借地人の住む土地

現在、親の代より住んでいる借地人（家も本人名義）のいる土地を所有しています。（地代：３万円/月）
土地面積：約７０坪、更地での不動産評価格２８万円/坪＝１９６０万円（との事）
この度、借地人に土地購入を９００万円で打診しましたが、金銭的問題もあり、先方はまったく買う意思が無いようです（買えない）。

このような場合のこの土地の有効利用（売買、融資、etc）はあるのでしょうか？？
40代のX１娘さんと同居してますが・・借地人の死後は借地権を相続されて・・お終い？娘さんも購入できるような状態ではないですし・・。
旧借地法は借地人（借家人）を保護し過ぎですよね！？
当方、他に土地財産は無く・・・何とかしたいと思っています。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： aminouchi 回答日時： 2003/07/04 09:49

まず、借地人が居住している状態のままで、土地の売買は可能であることをご承知おきください。

ただし、gin0118さんのお貸しになっている土地の所在地は判りませんが、一般的に借地権の値段は土地価格の５０％～７０％ですから、土地（所有権）を売る場合でも土地価格の３０％～５０％でしか売れないことも理解してください。

さて、借地人に買い取りを申し出たところそれを拒否されたということですが、借地人側にとってみれば、現状維持が一番利益が大きいと考えられます。ですから、借地人にとって何らかの不利益になることを行って（もちろん正当に認められる範囲でです）、借地人側に現状維持は不可能であると認識させることが必要であると思われます。そしてどのような負担増なら納得できるかと考えてもらうべきでしょう。いますぐどうこうというような話ではないようですから、その為にはいくつかの方策が考えられます。

１．借地料の値上げをする。そして、現在との差額を貯金していく。３万円／月というのは土地の面積にくらべて少し安いようですし、ある程度、定期的に賃上げはなされてきたのでなければ改訂を申し出るのも有効です。また、土地に対する税金は土地所有者の負担ですがその分は借地代に含めても構いませんから、公租公課の負担上昇を理由とすることも可能です。

２．立ち退き料を支払って、立ち退いてもらい、更地にして売却する。（これが一番費用がかかると思いますが、土地価格のままで売れますから利益も大きくなると思います。つまり借地権料を値切るのと同じです。）立ち退いてもらうにはその土地の自己使用など正当事由が必要ですが立ち退き料を支払うのも正当事由の一部となります。この場合、借地人にとっては転居が必然ですから借地人の不利益も最大となることが予想できます。つまり、抵抗も大きいことが予想できます。

３．借地人のいるまま、気長に買い手を捜して所有権を売却する。あるいはその方針であることを告げて、借地人に買い取ってもらう。第三者に土地を売却すれば借地条件が変わることが予想されますから、借地人による買い取りが双方にとって一番良い解決であることを強調すべきです。

以上、その土地を処分することを前提として考えさせていただきました。

この回答へのお礼

やはり、これと言った手立ては無いんですね・・。

地代は３年毎に更新という事になっていて、今年がその年でしたが・・不況ということで１年間だけ据え置に・・来年再度、更新(２年分)としました。

地代収入を気長に貰い・・天災でも起こる事を気長に待ちます(笑)不謹慎ですねっ？！

詳しく教えていただき有り難うございました！！

お礼日時：2003/07/04 10:32

No.4 回答者： ida256 回答日時： 2003/07/05 23:28

ダメ元で

家と土地を一括売却して代金を分けるということで
相手方を説得してみるというのはどうですか？
家が相当古いようですし、事情によっては応じてくれるかも知れません。
金額についてはいま少し譲歩が必要かもしれませんが。

この回答へのお礼

再度、土地購入の話をする機会があるので、その中でいろいろ話をして見ます。
ご意見有り難うございました～。

お礼日時：2003/07/06 06:00

No.2 回答者： sigino 回答日時： 2003/07/04 09:39

土地を貸してる者です。

お察しのとおり、原状のままでは通常の売買も融資もまずできません。
理屈上、借地人がいるままでも売買はできますが、買い手がいないからです。
場所によってはブローカーが買いますが、はっきり言って買い叩かれます。
もう一つの手段としては、建物を買い取って出ていってもらうという考えもあります。これもタイミングが重要で下手に持ち出すと立退き料を吹っかけられますが。
また、逆に優良な借地人で地代が適正であれば、月々の地代は貴重な定期収入です。地代は非常に低く抑えられている場合が多いですのでその方面もチェックをお勧めします。

参考URL：http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m& …

この回答へのお礼

アドバイス、URL、有り難うございます。
地元の不動産屋に相談したところ、現状での第三者への売却は難しいようです。
価格も叩かれるでしょうし～。
でも、旧借地法の廃止・撤廃なんて将来？出来るのでしょうか？？
不動産をたくさん持っている方は気にならないんでしょうね？！きっと・・

お礼日時：2003/07/04 10:19

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2003/07/03 17:33

なるほど売るに売れなくお困りのようです。

ところで、気にかかりますが「親の代より住んでいる借地人」と云うことなので、その土地はgin0118さんが相続したもののようです。そうしますと、相続人はgin0118さん１人でしようか、そして、相続登記も終わっていますか。もし、そうでなければ競売する方法もあります。
もう１つ、契約内容は十分把握しているでしようか、期限の定めがなければ、何時でも解除できますし、もう１度、契約内容を調べてみて下さい。その中で、契約解除できれば建物収去できますし他に方法が見つかるかもしれません。

この回答への補足

アドバイス頂き有り難うございます。
２～３付け加えさせていただきます～。
：親の代と書きましたが・・もうすでに４０年以上貸している状態ですので旧借地法の時代で、定期借地などの条件はありません。

：現在の所有者は母親です。ただ、公証役場で遺言を作成、相続は私となっておりますので、母親の死後直に相続登記できます。

もし、土地の有効利用的な事が出来るのであれば、母の生前・死後・・どちらでもと思っています。
母は自分の葬式代を・・と思っているようです。
お知恵を拝借したいと思います。

補足日時：2003/07/03 18:03