賃貸マンションの更新の件で前回までは更新料と火災保険だけでしたが、今回初めて事務手数料43000円が

Question

賃貸マンションの更新の件で前回までは更新料と火災保険だけでしたが、今回初めて事務手数料43000円が記載されてました。
更新料79000円、事務手数料43000円、火災保険料2万円で、12万代です。
同僚に聞いた所、契約書には事務手数料の記載がある
ので払っているという事です。
その人いわく、更新は今回新しく契約をし直すから
事務手数料43000円は今回の契約では払って下さいと
いう事だから、前回は関係ない、終わった事で
今回事務手数料43000円を請求されたなら
払うんだと言われましたが、正しいですか？
消費者センターは、本来大家に不動産屋が依頼するもので、借人は関係ないから、大家に払って貰う様に不動産屋に話しなさいと言われました。
最悪法定更新と言って下さいと、言われました。
事務手数料を借人が払うのはオカシイと、言われました。どっちが正しいですか？

suzuki0013 · Accepted Answer

#2 再回答

補足を見て回答。
その「同僚」はこういった件に詳しい人なのかな？
例えば、司法書士や弁護士などの専門家、またはそういう事務所や消費者センターなどで働いていた経験のある素人だけど詳しい人とか。
ネットの質問板の回答者よりもリアルの人の方が信頼しやすいという部分もあるしね。
消費者センターでは逆のこと言われているんだよね？
同僚と消費者センターのどちらを信頼するかという話ではないかな。

不動産屋に電話して怒りだしそうと予想できるなら、録音しながら電話する。
怒鳴り散らして退去を言い渡してきたらこちらの勝ち。

更新契約書の性質について。
更新契約書は新たな契約ではないこともあり、重要事項説明などはいらない。
重要な事項に変化がないからね。
しかし、本件の場合はどうだろうか。
4.3万円の事務手数料は、対価としての報酬額としても、一般人の金銭感覚といても安くはないはず。

更新契約書に記載されていない事柄は当事者（例：甲乙）が「誠意をもって協議する」ーーーほとんどの契約書の最後の方に記載がある。
誠意協議条項などと呼ばれるもの。
質問者の手元にある約２年前の更新契約書にも書いてあるはずだ。
これは法的には効果がないとされているが、道義的には十分に有効なもの。

例えば本件は正にコレ、この協議が必要になる性質のものだ。
4.3万円という少なくはない金額が更新費用に新たに増加しているのに対して、事前に説明や同意を求めることはなく、電話をしても怒りだすか退去ウンヌンを疑うような状況。
これは貸主側が誠意をもっているとは言えないし、協議をしているとも言えない。
（ちなみに、事務手数料の支払い拒否で退去なんて不可能だよ。これは安心していい）

また、更新契約書には、次回の更新に関する条項も記載されていることがほとんどだ。
「契約期限はＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日から２年間。更新可能。更新料は新賃料の１ヶ月分とする」－－－とかね。
更新契約書は、『次回の更新条件も記載している』ということがポイント。（”新”賃料という記述とかも）
本件のように、今回の更新契約書に事務手数料が新たに記載された場合、その事務手数料が発生するのは『次回の更新時』ということ。
今回の更新でも更新事務の手間は発生しているので、その報酬である手数料も実質発生するわけだが、それは前述の協議事項であり、新しい更新契約書に記載されたから支払う義務があると言うことは一切ナイ。
書いてない金銭を払うのは、家財保険料など「最初の契約時にかかった費用」くらい。
これは付帯契約（別契約）であることと、契約時にすでに説明があって支払っている金銭なので後から新規に増加したわけではないからね。

そうそう、蛇足。質問文のコレ↓について

＞消費者センターは、本来大家に不動産屋が依頼するもので、借人は関係ないから、大家に払って貰う様に不動産屋に話しなさいと言われました

これはおおむねその通りだけど、例外として、借主が不動産会社へ家賃減額の交渉を依頼した場合には借主が支払う、というケースがあるよ。
本件で賃料交渉をしていたら、事務手数料に関しては借主負担になる可能性もある。
それでも4.3万は高いけどね。
減額交渉をしていなければこれは無関係な話。

蛇足ついでに、更新料と事務手数料の金額について。

地域によってこれらの金額には差がある。
慣習と言ってもいいと思う。
地域の慣習によっては、本件の費用が妥当になる場合もある。
例えば、更新料が賃料２ヶ月の地域。
本件が賃料１ヶ月+4.3万円であれば、賃料２ヶ月分よりも少ないからね。
逆に、更新料が１ヶ月という地域であれば、本件の事務手数料は高いということになる。

この２つの蛇足が無関係であれば、本件の事務手数料は不要という可能性がかなり高い。

まとめると。

・今回新しく発生した事務手数料については払う『義務』”まではない“。基本は貸主が負担すべき費用であるが、『協議』して借主負担とするのもあり。
・新しい更新契約書（事務手数料記載）で更新契約を結んだら、契約上、次回は支払う『義務』がある。（消費者保護法を根拠に訴訟等で無効や減額される場合もある）
・断固拒否して構わない内容。ただ、交渉事の妥協点として、少しくらいの事務手数料の負担を承諾するのもあり。

対策
・管理会社に対して消費者センターへ相談した旨とその内容を伝える。←これで態度を軟化させる業者も少なくない
・大家へ相談してみる

再度書くけれど、この事務手数料の件は貸主へ相談することで事態が好転する可能性はあるよ。
貸主は、まさか4.3万円”も”事務手数料を請求しているとは思っていない可能性があるから。
ただし、この手の話は、管理会社の事務手数料を貸主に請求したら拒否されたために借主へ請求した、というのも多い。
貸主がドケチで管理会社ががめつい場合には、対抗策として法定更新で住み続けるのもあり。
イヤガラセまがいの請求が続く恐れもあるので、さっさとまともな物件へ引っ越すのもあり。

ぐっどらっくｂ

in-going · Answer

大家しています。

全ては『契約書』に依ります。
　そこに『更新時事務手数料借主負担』と記載があれば、借主さんが払うことになります。無ければ支払う必要はありません。「契約書通りでお願いします。」で全て終了です。

『消費者センター』の言う『借人は関係ないから、大家に払って貰う様に不動産屋に話しなさい』も変な話ですね。では借主さんは『更新』や『更新された契約書』とも無関係？　バカな話でしょ。

suzuki0013 · Answer

これはどっちが正しいといったハッキリとシロクロのつく話ではないよ。
グレーゾーンの、ちょっとクロい方かな（笑）

まずは賃貸借契約書の内容が有効になる。
借主が承諾して契約しているんだからね。（本件は少し別・後述）

ところが、その内容が消費者に過大な負担を強いる内容であれば。
これは消費者保護法などにより無効または適正な額に減額される。

この辺は貸主や管理会社と交渉になるし、相手が承諾しなければ訴訟になってくる。

で、本件とよく似た裁判例があるので、それが参考になると思う。
消費者センターでもそれを根拠に話したはず。
参考資料として裁判例の分かるものをコピーでくれたりね。

ざっくり説明すると。
契約書に事務手数料が記載されているので支払う義務は『ある』。
しかし、更新料と事務手数料の両方を借主が支払うのは『過大な負担という可能性が高い』。
無効にはならないだろうが、『適切な額まで減額』される・・・という内容。

この適切な額というのは、更新事務の仕事量や通信費などであり、賃料の額はあまり関係がない。
ケースバイケースなのでなんともいえないけれど、0.5～３万円というところかな。
43,000円は高いと思う。

さらに、前回までなかった事務手数料が発生したということは、今回の更新契約にあたり、事前に説明があってしかるべき。
条件変更に伴う説明を怠ったのか、それとも故意があったのか。
故意と推定されてもおかしくない。
更新を拒否して従前と同じ内容の更新契約を請求するのもアリかな。
この点では消費者センターの勧める法定更新と同じようなもの。

ただ、法定更新にするのも借主にリスクがある。
いつでも契約解除通告されてしまう。
裁判になれば時間や手間やコストがかかり、なんだかんだでイヤガラセのようにチクチクやられるしね。

とりあえずの対抗策として。
貸主へ直接連絡してみるのもいいよ。
事務手数料で4.3万円も請求された、更新料も払っているのにこれは高い、しかもいきなり請求なんて・・・大家さんはこれを承認したんですか？－－－とかね。
貸主から管理会社へそれなりの緩和案が提示されるはず。
貸主が突っぱねるようなら徹底抗戦で法定更新からの訴訟または退去かな。

ぐっどらっくｂ

angkor_h · Answer

「契約書には事務手数料の記載がある」のであれば、一般的にはその契約者である
借家人が払うことになります。

しかし、消費者センターの指導から見れば、大家と不動産屋の間の話しであり、
借家人の契約にあることがおかしい、この記載は無効、と言うことでしょう。
(消費者センターには契約書記載を説明しているのですよね。)

後は法律専門家にご相談でしょう。
ご参考、
http://a-1net.co.jp/lp/sublease/

賃貸マンションの更新の件で前回までは更新料と火災保険だけでしたが、今回初めて事務手数料43000円が

#2 再回答

大家しています。

これはどっちが正しいといったハッキリとシロクロのつく話ではないよ。

「契約書には事務手数料の記載がある」のであれば、一般的にはその契約者である

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