住宅ローン審査の基準。

マイホーム購入するにあたり、新築マンション5件、建設会社（戸建検討で。）へ、お話を伺いに行ってきました。
それで、各メーカーの担当者さんの住宅ローン審査の見解について本当にまちまちなので
実際のところどうなのか、教えてください。

年収　440万
車ローン残330万

希望する物件　2,750万
頭金　200万（初期費用150万+頭金50万）
返済比率（審査金利4％で計算）30％

単純計算しても返済比率は基準値の上限30％～35％に収まっていると思うのです。（車のローンを入れて）

ですが、マンション販売の担当者は難しいです、ギリギリだと言っています。

そして、他の大手マンション販売業者は3,700万までローンは組めますと言い切ります。
（ここの物件は駅近で立地条件がいい。最上階は8000万するマンション）
建設会社の担当者は車ローンがあっても、大丈夫！3500万まで組めます、と言います。
（だから土地を買い、注文住宅を買ってくれ～と営業されました）

主人は大手車メーカー勤務で、その車メーカー関連の自動車ローンを組んでいるので（残価設定で購入）
信頼性が高い、車のローンは除外して住宅ローンの審査は大丈夫だ、と言い切ります。

いずれもフラット35が使用できる物件です。

もしかしたら戸建は購入後土地を担保にして多くお金を借りられる方向にもっていくのかなーと
思いました。3000万円台のマンションについても、マンションの立地がいいので担保に入れてお金を
借りさすのか？？と思いました。（そんなこと出来るのかわかりませんが。。）

車のローンを入れても返済比率30％なので銀行の住宅ローンの審査は大丈夫だと思うのですが、
他に見落としている部分がありましたらご指摘をお願い致します。
そして、3000万以上のローンが組めるという販売担当者の真意はなんなのでしょうか。
私は車のローンもあるし、借りれないと思っていたのですが、どうして審査に通るとふんでいるのでしょうか?

No.1 ベストアンサー 回答者： isoken 回答日時： 2011/01/06 21:53

＞どうして審査に通るとふんでいるのでしょうか?

バブル期の企業に対する情実融資及びそこに由来する大量の不良債権の発生に懲りた金融機関は、リテールつまり個人向け融資に力を入れており、取りっぱぐれの少ない住宅ローンでの貸し出しは本来であれば大歓迎なのですが、質問者様の御主人のステイタスを拝見すると、大変失礼ながら全ての金融機関が２つ返事で融資可能と判断するレベルにあるとは到底思えません。

何故なら融資に際して客観性を持たせるべく現在殆んどの金融機関が採用している通称スコアリング・システムと呼ばれる加点方式（年収・勤続年数・不動産の有無・借金の多寡等を点数化したもの）が、少なからず融資不可能という答えを出す可能性がある。

但し大手デベロッパーは中小に比べてある特定の銀行に対する影響力がある事は間違いない、つまり余程筋の悪いものは除き、融資可能ラインのボーダー前後の案件を実行レベルにまで引き上げる事が可能である事、加えて個々の特徴に鑑みより有利な金融機関に申し込むスキルがあると思われます、飽く迄推測の域を出ませんが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
専門的なアドバイス内容で大変勉強になりました。
先日、地方銀行さんとの面談が行われました。
主人の会社のメインバンクでしたし、勤続年数も長い。
これらのポイントは審査の基準にとても有益な情報になる、といわれました。
ですが、融資金額は収入合算か、妻の連帯保証人を付ける条件があるでしょう、と
言われました。
銀行との面談後、住宅販売担当者と銀行担当者が別室で話しをしていた様子で
、新たな提案がされました。詳細は控えさせていただきますが、
住宅販売業者、銀行は共に大手なので影響力がお互いにあり、
調整がされているんだろうな、と思いました。

お礼日時：2011/01/11 14:48

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/07 00:36

No.2です・

>1.86は年収が増え続けるのが確実な場合の係数

1.65記載ミスです。.1.86は利息係数ですね。

この回答へのお礼

ありがとうございます！！！

お礼日時：2011/01/11 14:57

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/07 00:31

宅建業者です。

年収からだけでは借入限度額は出す事はできません。このサイトの回答でも年収の５倍という数字を見る事がありますが、金利も返済期間も考慮しないこの数字は意味が無く、金融機関もそうしたアバウトな計算はしませんね。
実際には融資の審査を行い、年収、就業年数、年齢と返済期間、就業先の規模と経営状態、個人信用情報、与信枠、借入額や借入内容などによって加点して行かない限りは確かな事は言えないので、恐らく「借りれます」と言う業者は営業トーク(審査して通ればシメタもの)でしょうし、「ギリギリです」と言っている業者も年収だけで数字を見ているのでしょう。

これだけでは回答にはなりませんが、いずれにしろ、実際に買いたい物件が出てきたら審査してみるのが一番確実です。その際、身の丈知らずの物件で審査しても無意味なので、年収から返済可能額を導き出して上限を決めておく必要があります。但し借入が出来る金額では無く、あくまでも物件の上限を決める為だけの数字です。

単純な計算ですが、年収440万円で年齢が30歳で65歳定年の場合…。
440万円×(65-30)×1.65×0.25=6352万円　
これを利息4%として利息係数で割ると…。
8352万円÷1.86＝3415万円。

1.86は年収が増え続けるのが確実な場合の係数、0.25は平均の返済比率ですが、年収が低い頃は30%でも、年収が増えれば比率が落ちるので25%にしてます。利息係数は将来金利が上がる事もあるので、長期固定金利で4%で35年返済の数字です。

正直、この数字にあまり意味が無いと私は思っていますが、これが現時点での買える可能性のある限度額です。思ったより年収が上がれば買換えでもっと高い家になる事もあるでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
銀行さんより、車のローンが無ければ3400万円は融資可能です（苦笑）。。と言われました。
将来的に注文住宅を建てるのが夢なので年収が上がり、お金をこつこつ貯めて、
買い換えを頑張りたいです。
現実味のある、有益なアドバイスをいただきまして、助かりました。

お礼日時：2011/01/11 14:56