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土地の登記と相続について、お聞きします。
(友人から頼まれて、こちらのサイトに投稿させていただきました。)
私も友人も、法律についての知識はほとんどないため、
用語の誤用や誤解釈があるかと思いますが、
どうかご容赦下さい。(ご指摘お願い致します。)

以下のような事例です。

A男さんB子さんは夫婦であり、子はいない。
A男さんもB子さんも、兄弟姉妹がいる。
B子さんは平成4年に亡くなったが、
自宅周辺の果樹畑の土地(以下「土地X」)の登記が
B子さんの名義のまま放置されている。
(A男さんも、B子さんの兄弟姉妹も、相続をした気がない。
 事実上管理していたのはA男さん。)
このたび(平成22年)、A男さんも亡くなった。

この場合、土地Xの所有者はだれになるのでしょうか。
当事者間で相続をした気がないとしても、
B子さんが亡くなった時点でB子さんの兄弟姉妹とA男さんが
土地Xを相続したことになり、
今回A男さんが亡くなったことによって、
さらにA男さんの兄弟姉妹が相続した
=現在の所有者はB子さんの兄弟姉妹とA男さんの兄弟姉妹
ということになるのでしょうか。
(※友人本人は、B子さんの兄の孫にあたるとのことです。)

不明な点がありましたら、その旨のレスをいただければと思います。


 ちなみに、「なぜ平成4年の時点で土地Xの登記を
 B子さん⇒A男さんに移さなかったのか」と聞いたところ、
 相続人の一部であるB子さんの兄弟姉妹の同意が
 必要である、と司法書士に言われたのだが、
 B子さんの兄弟姉妹の中に消息不明の人がおり
 (この時はじめてその存在が明らかになった弟など)、
 所在地もわからず連絡がつかなかったためらしい、とのことです。
 B子さんの兄弟姉妹の中で現在連絡がつく人々の間では、
 土地Xは「亡くなったB子さんのもちもの」という認識
 (つまり、誰も相続をした気はない)のようです。

 また、A男さんの戸籍上の兄弟姉妹は
 今まで音信不通に近い状況だったそうなのですが、
 最近になって突然現れて「土地Xはうちのものではないか」
 と言い始めたそうです。
 (法律の適用にはなんら影響を与えないでしょうが、念のため。)

 友人は、親戚間のいざこざで大変落ち込んでおります。
 それを見ていられなかったので、本人に相談の上
 こちらに投稿させていただいた次第です。

 余談を長々と、失礼致しました。

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A 回答 (4件)

法律家ではないので、間違っているかもしれませんが・・・。



登記は第三者へ証明するための手続きであって、未登記であることから所有者がいないということにはなりません。
あくまでも、個別の相続(人が亡くなった時点)で法定相続分による相続が行われたと考えることになるでしょう。もちろん法定相続分でない遺産分割協議が整った場合には、相続開始時点に遡って所有者が変更となります。登記を行う日は、単なる手続き日に過ぎません。

登記が第三者に対抗するためのものですから、遺産分割協議などによる相続の確定作業が行われずにトラブルとなったときには、大変なことになるかもしれませんね。

結果、現在の所有者は、Bさんがなくなった時点で、Bさんの配偶者であるAさんとBさんの兄弟姉妹となり、Aさんが亡くなったことによりAさんの法定相続分に相当する権利をAさんの兄弟姉妹が相続したことになります。したがって、土地の名義を変更するためには、AさんとBさんの兄弟姉妹の自書による署名などと実印の押印(印鑑証明も)が必要となることでしょう。

兄弟姉妹と書かせていただきましたが、それぞれの相続時点で亡くなった方の親が存命の場合には、兄弟姉妹への相続権が発生せずに、Bさんの相続時には、配偶者であるAさんとBさんの親、Aさんの相続時には、Aさんの親に相続の権利があるでしょう。

さらに、親が存命でなく、兄弟姉妹が相続時に亡くなっているような場合には、その子どもなどが相続人となるため、甥姪が相続人になる場合もあるでしょう。

手続きが遅れるほど、相続時に存命していた方が手続き時に亡くなっていれば、相続人の相続人に権利が移ることになり、行方不明より面倒なことになることでしょう。
行方不明者などは裁判所での手続きで、とりあえずの相続手続きも可能だと思います。相続人(相続人の相続人などを含む)が増えることで手続きがものすごく面倒、最悪事実上の手続きができない状態(費用対効果とその手続きに必要な期間)になるかもしれませんよ。

私も親が受けた相続で、当時の司法書士の指摘がなかったことによる、それ以前の相続手続きのモレが何十年も発生し、私から見て5代ぐらい前の祖父さんの名義が残っていたのを整理したことがあります。
古い法律(相続当時有効の法律)を使っての家督相続による相続、現在の法律に基づく相続をあわせた相続登記を面倒でしたが行いました。円満な親族関係であったため、案外スムーズに手続きができましたが、必要書類は多かったように思います。

司法書士へしっかりと依頼されることをお勧めします。ご友人の親が亡くなった後の手続きとなれば、ご友人も当事者になりますからね。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

>結果、現在の所有者は、Bさんがなくなった時点で、Bさんの配偶者であるAさんとBさんの兄弟姉妹となり、Aさんが亡くなったことによりAさんの法定相続分に相当する権利をAさんの兄弟姉妹が相続したことになります。したがって、土地の名義を変更するためには、AさんとBさんの兄弟姉妹の自書による署名などと実印の押印(印鑑証明も)が必要となることでしょう。

わかりました。
友人にこのページを見せつつ更に話を聞いたところ、
B子さんの親・A男さんの親は早くに亡くなっているそうなので、
存命の兄弟姉妹と、亡くなっている場合のその子ども世代の
代襲相続が問題になる模様です。

>相続人(相続人の相続人などを含む)が増えることで手続きがものすごく面倒、最悪事実上の手続きができない状態(費用対効果とその手続きに必要な期間)になるかもしれませんよ。
「既にこのような状態に陥っていると言えるかも」と友人は申しておりますが、
一刻も早く手続を執るよう、親に相談するとのことです。
確かに、あと数十年後には友人自身が全てを背負うことになりかねません。

丁寧なご回答、ありがとうございました。
友人共々、皆様に御礼申し上げます。

お礼日時:2010/12/19 20:59

正確なところは専門家に聞いてもらうとして、あくまで私見ですが・・・



不動産登記上の名義人と相続人とは直接関係ありません。つまり登記上の名義がB子さんであったとしても、亡くなった時点で相続が発生しますので(相続手続きの有無とは関係なく)、すでにB子さんのものでないことは明らかです。

遺言状はないという前提ですが、B子さんが亡くなった時点で法定相続割合はA男さんが4分の3、B子さんの兄弟(もし亡くなっていればその子供)合計で4分の1です。
その後A男さんが亡くなった時点で、A男さんの持分はすべてA男さんの親または兄弟(もし亡くなっていればその子供たち)が法定相続人となります。
つまりB子さん名義の土地の4分の3はA男さんの親・兄弟グループ、4分の1はB子さんの兄弟グループが相続したことになります。

手続き的には法定相続人全員の合意のもと、分割協議書を作成したうえでそれぞれの持分に応じた登記をすることになりますが、実際にはそんな土地はいらないから現金でくれと言う人もいるでしょう。
また連絡がつかない相続人や同意に反対する相続人もいると一筋縄ではいきません。
最後は裁判所で決着を付けることになるかも知れませんね。

余談ですが、当然のことながら相続税の問題も発生します。土地の価値にもよりますが、B子さんが亡くなった時点とA男さんが亡くなった時点にさかのぼって税金を計算することになります。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

>遺言状はないという前提ですが
はい、その通りであるとのことです。

>実際にはそんな土地はいらないから現金でくれと言う人もいるでしょう。
そのようになると思われます。
友人曰く、一坪数千円という価値の低い土地のようですが、
お金のかたちにして分配してほしいということになるかもしれません。

>最後は裁判所で決着を付けることになるかも知れませんね。
友人に伝えておきます。
友人によれば、B子さん方の親戚・A男さん方の親戚
いずれも無責任というか腰の重い(?)人たちのようで、
B子さんが亡くなった際の登記云々の話も
全て友人のご両親が調べたもののようです。
少々手間がかかるかもしれませんが、専門家に相談して
決着をつけるようにすすめてみます。

今回は、ありがとうございました。

お礼日時:2010/12/19 18:26

法律上は、そのとおりです。



誰かの名義にするときは、全員の実印が必要です。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

>誰かの名義にするときは、全員の実印が必要です。
やはり、そうなのですか。

以前(B子さんが亡くなった時)は、
友人のご両親が、行方のわからない関係者の消息を掴もうと
力を尽くされていたそうなので、
今回も同じような作業が必要になるのでしょう。
友人に伝えておきます。
今回は、ありがとうございました。

お礼日時:2010/12/19 18:30

現在は誰の物でもないという意味ではないですか。



だれも、法的手続きを取ってないからです。

死のうが生きていようが、登記上の方の地面です。

身内や、相続人が、だれであろうと、その全ての

処理をして、司法書士にお金をだして、登記しない限りは

誰のものでもないのが、現状ではありませんか?。

誰のものだともいえないとおもいます。

なくなった、登記簿の方の持ち物です。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

>死のうが生きていようが、登記上の方の地面です。
(中略)
>誰のものだともいえないとおもいます。
>なくなった、登記簿の方の持ち物です。

他の回答者の方によると、B子さんの亡くなった時点で
相続が開始された可能性があるようなのですが、
そもそも虚偽の登記を放置しておいたことに
大きな問題がありそうですね。

ご回答下さり、ありがとうございました。

お礼日時:2010/12/19 18:33

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