この度、家の建て替えを考えています。

この度、家の建て替えを考えています。
しかし、位置指定道路の幅員が足りないとの事で、どうしたら良いのか分からなくなってしまった状態です。

予定地は、西南角地で南側と西側に道路があるのですが、南側は市道：法42条1項1号道路で幅員は問題ありませんが、西側が問題で私道・位置指定道路：法42条1項5号道路で幅員4mとされていますが、不明瞭な点もありつつ3.5mしかありません。
不明瞭な点もありつつ3.5mに関しては、一ヶ所、下水の側溝がありその幅員が3.53mとなっている点と、お向かいが木の垣根でアスファルトラインが不明確で幅員にバラツキが有る点です。
西側道路は、昭和29年に位置指定道路となったのですが、予定地には昭和56年建築申請の家が建っており、土地にはRC土留とその上にブロック塀も立っている状態です。
土地所有者(親：説得が困難な状況)の意向もあり、できれば、RC土留めとブロック塀を残したまま、建て替えをしたいのですが、色々なハウスメーカーの話を聞くと、西側道路の幅員が3.5mしかないので難しいかも知れないとの事。
しかも位置指定道路がＬ字型をしており、残っている道路確定図ではお向かいとの中心線を出すのも難しいとの事でした。(L字型の他方の道路も4mの幅員はありません)
ちなみに、現在は西側に玄関がありますが、建て替え後は南側に玄関を持ってくるので、我が家としては、西側道路の門扉は塞いで西側道路を使用しない事も可能です。
このような場合、家の建て替えを実現する為には、何をすれば良いのか分からなくなってしまい、ご助言を頂ければ幸いです。

できれば、フラット35Sを使いたい思いもあるので、現状でフラット35Sも使えるようなウルトラＣがあれば。。。
色々なハウスメーカーの見解をまとめると、
　・土留めとブロック塀を壊してセットバックしフラット35Sを利用する
　・土留めとブロック塀をそのままにして、中間・完成検査を放棄してフラット35S以外のローンを利用する
といった案を頂きましたが、そもそもお向かいとの中心線を出すのも難しいとの見解もあり、まずは何をしたら良いのかが分かりません。

長文となってしまいましたが、皆様のご助言を頂ければ幸いです。

No.1 回答者： nine999 回答日時： 2010/04/30 14:00

一応確認ですが、市道は幅員4m以上ということですが、そこに2m以上接していれば建築は可能です。

しかし、位置指定道路が問題になっているということは、2m以上接していないということですね？

それと、いまある位置指定道路が4mに足りないということなので、これを4mと認めて貰うためには自己の敷地の一部を道路と見なして指定を取り直すか、間口を広げるために東側の土地を買い足すという方法が考えられます。
土地の形状など判らないところもあるので、取りあえず一般的な見解です。

参考URL：http://www.net-mediate.co.jp/doro/

この回答への補足

ご回答頂き、誠にありがとうございます。

南側道路とは12.44mの間口があります。
西側道路とは12.73mの間口があり、南側道路と西側道路の間は2.02mの隅切りを取っており、隅切りを除けば、ほぼ正方形の土地となります。
現状は、このような土地ですが、境界を示すものが南東の市RC杭のみで他の5点(北東、北西、西南隅切り2点)は仮ペンキという状態です。

位置指定道路は、南から北に向かって入って西に抜けるL字型ですが、幅員にバラツキがあるもののいずれも4mない状態、しかしお向かい以外は立派なレンガやタイルの塀が建っているので、近隣全ての承諾を得て4mの幅員を再現するのは非常に難しいという状態です。

以上、宜しくお願い致します。

補足日時：2010/04/30 14:53

この回答へのお礼

参考にさせて頂きます。
ご回答頂き、誠にありがとうございました。

お礼日時：2010/05/15 13:10

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2010/04/30 17:36

確認申請図書提出時には　福音4ｍ道路とする

検査済証無くてローンが組めるか　HM紹介は金利が如何
将来の事も考えると此の際　確りした測量図を作りたい
（土地家屋調査士ならば手馴れています）
周囲の確認申請図記録を役所で調べ幅員を調べる
(貴宅地も後退された図になっていると思う）
道路使用の有無に限らず　道路としての申請図になる

この回答へのお礼

大変参考になりました。
土地家屋調査士の先生を探してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/05/15 13:09

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/04/30 17:44

位置指定道路で申請幅員に満たない現状の場合、復元協議を要します。

隣接や対向する宅地の所有者と協議を行います。これは2項道路が中心を決め両方後退で今回だと足りない50ｃｍの半分後退して現状3.75ｍでも協議さえまとまれば良いのですが、位置指定の場合は4ｍなければ確認が降りません。
対向地との協議が不調な場合は、質問者さんが暫定で、0.5ｍ一方後退をして確認を取ることになります。依頼先は土地家屋調査士です。
万一対抗地が今回後退しなくとも、その対向地で確認申請する際は必ず、再度協議をしなければ確認はおりませんので、最悪でもその時には0.25ｍ後退まで復元できます。
ブロックなど壊さなければ建築確認自体が許可になりません。融資先云々の問題ではありませんよ。
道路として申請する4ｍ部分には工作物や建築物などあっては、位置指定道路と見なされません。
対向地も塀などがあれば撤去しなければなりません。そこが一番のネックですね・・・
しかし建築する際はお互い様です。その手の交渉ごとに慣れた土地家屋調査士の先生に依頼しましょう。
費用は相場で30万程度だと思います。その際に後退後の有効宅地の図面をもらえますから、建築計画はその有効宅地の敷地図を元に計画します。

この回答へのお礼

大変参考になりました。
30万円は痛いですが、土地家屋調査士の先生を探してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/05/15 13:08