gooポイントが当たる質問投稿キャンペーン>>

現在、私道(42条2項道路)を通って、行き止まりにある土地の購入を検討しています。
詳細:
・当土地の私道持分が1平米位しかない、もしくは全く無い。
・当土地に関わる私道の所有者は数名いる。
・測量図は古いものしかない。
・測量は購入後売主負担で行う。(その際に道路の持分も分かるとのこと。)
・該当私道の掘削・通行承諾書については売主が貰うことはしない。
 何故なら売主のお爺ちゃんの代から持っている土地で、売主はその土地に馴染みが無い。
 今更ご近所を尋ねることはしたくないとのこと。

このような土地で掘削・通行承諾書を入手しないで、
購入の契約をしていいものなのでしょうか?

42条2項道路は建築出来る道路なので、本来は許可がいらないと、
不動産仲介業者からは聞いています。
しかしながら、承諾書をかわさないと後々トラブルになったり、
売却が難しくなるのでかわすべきとネットで多く書かれています。

不動産業者に承諾書を取ってもらえないか聞いたところ、
「承諾書は測量の際に取るように努力をするが、それがマストであれば売れない」とのこと。
また、承諾書が入手出来ない際の白紙条件について聞くと、
「そういった条件は入れられない、それだったら買わなくていい」
というようなことを言われます。

そういうものなのでしょうか?
それとも、こういう土地には手を出さない方がいいのでしょうか?

もし何かお分かりになるようでしたら、
教えていただけますでしょうか。
よろしくお願い致します。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (8件)

No.1です。


2項道路と位置指定道路の違いは他の方が回答しています。
で、あと何が違うかというと…

位置指定道路は道路が無い土地に「建物を建てる目的で」道路の位置を指定し道路の形態を築造するものです。
つまりもともと建物を建てる(させる)ために造った道路なんですよ。
だから前提として建物を作らせない、つまり道路の掘削を認めない、ということは考えにくいです。
ただし、位置指定道路でも開発行為による道路でも、「区域」という概念があります。
指定当時にこの区域に入っていない敷地は、接続させるかは道路所有者の腹一つですから何とも言えません。
実際にトラブルが起きた事例も経験しています。
建築確認が取れても道路所有者が道路を使わせない、という主張を裁判で勝ち取った事例までありましたから。
役所、つまり建築確認では最低限度、つまり4m(将来でも)が担保できる法の道路であれば確認処分をします。
というか、確認処分をしないといけないという決まりなんですよ。
ただし、たとえば道路が使えるか、とか、排水の放流同意が取れて排水が流せるか、ということには関与しません(できません)。
建築確認では、掘削同意を取らなくていい、ではなく、審査をしない、見ない、審査に際して同意を要求してはいけない、ということです。
そこをお間違え無く。

2項道路は道路用地の所有者の意志とは関係なく、指定の要件があれば特定行政庁が独断で指定します。
昔からある道ですから、新しいよそ者の家は建てさせない、ということは無いでしょうが建物を建てる目的で作った位置指定道路とはどうしても性格が違います。

承諾の話ですから、最終的には民事の争いとなり裁判や調停で決着するでしょうが、必ずあなたが勝つとは限りませんので注意するに越したことはありません。
このあたりを頭の隅に入れて、ぜひ道路の種別を確認してください。
位置指定道路でも私道の2項道路でも掘削の同意が取れなければ大変とは思いますが、それ以前に建築基準法の道路の種別は土地の販売に際し重要事項説明の対象です。
2項道路ならセットバックの確認も必要ですから。
なんで業者は正確な情報を教えないんですか?
位置指定道路であれば、指定日と指定番号があります。
幅員と延長距離も決まっています。
それを確認してください。
市役所に行けば道路の種別を教えてくれます。
位置指定道路であれば、当時の指定図を見れば宅造の区域がわかりますよ。
もし区域外であれば、少し気を付けたほうがいいかもしれません。

ちなみに2項道路の場合は一括指定がほとんどですので、指定日や指定番号で整理されることはまずありません。
路線単位での指定ですから、区域という概念はありません。

情報が錯綜しているようです。
あまり誠実な不動産業者とは思えません。
掘削の可否だけではなく、決断は慎重に。
    • good
    • 4
この回答へのお礼

ありがとうございます。
取引している不動産業者がお休みの為、詳しい内容は明日以降に確認をします。

あと、申し訳ございません。当方が勘違いをしていました。
販売図面には「42条2項道路 無」となっていました。
この土地の接道は「位置指定道路」になります。
やり取りをしていた不動産業者にも散々2項道路という話を私からしていた気がしますが、勘違いしているなぁ、と流されていたのでしょう。
そもそも2項道路と位置指定道路が別のものというのも皆様から教えていただいて分かりました。
トピックの題名にも入れてしまいました…
色々と教えていただいてありがとうございます。

お礼日時:2013/02/06 13:05

こんばんは。



>この土地に関わる指定道路は共同の持分ではなく、場所、場所で所有者がいるようです。ですので当土地に持分があったとしても掘削承諾書は取得すべきだと認識していますが間違いはないでしょうか?

おっしゃっていることは、位置指定道路の土地が1筆ではなく細分化していて、それぞれに権利者(所有者)がいるということですね。
できれば質問者様も権利者に加われればいいんですけどね。

ただ、先にお答えしたように、位置指定道路なら建物を建てさせるために築造した道路だから、通行や道路の掘削に反対する理由が無いんですよ。
でも過去に気に入らない人間に掘削の同意をしなかった事例も知っているんで保証は無いんですけどね。
なので、あなたの認識は正しいです。
石橋を叩いて渡るに越したことはありません。

それと、私が引き合いに出した終端で届かない敷地があった事例は、昭和30年代に指定された古い位置指定道路でした。
当時、測量屋が分筆を間違えたようです。
大変なミスですが、35m程度の延長で50センチ程度の不足なので、誰も測量するまでは気が付かなかったものでした。
気が付かないままだったら幸せだったのかな(汗)
    • good
    • 3
この回答へのお礼

ご返答が遅くなりまして申し訳ございません。

終端が届かない敷地の件、50cmだけだったのですね。昭和30年の測量、、、今回検討していた土地も昭和20年代に位置指定道路に指定されたそうなのでその点も怪しいですね。

位置指定道路が「場所、場所」にという件、そうです、おっしゃる通りに細分化していてそれぞれ権利があるということです。しかもそれぞれの土地の前の位置指定道路に権利があるので、ほとんどの方が位置指定道路に物を置いていました。中でも私が現地に行って真っ先に目についたのが、位置指定道路に木が植わっていてそこに鉄パイプと網で囲っていた家です。一緒に見に行った不動産屋の担当にそのことを言うと無言で通り過ぎようとしていました。しかし、後で考えが変わったのか「掘削承諾書取得で懸念をしているのが、あの網で木を囲っている家なんですよね。ただ、あそこの家の方は警察のOBだし今は不動産業をやられているので変なことはしないと思いますが。」と言われました。今考えるとその点も懸念事項でした。

結果は、本社に購入の際の条件を申し出たところ、「担当者の不備の件は申し訳ございません。当土地は売れてしまいました。」とのことでした。ただ、今もまだこの土地はネットに売出中として出ているので本当か分かりませんけど。
契約後に全てが分かる土地でしたので購入をしなくて良かったと思っています。

色々と勉強になりました。ありがとうございます。

このトピックは締め切りますが、また検討している土地に懸念事項があります、、、ので、後ほど質問致します。トピックは「何故、告知事項有りの土地にしなければならないのか?購入後のこと」です。

皆様、今回のことはありがとうございました。

お礼日時:2013/02/13 21:18

たびたび汚して申し訳ありません。


もうひとつ気になったこと。
位置指定道路で終端の場合は、現地での延長距離を確認してください。
こんな仕事を長年していると、笑えるような、情けないようなトラブルに遭遇します。
最悪だったのは、位置指定道路の終端と、終端の敷地が接していなかったこと。
指定の延長距離で、起点からの長さが少しだけ届かなかったんですよ。
もちろんそのままでは何も建てられません。
挟まれた間の土地は他人の土地ですから、どうしようもありません。
十分に気を付けてくださいね。
現地の状況にもよりますが、このあたりも現地を確認するなどを含め、信頼のおける業者から買うのが一番。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

色々とありがとうございました。
やはり不動産業者曰く、位置指定道路になったのも測量したのも昔すぎるので、当土地に指定道路が含まれているかどうかは測量をしてみないと分からないそうです。

hanasuke12さんがおっしゃる位置指定道路の終端と終端の敷地が接していないかも契約前には分からないのだと思います。
それにしても接していない、ということがあるのですね。

この土地に関わる指定道路は共同の持分ではなく、場所、場所で所有者がいるようです。ですので当土地に持分があったとしても掘削承諾書は取得すべきだと認識していますが間違いはないでしょうか?

現在は担当者との相性が悪かったので本部に連絡をして、掘削承諾書の取得を白紙条件につけるのなら是非購入したいという旨は伝えました。
それがダメなら購入は見送ろうと思います。

ご助言をありがとうございました。

お礼日時:2013/02/07 21:38

再度回答します。


>購入を検討している土地は相場よりもとても安いのです。
掘削許可の保証が出来ないから安い、ということはあるものでしょうか?

これは、当事者ではないのでなんとも判断が付きませんが、そういう可能性もあるでしょう。また相続などその土地の取得に自己の資金の支出をしていなく、遠方におられる場合、物件の欠点があれば割安での売り出し価格の設定は意外と承諾するものです。
今回の欠点は道路持分と設備の敷設に関してでしょう。

>こちら(買主)で私道持主を訪ねて許可を取っていいか聞いたところ、それもあまり良い返答をせず、ダメなようなことを言っていました。

このような場合は、それが成就すれば購入するという強い意思表示をすることです。そうすれば先方が拒否する理由はなくなります。おsれでも拒否するならやめたほうが無難です。出来れば第三者が訪問するのも良いですが、質問者さん自身がお願いしたほうが、相手方の顔色もわかりますし、建て主本人の方が先方も安心します。せめて同行しましょう。

>そういった交渉が得意そうな不動産コンサルタントがいて、その方に掘削許可のことなどやってもらおうかと、考えています。
今やり取りしている業者は両手で、買主の間に入る形になるので、片手になります。

これは無理な相談です。物件を紹介して既に現在の業者とやりとりがあるいのですから、他の業者を介入させることは出来ません。それを望むなら現在の業者に手数料は支払い別途費用負担を考えなければなりません。これは不動産仲介のルールですから、質問者さんの考え方が間違っています。

位置指定道路と2項道路ですが、位置指定道路というのは、あらかじめここを道路として使用しますので、認めてくださいという申請をして、役所が認めた道路です。申請時には当然4m以上の幅員があります。しかし昔の位置指定などは塀の築造などで現況4m無い場合もあります。この場合は、4m確保するために、申請図面の通り復元しなければなりません。俗に言うセットバックですが、対抗地から4m確保されていれば良く、道路中心線を定めなくとも認められます。
2項道路というのは、建築基準法が施工された時に、既に建物に供せられる道路として使用され、幅員が4m未満の道路で、役所が認定した道路です。
これは、建築確認行為を行う際に、隣接または対抗地と道路中心線を定め、その中心から2m確保するための協議書(図面と承諾書)を作成します。
違いは位置指定は記述の通り、原則4mなければ建築できません。2項道路は対抗地は協議を認めれば良いので、自己が中心から2m確保して4m未満でも建築できます。
また、位置指定は道路部分が分筆され宅地とは別筆になっています。2項道路は自己の宅地を供与するので、所有権を有する宅地部分の一部をセットバックして道路にします。これは、図面上そうなっていれば良いので、分筆して筆わけまでしている2項道路の道路部分は少ないです。
通行権や設備の敷設に関しては、どちらも同様ですが、位置指定の場合は道路を持分で所有する場合が多く、承諾書等取得にはすべての所有者に一応当たらなければなりません。2項道路は、引き込みを要する宅地の前面道路の掘削許可があれば良いので、対抗地のみの承諾で済む場合もあります。

どちらも建築基準法の道路で建築確認を取得するには問題ありません。実際に建築工事をする際に、障害となる設備の引き込みの承諾等要するということです。

何分の1?かわからないという記述がありますが、それだと位置指定道路ではありませんか?
具体的に検討しているならば、公図、登記事項証明書、道路指定図等、各種設備配管図、など業者に用意させ、きちんと説明を受けましょう。
公図など接続不一致などの古い地域ですと、業者が公図を見て判断しようと思ってもわからないことがあるのも事実です。
不明な点やわからないところは、仲介業者へ良く聞いてください。業者は調査して報告しなければ、質問者さんでなくとも買う方はいません。
その土地のどこがネックなのか?良く説明を受けてください。
もしくは、業者売りを目論んでおり一般の方へは売る気がないのかも知れません。(面倒だから)

建物を建てるメーカーや工務店など既に決まってるのであれば、そちらに調査を依頼するのも手です。
    • good
    • 1
この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。
土地柄も好きなところなので希望の建物が建つようなら購入したいです。
必要書類を集めて調べてみます。

お礼日時:2013/02/06 08:18

NO。

2です。NO.3の方に意見します。一般の方ならスルーしますが、取引主任者なようなので・・・

>入口・出口があり、抜けている前提があるからなのです。地域性によって、そのような道路でも2項道路になる、と言うことが考えられないのです。

大変失礼な言い方ですが、役所で道路指定図や現地調査などされたことありますか?
行き止まりでも、公道に通り抜けられても、法以前で4m未満で認定を受けたのは、42条2項道路です。当方宮城県の仙台市ですが、行き止まりの2項道路などいくらでもありますよ。

仙台市の都市計画図がネットで閲覧可能です。仙台市青葉区台原6丁目や若林区若林3丁目など所在を入力して、道路指定図を閲覧して見てください。
市道認定道路(緑)、位置指定(赤)、2項道路(青)など色分けで閲覧可能です。上記のエリアは戦前よりあった住宅街でごちゃごちゃしたところですが・・・・

>そして、いずれにしても「2項道路」に指定されているならば、道路に持ち分が有る無しに関わらず、民間人同士が交わす何らかの書類など全く不要のはずです。
また、水道などのインフラで、道路を掘削するなども、水道局の業務の範疇で、あなたが腐心する必要など皆無のはずです。

これも実際に工事の段取りを把握されていない。私有地への水道や下水、ガスなど引き込みに際して、必ず道路所有者の承諾書を原則必要とします。不要なのは公道のみです。そしてそれは水道局の業務の範疇ではなく、受益者(引き込みする者)が、整え申請する必要があります。
私の様な業者が開発行為など行う際も、すべてこちら側の計画であり、工事であり、負担です。水道局は図面を精査して、現場チェックして、最後に業者から移管(寄付)しておしましです。

また位置指定や2項道路を問わず、持分の無いものには、通行や掘削をさせないという場所はいくらでも存在し、そのトラブルも耐えません。法的に権利があるとか裁判すれば勝つとか、理論ではなく、実際に物事がわからない道路所有者など沢山います。
そこに土地を買い家を建てるのに、トラブルを想定して買う消費者などいませんし、業者は、そのようなトラブルにならないよう未然に察し、対策を講じる必要があります。

少々認識不足だと思います。
    • good
    • 5
この回答へのお礼

再度、ありがとうございます。
おっしゃる通りに水道局からは掘削承諾書がいると言われ、自治体からは建築法?では承諾書はいらないが、民法ではいると言われました。

あと、販売図面には42条2項道路と書いてあって、不動産業者には位置指定道路だから承諾書が要らない、と言われました。

42条2項道路と位置指定道路は別のものでしょうか?

お礼日時:2013/02/05 20:40

団塊世代の不動産問題解決コンサルタント(宅建主任者)です。



あなたの文面で多少、疑問符がつくところがあるのですが、少しお話します。

「42条2項道路」に指定されている道路の「行き止まり」の土地を購入・・・とありますが、本当に行き止まりなのかが不可解なのです。

なぜなら、行き止まりならば、その道路に面する所有者(又は関係者)だけの使用、とみなされて良いので、「2項指定」になどならない、と思われるのです。

基本的に、「42条2項道路」とは、昔の一定時期に、それまで不特定多数の一般人が道路として通行していた、と言う道路を法規定したものなのですが、それは、入口・出口があり、抜けている前提があるからなのです。

地域性によって、そのような道路でも2項道路になる、と言うことが考えられないのです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そして、いずれにしても「2項道路」に指定されているならば、道路に持ち分が有る無しに関わらず、民間人同士が交わす何らかの書類など全く不要のはずです。

また、水道などのインフラで、道路を掘削するなども、水道局の業務の範疇で、あなたが腐心する必要など皆無のはずです。

ただ、その道路に接面する近隣の所有者たちが、知識がないが故に、不要な書類その他を求めるような環境であれば、あなたが購入する価値がない地域なのかも知れません。

あなたは恐らく、購入前なのでしょうが、購入後にバカげた人間関係を強いられるコトが予見されるなら、購入は避けた方が賢明かも知れません。

以上、参考になれば幸です。
--------------
なお、よければ検索サイトで私の公開ID「kenanami3150」を開いていけば、私の「知恵ノート」が見られ、参考になる項目があります。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございます。
購入検討している土地の一部が昔は道で、突き抜けて通っていたそうです。
その道を昭和20年代に当土地と隣の土地に含めたので、行き止まりの道が出来上がったそうです。
それが関係していますでしょうか?

お礼日時:2013/02/05 20:34

不動産業者です。


通行承諾に関しては、特に気にされる必要はないかと思います。私道といえどもあくまで道路ですから、そこに生活する方の通行を制限することは出来ませんから。
現地に車等で足を運んで近隣から苦情等出なければ大丈夫ですよ。

問題は各種設備で、水道の本管と下水管は公共なのでしょうか?私有なのでしょうか?
道路の掘削以前に、公共ならば問題ありませんが、これが私有だと引き込みに対して、名義上の代表者等から管使用の承諾等求められます。また、水道管は私有管の場合で本管の口径や引き込み距離と現在の分岐口径や戸数の関係から、新たに引き込める口径に制限がある場合もあります。
20mmメーターが不可で13mmしかつけられないなど(水圧の関係です)。私有管は費用発生の可能性もあります。現在古屋がたっており既に設備を使用している状態なら、設備更新で引き込みしなおしも許容されますが、更地に新たに引き込むとなると、私有管の場合は注意が必要です。
上記の様なことは確認済みでしょうか??また公共でも50mm管を移管した場合などは、やはり引き込みに関しては、局の確認が必要です。下水は一般住宅なら径による制限はありません。

私道の掘削等の承諾ですが、当方の営業地域だとほぼ誰がやるにしろ、引渡しまでに書類は揃え、当然一部には所在不明や未相続など、不明の方々など出てきてしまいますから、揃えられるだけの署名押印で、大丈夫か?局に確認し、買主へ引き渡します。競売などで当方が買取した土地も同様に買主へすべて整えて引き渡します。
尚、反対する人がいれば別ですが、署名が整わない(押印をもらえない)ということで、引き込みが出来ない事はありません。おおよそ所有者の過半数以上の署名があり、上申書の提出により(許可した水道局へは迷惑をかけず、私が責任を持ちますという内容)引き込みは可能です。

これは、万一トラブルと買主は住宅を建てられないという深刻な事態に陥りますから、売るだけ売って後は、勝手にどうぞ・・・・・ってのはどうでしょうね。じゃその仲介している業者が価格は別にして今のままで買取するか?って話しです。目処位はつけるでしょう。ましてわからない素人にさじを投げるのはいただけないと思います。売主にはそれをしてもらわなければ、売り物にならないという説明をして、何も売主へやらせる必要は無く、業者なり、調査士なりがやればよい話しですから。

文章を見る限り、契約後に測量、事前協議、調査士が測量図の図面への押印と一緒に設備関係の掘削承諾も取得するという進め方だと思うので、契約しない限りこれの可否がわからないならば、質問者さんの力量では避けたほうが良いでしょう。

どうしてもその土地が欲しいならば、公図から物件の前面道路部分(土地に接する部分だけで良い)の土地の登記事項等取得して、そこに実際お住まいになられている方々に、承諾の可否を尋ねてみることです。(遠方の方などは取得できなくとも支障ありません)タオルや手ぬぐいぐらいの心遣いは持参してください。もしくはこれを誰かに依頼するか?です。そこで見込みが出来れば良いでしょう。
位置指定で持分が無いということとは別で、2項道路の場合は、ほぼ接する所有者全員が道路後退して、道路に宅地を供与している状態となりますから、位置指定よりはその手の承諾も得やすいです。

この手の実務は不動産売買というよりは、建築時に発生する事案なので、自己で土地を仕入れたり、建売したり、建築したりという業務に携わらない仲介専門業者はなどは、残念ながら理解が薄く認識不足の傾向があります。
御参考まで。
    • good
    • 4
この回答へのお礼

ありがとうございます。
とても参考になりました。
購入を検討している土地は相場よりもとても安いのです。
掘削許可の保証が出来ないから安い、ということはあるものでしょうか?
因みに、こちらから掘削承諾のことを聞かずとも、この不動産業者から話してきました。
あと、こちら(買主)で私道持主を訪ねて許可を取っていいか聞いたところ、それもあまり良い返答をせず、ダメなようなことを言っていました。
契約前に訪ねることはあまりしないものなのでしょうか?
そういった交渉が得意そうな不動産コンサルタントがいて、その方に掘削許可のことなどやってもらおうかと、考えています。
今やり取りしている業者は両手で、買主の間に入る形になるので、片手になります。
ただ、間に入れさせなかったり、売らないようにやりくりをするのではないかと思っています。間に入ったらやり取りしている業者が嫌がるのは分かっているので悩んでいるのですが…間に入れたから買える可能性が高まるといったことはありますか?

お礼日時:2013/02/05 20:27

おはようございます。



2項道路については理解されていると思います。
家を建てるための条件ですが、建築基準法で要求しているのは接道義務だけです。
つまり避難の担保としての最低基準だけ。

でも実際にはインフラ接続のため道路の掘削が必要になります。
道路が公道でない私有地の場合は、道路ですから通行そのものは受忍されるでしょうけど掘削はその都度権利者からの同意が必要です。

ただ、古い話で多数の権利者がいる場合や所在不明で今頃は亡くなっていてもおかしくないだろう、という方の名前も出てきたりします。
実際に同意が無くては工事をしないか、水道業者やガス会社へ事情を話し問い合わせてみてはいかがでしょうか。

あまりサービス精神の無い不動産業者ですね。
同意を取るのがめんどくさいんでしょう。
同意が取れないことを見越しているのかもしれませんし。
でも業者は売り手です。
条件を付けて、嫌なら買うな、というのも仕方ありません。
まだ時間的に余裕があるのなら、お住まいの自治体に相談窓口があれば相談してみるのも手です。
よく無料の不動産相談などを開催していますよ。

道路の権利者が事前にわかれば、あなたが、または建物を注文しようと予定している施工者から打診してみることもできるでしょう。
ご近所を尋ねて聞いてみるのもいいかもしれません。
よほどのトラブルが無ければ掘削くらいを拒否されることは無いんですけどね。
最後の決断は買主さんがするしかありません。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

早速のご回答をありがとうございます。

水道局と自治体に確認をしました。
掘削承諾書が必要とのことでした。

本件を担当していた不動産業者には
位置指定道路だから掘削するのに
本来は承諾書はいらない、
と言われていました。

両手業者でしたので、
間に(買い手側の)仲介を
入れようかと思います。

間に入れると
売ってくれないということは
あるのですかね?

お礼日時:2013/02/05 12:59

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q位置指定道路の共有者に対しての掘削同意について

当方は、位置指定道路(幅員4M 市固定資産課税台帳は現況地目 宅地公衆用道路 備考 非課税)に面する突き当りに約140坪の土地を所有しております。この土地を建売業者が、買いたい旨来られました。(予定4戸建築)売買金額も双方合意に達し、売る事にしましたが、買主業者が、前面道路(位置指定道路 約110m2)の登記簿所有者が、12分の1の所有になっているので、全員の掘削同意書・永久通行承諾書等、署名捺印をお願したいといって来ました。私共は、早速お願いにあがったところ法外な金額を請求をされました。
12分の1というのは、昭和45年当時その道路に面し12戸の建売住宅の購入所有者です。その時私の父が、協力し協定書まで作成し12戸を建てた建売業者に協力しました。この道路には、当方の持分登記はナシ。(行政界境界の為)
この場合一般常識上どれくらい支払えば良いのでか。質問不明確ですか?よろしくお願します。

Aベストアンサー

位置指定道路とは役所が建築基準法上の道路(面する土地が建築可能となる)として認定した道路であり、この認定を受けると通行の邪魔をしたり、車(石や柵などでもいいが)を置いたりも出来なくなります。
また、掘削(上下水道やガス、電柱)なども夫々の会社が道路所有者の承諾を取ることなく工事可能となります。
したがって、承諾書を取る必要がないはずで取るにしても無償でお願いできるものと思われます。おそらく、将来に不必要なトラブルを避けるためではないかと思われます。
逆の立場で承諾料を請求している所有者は自分が土地を売るときに他の所有者から承諾をもらうわけですからお互い様なのです。それを説明してあげれば納得するのではないでしょうか?

Q42条2項道路について

家を購入して3年になるのですが、
先日隣人から、「この道は私有地だから、車の進入をしてもらって
は困る」みたいな事を言われて面食らってしまいました。
家を購入する際、不動産屋からは、「42条2項道路ですから、隣接
して建築した家の所有者は使用する権利があります」と言われて
いたので、困惑しております。確かに法務局?かなにかの図面で
確認したので、42条2項道路であることは間違いないと思うのですが、
その道路全てが私有地なんていうことはあり得るのでしょうか?
やはり、所有者の言う通りに通行する事はできないのでしょうか?
ちなみに私の所有する家以外に2件の家が建っています。
皆様どうかご教授下さいませ。

Aベストアンサー

道路の所有者も法務局で調べることができます。
個人の所有であった場合、解決策としては、その道路を使用する住人同士で所有者から道路の持分を買い、共有の道路とする案があります。
これによって、お互い気持ちよく利用できると思います。

不動産屋は使用する権利があると言っていたのに、隣人には車の進入をされては困ると言われた件について。
本来なら、私道であっても道路なのだから、誰もが道路として使ってよいはずです。
しかし、私道の問題は非常にデリケートです。
自分が所有権を持っているのに、他人に公道と同じように使われると不快に感じます。
そこで、“使用権はあるが所有権はない”人は、その道路を徒歩や自転車で使用する権利は当然にあるが、車での通行は慎んでもらいたい、ということなんです。
考え方として、まぁ妥当かなぁという気はします。

法的には、道路の所有者は他人の通行を妨害できません。
妨害されてから解決策を見い出すよりは、今話し合うことが必要に感じました。

Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q私道の使用権で所有者から判をもらえず困っています。

私道の使用権で所有者から判をもらえず困っています。
私の両親がこのたび長年住んだ家を売り、買手(住宅業者)も決まりました。購入の条件として水道管を埋設するための道路の掘削使用許可を所有者からもらっておいてください。とのことでした。
私道の大部分の所有者は40年前に両親に土地を売った不動産業者と残りわずかな私道は後に越してきた住人と不動産業者の親族に当たる住人の方のものです。(その二軒方々には問題なく判子をいただけました。今回判をいただけないのは不動産業者の分です。)
そもそも何故、家を持っている両親や近隣の方々(5軒分)が私道を土地購入の際に持たなかったというと、購入の際に不動産業者から、この私道は市に譲渡するので安心してくださいとのことでした。そこで、両親含め土地を購入した方々は当時は問題にせずに住んでいました。
ここに来て親が家を売る際に仲介の不動産業者に公図を見せられ、譲渡はされておらず、所有者が40年前の不動産業者のままということが発覚しました。市に譲渡できなかった旨、その後分筆して土地を持ち合うなどという話は一切いままでありませんでした。
その時点でびっくりなのですが、契約も近々あることですし、購入してくれた住宅業者も掘削の許可書をもらえば良いとのことだったので、判子代をいくらか支払うので判をくださいと申し出たところ、100万円という法外な金額を提示されました。
道路は私道といっても4m以上道幅は確保されていて、道路の舗装や側溝の整備などは市が負担してくれる道路で、固定資産税も非課税なものだそうです。所有者が実費でなにかメンテナンスをしたことは無いそうです。
ほかの方の相談のご意見をみてももし、訴訟を起こせば、水道やガスなどの公共の工事の為の掘削の使用は許可するという判定が出るとのことですが、この場合でも平気でしょうか?

ただでさえ、不動産の売買、引越しなどで歳いった両親は疲れているのに今回の件があり、ホトホト参っているようです。
その不動産業者は親族さえ毛嫌う悪徳な人間らしく、本当に金の亡者らしいです。
私も今回の件でこんな人がいるのだ・・・と大変社会勉強になりました。
両親の判子代は100万だけど、今後土地を売り出て行く人はそれ以上を請求するといっています。(びっくりです!!!)
結果、親は今回の売買契約は最後に判子がもらえなかったことで、白紙撤回するそうです。
100万円が払えない訳ではないのですが、ちょっと人間として許しがたい人なので、住人みなと話し合い訴訟で決着をつけたいなと思っています。
私たち住人に勝ち目(使用許可をもらう)はありますか?また、このような訴訟の場合通常どの位の期間を要するのでしょうか?お知恵を頂けたらうれしいです。
長文及び乱文で申し訳ありませんが、何卒よろしくお願いいたします。

私道の使用権で所有者から判をもらえず困っています。
私の両親がこのたび長年住んだ家を売り、買手(住宅業者)も決まりました。購入の条件として水道管を埋設するための道路の掘削使用許可を所有者からもらっておいてください。とのことでした。
私道の大部分の所有者は40年前に両親に土地を売った不動産業者と残りわずかな私道は後に越してきた住人と不動産業者の親族に当たる住人の方のものです。(その二軒方々には問題なく判子をいただけました。今回判をいただけないのは不動産業者の分です。)
そもそも何...続きを読む

Aベストアンサー

>しかも、その100万の判子代は親が売るときだけ有効であり、また次に家を買った住人からはまた出て行くようなことがあればそのときに判子代を請求するというのです。

承諾書だけだとどこまで有効かという事があり、確実なのは地役権として登記するか、持分所有しかありません。

後々禍根を残すので、持分取得を本線に考えてください。
「絶対うまくいく」とは断言できませんが、不動産屋以外の持分を持っている近隣土地所有者に持分の一部を譲渡してもらえるよう交渉してみる手はあります。
例え1/100000でも持分権利を持てば、それなりの対抗は可能です。

もし、あなたの両親が持分権利を持てば逆に不動産屋にとってその私道を所有する価値はほとんどなくなります。

厳密に言うと、工事や埋設は全権利者の承諾が必要ですが、共有権利者に対する不承諾は権利の濫用になりますからそこまで詰らない(お金にならない)妨害はしないと思います。

多少の出費は必要ですのでその事は覚悟して、一番仲のいいご近所さんに相談・交渉してみてください。

Q新たに建物を建築する場合、前面私道の許可は必要ですか? また、必要な場合、それを説明せずに仲介した業者は違反?

法律や宅建にお詳しい方がいらしたら、アドヴァイスお願い致します。

前面道路が私道の更地を、購入しました。
その私道の持ち主はAさんで、その方よりの私道の通行権・掘削権を継承する条件で購入しました。

購入の際、売主側買主側の業者より、私道についての詳しい説明はなく、ただ、Aさんの承諾がある旨の説明と書類が添付してありました。

そして先日工事が始まりました。
そしたら、Bさんという方が、私道の半分はうちのものだから、うちの了解をとれ! とクレームが入りました。
見れば、私道の入り口部分に境界の印(四角いもの)があります。
Aさんにも確認したら、確かに私の敷地側でない向こう半分はBさんのものであるとのこと。

買主側(私側)業者に確認すると、まず驚き「そうだったんですか・・・」。
売主側の業者に確認すると「判例では、敷地に接してる側の許可があれば問題ない。」。
契約書を見直せば、私道の一部が確かにBさんのものである旨、記述があります。

この場合・・・
1、売主側業者が言う、
敷地に面してる側Aさんの許可があれば問題ない。
というのは正しいのですか?
2、また、契約書には記載がありますが・・・説明不足や説明義務を果たしていない、ということで、業者の責任は問えるでしょうか???

私見では、私道に関しては全て取らないとまずいのではないかと考えています。
実際、工事車両が通ってますし、水道などの配管も私道を通っていますから・・・
また、契約書にさらっと乗せるのではなく、そういう事実があり、Bさんから許可を得る必要があることを口頭で説明しないのは説明義務違反にあたると考えています・・・
工事関係者に聞くと、通常は私道全ての許可を得るのだそうです。
たとえ、判例でどうあろうと、あきらかに揉めることを回避した上で仲介するのが業者の務めであり、義務だと思うのですが・・・

法律や宅建にお詳しい方がいらしたら、アドヴァイスお願い致します。

前面道路が私道の更地を、購入しました。
その私道の持ち主はAさんで、その方よりの私道の通行権・掘削権を継承する条件で購入しました。

購入の際、売主側買主側の業者より、私道についての詳しい説明はなく、ただ、Aさんの承諾がある旨の説明と書類が添付してありました。

そして先日工事が始まりました。
そしたら、Bさんという方が、私道の半分はうちのものだから、うちの了解をとれ! とクレームが入りました。
見れば、...続きを読む

Aベストアンサー

>工事の挨拶が無かったことなど指摘され、
あらら、、、もしかすると工事挨拶がなかったことが態度を硬化させた一因かもしれませんね。
工事の挨拶は建築業者は当然しますけど、それと同時又はその前後には必ず工事前に施主も挨拶しませんと。。。。。。
特にお向かいさんだと、うちなどは土地購入前(これは情報収集の意味合いが強いですけど)、購入後、地鎮祭、上棟時、引越し時と5回も挨拶にいきましたよ(業者は業者で更に別途)。あと工事で特に迷惑を掛けた家があったので、その家には迷惑を掛けたと業者から聞いたら即座に追加で行きましたし。
おかげで数件の工事があったのですけど、うちのところだけどこからもクレームがきませんでした。

今工事がどの程度進んでいるのかわかりませんけど、上棟前なら上棟時、あと完成時や引越しの時にもまめに挨拶するなどして関係改善を図るように試みてください。

Q接道する位置指定道路に持ち分がない土地の売却

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土地を15年前に某大手不動産業者を通じて購入しましたが、当時すでにそういう状態でした。
けれども建て替える時にも問題ないと言われ、銀行ローンも問題なくおりて購入しました。
今になって売ろうとしたら、こういう条件では現金販売のみと言われ、とても困ってます。

以下3点について、どうぞよろしくお願いします。

  1、本当に上のような場合(位置指定道路を所有してる業者が倒産・面してる家はどこも持ち分なし)でも、昨今では銀行ローンの審査がおりにくいのか?

  2、こうした土地は、相当な安値でないと買い手がつかないのか?

 3、現実的にこの宙に浮いた状態の位置指定道路を何とかする方法はあるか(倒産した業者から所有権を移転して6軒で持ち分を分ける、業者から市に移管してもらう等)

3、の(倒産した業者から~ )については、素人ながらも難しいと思いますが、何か手立てはないものか…藁をもつかむ気持ちです。どうかお知恵をお貸し下さい。

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で上下水や都市ガスが整備されているのかどうか?わかりませんが例えば、現状古い13mmの水道管の引き込み状態などの場合は、購入した買主が住宅を新築する場合などは、現状の仕様での水道局の規約ですとほぼ20mmの引き込みが無ければ、十分な水栓の数を確保できません。
当然に本管からの引き込みをするのですが、このような場合に「道路土地所有者の承諾」を記名押印で必要とします。これが水道、下水、ガスほぼ共通で承諾書が必要です。
この扱いをどうするのか?がリスクです。
当方などでは、水道局に掛け合い交渉し、上記のような現状であれば、会社謄本を取得して(閉鎖されていればそれはそれで良い)代表者の住所を尋ねて・・・・・当然に連絡つきません。
上記を報告書として作成し、道路持分の所有者とは現在連絡の取り様がない旨を説明し、申請者の上申書添付で(万一道路所有者から苦情や何らかの請求などがあった場合は許可した市側に負担を求めずに、自己の責任で解決するというような内容)引き込み掘削の許可が出るように、売却前に段取りします。

そうすることにより、購入者が建築時にリスクとなることはほぼ無くなりますので、売りにくいということはありません。もちろん公道物件より5%~10%程度は安くなります。

もう既に無い法人の所有権を移転するのは、むずかしいでしょう。法人が登記上現存し、代表者の所在がわかれば可能かもしれませんが、個人情報保護法がネックで弁護士さんを頼む以外に、職権で調べることは不可能です。今回測量するならば、土地家屋調査士の先生でも職権用紙での調査は可能です。
出来れば、6軒合同して、上記のような見解を水道、下水道、ガスなど担当局へ協議通知しておけば、今後も各々が個々にやらなくとも済みます。
また、土地を売買するのは土地(建物建築)に明るい業者でなければ、リスクも解決策も理解していない場合も多く、マンションや中古専門の業者などですと知識や経験不足の場合もあります。

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で...続きを読む

Q私道の掘削について

姉の家の前面道路は私道です。
袋小路になっており、その一番奥に住んでます。
今回ガス管の工事をしたいので私道の周りに住む7軒全員の
署名を持って、私道の持ち主の人に掘削許可のお願いをしました。
ところが嫌がらせなのか意地悪なのか、法外な対価を求めてくるのです。
もちろん私道ですから常識の範囲内のお支払いはするつもりでいたのですが、
あまりにも高額な金額を要求するので掘削工事ができません。
緊急を要する工事ではありませんので近所の皆さんも金額を見て
諦めムードになってしまいました。

今後、例えばガス以外でも例えば上下水道等で掘削したい
場合でも諦めるしかないのでしょうか?
姉は今後を考えると心配だと言ってます。

Aベストアンサー

まず、現状の私道がどのような物なのかをご確認下さい。
一般の方が「私道」と言う場合、「私有地道路」のことを指していることが間々ありますので。
厳密には「私道/公道」と「私有地道路/公有地道路」は別物です。
「私有地道路」であっても、

1.認定道路 いわゆる名実共に公道(1項1号)
 所有は個人であることもあります。誰が持っていても公道です。

2.公道扱いだがみなし道路(2項道路)
 この場合は必ず公有、または幅が狭くても公道扱いとなっている部分があります。
 この場合はその公道扱いの部分を通せば問題ありません。

3.開発道路
 都市計画法に基づき公道となるべく開発された道路です。
 通常購入時は公道認定されていませんが、いずれ公道認定される運命にある道路です。
 (公道の認定は地方議会が行います)

4.位置指定道路
 地上については私権が制限されますので問題ありませんが地下については私権が及ぶ範囲となります。

以下他の区分もあるのですが、それについては省略します。
で、今回の話で言うとおそらく4の位置指定ではないかと思われます。
つまりそれ以外ですと、大抵はこういう問題が起きないからです。

問題となるのは、「ガス」「上水道」ですね。「下水道」については別の法律で強制することが出来ますので問題ありません。(どういう訳か上水道とガスは私権を制限する法律がありません)
で、位置指定道路の場合、地下の利用権についても初めにその所有者と契約をするのが普通なのですが、それもやっていないと言うことでしょうか?普通は位置指定を取るときに、地下の利用権についても取り決めをする物なのですが、、、(昔であれば少しいい加減でしたが)
それだとかなり面倒ですね。

さて、費用が法外との事ですが、まずはそれが法的な請求として法外な数字なのかどうかを、地域の不動産業者や司法書士、弁護士などの専門家にご相談下さい。
で費用が確かに法外であれば、裁判などで利用権を、妥当な対価で認めさせるということは可能です。
事実そういう話は結構あります。

残念ながら無料で利用するというのはかなり難しい話です。

まず、現状の私道がどのような物なのかをご確認下さい。
一般の方が「私道」と言う場合、「私有地道路」のことを指していることが間々ありますので。
厳密には「私道/公道」と「私有地道路/公有地道路」は別物です。
「私有地道路」であっても、

1.認定道路 いわゆる名実共に公道(1項1号)
 所有は個人であることもあります。誰が持っていても公道です。

2.公道扱いだがみなし道路(2項道路)
 この場合は必ず公有、または幅が狭くても公道扱いとなっている部分があります。
 この場合...続きを読む

Q私道を売買する場合の価格や税金について教えてください

地価について教えてください。
*複数の家で使っている私道(土地区分は
 道路になっている)を売買する場合、
 その価格は公示地価や路線価と同等でしょうか。
 あるいは何割か安くなるのでしょうか。
 
*また、広域でなくその不動産の公示地価・路線価
 はどこで知ることができるでしょうか。
 たとえば役所の土木課や税務課などなのでしょうか。

*上の様な土地の税金は安いのでしょうか。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>私道の所有が全く無くては・・・

なるほど。これであれば価格はあってないようなものですね。売る側は買い手の足元を見て高値での取引を考えます。私もマンション用地が公道に4メーターしか接しておらず2メーター分購入しましたが足元を見られ流通価格の2倍+息子さんの車一台で手を打った事があります。まあその結果は所有していた奥まった土地の価値が数億上がりましたので納得はしております。

先方と良く話し合い流通価格以上でも所有している土地の価値が守られる(正統な評価が得られる)ようでしたら多少高くても購入するのが良いと思われます。価格については標準は当てはまりませんので慎重に検討してください。あまり下出に出ると高くなりますし、譲っていただけなくなると後日困りますし、巧く交渉してください。

税金面は知識がありませんのでごめんなさい。
売るほうでしたら高く売れるのですがね~!

Q重要事項説明の「私設管の有無」について

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事項説明時に私設管に関する説明は無かった(重要事項説明書に記載無し)。
・私設管の所有者は現状不明(使用している人たち共同で持っている可能性が高い)。
・本管が埋設している道路(購入予定の土地の接道)は私道で、共有持ち分として売買契約の一部に含まれている。
・二世帯住宅建築予定なので、水道の口径を20mmに変更する予定。
そこで質問なのですが、
1.購入予定の土地に引き込んでいる本管(近隣数名で使用)が私設管だったことを、不動産は重要事項接目路に説明する必要があったのでしょうか。
2.説明する必要があったとして、重要事項説明不足による過失が不動産にあるとまで言えるのでしょうか。
3.分岐している配管が私設管の場合に発生しうるデメリットはどんなことがあるのでしょうか。(個人所有の場合、口径変更の許可が下りなかったり、使用料等を請求される場合があったりすることは別の質問で読みました)

よろしくお願いします。

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害となることはありません。現在その管を利用していない状態で引き込みをする場合、管の所有権が無ければ金銭を要求されることはありますが、既に利用している状態の場合は既得権がありますので、請求されることはないでしょう。デメリットは無いと思いますよ。大規模な地震等で損傷した場合は、それを使用する方々負担での復旧となるでしょう。

但し、引きこみの際に、私道の所有者から掘削と埋設の承諾を貰う必要があります。これは管の私有、公営問わず、道路の持分所有者との民法上の問題です。

その管の所有者がわからないのでしょうか?局で調査してもわかりませんか?100mmを引き込んでいるならそう古い管ではないはずです。局には申請時の書類や図面など保管されており(田舎だと無い場合も)わかるはずです。

重要事項に過失はありますが、それにより買主が不利益や損出があるかどうかが?問題となります。
売買契約済みで、まだ決済していない状態であれば、仲介業者に正しい情報と詳細な調査資料等要求して、リスクがあるかどうか判断してください。不安であれば、私有管から20mmを新たに引き込める旨の水道局の見解を確認し、所有者の承諾等必要な場合は、業者に用意させましょう。
ご自分で水道局へ行かれる際は、現在の所有者の委任状が無ければ、詳細な情報の閲覧は出来ません。

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害と...続きを読む

Q位置指定道路の通行権利について

私ども共有の位置指定道路の通行権について教えていただきたいのですが、公道と接続している6mの道路を両者で共有しています。この道路を利用して公道から20m奥に高層マンションが建てられます。しかし業者側は位置指定道路を立てに、一方的に工事用の車両を(7トン車)工事をさせろと言ってきました。しかし工事があまりに大掛かりであり長期間にわたるので私どもは通行に反対しております。しかし業者側は弁護士を通じて、工事が遅滞すると莫大な損害賠償が発生すると言ってきました。このまま彼らの言うとおり損害賠償云々が私どもに脅迫観念を生じさせているので、その言葉どうり応じるべきでしょうか、どなたかお知恵を下さいませんでしょうか。

Aベストアンサー

1.位置指定道路は、「道路」という名称が付いていても、実質は「私有地(私道)」です。
 建築基準法42条1項5号で、建物を建築するために、「私有地(私道)」を建築基準法上の道路として認定しているだけであり、国道や公道(県道、市町村道)と同じ通行権はありません。
 私有地であれば通常、他人は立ち入ることができないのです(所有権に基づく妨害排除請求権)。

 ところが、位置指定道路の場合は、私有地であっても、建物建築のための道路として認める代償として、指定された道路部分に建物を建てないことや、物を置かないことが要求され、また、一般人の通行(=歩行)を妨げないことや、救急車両(消防車や救急車)の進入を妨げないことは当然、拒否できないと考えられています。

 最高裁平成9年12月18日判決において、「外部との交通についての代替手段を欠くなどの理由により日常生活上不可欠なものとなった通行に関する利益を有する者」については、「通行妨害行為の排除及び将来の通行妨害行為の禁止を求めることができる」という判決を出しています(下記、参考URLに貼っておきます)。

 しかし、今回のマンション建設業者にとっては、他の代替手段がないわけではなく(=2項道路がある)、また、近隣住民ではないのでこの位置指定道路は、日常生活上不可欠なものというわけでもない。
 とすれば、マンション建設業者が、この位置指定道路を当然のごとく建設車両を通行させる権利はないと考えるのが、最高裁の判決から推論できる妥当な結論だと思います。
 この法律解釈については、弁護士の方が、位置指定道路に関する記事として日経新聞に書いています。←この点については、後述します。
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20040819b1000a7.html

2.当該マンション敷地が、この位置指定道路に面していないのであれば、マンションの建築確認申請を行う際に、この位置指定道路の存在は申請書にいっさい記載されていないはずです。すなわち、この位置指定道路は、当該マンションを建てる上で、建築基準法上、無関係な道路ということになります。

 区役所の建築指導課で、当該マンションの「建築確認申請書」を閲覧して、敷地の接面道路をご確認下さい。おそらく拡幅された「2項道路」が、敷地の接面道路になっているはずです。

※東京都が「建築確認申請書」の閲覧を渋るとは思いませんが、もし、閲覧拒否のような態度を示したら、建築基準法93条の2に「閲覧させなければならない。」と書いてあると強く都職員に迫って下さい。

 この位置指定道路が、当該マンション敷地の接面道路でなければ、マンションの工事車両がこの位置指定道路を通る権利はありません。「大量の工事用の車両を(7トン車)通行させろ」というのは、「私有地を勝手に使わせろ」というのと同じなので、裁判所でも認めないと思います。

3.工事用車両に対する対抗策として、以下の2方法が考えられます。
【方法1】位置指定道路の入り口(=マンション側に)に「車止め(ポール等)」を設置し、歩行者および緊急車両の専用通路にしてしまう方法。
 位置指定道路である以上、歩行者の通行を制限できませんが、位置指定道路に面している宅地の所有者全員の同意(この場合、質問者さんとお向かいさんの2人)があれば、位置指定道路(私有地)の所有権に基づき、工事用車両の通行を認めないと主張することはできると思います。ただし、救急車両の進入まで拒否してはいけません。

 位置指定道路に車止めを設置した場合の、建設会社の対応は、次の2つだと思います。
(1)「通行権確認の仮処分」を東京地裁に求める。東京地裁で、審尋(=審判)が開かれるので、必ず出席して最高裁の判例(下記、参考URLを参照)を手に、「歩行者や緊急車両の通行は認めるが、私有地である位置指定道路に建築基準法上、無関係の工事用車両の進入は認めない」と反論して下さい。裁判所が「私有地(私道)を工事用として無制限に使って良い」という仮処分をするとは思えません。

(2)建設会社が勝手に「車止め(ポール等)」を撤去する。この場合は、被疑者不詳のまま「器物損壊罪(刑法261条)」で警視庁へ告訴することになると思います。相手が手荒なことをしてきたら、警察力に頼る方法がベストです。

【方法2】位置指定道路を一部廃止して、私有地にして完全に通行止めにしてしまう方法。この位置指定道路は、建築基準法上、質問者さんたち2軒しか必要ないので、東京都に対して「位置指定道路の一部廃止」を申請します。

 廃止部分は、マンション側の数m部分でいいと思います(法律上、廃止するだけであり、現状の工事まではしません。ただし、分筆登記はして、地目も「宅地」にします。固定資産税は来年から課税されます)。

 名実ともに、位置指定道路でなければ、廃止した部分は私道ではなく、「宅地」なので、他人は絶対通ることができません(歩行者が通り抜けるのを、所有者が黙認するのはよい)。

4.さて、結論として、今回のケースでは、建設会社の工事車両がこの位置指定道路を通る権利は全くないと思います。

 しかし、相手は建設会社であり、弁護士も付いているようです。念のため、また、建設会社が手荒なことをしないため、ここに書いた内容を弁護士に聞かれて、裏付けを取っていただきたいのです。工事が進めば、既得権が発生するので、対応は早いほうがいいです。

 日本経済新聞社の「NIKKEI NET」に、「位置指定道路の通行」について弁護士が回答されている記事があります(下記参照)。
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20040819b1000a7.html
 この弁護士に、今回のケースについて法律相談(有料です)をされることをお薦めします。同姓同名でなければ、おそらく東京弁護士会(下記参照)に所属されています。
http://www.toben.or.jp/
 弁護士は飛び込みの依頼を嫌う傾向がありますが、「日経新聞の記事を見て、位置指定道路の法律相談を受けたい」とご予約されれば、会ってくれると思います(予約の際に法律相談料もお聞き下さい)。

5.弁護士に会うときの必要資料として、以下のものをご用意されるといいと思います。
○位置指定道路の登記簿謄本(=登記事項証明書)
○位置指定道路付近の公図、地積測量図など
○周辺の住宅地図コピー(法務局に備え付けの地図があります)
○マンションの建築確認申請書の写し(敷地面積、建築面積、延床面積、容積率、用途地域、前面道路の名称など)

6.「工事が遅滞すると莫大な損害賠償が発生する」とご心配なようですが、相手が質問者さんに損害賠償を請求するためには、質問者さんに不法行為(民法709条)があること、そして損害との因果関係があることを、相手が裁判で立証する必要があります。

 質問者さんは、マンション建設の反対行動を起こしているわけではなく、ただ、私有地(=位置指定道路)を工事車両が通るのを認めないというだけですから、そこにはなんら不法行為はなく、相手の弁護士は、不法行為に基づく損害賠償請求はできないと思います。

 もし、工事が遅れたとしたら、それは、「2項道路」のような貧弱な道路しか接面しない敷地を選択した、マンション開発会社の設計ミスにあると思います。

 参考例として、東京都町田市の旧「日本IBMグラウンド」敷地でのマンション建設において、建設会社が反対住民グループに工事遅延による200万円の損害賠償請求訴訟を起こしましたが、結局、建設会社は取り下げているようです(下記参照)。
http://taisaku.holy.jp/chapt2/olnws/0614vctry.html

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM2/EBE261D47443CA3A49256A8500311D9B?OPENDOCUMENT

1.位置指定道路は、「道路」という名称が付いていても、実質は「私有地(私道)」です。
 建築基準法42条1項5号で、建物を建築するために、「私有地(私道)」を建築基準法上の道路として認定しているだけであり、国道や公道(県道、市町村道)と同じ通行権はありません。
 私有地であれば通常、他人は立ち入ることができないのです(所有権に基づく妨害排除請求権)。

 ところが、位置指定道路の場合は、私有地であっても、建物建築のための道路として認める代償として、指定された道路部分に建物...続きを読む


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング