お世話になります。

不動産売買契約を締結し、残金支払決済の前に売主が死亡してしまった場合、契約には通常所有権移転時期の特約があるため、売主の相続人に不動産の売主としての地位が承継されます。手続きの流れとしては、売主の相続登記を完了させてから残金決済を行い、売却の所有権移転登記をする事になります。

ここまでは良いのですが、実際にこのようなケースが起こった場合、「相続が発生して相続人に売主の権利義務が承継された」旨の覚書は、実務上作成する必要があるのでしょうか?

相続は法律行為ではなく、当然に起こるものなので不要とも考えられますが、そうすると売主の相続人は契約書に一切出てこない状態となってしまうので、実務上どのように処理されているのかが知りたいです。

お解りになる方がおられましたら、宜しくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

売主の相続人が契約書になくても、登記上相続人の所有名義となり、その者から買主に所有権移転する際の原因は、相続前の年月日が登記されますから、おのずと経緯はわかります。


他に現在では「登記原因証明情報」を作成する関係でつながりは明らかなので特に問題はないです。
従って「覚書」など作成していません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

>>その者から買主に所有権移転する際の原因は、相続前の年月日が登記されますから
↑これは良く解りませんでした。残金を支払うまでは通常は所有権は移転しないので、売買の原因日付は相続の後の日付ですよね?

お礼日時:2015/08/22 19:35

>お答え頂いて恐縮ですが、『所有権移転後に売主死亡』の場合と、『所有権移転前に売主死亡』の場合を混同されてるように見受けられますので、確認されてみてらいかかでしょうか。



私の回答は、契約後、かつ、決済前(所有権移転前)に売主死亡としてです。
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この回答へのお礼

>>私の回答は、契約後、かつ、決済前(所有権移転前)に売主死亡としてです。

何度も書きますが、そうしたら売買の登記の原因日付は所有権移転の日なので、相続より後の日です。

お礼日時:2015/08/24 07:48

>↑これは良く解りませんでした。

残金を支払うまでは通常は所有権は移転しないので、売買の原因日付は相続の後の日付ですよね?

相続人は被相続人の権利義務を承継します。
そのために、売買の日は相続の日ではなく、被相続人のした売買日となります。
当然ながら、売買日は、相続した日より前です。
引き渡しは、残金受領後です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

tk-kubota様が言っておられるのは、所有権が移転した後に登記だけしないで売主が亡くなった場合の話ですね。実務上、お金を受け取るまで所有権は移転しないので、そのようなケースは殆ど起こりません。また、その場合は相続登記も必要ありません。

質問の文に書いてあるように、通常の契約には所有権移転時期の特約「売買代金の全額を買主が支払い、売主がこれを受領したときに不動産の所有権が移転する」という特約が99.9%付いているので、お金を払った日が登記に出てくる原因日付です。

売買の所有権移転の『登記原因日付』は『残金決済の日』です。当然相続より後の日付です。

お答え頂いて恐縮ですが、『所有権移転後に売主死亡』の場合と、『所有権移転前に売主死亡』の場合を混同されてるように見受けられますので、確認されてみてらいかかでしょうか。

お礼日時:2015/08/23 11:33

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Q「商事売買」と「商法の適用を受ける売買契約」との違いとは

初めて投稿致します。

民法・商法等を独学で学んで居りますが、
商事売買と、一種民法の特則で有るところの
商法の適用を受ける売買契約との差異が
良く分からずに居ります。

ご多忙の折恐縮ですが博識な方のご助言方
お願い申し上げる次第で御座います。

Aベストアンサー

○商事売買と、一種民法の特則で有るところの商法の適用を受ける売買契約との差異が良く分からずに居ります

「商事売買」という用語は、通常は、当事者の双方もしくは一方にとって商行為である売買のことを指しますので、「商法の適用を受ける売買契約」と同じ意味と考えてもらって結構と思います。

http://www.law.okayama-u.ac.jp/~ryusuzu/3a05.htm

Q土地と建物をセットにした不動産売買契約を締結しました。同売買契約書には

土地と建物をセットにした不動産売買契約を締結しました。同売買契約書には、建物が老朽化し、かつ耐震性も低いことから、建物は契約後に買主が立て壊し、かつ滅失登記をすることにしました。従って当該土地建物のうち、建物は無価値として評価し,売却することになりました。

そこで質問です。同建物はこれまで約1地億相当の建設、設備費を投じたものですが、売買契約に建物が無価値として扱われているので、土地建物譲渡申告に際して、建物の建設費用の控除はできないと考えますが、どなたか正解を教えてください。

なお、土地に関しては取得原価がはっきりしているので、問題なく土地売買益から取得価格を控除できるときると思います。

Aベストアンサー

建物取得費は、建築費用、設備費用、リフォーム費用などから
それぞれの減価償却費を引いた残存価格の合計になります。

手許にある建物関係の領収書等を整理して税務署に相談するのが
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とありました。
手持ちの小六法が文語の頃の内容なので、何条か見つけられません。
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541条でしょうか。

Q不動産売買時に売主の公共利用料金未納

過去に同じ様な質問をされた方がいましたが、検索できませんので改めてお尋ねします。水道・下水道等の利用料金を未納している売主の不動産(土地・家屋)を買い受けた場合に、債権者から催促があれば、買主の債務責任はどこまで及ぶのですか?出来れば折角ですので、法律的
(例えば民法の何条参照とか)に、お分かりの方、何卒宜しくお願いいたします。(あつかましいお願い恐縮です_(._.)_)

Aベストアンサー

>売買による特定承継で(土地と家屋のみの)その他の売主の債務には、一切責任は無いと思いました

それは基本的にその通りです。
ライフラインの料金などは、土地家屋に付随する事項とはいえ、名義を特定して請求しているものですから、不動産の所有権と共に自動的に承継されるものではありません。よって前所有者の未納分を支払わなければならないなどということはありません。
ただ、何ら手続をしなければ請求する側にその移転がわかりませんので、きちんと連絡をし手続をしておく必要はあるでしょう。

あとは管轄の水道局や電力・ガス会社に個別に問い合わせた方が良いとは思いますが、休止手続を経ずに名義を変えた場合、メーター検針や締め日の関係で、最初の請求について前所有者の最終月分まで合算されてくる可能性はあるかもしれません。そのあたりは確認してください。そういう場合には売買当事者同士で日割精算をすることもあります。

尚、特定承継と書かれていますが、気をつける必要があるのは、その不動産自体に抵当権や賃借権等が付されていれば、所有者が変わってもその物権や債権が変更になるわけではないことと、マンションの管理費等については前所有者未納分が(一通りの手続を経た後に)新所有者に請求されることは、起こりうる話です。

>売買による特定承継で(土地と家屋のみの)その他の売主の債務には、一切責任は無いと思いました

それは基本的にその通りです。
ライフラインの料金などは、土地家屋に付随する事項とはいえ、名義を特定して請求しているものですから、不動産の所有権と共に自動的に承継されるものではありません。よって前所有者の未納分を支払わなければならないなどということはありません。
ただ、何ら手続をしなければ請求する側にその移転がわかりませんので、きちんと連絡をし手続をしておく必要はあるでしょう。

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Q民法上の売買契約で、物理的瑕疵が有る場合の疑問・・。

民法上の売買契約に関する文章で疑問があります。

建物所有権および敷地の賃借権が売買の目的とされ、敷地について賃貸人が修繕すべき欠陥が契約当時に存じていたことが後日判明した場合、売買の目的物に瑕疵があるといえ、買主は売主の担保責任を追及し、損害賠償請求をすることができない。

と、できない、となっています。
どうして出来ないんだろう、と思って、解説を読むと

本件売買の目的とされているのは建物所有権と敷地の賃借権であり、敷地に物理的欠陥があったとしても、「それは建物所有権や敷地の賃借権の瑕疵とはいえない」。したがって、買主は売主に対して、瑕疵担保責任を追及できない(最判平3.4.2)

となっています。

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売買契約で、売主側に瑕疵があるんだから、損害賠償ができそうなものなのに、どうしてできないんでしょうか?
物理的欠陥でも法律的欠陥でも、瑕疵がある場合は、買主(善意無過失)は保護されるように思うのですが、何故、こういう解説なのか、分かりません。
どのように理解すればいいのでしょうか?
おねがいします。

民法上の売買契約に関する文章で疑問があります。

建物所有権および敷地の賃借権が売買の目的とされ、敷地について賃貸人が修繕すべき欠陥が契約当時に存じていたことが後日判明した場合、売買の目的物に瑕疵があるといえ、買主は売主の担保責任を追及し、損害賠償請求をすることができない。

と、できない、となっています。
どうして出来ないんだろう、と思って、解説を読むと

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Aベストアンサー

この判例は、
敷地賃借権つき建物の売買では、敷地の欠陥は、賃貸人=土地所有者が修繕すべきであり、建物売主に責任を取らせることではない、
ということ。

Q以前にお世話になった「不動産売買契約書」QNo.2693331です

QNo.2693331で回答を締め切った者ですが売買契約書で新たなことが分かったので以前回答していただいた方もしくわこの件に詳しい方今一度お願いしたいのですが、よろしくお願いいたします。
まとめますと
*私どもが土地を売る立場、個人間で土地を売る話をしていたが実際売るのは数年から数十年後のつもりが買い手側が売買契約書を作成し母親の直筆サインと捺印が付いている、さらに手付け金の100万を母が受け取っていた(母は脳梗塞で入退院を繰り返しており認知症の症状も見受けられていた)母は現在サインや捺印は十分な説明を受けていないと言うが買主は売買契約書から今すぐ売ってくれと売らないのであれば契約不履行で手付けの倍返しを要求された、

ここで売買契約書を見直して見ると手付金100万支払ったとあるのですが坪単価幾らで何坪売買するという項目が記入してないのです。(
項目はあるが無記入)

この場合、坪単価を自由に高く設定できるのでしょうか?そうすれば買い手も手が出せない坪単価に設定にできる?
それとも手付け金100万からある程度の坪単価を計算できるのか?

QNo.2693331で回答を締め切った者ですが売買契約書で新たなことが分かったので以前回答していただいた方もしくわこの件に詳しい方今一度お願いしたいのですが、よろしくお願いいたします。
まとめますと
*私どもが土地を売る立場、個人間で土地を売る話をしていたが実際売るのは数年から数十年後のつもりが買い手側が売買契約書を作成し母親の直筆サインと捺印が付いている、さらに手付け金の100万を母が受け取っていた(母は脳梗塞で入退院を繰り返しており認知症の症状も見受けられていた)母は現在サイン...続きを読む

Aベストアンサー

 個人間の売買であるため不動産仲介業(宅建)のような十分な説明義務や行為制限は法的にはないとみられます。手付け金の一般的な相場(10%前後)はありますから、売買金額をとりきめずして売買契約が成立したはずはありません。形式上は坪単価等が契約書本体には記載されていなくとも、別の書面や口頭での売買条件に合意があればそれが有効となります。契約書の不備を争うことだけでは契約をすべて無効とすることには無理があります。
 ご質問の範囲で考えると売り主であるお母さんが制限行為能力者であると認めてもらわない限り、売買契約としては正当に成立しているとみられます。しかし、リフォーム商法などで問題になったように、相手の無知につけ込んだ強引な契約は公序良俗に反するとして無効とすることができないわけではありません。そのためには裁判という手段が避けられませんから弁護士などの専門家にご相談になることがまずは必要でしょう。

Q売買契約書の書き方

当方不動産業ですが、売買契約書の書き方で相談させてください。
未登記で固定資産税は課税されている建物がある土地があり、その土地を売買して建物は買主で解体するのですが、この場合の売買契約書は「土地建物」の売買契約書として建物も記載するべきでしょうか?それとも「土地」のみの売買契約書でよろしいでしょうか?それぞれどのような問題が予想されるでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

当方不動産業ですが、売買契約書の書き方で相談させてください。
未登記で固定資産税は課税されている建物がある土地があり、

>その土地を売買して建物は買主で解体するのですが、
だとしたら、建物の売買契約も必要です。
もちろん土地の売買契約書も必要です。
二つは別の財産です。
建物が未登記であれ、撤去する権限は所有権者にあり、建物を
売主が撤去して渡すなら問題ですが、土地の売買契約が済んでも
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建物は、売主の所有権が自明で、転売され登記されたら対抗できません。

ですから、いくら安くても建物売買を行なっておくべきです。

あとは、撤去に伴う費用、地中埋設物などの除去費用などあらかじめ
土地代価に含めておくべきでしょう。

Q不動産重要事項説明書・不動産売買契約書について

わからない点があります。

物件資料の記載に誤りが一部あり、営業マンが物件案内時に訂正し口頭で、説明しました。

無事に、宅地建物取引主任者が重要事項説明を終え、売買契約になり、特約の約款で、中古住宅なので、現状渡しとなっており、物件資料の誤りを、重要事項説明書に訂正して説明しております。

その後、無事に、売り主・買い主の署名・捺印(実印)を終え、完了したが、物件資料の誤りの一部について、仲介業者が責任を持って、(仮)に工事を行えと要求がエスカレート。今も強く要求。

この場合、売り主・買い主の売買契約・重要事項説明書の効力はどうなのでしょうか?

仲介業者としてどう対応するべきなのでしょうか?

Aベストアンサー

>物件資料の記載に誤りが一部あり、営業マンが物件案内時に訂正し口頭で、説明しました。
よくあるのは、ウォシュレットの有無とか浴室乾燥機の有無とかの記載間違いですね。あるいは食洗機、網戸の有無とか

>中古住宅なので、現状渡しとなっており、物件資料の誤りを、重要事項説明書に訂正して説明しております。

たとえば上記であれば、設備表に現状の故障の有無、存在の有無を書きますね。

>物件資料の誤りの一部について、仲介業者が責任を持って、(仮)に工事を行えと要求がエスカレート。今も強く要求。
そりゃ、無茶ですよ。仮に両手の仲介でも説明義務であって品質保証ではないでしょう。そこまでは100万、200万の手数料ではできるわけない。

>売り主・買い主の売買契約・重要事項説明書の効力はどうなのでしょうか?
生きています。訴訟すれば勝てます。

>仲介業者としてどう対応するべきなのでしょうか?
誠意をもって粘り強く説明するのが一番。わかってもらえるまで。

Q売買契約に関してなんですけど。。

売買契約に関してなんですけど。。一方当事者から詐欺・錯誤の主張があった場合その契約の効力はどうなるのか分かりますか??民法の条文や要件をいれて教えてくれると分かりやすいです。お手数ですがもしよかったら教えてください。

Aベストアンサー

民法96条1項
詐欺又は強迫による意思表示はこれを取り消すことができる。
〔詐欺による取消〕
ⅰ詐欺による契約は取消すことができますが、それはつぎの4つの要件を満たす必要があります。
1.騙して契約させようとする意思があること、2.社会通念上違法性を帯びる程度の欺罔行為があること、3.これによって、契約の相手方が錯誤に陥ったこと、4.その錯誤の結果、契約したこと
ⅱ欺罔(ぎもう)行為、つまりウソの説明をしてだます行為が、取引社会で許容される程度の駆引きの範囲内であったり、露店商人の能書きのようなレベルの場合には、違法性を欠くと解されています。
ⅲ錯誤とは異なり、欺罔行為の結果錯誤に陥った要因が契約の要素についての錯誤である必要はなく、通常錯誤に陥っていることを知っていれば契約しなかったと判断できるレベルであれば取消しが可能ですから、錯誤の場合よりも広い範囲で利用できる余地があります。

民法95条
意思表示は法律行為の要素に錯誤があったときは無効とする。 ただし、表意者に重大な過失があったときは表意者自らはその無効を主張することができない。
〔錯誤による無効〕
ⅰ「錯誤に陥る」とは「勘違いをし、その勘違いに気が付いていれば契約しなかった程度に、現実と勘違いの程度が食い違っていること」が必要です。契約の内容のどの部分にどのような勘違いがあったのか、現実はどのような内容であったかが判断のポイントとなります。
ⅱ錯誤の対象は契約の要素ですから当事者についての勘違いも対象となります。
ⅲ消費者契約法で問題となる『消防署の方から来ました』というセールストークも、消費者が『契約の相手方が消防署』と誤認するところまでいっていれば、錯誤による無効の主張が可能です。
ⅳ錯誤で問題となるのは「動機の錯誤」です。民法解釈では、動機の錯誤は原則として錯誤無効の対象としません。ただし、契約の相手方が、動機の錯誤に陥っていることを知っていた場合には無効とされます。
ⅴ消費者契約の場合には、消費者の動機の錯誤は、事業者の欺瞞的なセールストークによって形成されることが少なくありません。たとえば、『今使用している電話機は使用できなくなるので、買い換えなければダメです』『法律で消火器の設置義務が定められました』といったものです。
ⅵこういう場合には、動機は契約の相手方から引き出されたものであって、動機自体表示されていますし、当然相手は熟知していますので、錯誤無効が認められる可能性が高くなります。

民法96条1項
詐欺又は強迫による意思表示はこれを取り消すことができる。
〔詐欺による取消〕
ⅰ詐欺による契約は取消すことができますが、それはつぎの4つの要件を満たす必要があります。
1.騙して契約させようとする意思があること、2.社会通念上違法性を帯びる程度の欺罔行為があること、3.これによって、契約の相手方が錯誤に陥ったこと、4.その錯誤の結果、契約したこと
ⅱ欺罔(ぎもう)行為、つまりウソの説明をしてだます行為が、取引社会で許容される程度の駆引きの範囲内であったり、露店商...続きを読む

Q不動産売買で850万円の取引の場合の売主の税金はどれほど天引きされます

不動産売買で850万円の取引の場合の売主の税金はどれほど天引きされますか。
譲渡所得税・住民税・100万円を贈与した場合の贈与税について、金額で教えて頂きたいと思います。
住民税は、全国一律に譲渡価格の5%と聞いたことがありますが正解ですか。以上、お願いします。

Aベストアンサー

>売主の税金はどれほど天引きされますか…

譲渡所得に「天引き = 源泉徴収」はありません。
自分で確定申告書を書いて税務署に提出し、自分で税務署もしくは銀行等に納めに行きます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2020.htm

>不動産売買で850万円の取引の場合…

もともといくらで買ったのか、また何年間保有していたのかなどのことが分からないと、税金は計算できません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

>100万円を贈与した場合の贈与税…

もらったほうが、今年 1年間に他の人からもらったものもすべて含めて 110万円しかないのなら、特殊な事例を除いて、贈与税はありません。
だまってポケットに入れておけばよいです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>売主の税金はどれほど天引きされますか…

譲渡所得に「天引き = 源泉徴収」はありません。
自分で確定申告書を書いて税務署に提出し、自分で税務署もしくは銀行等に納めに行きます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2020.htm

>不動産売買で850万円の取引の場合…

もともといくらで買ったのか、また何年間保有していたのかなどのことが分からないと、税金は計算できません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

>100万円を贈与した場合の贈与税…

もらったほうが、今年 1年間に...続きを読む


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