賃貸マンションの更新と再契約の違いとは？

Question

2年の更新の際は更新という形ではなく、再契約になります。
と言われました。
更新と何ら変わりはないと言われましたが、また審査をしたり
賃料が変わったりするのかと二年後が不安です。

更新と再契約の違いを教えてください。

よろしくお願いしますm(__)m

mu128 · Accepted Answer

中途解約の規定については、契約書に契約期間中に退去することが書かれていれば問題はないかと思います。原則としては、定期借家契約の場合は、２年間で契約すると、特別な事情がない限りは２年間契約解除ができません。つまり、期間終了までの家賃を払わないといけないのですが、最初の２年間だけということでしたら、あまり問題はないと思います。
ただ、「滞納した場合のみに再契約を拒否する」とか「再契約後の期間中は１ヵ月前までに通知すれば契約解除できる」といった規定を契約書に追加してもらった方がいいかと思います。後で言った言わないのトラブルになると、証拠がない以上、原則通りの扱いになってしまいますので。

仲介業者はあくまで仲介のみです。契約書の作成や入居後お世話になるのは管理会社の方です。仲介業者が何の確認もせずに返答したものは、しっかり確認し、書面で証拠を残しておくべきことは要求した方がいいでしょう。
勤務先は審査では最も重要なものの一つです。勤務先がかわれば収入もかわるのですから、そんな無責任なことを言うのは確かに心配です。また、再契約の時には普通、審査を行います。その時に、勤務先が変更しているのに前の勤務先で申請し、それが虚偽とわかれば再契約はできなくなるでしょう。（いくら前の勤務先よりも条件が良くても、虚偽の申請をしたということが問題視されます。逆に、前の勤務先よりも条件が悪くても、２年間しっかり家賃を払っていれば、信用もあり再契約をすることができる可能性が高いです。）

勤務先が変更するかもしれないことは今は言わなくても結構でしょう。しかし、「再契約拒否の理由を家賃遅滞によるものに限定する」と、「最初の２年間は原則契約解除できないが、３年目以降の再契約は契約期間中でも１ヵ月前に予告すれば契約解除できる」といった規定を契約書に追加してもらうことは言ってみた方がいいと思います。

契約書は手元にありませんか？　まだ貰っていないのでしたら、契約書の内容を確認したいので、先に渡してもらうように要求してみましょう。（お金は契約書を確認して問題がなければ払うようにして下さい。）

mu128 · Answer

私もその契約は「定期借家契約」のことを意味しているものと思います。
ただ、それが事実であれば、もう少し丁寧な説明をその不動産屋はすべきでしょうし、質問者さんの方も、もっと確認をしておくべきでしょう。

基本的には他の回答通りですが、定期借家契約で契約する理由や規定などは、その貸主や不動産業者によって違う部分があります。どういった場合に、再契約を拒否することがあるか？（家賃滞納や近所迷惑によるものだけか、貸主の家族が住む可能性はあるのか）、再契約する場合に、費用はどのくらいかかるのか？　中途解約は可能なのか？　家賃の値上げは？　などは確認するようにして下さい。
原則としては、再契約しないという理由は言う義務はない。費用は仲介手数料が再び必要となる。（更新料をとる地域であれば、負担は同じくらいでしょう）契約期間途中で退去すると、期間終了までの家賃を払う必要がある。ということです。再契約時に家賃の値上げを要求されれば、それに従うか、それが嫌であれば退去するしかありません。
契約書はその貸主や業者が作成します。上記のことは原則ではありますが、借主に有利な変更は有効です。例えば、中途解約を可能にしたり、よほどの事情がなければ家賃の値上げを１０年間しない、とか、再契約を拒否する理由を、入居者の家賃遅滞や近所迷惑行為のみに限定するといった規定もあります。（つまり、建て替えるから退去してほしい場合は、立退き料を貰えるということです。）これらは、借主側に有利になるものであり有効と考えられますので、そのような点は交渉されても良いかもしれません。その交渉は、その物件が何故定期借家契約によるものか？によって、変わってきますので、まずはその点を聞いてから交渉の余地があれば、交渉してみて下さい。

semi-zzz · Answer

普通は一般賃貸契約では更新、定期借家契約では再契約という用語を使います。

借地借家法という法律があります。
この法律は借り手を保護するための法律です。
この法律は、契約期間が切れる際に、大家側が更新を拒否することについて厳しい条件を付けています。この条件を満たすために、立ち退いてもらうには多額の立ち退き料などが必要になることが多いです。
つまり、一度契約してしまうと借り手が希望すれば、よほどのことがない限り契約は更新出来ることになっています（借り手に重大な契約違反などがある場合を除く）。この契約は一般賃貸契約と呼ばれています。
なお、一般に更新は申し出がなければ最初の契約と同一条件で自動的に更新されるような特約がついていることが多いです。
また、更新の条件などに折り合いがつかない場合、借り手が希望すれば、法律で強制的に更新されることになっています（法定更新といいます）。

また借地借家法では１年未満の短期の賃貸を認めていません。１年未満の契約をした場合は無期限の契約と扱われます。

これでは、余っている住宅を貸し渋ります。
そこで、定期借家制度という制度ができました。この制度は、契約の時点で期間が来たら必ず建物を返却することを約束した契約です。契約期間も短期の物が認められています。
この契約をしておくと、期間が来れば自動的契約は終了しますので、必ず立ち退いてもらえるし、立ち退き料などを支払う必要もありません。

定期借家契約は期間が来たら契約が必ず終了することを約束した契約ですので、更新という物はありません。そこで延長して使用したい場合は、再契約をすることが必要です。再契約なので、契約条件はそのときに話し合う必要がありますので、現時点と同じ条件になるとは限りません。

また、再契約可能とありますが、「可能」であって条件が合わなければ再契約出来ない可能性もあります。また「可能」という言葉は可能性があることを示しているだけではなく、再契約ができることが１００％保証された物ではないと考えられます（ちなみに１００％保証した場合、契約により再契約を拒否出来なくなりますので、定期借家契約の意味をなしません）。

つまり、一般賃貸契約では法定更新という強制的に更新をされる制度がありますが、定期借家契約では法律が自動的に再契約させることはありません。契約終了後も借りれるかどうかは、その時点で契約をする際に折り合いがつくかどうかによりますので、条件の変更の可能性も十分あります。

sele566 · Answer

こんにちは。不動産屋です。

おそらく、新居の契約説明での疑問だと思いますが、
契約書は普通賃貸借契約でなく再契約可能な定期借家契約ではないですか？
家賃滞納や他人に迷惑をかけるなどの悪質入居者に居座られた場合に備えて期限で居住権を無効にする目的で再契約可能な定期借家契約を使う不動産会社があります。
再契約可能な定期借家契約なら考え方は更新と変わりませんし、2年後に続けて住む場合の手続きや費用も更新と変わらないと思います。

審査の有無、賃料の変動の可能性は契約する不動産会社に直接ご確認いただきたいのですが、
・審査は契約中に家賃を遅れず支払われ他人への迷惑がなければむしろ続けて住んでもらいたいと思うので改めて審査することはないでしょう。
・賃料の変動は周辺相場が変われば同じように変わることはありますが、これは普通賃貸借契約でも同様です。

契約書の不明点や気になる点はあとで知りませんでしたとならないよう不動産会社に聞いていただくと良いです。
不動産会社もお客がそのことが気になってるとは知らないものですから。

参考URL：http://www.forrent.jp/house/fr/edit/guide/02_05.html

賃貸マンションの更新と再契約の違いとは？

中途解約の規定については、契約書に契約期間中に退去することが書かれていれば問題はないかと思います。

私もその契約は「定期借家契約」のことを意味しているものと思います。

普通は一般賃貸契約では更新、定期借家契約では再契約という用語を使います。

こんにちは。

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