住宅ローン審査通らなかった（今後について教えてくだ

Question

住宅ローン仮審査が通らない理由
この度住宅ローンを申し込みましたが、
事前の審査で融資を断られてしまいました。
（物件１件目⇒２銀行　　物件２件目⇒３銀行）

・年齢４０歳（女：独身）
・職業 会社員
・勤務年数　約２年４ヶ月
・年収　約１９０万

子供２人（高校生⇒来春就職決定済み・小３）
　を扶養家族としています

まず１件めの物件
木造築３３年　７８０万円

銀行(1)　中央労金
借入れ額　９００万円希望
自己資金　０円

銀行(2)地元の信用金庫
借入れ額　６００万円
自己資金　３００万円（親からの援助）

上記２件　仮審査とおりませんでした。

結局１件めの物件は審査結果が出る前に
他の方が現金で購入して私は諦めました・・・

そして２件めの物件
鉄骨　築３０年　８００万
も３銀行とも融資不可でした。（仮審査も通りませんでした）
地方銀行・フラット

また時期を改めて中古住宅を購入したいと思っています。

今回の事で勉強になったことはたくさんありました。

次回の申し込みで少しでも今回の経験を踏まえて慎重に購入の段取りを少しづつ進めて（考えて）いきたいと思っています。

専門家さんの思う私に対する注意点など教えて頂けると助かります。

よろしくお願いいたします。

Domenica · Accepted Answer

（その２）

> だいたいの金融機関の融資条件にはだいたい２年以上と書いてあるので大丈夫なのかなと思っておりました。
勤続年数に関しては、「フラット35」ではもともと申し込み条件から外れておりますし、外資系企業の参入などによる雇用形態の変化から、「問わない」金融機関も増えています。
ですから、現在は、必ずしも「勤続年数が何年以上なければダメ」ということはありません。
ただし、地域性が高い金融機関の場合は、今でも「勤続３年以上」というところが多いですね。
「２年以上」というのは、たまたまご質問者さまが調べられた金融機関の多くが「２年以上」になっていたのだと思います。現在、日本には1,500を超える金融機関がありますが、ご質問者さまはその８割以上について調べた…という訳ではありませんでしょう？

> 年収　約１９０万
というのは、「税込み年収」ですよね？
融資条件として「安定継続した収入があること」を条件にしている金融機関は多いですよ。
「安定した収入」の目安は、200万円以上か300万円以上にしている金融機関が多いです。
具体的な数値が挙げられていなくても、実際にはこの程度の基準を設定している金融機関は多いです。
ですから、190万円ではその基準に満たなかった…ということもあると思います。

仮に、年収「額」は特に問われなかったとして、「返済能力」の面からの審査を簡単にしてみましょう。
ご質問者さまは現在40歳とのことですので、「現在の一般的な定年年齢である６０歳までに完済する」ということで、返済期間を19年と設定します。
金利については、現在の「フラット35」で、返済期間20年以下の最多金利は2.150％ですから、これを適用します。
「借入額：900万円　返済期間：19年　金利：年2.150％　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で借りますと、毎月の返済額は48,118円になります。年間では577,416円ですね。
「返済能力」の審査の１つに「返済負担率」というものがあります。
これは、ローンの年間返済額を年収で割り、その率が何％以下ならば「返済能力は問題ない」と見るものです。

先ほど計算した年間返済額577,416円を、年収190万円で割りますと、30.3％になります。
年収400万円未満の方の場合、この「返済負担率」の基準は、30％以下としている金融機関が多いので（低いところでは、「年収が少ない方」は、20％で切ることもあると思います）、例え0.3％であってもオーバーしていればＮＧです。

ご質問者さまとしては、「実際には、もっと低い金利で借りるし、返済期間も35年とかにするから、返済負担率はもっと下がるはず」とおっしゃるかもしれませんが、「審査」の基準は、金融機関が定めることですから。

また、ご質問者さまは、「可処分所得」という言葉はご存知ですか？
「税込み年収」が190万円で、扶養しているお子さんが２人いらっしゃるのならば、仮にボーナスがなしだとしても、給与の手取り額は12万円程度ではないかと思います。
12万円という額は、金融機関でみている「１人が１か月に生活するのに必要な額」とほぼ同じなんです。
ですから、大人１人と子供２人が生活し、なおかつ、住宅ローンの返済をするだけの余裕は「ない」と見られます。
「税込み年収」が190万円では、「仮に貸したとしても遠からず返済不能に陥るだろう」と考えて、「融資ＮＧ」とします。

上のお子さんの就職が決まっているとしても、まだ未成年での就職ですから、ローンの契約に加わることはできません。

『個人信用情報機関』の情報ですが、住宅ローンに関しては、同時に複数の事前審査を依頼し、その中から自分に有利と思えるもので契約をすることが多いです。
しかも、他のローン商品と違って、事前審査と本申込みには結構な日数が開くことも珍しくありませんので（私も住宅ローン返済中ですが、新築マンションの購入だったため、事前審査と本申込み、本審査、契約までには、１年以上の日数が開きました）、同時期に複数の照会があり、契約情報が登録されていない…となっていても、全く問題ありません。
『個人信用情報機関』の照会情報や申込情報は、半年で消えます。

「その３」に続けます…。

Domenica · Answer

ご質問者さまの所得税は「源泉徴収」になっていますか？
それとも、ご自身で「確定申告」をされているのでしょうか？

> ※市役所で増額（？）の手続きすれば大丈夫ですよね？
> たった２０万円の差ですが聞こえが違うので（汗
「収入」の「修正」は、税務署で行います。
「大丈夫ですよね？」というのが、「修正できますよね？」ということでしたら、「できます」という回答になります。
ですが、「大丈夫ですよね？」というのが、「収入を修正すれば、住宅ローンの審査にも通りますよね？」という話でしたら、「はい」という回答を差し上げることはできません。

ただ、これから「平成20年分の収入」を「修正」をするのでしたら、「源泉徴収」であれば「期限後申告」なり、「確定申告」であれば「修正申告」になります。
でも、そんなことをして会社に迷惑はかかりませんか？
「公にできない」というのは、「会社の都合で」そうなっているのではありませんか？

それに、年収をプラスに修正すれば、それによって税金が増えたり、追徴されたりすることもありますよ（きちんと納税しなかったということでの「罰金」みたいな税が課せられたりします）。

ご質問者さまは、見積書とか住宅ローンの審査申込書の内容をご自身で把握していないのでしょうか？
もしかして不動産業者に丸投げだったのでしょうか？
それはよくないですよ。
だとしたら、必ずしもご質問者さまにとって「有利」に借りられるとは限りません。
住宅ローンは、金融機関と長いお付き合いになる商品です。
お忙しいかもしれませんが、私はご自身で「相談に」出向かれることをお勧めしています。

住宅ローンなんて、多くの方が一生に一度利用するかしないかという商品です。
お客さまの側に「分からないこと」「知らないこと」があって当然なんです。
それを「恥ずかしい」と思われる方も少なくないんですが、決して恥ずかしいことではありません。
むしろ、どんどんお訊ねいただいた方がいいんです。
そういった相談を受けて、お客さまにご理解、ご納得いただけるようにお話しすることも、金融機関の担当者の仕事だと思いますから。

> 地元では大きな不動産やさんですが、あまり良い評判はありません。
不動産業者がご質問者さまを馬鹿にして…ということはないと思いますが、時々「大目の融資額を『勝ち取った』ことを誇る」業者もいます。
引っ越しなど、いろいろな費用が必要になってくるので、その分も上乗せして「借りてやった」というカンジです。

> 不動産やさん選びによっても住宅の購入に対する融資　左右されることはありませんよね？
「ない」とは言い切れませんね。
少し前に新聞でも「住宅ローンの不正融資事件」について取り上げられていましたが、残念ながら、建築業者、不動産業者が関わっての不正融資はなかなか無くなりません。
はっきり申し上げれば、「業者等（個人事業も含む）」が問題で融資謝絶ということも「皆無ではない」と申し上げておきます。

Domenica · Answer

ご丁寧なお礼をありがとうございました。

物件が『土地+中古戸建て』で、建物が築30年超ですと、売値のほとんどが土地代だと思います。
…となりますと、物件に問題があると考えるよりは、「借入申込人（＝ご質問者さま）にお金を貸したとして、きちんと返してもらえるだろうか。」という点で、金融機関なり、その保証会社が不安を抱いたということになるかと思います。
民間金融機関の方で、「別に連帯保証人を立ててもらえれば」とか「親族の方が所有している土地を担保に入れてもらえれば」といった話もなかったようですし、物件１については、借入額を600万円にしてもＮＧだったところから考えますと、「貸すお金が600万円だとしても、返済に不安が…。」と判断されたということでしょう。

住宅ローンの審査で、残念ながらＮＧとなった場合でも、金融機関等はその「理由」までは教えないことが一般的です。
ですから、「次」を考える場合には、こうやって１つ１つ「理由」となりそうなものを潰していくしかないんですよ。

「借入申込人（＝ご質問者さま）にお金を貸したとして、きちんと返してもらえるだろうか。」という場合には、理由はたいてい次の２つのどちらかです。
・年収が少ない（家族の人数、居住地etc.などから、その家庭での必要となる「生活費」を考えた場合に、住宅ローンの返済が加わると、生活が立ち行かなくなる可能性が考えられるので）
・以前「金融事故」を起こしたことがある（これまでにお金を借りてもきちんと返さなかったり、払わなかったりしたことがある場合です）

>借入れ希望額は不動屋さんが算出した金額です。
７８０万円で売られている「土地＋中古戸建て」を、「住宅ローンを利用して取得する場合」に、必要額を９００万円と見積もるのは少し「大過ぎ」だと思います。
確かに、「諸費用」は必要になりますが、１２０万円も必要とは考えられません。
民間金融機関の住宅ローンを利用する場合、必要となる「諸費用」のほとんどは「保証料」なんですが、どれだけ多く見積もっても５０万円には至りません。
それが、物件価格７８０万円から１２０万円も上乗せされた９００万円になっているのは、「変」なんですよ。
必要であろうはずな額よりも多い額で借入申込みがされれば、「なにか別のローンの分を上乗せしての不正申込ではないか」と受け取られることもあったりします。
不動産屋の見込み違い…でしょうか。

「スコアリング」というのは、「点数評価」です。
時々、ウェブサイトでも見かけますが、その人についての「信用（この場合は「お金を借りる・返す」という意味で使います）の能力」を点数で評価したものです。

> 他に２０万円　会社では公になっていないお金を貰っています。
公にならない以上、これを言っても収入をこの分多めに見てくれる…ということはないです。あくまでも「公的証明書」に記載された収入の額によります。

ところで、ご質問者さまは、住民税は課税されていないのではありませんか？
そうであれば、「住民税が免除されるくらい収入が低い」と判断されることがあります。
残念ながら、「住民税が免除されるくらい収入が低いということは、生活だけでいっぱいいっぱいなのでは？そんな人が借金をしたとして、ちゃんとお金が返せるんだろうか？」と判断されてしまったりするんです。

実際の生活においては、援助、補助、免除などにより、「数字」ほど厳しくはないのかもしれませんが、ローンの審査においては、あくまでも「公的に認められている数字」で判断しますので。

「見せ金」というのは、実際に「あるお金」ではないけれど、いかにも「ある」ように見せかけた「お金」のことです。
例えば、親や知人からお金を借りて、一時的に自分の銀行等の口座に入金し、ローンの申込や相談の際に、「ほら、自己資金はちゃんとあるでしょう？誰かから借りたりしなくても、資金計画は成り立つんです。通帳を見れば『ある』ことは一目瞭然ですよね？」ということがあるんです。
実際には、直ぐに返す他人のお金であったり、「借りる」お金だったりするんですが、自分のお金であるように装うんですよ。
それを「見せ金」といいます。あ、読み方は「みせがね」です。

> また、次回の購入計画に向けて自分の口座、積み立て等　初めておいた方が良いと思いますか？
お取引実績については、「どっちでもいい」です。
「新規」であっても問題ないです。
ですが、購入にあたって「自己資金」がないのは厳しいと思いますので、貯蓄をされた方がよろしいかと思います。

『個人信用情報』については、一度開示して内容を確認してください。
ネガティブな情報が何もなければそれで安心できますし。

Domenica · Answer

（その３）

> 来店の記録は半年で消えると金融機関から聞きました。
「来店の記録」ですから、『個人信用情報機関』の情報でもなければ、住宅ローンの「審査申込」の記録でもないのでは？
「顧客対応記録」みたいなもので、「何年何月何日何時何分に、○○というお客さまが、××の要件でご来店された。これについて△△が～～という対応をした。」というものではないでしょうか？
金融機関においては、ローンをはじめとした、さまざまな「申込書類」等をどれだけ保存しておくか、情報化してどれだけの期間保存しておくかは、金融機関によって異なっています。
「来店の記録」というのが、「住宅ローンの事前審査申込の記録」だとして、ご質問者さまがお訊ねになられた金融機関では、その保存期間が、たまたま半年だった…ということはあるかもしれません。
でも、別の金融機関もそう（半年）とは限りません。１年、それ以上の期間保管しているところもありますよ。
ご参考までに、私の勤務先も半年程度では破棄しません。

親からの資金援助は、ローン申込書の資金計画欄に記入されるかと思います。
ですから、「どこかから借りて、返済しなければならない分」とはみなされません。
「自己資金」ではありませんが、それに近い資金として扱われます。
現在は、相続時精算課税制度などもあり、親からの資金援助を活用される方は少なくありませんし、マイナスに影響することもなく、全く問題ないです。
ただし、「見せ金」はＮＧです。

なお、住宅（不動産）を所有されるということは、所有することに対して固定資産税、火災保険料、維持費などの「費用」が必要となります。
ですから、「現在の家賃が６万円だから、それと同額は住宅ローンの返済に充てられる」という考え方はＮＧです。
現在の家賃の８割以下に抑えないと、生活は現在よりもさらに厳しくなります。

> 今までに事故はなかったと思うのですが以前、他県に住む友人に名前を貸してと頼まれて私の家宛てに化粧品が届いてその後支払いの催促が来ていた（郵便にて）ことがあります。
> 念のため個人情報の取得をしておいた方が良いでしょうか？
> ＣＩＣ　ＣＣＢなどいろんな会社があると思いますがどこから取ればよいのでしょうか？
「個人情報」ではなく『個人信用情報』になります。
『個人信用情報機関』に登録されている「本人情報」ですね。
現在、日本には、「全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）」、「シー・アイ・シー（ＣＩＣ）」、「日本信用情報機構（ＪＩＣＣ）」という、３つの『個人信用情報機関』があります。
銀行等金融機関から住宅ローンを借りるのでしたら、３機関全て確認された方がよろしいですね。
銀行等金融機関で住宅ローンを借りる場合には、「金融機関が指定する保証会社」の保証を利用する必要があります。
ですから、銀行等金融機関が加盟している『個人信用情報機関』（主にＫＳＣとＪＩＣＣ）と保証会社が加盟している『個人信用情報機関』（主にＣＩＣとＪＩＣＣ）について確認した方がいいんです。
ですから、３機関全て…になります。

その化粧品は、ご質問者さまの名前・住所等で「購入の契約」をされているのですね。
そして、「請求」ではなく「支払いの催促」があったとなると、「契約どおりに代金が支払われなかった」ということが考えられます。
「購入の契約」において、「代金の支払い」をどのように行うことになっていたのか…で、『個人信用情報機関』への登録のされ方は異なります。
もし、『個人信用情報機関』へ加盟している企業等が「代金回収代行」を行っているとしたら、場合によっては、「契約どおりに代金が支払われなかった」という情報が『個人信用情報機関』に登録されていることも考えられなくはありません。

ただ、「お金を貸すか貸さないか」は、「貸す側」が決めることです。
ですから、「どのように『条件』を整えれば、借りることができるか。」という基準はありません。
どれだけ「好条件」の人でも、「貸してもらえない」ということもあるんですよ。

Domenica · Answer

住宅ローンの審査を担当した経験もありますが、私自身、40歳の時にマンションを購入し、現在、住宅ローン返済中の40歳代半ばの独身女性です（もっとも、私は結婚したこともありませんし、子供もおりませんが）。

住宅ローンの審査に通らない理由としては、「人」に問題がある場合もありますが、「物件」が問題になる場合もあります。

ご質問文では情報が抜けてしまっているようですが、「物件」は何でしょうか？
「物件」の構造は、木造とか鉄骨とか書かれていますが、「土地＋中古戸建て」なのか「中古マンション」なのかすら分かりません。

民間金融機関の住宅ローンの場合、中古物件では、100％融資は難しいとお考えください（「フラット35」は100％融資は可能です）。
特に、物件が築30年超の中古マンションであれば、金融機関はほとんど資産価値を認めません。
「築年数が経過していても流通性が高い物件」などですと、多少は資産価値を認めたりますが（要は、万が一の際に売れるかどうか、いくらでなら売れそうか…が問題になりますので）、良くて売買価格の70％～80％が上限でしょう。
多くの場合、「ローン対象物件に難あり」ということで、「門前払い」になるかと思います。
ただし、「土地＋中古戸建て」で、その売買価額のほとんどが土地代金という場合で、売買価額が金融機関における担保評価額と差がない…という場合などでは、100％融資も不可能ではありませんが…。

ですから、ご質問者さまの場合は、まず「選んだ物件が悪かった」ということも考えられます。
ご質問者さまにとっては、「資金的にギリギリ」の物件を選ばれたのだと思いますが、はっきり申し上げれば「買うだけの価値がない」物件を選んでしまわれたために、住宅ローンの審査に通らなかったことも考えられます。

物件１の中央ろうきんについては、商品概要に「お申込みいただける方」として、
・同一勤務先に1年以上勤務し（自営業者等の給与所得者以外の方は原則として3年以上）かつ現在のお住まいに1年以上居住されている方
・安定継続した年収（前年税込み年収）が150万円以上ある方
となっていますから、勤続２年超で、年収190万円のご質問者さまは、「お申し込みいただける」わけですね。
少なくとも、「申込できません」ではない訳です。
ただし、物件価格780万円に対して、借入希望額が900万円になっています。
中央ろうきんの「お使いみち」として認められているのは、
・住宅の新築・購入資金（中古含む）
・新築・中古マンションの購入資金 
・住宅、マンションの増改築・リフォーム資金等住宅関連資金 
・住宅用土地の購入資金 
となっていますから、「諸費用まで借りる」というのは無理ですね。
それに、780万円の物件に対して、当初の資金計画で自己資金がゼロ、諸費用も借りる…となっていれば、「減額融資」というのも意味がないような気がしますから、申込書類を見ただけでＮＧとなる方向性が高いと思います。

地元の信用金庫については、商品概要等も分かりませんが、地域性の高い金融機関は、「安全重視」のところが多く、表には出していなくても「勤続年数」や「年収」だけで引っ掛かってくる可能性もあるかと思います。
また、地域性が高ければ、それだけ「勤務先」についての情報も仕入れやすいと思いますので、そのあたりが影響することもあります。

２件めの物件については、３銀行で仮審査に通らないということは、書類を見ただけでＮＧとなったか、「スコアリング」で撥ねられているか…だと思います。
こちらも、１件目の地元の信用金庫と似たような理由でのＮＧだと思います。

すみません、回答が長くなりそうなので「その２」に続けます。

nisiwaseda · Answer

お気持ちお察ししますが、決してあきらめないで下さい。

（１）個人信用情報について
金融機関からの照会履歴は残りますが審査結果までは分かりません。ただ、同時期に複数照会歴が出ていれば、謝絶されたのであろう、の推測は可能です。また複数照会でもって、多重債務と見なされることはないでしょう。

（２）勤続年数について
２年以上でも問題ありません。しかしながら、25歳の勤続２年と、40歳の勤続２年では、色合いが違うこともご理解下さい。（前者の場合は新卒でこれから昇進・昇給も見込める。）
勤続2年で年収190万、じゃ来年は？今後は？といった審査になったのではないでしょうか。

（３）現状での借入申込について
毎月の収支トントンとのことですが、お子様のけがや病気など、予期せぬ事態になった時、どう対応されます？銀行の返済は基本的には待ってくれません。だから住宅ローンを払うために多重債務になるのです。
また、親からの資金援助ももちろん自己資金と「みなしても」よいですが、結果的に、ローン申込者たる質問者さまに資力がないことを証明する結果となります。

＜結論＞
・一定の自己資金をご自身で準備し、年収の低さをカバーしてはいかがでしょうか。
・物件選びは値段ではなく、立地条件などで選ばれたらいかがでしょうか。

ryuken_dec · Answer

中古物件は住宅ローンは通りにくい。
築30年にもなれば建物の価値は0円で、土地しか価値がない。むしろ銀行などが差し押さえて売ろうとしても上のぼろい建物が邪魔になるので更地に戻す費用分だけ建物はマイナス評価されているかもしれない。中古物件でフルローンは論外。

＞自己資金を貯めなくてはという思いは重々あるのですが
＞家賃６万円＋生活費でいっぱいです。

年収が低すぎ。家賃6万円を払えていると書いているが、同時に家賃と生活費でいっぱいで余裕が一切ないとも書いている。

＞元旦那からの養育費５万円＋行政からの手当て４ヶ月に１回　約１８万円も貰ってます

さらに元旦那の養育費などに頼っている。元旦那が養育費を支払わなくなったらどうやって住宅ローンを返済する？

（１）自分が健康に働き続けられて
（２）家族が事故などを起こして余計な出費をかけることも無くて
（３）元旦那が養育費をちゃんと払い続けてくれて
（４）行政の支援を受け取り続けられる

この条件を全部クリアし続けてギリギリ住宅費6万円を捻出できているような人間にお金は貸せない。何か1つでも条件が満たされなくなれば支払いが滞る。

soyokaze007 · Answer

まず、勤務年数が少なすぎですね。（最低でも同じ会社に５年以上継続してから申し込むべきです）
また、自己資金が０円って・・・、それでは融資が通るはずがありません。
仮に、今の質問者様の条件で融資が通るようにするのなら、親の財産（お金じゃなくても土地とか建物）を担保に借りるなどするしかありません。
また、質問者様は４０歳ということで、若い２０代の方と比べると、年齢のリスクもあります。（ざっと考えてもあと２０年余で定年となります）
銀行や街の信用金庫などは、そこにも重点を置いているはずです。
なので、きついかも知れませんが、まずは、同じ会社に５年以上継続し、自己資金を５００万円程度は貯めておきましょう。

stepfather · Answer

他の借り入れ状況が書かれていませんので
クレジットのキャッシングとかはありませんか？

原因を列記しますと

（１）仕事が原因で断られるケース
（２）所得が原因で断られるケース
（３）他の借入れが原因で断られるケース
（４）健康状態が原因で断られるケース
（５）物件が原因で断られるケース

があるようです。

参考リンク：住宅ローン審査 その傾向と対策
http://allabout.co.jp/finance/gc/10518/

simeri_xx · Answer

理由は簡単です。

１．年収が低い
２．中古なので担保価値がない
３．自己資金がない

上記3点です。

自己資金は物件価格の1割用意して、新築でまずはフラットでトライしましょう。
ほぼ通るはずです。

ただ、新築だと物件価格が数倍跳ね上がることになりますから、その年収で
ローンを組むのは厳しいかも知れません。

また審査を断られると記録が残ります。
1年～2年期間を空けないと記録が消えないので連続して申し込んでも、過去の審査不通過
で落ちることになるでしょう。

住宅ローン審査通らなかった（今後について教えてくだ

（その２）

ご質問者さまの所得税は「源泉徴収」になっていますか？

この回答への補足

ご丁寧なお礼をありがとうございました。

この回答への補足

（その３）

この回答への補足

住宅ローンの審査を担当した経験もありますが、私自身、40歳の時にマンションを購入し、現在、住宅ローン返済中の40歳代半ばの独身女性です（もっとも、私は結婚したこともありませんし、子供もおりませんが）。

お気持ちお察ししますが、決してあきらめないで下さい。

中古物件は住宅ローンは通りにくい。

まず、勤務年数が少なすぎですね。

この回答への補足

他の借り入れ状況が書かれていませんので

この回答への補足

理由は簡単です。

この回答への補足

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