築28年・中古住宅

32歳夫婦・8歳と7歳の子供がおります。ご相談に乗って頂けると幸いです。

近所に気になる中古物件が出ました。築28年・駅徒歩10分未満・建坪23坪・木造住宅・2000万円です。子供の小学校の学区内ですし、ほとんど土地価格。水周り・畳は交換済み・クロスは張り替えてあるそうで、買い手が付かず昨年から300万以上値下がりしています。ワケアリですかね…

我が家、猫がいるのでどうせボロボロにされるだろうと買うなら土地代程度の中古と考えていましたが、築28年というのがネックです。あとどの程度で修繕の必要があるのか、あと何年住めるのか、建築士さんに住宅調査などしてもらえばある程度は分かるものなのでしょうか？

預金がまだ500万もないので諸費用くらいしか出せそうにありません。突然大規模リフォームが必要になったらまたローンになってしまいます。主人は個人事業主なので、住宅ローンさえも通るかどうか…現在は月10万の賃貸マンションに住んでいて年80万ほどは預金していますが、戸建に住めば何かとお金も掛かるでしょうし、まだまだ無理かなと思う反面、駅近・学区内の「土地」というので惹かれています。

人によりニーズはさまざまかと思いますが、この物件…お買い得でしょうか？

No.6 ベストアンサー 回答者： 0113miyuri 回答日時： 2011/01/11 19:07

失礼します。

あなたの質問に答えての方々のご意見はみながなるほどと思わせて納得です。築28年というと耐用年数から云うとギリギリの状態かと思います。決して住めないというわけではなく、設備とか間取りの変遷という意味です。建物の坪数が23坪といえば、今は分かりませんが当時は24.2坪以上でなければ住宅金融公庫仕様できなかったはずです。敢えて住金仕様でない建物は、検査がなく、業者が安く上げる為に材料や工期を短縮しての突貫工事が多いです。水周り、畳交換、クロス張替えは売りやすくするための工事です。これらはちゃんと価格に反映されています。で、最後に屋根はどうでしょうか？建物の大事な箇所は屋根です。屋根が悪いと壁などを通じて室内にカビなどが出来て、もしくはシロアリなどが発生もあり、おおごとになります。建築士さんに依頼されたほうが無難です。案内してもらう時に兄とか弟とか言って紹介されたらどうでしょうか。300万以上の値下がりは、多分個人が持っているのではなく、業者が持っているのでしょう。その業者が元値に近い価格で売りにだしたのかも。もしくは赤字になっても売らないと銀行借り入れの金利がかさばるので仕方がないのかもしれません。で‥‥‥この物件はと、言われると、現物を見ていないので難しく、実際に見ないと分からないのが本音です。回答になっていませんが参考になればと思い回答しました。

この回答へのお礼

住宅金融公庫仕様というものがあったのですね。今のフラット35S対応物件みたいなものでしょうか？勉強になります。

実際見に行ってみたのですが、おっしゃる通りあまり良い物件ではありませんでした。とても10年なんて暮らせそうにはなく…立地はとても魅力的ではあります。ですが、今建て替えが出来るほどの資金がないので、今回は見送りたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/14 17:05

No.5 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/01/11 18:08

築28年を買うかどうかという点に関して、現物を見ないで言える事が一つあります。

その家が、ミニ開発の建売住宅かどうかです。

ミニ開発の建売住宅と言うのは、総面積300坪（1，000m2）未満の土地を6分割ｌ、8分割して、同じような家を6軒とか8軒とか一斉に建てることでコストダウンする手法です。ですから、同じ時期に同一面積の家がきっちり無駄なく建っているので見れば分かります。

このような住宅は10軒で7500万円位の金額で工務店に一括発注されます。一軒当たり、750万円ですよ。
ちゃんとした28坪の一戸建てを一軒建てようと思えば、最低でも1400万は懸かりますよ。
量産効果があるといっても半額では同じものを建てることはできないですね。
どんなに良心的な大工でも2階建て一軒750万円で建てなきゃならないとすると、それなりの材料で、それなりの仕事しかできません。ですから、住み心地もそれなり、寿命もそれなりで、28年住んだら、「もういいや！」ということになります。

もし、その物件が、ミニ開発の建売住宅ではなくて、一品モノの戸建住宅であったら築28年だからってどうってことはありません。水回りとか電力、通信などの設備の補修メンテをしておればまだまだ住めます。
物件次第ですが、土地値プラス500万円～1000万円の付加価値があると考えましょう。

その物件が、一品モノで、ご夫婦の資金繰りがつくのであれば「買い」じゃないでしょうか。家賃120万円を払いながら年80万円の貯金をされてきた実績をお持ちなら、1500～1600万円の住宅ローン返済は短期間で終わりますよ。ローンが終われば余力を使って本格的なリフォームもできます。
需要が冷えている現在ですから、少なくとも半年前より300万円節約できますし、駅に近い土地で、お子さんの学区内というのは有り難い条件ですよね。

この回答へのお礼

ミニ開発ですね…義親がそのような家を購入致しました。確かにそれなりの家で、長くは住めないよなぁという印象でした。

そうなんです、駅近学区内ってなかなか出ない物件なのでとても気になってしまって。ですが、すぐ建て替えるのではなく10年くらいはその家で暮らしたいと思っているので、しっかり質を見極めて決めたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/11 21:50

No.4 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/11 17:25

宅建業者です。

>この物件…お買い得でしょうか？

買い得物件が「>買い手が付かず昨年から300万以上値下がりしています。」のはずがありません。
物件を探している人は結構勉強し、慎重になっているので、皆さん同様の不安を抱えているのでしょう。つまり「>あとどの程度で修繕の必要があるのか、あと何年住めるのか」と言う事です。

>建築士さんに住宅調査などしてもらえばある程度は分かるものなのでしょうか？

分かると思います。但し売主がその調査に同意しなくてはなりませんが。
ちなみに私の会社でも中古の仲介の場合は、建築士が評価します。お客さんの希望が無くても、事前に建築士を入れ、図書の簡単な確認と床下、天井裏、設備を含め一通り確認しておきます。お客さんによっては知り合いの建築士を連れてくる事もあります。それで大概分かりますし、建築士によりリフォームの見積もその場で出すので、物件価格にリフォーム価格を載せて住宅ローンの審査を行います。これは融資銀行によってはリフォーム分を別に融資する場合もありますが、中古では良くあるお話です。

>主人は個人事業主なので、住宅ローンさえも通るかどうか

確定申告で悪い数字(赤字は論外です)にしていなければ、可能性はあります。借入額は減りますが、普通に余裕ある生活が出来る程度に利益が出ていれば大丈夫です。ただし、収入と課税所得は意味が違いますので、ご確認を。収入が多くても所得が少なければこれも論外になります。所得がサラリーマンで言うところの給与だと思った方が無難です。

>現在は月10万の賃貸マンションに住んでいて

月10万円と言う事は、返済金額で言うと月7～8万円です。賃貸は設備の故障や家屋の損傷の修理代は大家が負担しますが、家を買えば全て自分たちで負担しますので、月に2～3万円は最低でも見ておかなくてはなりません。その他に固定資産税なども年額で必要になってきます。
貯金も年に80万円程は続けたいですよね。子供が育ってくれば色々と費用もかかりますし、リフォームしたとしても家の大規模修繕もそのうちやって来ます。
7～8万円と言う事は、2000～2400万円程度の借入です。2000万円＋リフォーム400万円でぎりぎりです。頑張ればいけそうな気がしますね。

この回答へのお礼

おっしゃる通りです。不安がある→売れない→値下げ…住もうと思えば住めなくもない、ですが築年数を考えるとギリギリ。誰でも悩みますね。不動産屋で検査をしていることもあるのですか？確認してみたいと思います。

今住んでいる場所だと新築3000～3500万はします。とてもじゃないですが、手が出せません。今回の物件、立地が魅力的なのですが…かなり慎重にならなくてはなりませんね。

専門家のご意見、とても参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/11 21:41

No.3 回答者： kei1966 回答日時： 2011/01/11 15:34

土地だけで買った値段と比較が必要です。

木造28年なら建物の価値はないも同然。5~10年以内に壊して建て替えも想定すべきです。
その建物建築した時期は昭和56年ごろですね。やっと公庫基準で基礎に鉄筋を入れましょう！となったころです。公庫利用でもなければまだ鉄筋が入ってない基礎や布基礎の幅が360未満のものがごろごろあった時代です。しかし、質の低い住宅供給とされているのは昭和54年以前におおいので当たればお得なばあもないとは言えません。建築士に見てもらう価値はあるでしょう。
地盤、基礎（鉄筋の有無も）、外観内観の老朽度、傾き、構造材の健常さ、できれば耐震性等見ていただくと良いと思います。

30年物の木を切っても木は3倍もつ（90年）のです。後はメンテや環境によってかなり耐久性には差がありますので見てみないことにはお得かどうかは判断できないところです。

この回答へのお礼

そうですね、10年くらい住んで建て替えれば、死ぬまでそこで暮らせるかなと考えてました。駅が近いのが魅力的ですが、土地代だけで考えるとちょっと割高な気もします。交渉次第でもっと下がるでしょうか？

とにかく一度見てみようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/11 16:26

No.2 回答者： sakedaisuki 回答日時： 2011/01/11 15:24

木造住宅はきちんと建てられたなら30年たった物でも大丈夫ですが、外れだといろいろ手入れが必要です。

年数だけでは決まりません。
出来の良い建物なら殆ど費用はかかりません。ただし土地に対する固定資産税はかかります。

>水周り・畳は交換済み・クロスは張り替えてあるそうで
　ご自分では確認されていないのですか？
　遠慮無く見に行かれると良いでしょう
　晴天の日だけでなく、雨天の日にも

中古住宅で問題になるのは：
1)床下の土台などがきちんと作られているか
2)シロアリなどにやられていないか
3)水周りはどの程度改修されているか
　---蛇口などは新しくなっていても配管が錆びていて水漏れを起こしたりする場合がある
4)土地に問題はないか
　-- 陽当たり、水はけ、ご近所付き合いに問題はないか

中古物件の場合は、実質は土地の価値だけですから、ローンといっても新築とは違います。
土地購入の扱いになります。購入に際しては普段から付き合いのある銀行に相談されると良いでしょう。

この回答へのお礼

まだ内見はしていません。年季の入った中古物件はやはり見えないところが不安ですね…上物だけなら綺麗に見せることはいくらでも出来ますし。

教えて頂いたことも参考に、一度見るだけ見てみたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/11 16:02

No.1 回答者： ma-tsu 回答日時： 2011/01/11 14:58

日本の住宅寿命は欧米と比べて極端に短く、３０年前後と言われています。

おそらく相当大規模な修繕or建替えが近いうちに（入居前にかも）必要でしょう。

だから値段として土地の値段程度なのでは？建物を解体して新築すると考えれば土地価格としても割高ですしね

この回答へのお礼

10年くらい住めたらいいと思いましたが、難しいかもしれませんね。解体まで考えれば確かに割高です。まだ不動産屋には連絡していないのですが、もう少し値段を下げられないか交渉してみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/11 15:56