定期借家の契約更新と賃料値上げ

定期借家のマンションに住んでいます。不動産会社を通して大家から、契約更新の打診がありました。１２％弱の家賃値上げとそれに見合う敷金の追加が条件です。現在の契約書の”契約期間”の項には「満期終了後に新たな賃貸借契約（再契約）が出来る。」とあり、”賃料等の改訂”の項には「賃料の改訂は行なわないこととし、法第３２場の適用はないものとする」とあります。この場合でも再契約時に賃料値上げと敷金追加の条件は正当なものでしょうか？あるいは交渉の余地はあるでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： saperu 回答日時： 2009/05/25 14:40

＃１です。

すいません。間違えた説明をしてしまいました。

＞全く新しい契約といいながら礼金や仲介手数料は不要とする場合が殆どですので・・・

こうお答えしたのですが、礼金は求められることのほうが多いかもしれません。
すいません。
というのも「定期借家契約＝法律的には再契約」と言いながらも、貸主が定期借家でない物件で契約を更新した場合と同じだけの経済効果を再契約時に得ようとするならば、更新料に見合う分として礼金を支払って欲しいと主張するのは珍しくないからです。

ただ礼金を更新料見合い分として考えるのであれば、当初契約時に例えば礼金を２ヶ月分支払っていたとしても、再契約時には（更新料見合い分なので）１ヶ月で結構ですということになるかもしれません。
いずれにしても法的には再契約ですので、貸主・借主どのような条件を提示しても問題はありませんし、全て交渉の範囲内となります。

貸主にしても質問者様に退去して欲しいという事でなければ、それなりに落とし所を探ってくるのが一般的です。
現行賃料が周辺との比較で安いのであれば、多少の値上げは止むなしとしてアップ率を下げる交渉をしてみるのが良いのではないでしょうか。

この回答へのお礼

丁寧なご回答を頂き、誠に有り難うございました。大変助かりました。頂いた情報をもとに方針を考えたいと思います。

お礼日時：2009/05/26 07:59

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/05/25 22:04

　交渉の余地はありますけど、改訂後家賃で他に借り手がいそうな場合あなたは出ていくことになるでしょう。

この回答へのお礼

アドバイス有り難うございました。

お礼日時：2009/05/26 08:01

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2009/05/25 09:38

元業者営業です

＃１さんの回答にあるように「定期借家契約」に更新はありません。
全て「再契約」になります。

つまり、今回の先方からの申し出（賃料UP・敷金追加）は「新たに契約する為の契約条件」という位置づけで、決して現在の契約の「条件変更」ではありません。
当然「第３２条云々」も新たな契約には関係ありません。

民法上契約条件の変更は双方合意が無ければ認められませんが、今回は「新たな契約の為の契約条件」ですので合法です。

勿論交渉の余地はあるでしょうが、大家さんに「じゃあ、退去して」と言われたらご質問者は対抗できません。
当然、金銭的な保証も受けられませんのでそれこそ「普通に」退去するだけです。

なお、＃１さんのお礼文中の「家賃を供託金」は今回のケースでは利用できません。
家賃供託制度は賃貸借契約中に「大家さんが賃料受取を拒否若しくは賃料払込先が不明」等の時に利用できる制度です。
今回は現契約（定期借家契約）が一旦終了しますので、その時点では賃料・契約期間・その他条件について、新たに何の契約もなされてない状態です。

そのような場合に利用できる制度ではありません。

故に、今後としては

●どうしても住み続けたいなら大家さんの条件を了承する。
●交渉は自由だが、揉めた場合退出するリスクも考えて交渉。

以上の２通りです。

この回答へのお礼

契約の文面からでは運用面が分からないので、情報とても助かりました。有り難うございました。

お礼日時：2009/05/26 08:01

No.1 回答者： saperu 回答日時： 2009/05/24 21:59

定期借家契約とは契約に定める所定の契約期間が経過したら自動的に契約が終了する契約形態です。

一般の賃貸借契約のように契約更新という概念は存在しませんので、今回貸主から打診があったのも「更新」ではなく「再契約」ということになります。

よって契約期間満了後も質問者様が同じ部屋に住み続けようとするならば、貸主と各種条件を合意した上で新たに契約を結びなおすこと（再契約）が必要になります。
この場合、再契約とは要は全く新しい契約ですから、貸主・借主とも賃料等従来の諸条件にとらわれることなく条件交渉は自由である一方、お互い条件面で折り合いがつかなければ契約は成立しないことになります。
ご質問の内容について言えば、貸主の提示した再契約条件自体に問題はありませんが、質問者様にはその条件が周辺相場等から勘案して不当なものと判断すれば契約を結ばない自由があります。但しその場合は今の契約が終了すれば退去しなくてはなりません。
ちなみに実務的には再契約をする場合でも、全く新しい契約といいながら礼金や仲介手数料は不要とする場合が殆どですので、そういう意味では実質更新と同じじゃないかと感じられるかもしれませんが、法的には説明したとおりとなります。

尚、賃料の改定についてはあくまでも契約期間中は改定をしないということですので、契約が終了して再契約する場合に値上げしないということとは意味が異なります。

この回答への補足

ご回答有り難うございました。今回の再契約では仲介手数料はないものの、礼金１ヶ月分は提示されています。礼金／仲介手数料不要とする場合が殆どという事ですが、これも条件交渉の範囲内ということでしょうか？また、もし家賃の交渉が行き詰まった場合、家賃を供託金とする、というオプションの可能性はあるのでしょうか？

補足日時：2009/05/25 07:30