不動産売却の契約後 決済前に売主死亡

お世話になります。

不動産売買契約を締結し、残金支払決済の前に売主が死亡してしまった場合、契約には通常所有権移転時期の特約があるため、売主の相続人に不動産の売主としての地位が承継されます。手続きの流れとしては、売主の相続登記を完了させてから残金決済を行い、売却の所有権移転登記をする事になります。

ここまでは良いのですが、実際にこのようなケースが起こった場合、「相続が発生して相続人に売主の権利義務が承継された」旨の覚書は、実務上作成する必要があるのでしょうか？

相続は法律行為ではなく、当然に起こるものなので不要とも考えられますが、そうすると売主の相続人は契約書に一切出てこない状態となってしまうので、実務上どのように処理されているのかが知りたいです。

お解りになる方がおられましたら、宜しくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/08/22 09:49

売主の相続人が契約書になくても、登記上相続人の所有名義となり、その者から買主に所有権移転する際の原因は、相続前の年月日が登記されますから、おのずと経緯はわかります。

他に現在では「登記原因証明情報」を作成する関係でつながりは明らかなので特に問題はないです。
従って「覚書」など作成していません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞＞その者から買主に所有権移転する際の原因は、相続前の年月日が登記されますから
↑これは良く解りませんでした。残金を支払うまでは通常は所有権は移転しないので、売買の原因日付は相続の後の日付ですよね？

お礼日時：2015/08/22 19:35

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/08/23 12:46

＞お答え頂いて恐縮ですが、『所有権移転後に売主死亡』の場合と、『所有権移転前に売主死亡』の場合を混同されてるように見受けられますので、確認されてみてらいかかでしょうか。

私の回答は、契約後、かつ、決済前(所有権移転前)に売主死亡としてです。

この回答へのお礼

>>私の回答は、契約後、かつ、決済前(所有権移転前)に売主死亡としてです。

何度も書きますが、そうしたら売買の登記の原因日付は所有権移転の日なので、相続より後の日です。

お礼日時：2015/08/24 07:48

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/08/23 09:58

＞↑これは良く解りませんでした。

残金を支払うまでは通常は所有権は移転しないので、売買の原因日付は相続の後の日付ですよね？

相続人は被相続人の権利義務を承継します。
そのために、売買の日は相続の日ではなく、被相続人のした売買日となります。
当然ながら、売買日は、相続した日より前です。
引き渡しは、残金受領後です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

tk-kubota様が言っておられるのは、所有権が移転した後に登記だけしないで売主が亡くなった場合の話ですね。実務上、お金を受け取るまで所有権は移転しないので、そのようなケースは殆ど起こりません。また、その場合は相続登記も必要ありません。

質問の文に書いてあるように、通常の契約には所有権移転時期の特約「売買代金の全額を買主が支払い、売主がこれを受領したときに不動産の所有権が移転する」という特約が９９．９％付いているので、お金を払った日が登記に出てくる原因日付です。

売買の所有権移転の『登記原因日付』は『残金決済の日』です。当然相続より後の日付です。

お答え頂いて恐縮ですが、『所有権移転後に売主死亡』の場合と、『所有権移転前に売主死亡』の場合を混同されてるように見受けられますので、確認されてみてらいかかでしょうか。

お礼日時：2015/08/23 11:33