次回の更新時に定期借家契約に変更するとのお知らせ

Question

賃貸物件に住んでいます（高層500戸程度）。
次回の更新時に定期借家契約に変更するとのお知らせがポストに投函されました。
定期借家契約の導入と賃料改定（増額）の記載がされており、
更新時期の3ヶ月前に通知するとなっています（再度、正式な通知がある？）

最初の契約は2004年7月ですが（2年契約）、
更新料が不要の物件なので、前回更新の2006年7月には、
特に書面等のやりとりはしていません（つまりは法定更新された？）

期間の定めのある契約であれば、
そもそも更新の3ヶ月前の条件変更はNGだと思いますが、
法定更新であれば上記の通知自体は有効ということなのでしょうか？

また今回のお知らせの内容自体、
賃貸人（自分）には「一切のメリットがない」のですが、
応じない場合追い出されるとか、そういったことになりますでしょうか？

いくつかの条件が重なっているので、どうも自信がありません。
詳しい方お教えいただけませんでしょうか。

semi-zzz · Accepted Answer

＃１です。

おそらく大家は立ち退き料を払うつもりがないが、立ち退きをしてほしくてこんな条件を付けて追い出しにかかっています。
住み続けると今後もいろいろしてくると思います。

訂正です。
（誤）また借地借家法では大家が更新を拒絶することを禁止していますし、
（正）また借地借家法では正当な事由がない状態で、大家が更新を拒絶することをできないようにしていますし、

更新を拒絶すること自体は禁止されていませんので、訂正させて頂きます。更新を拒絶することはできるのですが、拒絶しても正当な事由がなければ認められず、更新されてしまうということです。

補足です。
＞自動更新したのであって法定更新ではありません。

どちらかであるかによって、意味合いが異なります。

自動更新はあらかじめ契約の際に合意しておいた内容で更新することを意味します。自動更新の場合は法定更新と異なり、期間も含めて同じ条件で更新されますので、契約期間が２年ですから、自動更新の場合は、２年ごとに更新を迎えます。
大家側は契約期間途中の解除は、期間のある契約については途中解約を原則禁止している民法の原則と比べて借り手に不利なものとなりますので、大家側からの途中解約はできません。
つまり、たとえ正当な事由として十分な理由があっても、更新の時期に合わせて、更新を拒絶する以外に立ち退きをさせることはできないのです（借り手の合意があればできますが）。

これに対して法定更新は、期間の定めのない契約に変更されます。このため法定更新後は更新がありません。
しかし、大家はいつでも解約を申し出ることができるようになります。つまり６ヶ月前に申し出て、かつ正当な事由があれば立ち退きがいつでもさせることができるのです。

正当な事由が完成するのはまずないのですが、もしあった場合、いつもで解約を申し出ることのできる法定更新の方が借り手に不利な契約になります。
一般の契約では更新料がかかるのでどちらも一長一短ですが、更新料がないなら自動更新の方が借り手にとってよい更新なのです。

契約書に自動更新があれば、自動更新していると主張した方が法定更新をしたと考えるよりいいと思います。

なお、法定更新をした場合３ヶ月前の申し出は無効ですが、この申し出から６ヶ月後については、有効な申し出になります。

次に、平成１２（２０００）年３月１日より前のものについては定期借家制度を利用することができないとなっていますので、たとえ合意があっても変更できないことになっています。
しかし、特別措置法の条文を見る限り、それ以降になされた契約の場合、合意により賃貸契約を解約して、定期借家契約で再契約すること自体は禁止されていないと思います。
実際そうしている人もいるようですので。

ただし、禁止事項と明示されていないですが、借地借家法や消費者契約法により、一方的に不利な契約にしてしまうと、無効とされると思われますので、有効にするには一方的に不利にならないような条件付けがなくてはならないと思います。
具体的にいうと、その際には家賃の値下げなど借り手有利な条件が付けられ、合理的に一方的でないことが明らかな理由があれば認められるのではないかと思います。

つまり、定期借家にするのなら家賃は値上げは認められないどころか、大幅に値下げしてもよいはずです。

semi-zzz · Answer

＃１，３です。

＃３を書いている間にお礼を書かれたようでタイムラグが出てしまいました。

＞禁止ではなくても切り替えはできないということで安心しました。

付則３条は借り手保護のため居住用に限って適用しているようですが、他に理由もあると考えています。一般に法律は過去にさかのぼって効果を発しないことを原則としていますので、定期借家制度のできる前の契約については、契約当時の法律が適用されるということを、別な言い方で書いているだけなのかもしれません（同じように、借地借家法以前の契約は借地法、借家法が適用になります）。

＃３で書いたように、合意と、条件によっては切り替えはできるのではないかと私は考えています。たとえば、定期借家の２年間は家賃を無料にするといえば、それなりのメリットが借り手にもありますので、有効になるのではないかと思います。

大家は変更自体は禁止されていないと考えているのは明らかですので、この点は争うことになりそうです。

逆に、絶対できないといえる根拠が質問者同様、私には見つかりませんでした（判例でもあれば別ですが）。

でもとにかく、質問者が合意しなければ、できないことには代わりはありません。また家賃の値上げとセットは認められないと考えています。


＞賃貸人は2年契約で自動更新されたという認識なのかもしれませんね。
＞「契約期間は2004年7月17日から2006年7月16日までとし、
　甲および乙は当事者による合議の上本契約を更新することができる。」となっています。
特にやりとりをせずそのまま更新となっていますので、この場合は法定更新なんでしょうかね。

更新の時期に話し合いがなかったことを、合議をしないという暗黙の合意で更新していると考えていれば、合意による更新なので、期間があると考えられます。相手側は期間のある契約と考えていますし、その点は論点ではないようなので、自分に有利な方をとっておけばよいのではないでしょうか？
なお、法定更新の場合は、申し出から３ヶ月後は無効ですが、６ヶ月後には有効になります。

また、賃料変更の申し出は更新の拒絶、契約の解除と異なり、時期に制限はないので、３ヶ月前でも有効です。でも、これも同意か法的な決着がなければ変更はできませんが。

takumaF · Answer

こんにちは。
ＮＯ１の方のご指摘のとおりだと思います。
基本的には、hident48さんが追い出されることはないと思います。
定期借家契約というのは、定期建物賃貸借のことだと思います。定期建物賃貸借で結べば、大家さんに正当事由がなくても、必ず、期間満了により契約が終了します。
更新において、普通の建物賃貸借から定期建物賃貸借契約に切り替えることはできません。
これは、最初の契約が平成１２年３月１日より前である場合は勿論、後でも同じです。
更新というのは、前の契約の存続を意味するので、更新で定期建物賃貸借に切り替えるということはできないのです。
hident48さんが結んだ賃貸借契約が平成12年3月1日より後となっていますが、更新で定期建物賃貸借に切り替えることはできません。
そもそも、ご指摘のように、法定更新により、「期間の定めのない建物賃貸借」となっていますので、「更新」という概念はないのです。
定期借家契約の導入の通知は、無効と考えます。
賃料改定（増額）の通知は、微妙です。
ただ、増額請求があっても、それに応じる義務はないので、自分が相当と思う賃料を支払えばよいだけです。

semi-zzz · Answer

>次回の更新時に定期借家契約に変更するとのお知らせがポストに投函されました。

このような変更は「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」付則第３条により禁止されています。
http://www.rabbithomes.co.jp/houselaw.htm

法律文なのでわかりづらいかもしれませんが、借地借家法第38条とは定期借家契約のことですので、定期借家制度ができる前に契約した一般賃貸契約を合意などにより定期借家契約に切り替えることはできないということです。最初の契約が平成１２（２０００）年３月１日より前になされたものであれば、上記の法律により居住用の建物については定期借家制度を利用することはできないことになっています。
http://www.pref.nara.jp/jutaku/seisaku/teishaku.html


また借地借家法では大家が更新を拒絶することを禁止していますし、更新に対して合意がない場合、借り手が望めば法律が強制的に更新することになっていますので（法定更新といいます）、契約期間を除き（更新後は契約期間のない契約となりますので、今後更新はなくなります）今までと同じ条件で更新することになります。よって、追い出されたりしませんし、質問者が合意しなければ、契約内容を変更して更新することはできません。

また、借地借家法や消費者契約法では一方的に借り手・消費者に不利なものは無効としています。定期借家制度は主に借りて不利の契約でありますし、先に述べた特別措置法の付則第３条にあるような内容が社会一般の基準と考えられることから、これに比べても一方的に不利な契約ですので、もしそのような契約がなされても無効と考えられます。


＞更新時期の3ヶ月前に通知するとなっています（再度、正式な通知がある？

借地借家法では更新を拒絶するには６ヶ月から１年の間にしなければならないことになっていますので、３ヶ月前に賃料の値上げや更新拒絶をしても、法定更新されます。

ただし、賃料の値上げは社会的見て合理的な理由（税金の増加、周辺同程度の物件との格差、地価の上昇など）があれば認められることもあります。


＞特に書面等のやりとりはしていません（つまりは法定更新された？）

一般に最初の契約時に更新の取り決めをするのが普通です。この場合、どちらからも特別な申し出がなければ同じ条件で更新するという特約が入っていることが多いです。この特約があれば契約に従って自動更新したのであって法定更新ではありません。


＞法定更新であれば上記の通知自体は有効ということなのでしょうか？

法定更新した場合、期間については前の契約と変更になり期間の定めのない契約となります。期間の定めのない契約の場合は契約解除についていつでも申し出ることができますが、その効果が出るのは６ヶ月後です。つまり退去希望日の６ヶ月前には通知しなければなりませんので、３ヶ月は法定更新の場合でも無効です。

なお、実際退去を求めるには、法的に有効な申し出の他、大家側に正当な事由があることが条件となっています。この正当な事由はほとんどのケースで認められないので、実際は立ち退き料を提示してそれで正当な事由を補足して立ち退いてもらうことになりますので、大家側によほどの事情がなければ大家側からの希望により退去させられる場合、立ち退き料がもらえます。


＞応じない場合追い出されるとか、そういったことになりますでしょうか？

家賃については変更の可能性もありますし、追い出される可能性も０ではありません。
ただし、どちらにしても社会的に合理的につく事情がなければできず、また定期借家への変更もできませんので、追い出されることはまずないです。もし追い出される場合は、それなりの立退き料が支払われることでしょう（借り手が合意して出ていく分には自由ですが、借り手が居住を希望している場合は）。

つまりほとんどのケースで応じる必要はなく、追い出されたりもしません。

次回の更新時に定期借家契約に変更するとのお知らせ

＃１です。

＃１，３です。

こんにちは。

>次回の更新時に定期借家契約に変更するとのお知らせがポストに投函されました。

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