協定道路と申請

Question

協定道路の質問があったので拝見しましたがいまいちよくわからず質問させてください。
現在、道路の幅が4mに達しておらず、道路の一方をセットバックを行い４ｍにしようとしました。現在道として使用している部分に住んでいない方の持分があることが発覚しましたが、元の所有者はなくなっておりご子息が跡継ぎとなります。しかし、町で道路と使用していたため税金も発生せずこの話がでるまでご子息はそこに土地を持っていたことを知らなかったらしいのです。そのため、協定道路の話から相談にしても印鑑証明や印鑑などもらえる状態ではなく４ｍにするのを諦めるしかないというのですが、今まで道路として使用し、これからも道路の一部となるのですがどうしても協定道路の申請にその方は加わる必要があるのでしょうか。また、その他の方法として４ｍにする方法はあるのでしょうか。市役所の方も今出来ない場合今後も出来ないだろうといいます。昔からのことでどうしてここが残ってしまったのかもはっきりしない道のようです。どうにかして4m道路にする方法があれば、相談窓口があれば、教えてください。
既に30年以上たっており建築基準も違うため建替えは絶対に必要な地域となります。よろしくお願いします。

hanasuke12 · Accepted Answer

こんにちわ。

いわゆる協定道路というものは存在しません。
おそらく、ご相談の「通路」が建築基準法第４２条の道路に該当が無いため、救済措置として、同法第４３条第１項ただし書きによる「空地」として許可申請をさせるために、その空地を今後も道路同様に取り扱い、維持管理をするという関係者全員の同意を求めたのだと推測します。

この同意の集合体で、「道に関する協定」が成立します。
これを一般的に「協定道路」と呼ぶこともありますが、正しくは「道路」の言葉は使いません。
建築基準法上では、「道路」とは、第４２条に述べられているものだけです。

ご相談のケースでは、基本的には、位置指定道路を築造するのと同じことが求められるとお考えください。
最低「空地」の土地の権利者は全員の同意が求められます。
抵当権が付いていれば、抵当権者も同意が必要。
仮に、一名でも不同意、あるいは所在が不明で同意が得られなければ、協定は成立せず、この許可申請はあきらめるほかありません。

他の方法、とおっしゃっていますが、法第４３条第１項ただし書きの許可申請をするのに、協定を締結するのであれば、関係敷地は複数ですよね？

不同意の土地を除いて、幅が４ｍ以上確保できますか？
当然、同様に空地部分の土地の権利者全員の同意が求められます。

また、大前提として、当該許可は許可基準が明確に定められています。
延長距離や転回広場や通り抜けかどうか、等。
取り付く建物の構造や用途なども。

この許可は、最後の最後の救済措置になります。
この前に、位置指定道路や開発行為による道路の築造は不可能ですか？

相談窓口とおっしゃっていますが、土地の私権にかかるものなので、窓口というものはありません。
あるとすれば、相手の地権者だけ。
そして、許可に際しては建築審査会の同意が必要となるため、特定行政庁との打ち合わせが無しでは話は前進しません。

考えられるパターンとして、
１．接道が取れない敷地全部を一括で考える。
２．全体で一括で扱えなければ、部分的に徐々に不良宅地をなくしていく。
３．解決が程遠ければ、もう他の宅地は無視し、自分だけで敷地延長で法の道路までもっていけないか検討。

同意が取れない土地を、関係者全員で買い上げないのですか？
無償で承諾を求めても、拒否されても仕方ないと思いますが。
その方１人だけだったら、相場以上の金額を提示すれば、いくら公衆用道路で固定資産税がかからないといっても、そんな土地を後生大事に持っていても仕方が無いので、売ってくれると思います。

今後も再建築が不可で、不動産の価値が無い袋地の土地が、この許可で関連敷地が全部再建築が可能になるのなら、相当金額を積んでも安いものだと思います。

hanasuke12 · Answer

No.１です。

＞こういう話を個人で進めるのはとても難しいことですね

状況を良く理解していないのですが、お一人で動かれているのですか？
それは難儀します。
接道義務が果たせない不良宅地が他にもあるのでしょうが、関係者全員が自分ごととして問題意識を持って協力しないと、難しいでしょう。
今は自分は再建築を考えてないから、などと非協力的な人が一人でもいると、協定を締結することは不可能です。

質問者様は協定をお考えのようですが、現在建て替えを検討していらっしゃるのでしょうか？
通常は、仕事の依頼を受けたい設計事務所やハウスメーカーの営業の担当者が一生懸命に骨を折って動いてくれます。
彼らは、何故このような作業と手続きが必要なのかを熟知していますし、それを相手に説得するすべも心得ていますから。

一般の方がお一人で動かれても、無理な気がします。
話がまとまらないようでしたら、他人はどうでもいいから、自分だけ何とか建てられる方法を模索するべきです。

協定道路と申請

こんにちわ。

No.１です。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング