不動産賃貸更新契約と賃料の値下げ

マンションの一室を賃貸にしています。
２年に一度の更新期限を先日迎えましたが、期限最終日に借主より、賃料の値下げ要求の書面が送られて来ました。私からの更新契約のお知らせは、期日１ケ月前にしています。現在賃料の値下げに応じる方向で検討していますが、急な申し出てあったため、未だ更新契約を結べない状況が続いています。
ここで質問ですが、更新期限後も借主はそのまま居住されていますが、新たな賃料で更新契約を結ぶまでの間、賃料は現在の賃料が発生するのでしょうか？それとも更新期限日までに遡って賃料は値下げとなるのでしょうか？
更新契約時に１ケ月分の更新料を頂いていますが、こちらは値下げ後の賃料になりますでしょうか？
借主から３０％弱の値下げ要求がありますが、１度に値下げ出来る限度は決まっていますでしょうか？
どうぞ宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： debuchin05 回答日時： 2009/08/27 12:42

通常、更新手続きを経なくても居住されているのでしたら

法定更新扱いになり、従前の契約内容が適用されます。

改めて、更新契約を締結した場合、その契約期間（契約始期が更新期限日の翌日）から新賃料が有効という解釈になります。

更新料については、原契約で新賃料の１ヶ月相当額と記載があれば
値下げ後の賃料になります。

更新にあたっての賃料減額に法的規制はありません。

注意点として、「他の入居者には伝えないで」という条件を提示しておいたほうがいいと思います。

以上、参考まで

この回答への補足

ご回答を有難うございます。とても参考になりました。
追加の質問で申し訳ありません、法定更新期間と更新契約を締結した時は、契約書を分けた方がいいのでしょうか？また、今回下げ幅の大きい賃料改定になるかと思いますが、借主に退去時の敷金返還を放棄して頂きたいと考えています。この内容を契約書に織り込む場合、どのように記載すればいいでしょうか？

補足日時：2009/08/27 18:27

No.1 回答者： kuroneko_z 回答日時： 2009/08/26 23:19

結局は貴方の心しだいです。

貴方が了解すれば下げることは出来ます。
了解しなければ、相手は今までの家賃を裁判所に供託して調停を受けることになります。
私でしたらいきなり30パーセントも下げろと言うふざけたことを言う人間は相手にしないで、裁判所の民事調停にもっていきますよ。(もちろん相場を鑑みてですけども)
ただ貴方が家賃が入らないと生活が困ると言うなら、相手ペースで値下げをせざる得ないでしょう。

この回答への補足

早々とご回答を有難うございます。借主の要求を全てのむことは難しいですが、減額に応じる方向でおります。
法律的な面から教えて頂きたいのですが、契約が成されていない現在の状況はどの様に捉えたらいいのでしょうか？契約が自動的に継続していると見なされるのでしょうか？

補足日時：2009/08/26 23:55