事務所賃貸の契約期間について

Question

「不動産業者との契約について」と言う質問をしている者です。
新たな疑問ですが、よろしくお願いします。

(1)初回の契約期間について、大体どのくらいが一般的ですか？
当面の間、自己使用も売買もしないつもりなので安定した借主であれば長期間借りて欲しいのですが、借家権？との兼ね合いもありますよね。
不動産業者の担当者は「事務所ですから３年くらいですかね？」と言ってましたが妥当ですか？
事業用なのでもっと長いのかなと思いました。
でも契約期間中でも借主は凡そ６ヶ月賃料相当を支払えば退出できるので契約期間が長くても期間満了の保障はないわけですから貸主にメリットはないですか？
契約期間の貸主・借主のメリット・デメリットについても教えて下さい。
因みに借主は、外装も内装も自社の好きなように改装したいらしいので極端に短期を想定しているようでもありません。
今のところ更新料を設定するつもりはなく、保証金(３か月分）を更新時に３年なら10％～15％くらい償却したらどうかと言われています。

mu128 · Accepted Answer

事務所や倉庫ということで貸すのでしたら、そんなに汚れはないかと思いますので、いいかもしれませんね。よほど、派手なクロスにしなければ、退去後もそのまま使えるかもしれませんし、逆に大家さんである質問者さんにとって好都合かもしれませんね。
改装等は貸主の許可をとっておくのと同時に、ケースによっては、もし、それをそのままにして退去する場合のことも決めておきましょう。例えば、シャワートイレなどを付けたいと言ってきた場合に、それをそのままにして退去するとしても、その分の代金を払えと言われないようにする規定を作ってもらいましょう。（多分、ほとんどの契約書にはあると思いますが・・・）許可は出したけど、そのままにして退去する場合はどうするのか？を決めていなかったために、トラブルになることもありますので、そのたびに、書面にしてしっかり約束をしておきましょう。
あとは当然のことながら、危険物を保管しない・暴力団関係の出入り禁止・近所迷惑になるような行為をしない、近所のルールを守る・・・などは入っているかと思いますが、確認してみて下さい。

少し前に質問された内容も見ましたが（同じ質問者さんだったとは気付きませんでした）、契約当事者がどのようになるのかも重要です。家賃が不動産会社の方に最初に入金されるからです。なので、「賃貸人（所有者）と管理会社との間の管理契約が解除された場合や、管理会社に著しい管理違反等がある場合は、賃貸人は賃借人に直接家賃を自己に支払うようにすることを要求でき、賃借人もその要求に応じなければならない。」といった規定を入れてもらうと良いかもしれません。そのためには、質問者さんとその不動産業者との間で、管理委託契約を書面で作成された方がいいでしょう。（すでに交わしたかもしれませんが。）
そうすれば、その不動産会社の人もいい意味で緊張感がでて、管理業務をしっかりしてくれると思います。

noname#38802 · Answer

≫今のところ更新料を設定するつもりはなく、保証金(３か月分）を更新時に３年なら10％～15％くらい償却したらどうかと言われています。

これはあまり一般的ではありませんね。

契約期間が3年、更新料1ヶ月が普通じゃないかと。
会社によっては更新時事務手数料0.25ヶ月とかとるとこも
ありますね。ついでに。

保証金は敷金と同じ意味ととらえていいかと思うので、
それを償却してしまったらでる時に大変ですよね。

契約期間を満了しない場合保証金1ヵ月償却ありとかは
見たことありますが、これを言った人はなにを
考えているのでしょうね。

mu128 · Answer

期間としては３年間であれば妥当なものだと思います。５年とかの場合もあります。しかし、契約が定期借家契約というものでない限りは、期間はあまり関係ないと言えます。なぜなら、契約期間が過ぎて退去してもらいたい時に相手方が拒否すればそのまま更新されてしまいますし、上手く退去させることができたとしても、立退き料を支払わなければなりません。特に店舗といった営業に関するものですので、居住用と違い立退き料の額が何倍にも膨れ上がります。つまり、契約した以上、借主の方が任意に退去するまでは、退去させることはできないと理解しておくべきです。
期間を限定し、しかも立退き料を払わなくても良いようにするには、定期借家契約で契約することが確実です。しかし、内容によっては、すごく借主に不利な契約になるので、借主側が嫌がるかもしれません。（実際に、大きい会社の場合は、定期借家契約はダメというところが多いです。）

契約期間中に解約する場合の「６ヵ月分賃料相当を支払えば・・・」というのは、最初の契約期間だけですか？　それとも、更新時にも適用されるのでしょうか？　もし、更新時にも適用されてしまうと、借主は契約期間満了時を狙って契約解除しなければならないという負担が生じます。最初の契約期間だけに限定した方がいいでしょう。

期間のメリット・デメリットなどは、更新時に更新料を貰うか貰わないかによっても違ってきます。当然、期間が短いほど貸主に更新料が入るのでメリットにはなりますが、更新料や手数料を払わないといけない借主にとっては、手数料払うのなら他を探すということで退去されてしまうこともあるかもしれません。（店舗なので居住用よりはその可能性は低いと思いますが。）私の個人的な意見としては、売却や自己使用もしないつもりということなので、最初は５年間でして、後は自動更新（特約として「借主側から契約解除する場合は３ヵ月前までに通知」という規定をつける）、というような形にするのが良いかと思いますが、そうすると、その不動産業者が嫌がるかもしれませんので、最初５年間で後は２年（又は３年）ごとに更新手続きをとるという形が良いかもしれません。
契約期間にメリット・デメリットはあまり関係ありません。その契約内容によっても全く違ってきます。例えば、期間が１年であっても、期間終了後も双方何の異議がなければ自動更新するという規定があれば、お互いメリットにもなるでしょう。また、契約期間が１０年だからと言って、借主が喜ぶかというと、もし、契約期間中の解約ができないとか、違約金を払わないといけないという規定があれば、逆に嫌なものになってしまいます。そういった意味では３年から５年がちょうど良い期間かと思います。期間よりも契約内容を重視した方がいいでしょう。

mu128 · Answer

そうです。自動更新の場合は不動産業者は何もすることがなく手数料が入らないので、嫌がるのではないかと思うのです。その更新事務手数料もその業者にとっては収入源になりますから。

償却については、契約期間によって割合的に返却する金額をあらかじめ決めておくことはあることです。会社によっては、もっと細かいところまで定めるところもありました。
次回更新以降（７年以上）の退去の場合は、原則として、全額返金ということですね？
その物件の家賃や広さ・環境などわかりませんが、それが妥当な線であれば結構かと思います。ただ、できれば、もう少し全額返金の時期を延長した方が良いような気もしますし、逆に、３年未満の解約の場合は割合を増やした方がいいような気もします。もう一回分の更新終了時以降（１０年以上）の退去の場合は１００％返却を原則として、更新期間ごとに段階的に返却割合を変化させた方がいいように思います。
１．最初の期間内（３年）は３０％返却
２．１回目更新期間内（４年から６年）は５０％返却
３．２回目更新期間内（７年から９年）は７０％返却
４．それ以降は１００％返却
という感じで。

うちも店舗を貸して８年以上契約していたら１００％返却という規定で契約した経験がありますが、店舗の場合は退去後すぐには決まることは少ないし、原状回復費用も高額なので、結構厳しかったです。
「原状復帰等必要な部分以外全額返却」ということは、全額返却すると考えておいた方がいいかもしれません。店舗の種類によっても違いますが、かなり汚して退去していくこともあります。（飲食系や客の多い店など。）汚していったわりに、原状回復はあまりしていかないし、大手の会社は店舗などの賃貸契約についての担当者がいることもあり、話し合いをしてもむなしい結果になってしまうこともありましたので、最悪、全額返却と覚悟しておいた方がいいでしょう。

事務所賃貸の契約期間について

≫今のところ更新料を設定するつもりはなく、保証金(３か月分）を更新時に３年なら10％～15％くらい償却したらどうかと言われています。

この回答への補足

期間としては３年間であれば妥当なものだと思います。

この回答への補足

そうです。

この回答への補足

事務所や倉庫ということで貸すのでしたら、そんなに汚れはないかと思いますので、いいかもしれませんね。

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