【重要】 老朽賃貸不動産から借主を退去させるには？

遠方に賃貸不動産（戸建）を保有しております。かなり老朽化しており、地震による倒壊の不安もあるので解体を考えております。借主に退去してもらう方法を教えてください。

現状を整理すると以下のとおりです。

・ かなり老朽化しているが築何年かは不明。恐らく50年程度かと思われる。
・ 20年程度前に知人を通して賃貸に出したものであり、賃貸にあたっては不動産管理会社などは通していない。
・ 当時、書面の賃貸契約書等は締結しないまま賃貸に出していた。
・ 賃貸契約書が存在しない状態が不安だったので、5年程前に書面にて賃貸契約を取り交わしている。（期間は2年）
・ 書面の契約書締結時に、「解体する予定なので更新はしない」ということを伝えてある。
・ 2年の契約期間が終了しているが、借主は退去するつもりはなく居住中。

その後、再三に渡り退去するよう伝えているが進展なし。
借主は「いい物件がみつからない」といっているが、実際には物件探しは行っていない状態。

【質問事項】
1. 現状、賃貸契約書も期限が切れている状況ですが、記載内容の効力は有効でしょうか？
2. これから最短で退去してもらうにあたってはどうしたらいいですか？賃貸契約書には、「貸主からの通知は6ヶ月前」と記載してあります。
3. 賃貸契約書の期限切れの状態のままでいいのかわからないので、新たな期間を設定した賃貸契約書を郵送済ですが、指定の期日を過ぎても返送されてきません。遠方にいるため、再三電話にて連絡を取ろうとしてますが、「出ていくつもりもないため話をしたくない」模様であり、最近は着信拒否もしくは居留守と使われております。出ていくつもりがない理由としては、家賃が20年前のままであり格安であることだと思われます。また定職に就いていないため仲介業者を通しての賃貸契約には審査が下りないことを自覚している感があります。
4. 家賃の不払の状況にはなっておりませんが、家賃の支払期日を守られたことはありません。督促することにより2週間～1か月遅れで振込まれます。ただし、契約書には「賃料支払期限を3回遅延した場合は契約解除可能」との記載があります。契約違反を理由に退去を迫れますか？
5. 借主にて火災保険に加入するよう賃貸契約書に記載がありますが、保険料を払いたくないらしく「未加入」です。これも賃貸契約に違反している状態です。もし火の不始末など何か問題を起こした場合、どうなりますか？

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2011/03/26 09:20

当事者同士（不動産屋が入らない）の契約ですからどのような契約

内容かわかりませんが、もし質問者さんが期限を定めた「定期借家
契約」を意図したとすれば、その点については無効です。

それ以前の契約は普通借家契約のようですが、同一物件・同一当事
者間では普通借家契約から定期借家契約への変更は認められていない
からです。

ですから、契約期間の２年を超えたとしても、その事だけで契約満了
明渡を請求することはできません。その場合借家人は家賃を払い続け
る限り住み続けることができます。（法定更新）

正当な事情がある場合には貸主からの解約や更新拒絶が認められる
場合がありますが、
　・「倒壊の不安があるので解体したい」はその事情にはあたりません。
　　公的検査等により居住不適格物件として診断されれば正当理由に
　　なると思います。
　・家賃の滞納は数か月に及ぶ場合解約事由となりますが、一時的
　　な遅延では、累計で考えても高々１か月程度の滞納にしかなり
　　ませんから解約事由にはできません。
　・火災保険加入特約に対する違反については、火災保険加入を請求
　　督促することはできると思いますが、それを理由に解約は認め
　　られないのではないかと思います。また、明渡後に解体を予定
　　しているなら、貸主にとって火災保険に加入させる利益は薄い
　　という主張もありそうです。

あなたの選択肢としては、立ち退き料等で交渉して合意解約に持っていく
ということかと思います。

それから、
＞5.・・・もし火の不始末など何か問題を起こした場合、どうなりますか？

賃貸借契約では原状回復義務を負っていますから、火事をだせば
借家人は損害賠償義務があります。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
やはり簡単にはいかないのですね。

居住不適格物件として診断されないか不動産鑑定を検討してみたいと思います。

お礼日時：2011/03/27 02:39

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2011/03/26 08:56

　大家しています。

１）　賃貸契約では圧倒的に借主優位の法の運用ですから、『契約書』に何と書かれていようが借主の意思が優先されます。従って、借主に更新して居住を続ける意思がある限り『書面の契約書締結時に、「解体する予定なので更新はしない」ということを伝えてある。』は何の効力もありません。

２）～　５）　も不良借主に関しては何の打つ手もありません。

　ただ、今回の大震災に関しては、それによって『居住不適格（危険）』と診断される建造物は多いと思います。そのような診断結果が出た場合には、それを契約解除の『正当事由』として貸主は（もしあって、滞納等がなければ）『敷金』の全額返還で契約解除が出来、退去を求められます。

　それでも出て行かない場合は裁判まで必要となりますが、いずれにしても『かなり老朽化しており、地震による倒壊の不安もある』なら行政等に相談されて診断されるのが良いでしょう。そうしておけば、もし相手が診断を妨害した場合は無論のこと、倒壊しても質問者様が責を問われることはなく、全て相手側の『自己責任』ということになり、全て免責される公算が大です。

　相手が“一筋縄ではいかない”奴とすれば『耐震診断』と言うだけで質問者様の意図を察し、診断の妨害等をしてくるおそれもありますが、診断の妨害ががあった場合はいずれ裁判でしょうから、診断しようとした人も立派な証人になってくれるでしょうし、弁護士さんに、その報酬も含め、よく費用をご確認の上相談されておくことをお勧めします。

　費用がいくらかかっても“倒壊”して賠償金を払うよりは安上がりでしょう。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
何らかの打つ手がありそうな気がするので、弁護士等にも相談してみたいと思います。

お礼日時：2011/03/27 02:41