火災保険の保険金額について

新築一戸建ての建て売り住宅(土地+建物)を購入しました。
現在、火災保険の検討を行っています。
住宅購入時の契約書類には建物価格1150万円と記載されています。
建物の床面積は100平方メートルです。
しかし、インターネットで調べた結果や知人の話を聞くと、100平方メートルの家を1150万円で建てるのは難しいのでは？と思っています。(どこかのサイトに建て売り住宅の書類上の建物価格はわざと低い価格で記載していると書いてありました。)
前置きが長くなりましたが・・・実際に火災にあったときには、1150万円で同規模の建物は建てられないと思うので、火災保険の保険金額を1150万円よりも高くしたいと考えております。
3社に火災保険の相談をし、保険金額のことを話すと、2社では簡易評価額を算出して、評価額はどちらも約2000万円で、2000万円±30%の範囲で保険金額を決めたらどうかということでした。
しかし、残りのもう1社は、「保険金額は建物価格が分かっているなら、簡易評価ではなく、建物価格の1100万円にした方が良い。」と言われ、簡易評価はしてくれませんでした。
そこで、お聞きしたいのですが、建物価格が1100万円と分かっているのに、1100万円以上の保険金額で契約した場合、保険金額が簡易評価額で出した保険金額内であっても1100万円を超える部分と言うのは、超過保険になってしまうのでしょうか？
また、建物価格が分かっているのに、簡易評価額を参考に保険金額を決めるのは、本当は間違ったことなのでしょうか？
ご回答よろしくお願いします。

No.1 回答者： donbe- 回答日時： 2010/03/20 22:43

保険上の保険金額はかなり　アバウトなものです。

保険屋が簡易評価基準で計算した金額が2，000万というなら、それはそれで妥当なものでしょう。

新築費単価法では、木造（3級）　一戸建て　１平米あたり高いところで東京では20万　最低の宮崎県では13万　です。

1，150万では安い感じですね。

個人的には、保険料多少高くても良いなら　1，500万～1，700万あたりが無難？なところでしょうかね？　

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
私も最低でも1500万円は必要と感じていました。
簡易評価額を基準にしても問題なら、それを基準にして保険金額を決めようと思います。

お礼日時：2010/03/21 09:52

No.2 ベストアンサー 回答者： is-net 回答日時： 2010/03/21 08:16

＞建物価格が分かっているのに、簡易評価額を参考に保険金額を決めるのは、本当は間違ったことなのでしょうか？　

　建築価格は本当に分かっていますか？契約書には、土地○○円、建物○○円と書かれていても、その値段の根拠（見積もり等）はなかったと思います。
　売買契約書に記載されている金額は、当てになりません。建売の業者さんに　一度、こんな質問をしてみてはいかがでしょう？「この建物は、坪単価どのくらいで建つのですか？」この質問で建物の正しい価格が判ると思います。また、建物の建築請負契約書を見せてもらうのもいい方法ですね。
　売買契約書上の　１１５０万円で契約すればいいという会社は信用すべきではありません。今回のケースは真の建築価格は１１５０万円ではないはずです。建売の場合、契約書記載の金額と異なる簡易評価額の２０００万円で保険を掛けても保険会社から超過保険といわれることはありません。
　火災に遭ったときには、建築業者をじっくり選ぶことも、価格交渉をすることもできません。十分な金額で保険を掛けておかれることをおすすめします。　　
　

この回答へのお礼

回答どうもありがとうございました。
やはり売買契約書の金額は当てにならないのですね。
確かに値段の根拠はありません。
一度、業者に問い合わせてみます。
簡易評価額でも問題ないということなので安心しました。
保険金額ももう一度良く考えたいと思います。

お礼日時：2010/03/21 10:11

No.3 回答者： Tomo0416 回答日時： 2010/03/21 17:44

構造・材質にもよりますが、100m2で1,150万円はとてもお安い物件だと思います。

しかし、建物＋土地ではいくらだったのでしようか？建物の価格を土地に転嫁している可能性があります。だって、土地には消費税がかかりませんからね。
ですから、売買契約書の建物価格は、実際の建築価格と異なっていると考えるのが自然でしょう。

＞保険金額は建物価格が分かっているなら、簡易評価ではなく、建物価格の1100万円にした方が良い
このような担当者は経験が浅いですね。「建物価格」ではなく、「建築価格」が正しいのです。
ですから、簡易評価額で契約される方がいいですよ。

ただし、加入は1社だけでしょうか？ローン等の関係で2社以上加入する場合、合計火災保険金額が、それぞれの簡易評価額範囲内か確認しておく必要があります。

なお、余談ですが、明らかな全焼ではなく、かつ損害額が一定額（おおむね100万円～200万円以上）の場合、保険会社から委託を受けた建物鑑定士が損害調査を行います。鑑定士は建物の再建築価格、時価、損害額を算出して保険会社に回答します。鑑定士の出す再建築価格が、火災保険金支払いに大いに影響を与えます。
たとえば、もし1,150万円で火災保険を契約していたとします。
鑑定士が損害調査をし、再建築価格が2,300万円、損害額が1,000万円と算出された場合
火災保険金は、1,000万円×（1,150万円÷2,300万円※）＝500万円
となります。これを一部保険といい、保険金を付保割合に比例して減額することを比例填補といいます。
（※約款で再建築価格の80％を用いる規定にしている場合もあります）

この回答へのお礼

回答どうもありがとうございました。
簡易評価額で契約したいと思います。
比例填補についてですが、新価実損払い方式の火災保険を検討しています。この方式ならば、比例填補になることはないとの認識なのですが・・・間違えないでしょうか？

お礼日時：2010/03/22 09:10

No.4 回答者： Tomo0416 回答日時： 2010/03/22 14:19

＞比例填補についてですが、新価実損払い方式の火災保険を検討しています。

この方式ならば、比例填補になることはないとの認識なのですが

新価実損払いでも、時価払いでも、一部保険は比例填補になります。

たとえば、新価2,000万円の建物で新価実損払いで契約したとして、
3,000万円の契約は、「超過保険」となり、全損時には新価の2,000万円しか支払いはありませんが、分損の場合は損害額が満額支払いとなります。
2,000万円の契約は、「全部保険」ですので、全損時2,000万円、分損の場合は損害額が満額支払われます。

1,500万円の契約は、「一部保険」となりますので、分損の場合に支払われる火災保険金は、
　損害額×付保割合※
　（付保割合＝火災保険金額／新価）
となります。
※付保割合が80％以上の場合は付保割合を100％とし、80％未満の場合は付保割合＝火災保険金額／（新価×80％）とする約款もあります。

ただ、一部保険による比例填補となっても、火災保険金のほか臨時費用保険金等が支払われる契約もあり、結果的に損害額をカバーできる場合もありますので、保険掛金とも相談しながら保障内容を検討されるのがいいでしょう。

なお、新価は契約後も経済情勢によって変動します。なぜなら、面積・構造等が同等の建物を再建築する価格ですから、たとえばインフレが進んだり、逆に建築技術の進歩で建築単価が安くなったりするからです。
少々の変動であれば問題がないのですが、長期間契約を続けていると、たまには保険内容（新価）の見直しが必要になることもあります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
契約するときには、保険会社に比例填補の件も確認してから契約したいと思います。

お礼日時：2010/03/22 20:47

No.5 回答者： donbe- 回答日時： 2010/03/22 15:15

追伸

＞新価実損払い方式の火災保険を検討しています。この方式ならば、比例填補になることはないとの認識なのですが・・・間違えないでしょうか？

間違いではありません。その通りです。
保険会社　保険種類により違いがありますが、最近では実損払いによる火災保険が多くなっています。

簡易評価基準による再取得価額を割り出し、これに約定付保割合を乗じて保険金額を自由に設定　実損払いです。
一部保険でも　実損払いです。　

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
契約するときには、保険会社に比例填補の件も確認してから契約したいと思います。

お礼日時：2010/03/22 20:48