定期借家の途中解約について

Question

途中で解約できる「定期借家」って存在するのでしょうか？

現在、賃貸物件を探しています。
ある不動産会社で条件を伝えたところ、分譲賃貸タイプのマンションを紹介してくれました。
条件の割に賃料がお手頃だったのでぜひ入居したいと思い、詳細を確認したところ、「定期借家」というマークがありました。
担当者に聞くと、２年間の定期借家とのこと。
この不動産会社はあくまで仲介であり、管理しているのは別のリロケーション会社でした。

しかし、我が家も２年の間にマイホーム購入の可能性もなくはないので「やっぱりこの物件は厳しいかも」と話したところ
「この物件は、２年以上借りることはできませんが、途中で解約することは他の賃貸と同じように可能ですよ」と言うのです。

その場では、「そういうものか」と思い、内覧の申し込みをして帰ってきたのですが、
帰宅してよく調べたところ、定期借家は転勤や介護など「やむを得ない事情」がない限り途中解約はできないのが一般的と分かりました。

この担当者が言うような「他の賃貸と同様に（やむを得ない事情でなくても）解約できる定期借家」は存在するのでしょうか？
貸主とリロケーション会社との契約内容によっては、そのような条件もあったりするのでしょうか。
担当者の認識不足だったり、仲介料欲しさに適当なことを言ったりしているのではないか…と不安です。
（もし通常の定期借家であれば、中途解約で違約金が発生するので）

もし契約に至った場合は契約書をよく読むつもりですが、事前に知識を入れておきたいと思い質問させていただきました。
よろしくお願いいたします。

mu128 · Accepted Answer

定期借家契約であっても、中途解約できる物件はあります。
というより、中途解約ができる定期借家契約の物件の方が
多いのではないかと思います。

定期借家契約の原則は、例えば、２年間という期間を設定した
のなら、貸主はその期間貸さなくてはならないし、借主も
その期間借りていなくてはなりません。
万一、借主が途中で解約したい（やむを得ない理由でないのに）
場合は、契約期間終了までの家賃を払う必要があります。

しかし、これはあくまで原則であって、中途解約ができるという
規定は、借主に有利になるので、特にその規定を付けることは
全く問題ありません。

仲介業者の担当者の方が、「中途解約できる」ということを
言って、それが本当であればいいのですが、もし、どうしても
不安ということであれば、事前に契約書の雛形を見せてもらえないかを
聞いて、契約書を確認させてもらえばいかがでしょうか？
そうすれば、中途解約の規定だけでなく、違約金や原状回復義務など
他の規定もどのようなものかチェックできますので、疑問点があれば
質問することもできるし、削除して欲しい規定があったら交渉する
こともできるでしょう。

ところで、この「やむを得ない理由」という中には、住宅の購入が
あてはまるのか？という疑問があります。
転勤や親族の介護などは条文の中にあるので確定されているのですが、
それ以外の場合は、個人によって考え方が違ってきます。
おおよそは、借主がその退去の原因を作ったものでない場合、
例えば、リストラされて家賃が払えないとかは「やむを得ない理由」に
入るという考え方が多いとは思います。
逆に、借主が別にその期間に行動しなくても良いもの、例えば、結婚や子の
出生、今回のように住宅購入などは、人によって答えが違ってきます。
単身者用の物件に住んでいて、結婚や妊娠したからという理由でなら、
中途解約を認めないという訳にはいかないと思いますし、裁判所も
それは「やむを得ない理由」と認めてくれると思います。
が、住宅の購入は、かなり微妙です。
私なら、「やむを得ない理由」として認めるつもりですが、入居中に
住宅購入を考え始めてのものであればいいのですが、入居前にそのような
予定があったのなら、事前に言って欲しかったとは思うかもしれません。

そちらの希望物件は、貸主が２年間で戻ってくる可能性が高いので、
２年という期間にされていたとしたら、１年で退去されると、また、
次の入居者を探さないといけませんので、住宅購入の予定があるのなら
そのこともお話ししておいたほうがいいかもしれませんね。

その他に注意していただきたい点としては、
短期間の退去の場合の違約金の定めがないかをチェックして下さい。
よく、「何年未満に解約した場合は、違約金がいくらかかる」という
規定があります。
これは、定期借家契約でない一般の契約であっても、普通に見かける
規定です。

あとは、２年間の契約期間ということは、２年しか住むことができない
可能性があるということですので、２年間経ったら、住宅購入しなくても
退去しなければならないことがあることは覚悟しておいて下さい。
新築の住宅を購入したとしても、完成が遅れて、契約期間過ぎてしまった
という場合でも、貸主が退去しろと言われれば退去しなければならない
ので、住宅購入するのなら、早めに行動するようにしましょう。

in_go-ing · Answer

大家しています。

『定期借家契約』と言うのは『通常契約』とは違って大家にはデメリットもメリットもある契約です。

大家側のメリットとしては、

１）期間中の中途解約が『転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったとき』（『借地借家法』38条）と規定され契約期間内の安定した家賃収入が見込める。

２）契約期間の満了で遅滞なく物件の明渡が求められる。

一方、大家側のデメリットとしては、

『通常契約』に比して家賃を安く設定しなければならない。

というものです。

質問者様のご希望は『条件の割に賃料がお手頃だった』という大家側のデメリット（借主さん側のメリット）のみを享受し、大家側のメリット１）を外せと言うことです。これを大家が納得するかどうかは仲介業者ではわかりません。大家が呑む場合には大家の一筆は必要でしょう。もともと『定期借家契約』は『公正証書』を推奨するような契約ですから、その中に質問者様の希望される文言を入れることは可能です。
　もしそうしておかないと、大家側には法で規定された残存期間の家賃相当分をこれから縁もゆかりも無くなる借主さんの“差し上げる”所以はないのです。

一般的には『通常契約』でも『短期解約のペナルティー』を課している契約もあるくらいですからそう簡単に大家が呑むとも思われません。たとえば質問者様が１年で解約されたとしますと２年後に物件の利用を考えている大家は１年ちょっとの『定期借家契約』で募集しなければならなくなります。これを借りる人がいると思われますか。

定期借家の途中解約について

定期借家契約であっても、中途解約できる物件はあります。

この回答への補足

大家しています。

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