中古住宅の購入前検査

中古住宅の購入を検討しています。
築40年ですが、リフォーム済んでおり、素人目には魅力的な物件に見えます。
何より、価格が魅力的です。

しかしながら、家の内部構造をチェックする事ができないので、
その対策を考えています。

専門の業者にお願いする場合、10万程度の費用が発生しますが、
購入するかどうか決定していない段階では抵抗があります。
今のところ知りたいのは、基礎が問題無いかです。
床下を覗き込んだところ、支えている木はやはりスカスカで頼り無く
見えました。
何か目安となる判断基準、調査の仕方などあればごアドバイスいただけないでしょうか。
また、他にもチェックが必要なところがあれば、アドバイスいただけるとうれしいです。


家は15年住むことができれば、いいと考えています。
外観、内装は問題なさそうです。
台所、風呂がきれいで、リフォームをしっかりしたように見えます。
元々浄化槽を利用していましたが、リフォーム時（最近）　下水道にしました。
丘の中腹に物件はあります。

何卒、よろしくお願いします。

No.4 回答者： tomistomi 回答日時： 2011/04/03 01:55

おそらく参考URLのサイト（慎重な人に役立つ不動産購入格言集）が役立つはずです。

参考URL：http://kautoki.web.fc2.com/kakumidashi/

No.3 回答者： kei1966 回答日時： 2011/02/21 18:12

築４０年ですか、昭和４６年ごろですね。

旧家でもない限りは、地盤から床の高さが低く、布基礎ならまだしも、棒基礎も多い時代の建物ですね。床下が湿っていれば構造材とてすっかりやられてもおかしくないです。鉄筋ですか？まず入っていないでしょう。公庫基準で鉄筋を入れるように決まったのはその建物が建った後１０年後のことです。

それだけ年数が建っていれば基礎をぐるっと見回せば縦に亀裂が入っていれば致命傷。
建物の中には基礎自体今の建物に比べると少ないのが一般的にその頃の建物です。
決して構造物が丈夫であろうとは思いません。鉄筋が入ってる確率は数パーセントだと思います。
調べるときはセンサーで調べますよ。
リフォームで基礎巾木を塗ってしまっているとひびは床下からでないと点検不能になりますね。

おそらく今健常に見えるのは、地盤が良いのではないでしょうか。ジオダスや行政の資料で地盤情報を入れておくといいですね。また、水はけのよい土地で湿り気も少ないのかもしれません。また、古い家はすきま風も多いのでちょっとぐらいの雨漏りや湿り気も乾くという利点もあるのです。今、構造材も元気ならば土地の条件が良かったのかもしれないと思います。

ただ、問題は既に行ったリフォームです。すきま風を防ぐため、きれいに見せるためと下手にこの建物を気密良くリフォームしていると逆に構造を痛めることになることもあるんですよ。しかも、リフォームに瑕疵保証はありませんので怖いところです。きれいに見えることと家を維持することは別物なんです。
耐震もその頃の建物の80％は今の基準法を満たしません。耐震リフォームはしてないんでしょうねえ。

このように古い建物は見た目だけで判断はできません。
ここに書かないもっといろんな点検をしないとここから１５年のリスクは全て自分が負うのです。
屋根のやり換え、構造下地の腐り、何かあればとても１０万では足りないですよね。
１０万円が高いか安いかはあなたの価値観なので仕方ないですが、安心が欲しいのか、見た目のきれいな家が欲しいのか、両方なのか、、。不動産仲介料は１０万以上しませんか？それだけ古ければ検査を入れて安心したほうがいいような気がしますけれど。いかがでしょう。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
地面は土で、棒基礎の下にぼこぼこの石があります。
その棒基礎はボロボロです。
家に亀裂はほぼない状態で、石の土台？に細工はしていないようです。
一箇所だけ亀裂を見つけましたが。。。

土は湿り気のあるものでした。
また、以前は浄化槽だったそうです。

予想通り、専門家に見てもらうとしか言いようがないようですね。
質問にもあるとおり、今の段階では10万はきついと思っています。
ただ、最終的には見てもらおうと当初から考えていたことではあります。

いろいろ調べてながら考えたのですが、土台のリフォームを見積もりして
もらうのも一つの手かなと思いました。
もう少し考えています。
まだ何か思いつきましたら、アドバイスいただけると幸いです。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/02/22 20:00

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2011/02/21 11:45

プロの端くれですが、点検検査費用が一律に掛る訳でもないです

・図面が残って有るか否か
・施工社が解るか
・周景から立地条件＆地形を見る
・敷地周囲＆建物周囲を見て変化がないか
・基礎に変位や罅がないか
・床下にもぐれるか
・床の水平
・壁や枠等の垂直
・屋根の上に上る
・設備は凡て使ってみる
・隣家等との関係
実際の場に当れば上記以上の件があるが

No.1 回答者： shuusan101 回答日時： 2011/02/21 11:28

何百万以上もの買い物でかつ毎日使う物どころか住むという重要な役割を持つ物の選定に対して、

10万円をケチるのがまったくもってナンセンスだと思います。

見た目綺麗のは当たり前！でなきゃ売れないもん。中古車展示場でもきれいなものばかりでしょう！


でも、調査会社は高いですねー

http://check.arch-assist.com/index.html

ここにチェック項目がたくさん載ってますよ。

7万だけど5件見てもらったとしたら35万か～
日当2万と交通費5000円、特別な機械を使うわけでもなさそうなのにね。

ここという物件だけプロに見てもらったらと思います。