賃貸契約の更新手続き。法定更新とは？

Question

不動産業者から更新手続きの通知が来て、来店時に持参するものとして(1)入居申込書(2)連帯保証人確約書(3)連帯保証人印鑑証明書(4)印鑑(5)更新料
と記載がありました。更新する場合はその都度提出が必要なんでしょうか？
以前ここで更新手続きについて質問した際に更新は通常、自動更新になると伺ったんですが。自動更新の際も必要なんでしょうか？
契約書に記載がある、法定更新とは何でしょうか？

semi-zzz · Accepted Answer

＃１です。No.2の補足を見て補足しています。

＞賃貸借期間満了の場合、甲乙協議の上、本契約を更新する事ができる。

＃１で書いたように自動更新といっても基本的に合意の元で行うのが正式ですので、それを明文化したものです。
協議という用語は大げさな印象がありますが、「更新どうします」、「前と同じでいいです」、「わかりました」程度で十分okです。だから「更新料は不要です」、「わかりました」で更新料の点については協議がなされ、更新料不要と決定したことになります。
ちなみに契約については契約書など文書は不要で、口答だけで契約は成立します。


＞乙が更新を希望する場合は1ヶ月前に迄にその旨を申し出なければならず更新料を甲に支払うものとする。

突然更新をしないとなると申し出をされた方（大家・借り手のどちらの場合でも）は困ることになりますので、あらかじめ更新契約の時期を指定している文書です。
質問者のケースと異なり、「更新しない場合は１ヶ月以上前に申し出ることと」なっているケースもあります。この場合は１ヶ月以上前に更新しないことを連絡しないと更新したことになり、更新料が発生してしまいますので、これに比べると良心的な記述だと思います。


＞法定更新の場合も同様に支払う」と記載があります。

法定更新（更新契約が合意に至らず、借り手が引き続き居住を希望した場合、法律により契約が更新されること）の場合でも、更新料は賃貸契約時の契約書に記載されたとおり支払い義務があるという判例がありますので、別にこの記述がなくても更新料は支払う必要があります。
後でもめないように最初にきちんと明示したものと思います。

契約書の記述については良心的なように思います。


＞大家さんへは来月で満了になりますが更新はどうなりますか？とお聞きしたら、「今回、更新料はいりません。条件も変更しませんので来月もいつもどおり家賃を持ってきていただければ結構です」とのことでした。

基本的に更新料は必要なのですが、契約書に「甲乙協議の上」とありますので、大家さんとの協議の上で契約書内容の変更が決定したと言うことになり、更新料は不要ですし、更新契約も完了したことになります。

ただし、更新契約の文書化や保険の手続きなどきちんとした更新契約に関する手続きを業者に行ってもらう場合には、先に述べたように、更新手数料は必要となります。

なお、No．３さんも指摘されているように、大家さんと業者の間の連絡にスムーズにいっていないようです。大家さんが質問者から問い合わせがあったことを業者に伝え忘れているのではないでしょうか。

業者は賃貸契約時の資料を基に、自動的に更新の案内をしてきたように思います。このあたり連絡不足のようですが、最初の契約だけして後は放置ではなく、事務的にはきちんと対応している業者のように思いますけど（最も業者としてはトラブル防止や収入につながることですので、当然すべき行動ですが）

＞不動産業者から期間満了と更新手数料￥31500、保険料￥28000、(1)入居申込書(2)連帯保証人確約書(3)連帯保証人印鑑証明書(4)印鑑(5)更新料が記載された通知が届きました。

更新手数料は先にも述べたように、業者の業務に対する報酬ですので、業者を利用する場合は致し方ない費用です。
なお、仲介手数料は原則として０．５ヶ月なので、更新手数料もそれに準じて家賃の０．５ヶ月分以下であるのが正しいと私は思います。ので、家賃６３０００円以上の物件なら、３１５００程度は仕方ないように思います。

保険料は実費でしょう。

契約については文書化は不要ですが、入居申込書や保証人に関する事項は、後のトラブル防止のため文書として残すのが契約に関する仲介を頼まれた業者の勤めと思いますので、この点もきちんと文書での記録を残そうとしている業者のように思います。

更新料はこのケースの場合不要です。大家さんとの連絡ミスでしょう。

最後に、業者を通すか、通さないかは質問者と大家さんとの間で直接契約を交わすか、文書化は必要ないか、自分らで文書を作成するか、保険の手続きはどうするかなどを検討して決めることですので、これは大家さんと相談してみてください。また保証人に関する事項も最終的には、大家さんの判断によるものですので、同様です。

m_inoue · Answer

＃２です

＞法定更新

更新しないでそのまま居住した場合のことですね、

http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005366.htm

入居者にとっては良いことでは有りませんね、大家がいつでも追い出せますから．．．。

しかし、更新手数料３１５００円は痛いですね、大家が更新料は無料と言ったのですから更新料は払わなくても構いません不動産屋に言って下さい、更新手数料は不動産屋の手数料です。

でも、大家と不動産屋の連絡が少し悪いような気がします
もしかすると大家は「自動更新」のつもりかも？

今後、勘違いでもめるかも？

m_inoue · Answer

大家してます

通常はそんなに必要有りませんが、大家・業者によっては要求します

要するに、「通常より厳しい」のでしょうね

それが条件の物件なら従って下さい（契約に書かれていれば）
抵抗してもろくな事は無いでしょうし、やましいことが無い人にとっては面倒くさいだけですね

自動更新になる場合は、
「契約期間は２年間とする、甲乙事前に申し出のない場合は、以後同様に繰り返す」
などの記述が有ります

法定更新？．．．契約書の中でどのような書き方でしょうか？

semi-zzz · Answer

基本的には、同条件で更新するということが書かれていると思います。これはいちいち更新の際に条件の打合せを行う手続きを簡略化するために設けることの意味が大きいと思います。
基本的には、契約書に基づき自動更新をするのですが、これは借り手・貸し手の合意の元で行うのが原則です（その間に状況が変わっている場合もありますので）。
このあたり曖昧なまま更新されることも多いのですが、長期にわたるといろいろ問題が出ることもあります。そのようなことに備えて、文書で記録を残しておくことが望ましいので、きちんとした業者・貸し主などでは行うのが普通だと思います。

特に保証人については、再確認をしておかないと、保証人が死亡や退職などしており支払い能力に欠けることなどがありますので、大家側としては大切なチェック項目です。

逆に保証人側としては、借り手と何らかの縁が切れており（よくあるのは離婚などによるもの）、そんなことを忘れていることもあり、万が一借り手が家賃未払いなどした場合、ずっと前のことについてまで請求されますので、保証人に対して再確認しておくことが望ましいと思います。
だから、更新の際については、借り手自身が自分の保証人に引き続き保証人をお願いしておくことは保証人に対する礼儀だと思いますので、文書までは必要なくとも再度挨拶をしておくことが正しいと思います。

ちなみに保証人契約は、判例など見てみると保証人が拒否しても賃貸契約に付随して自動的に更新されるという考えが採用されているようです。

なお、保証人の同意が確認できればよいので、以前の書類と同じ印なら印鑑証明までは求めないこともあります（このあたりは大家側の考えによる）。


先に述べたように更新は同意の下で行うのが原則です。更新に際して条件が合わずに両者の合意が得られなかった場合、借り手保護のため、借り手が望めば原則として賃貸契約は更新することができるように法律でなっています。
こういうような場合の更新を法定更新というようです。

なお、この場合前の契約と変わる点は、期間の定めのない契約となります。
期間の定めのない契約になると、何が変わるかというと、借り手側からは３ヶ月以上前に申し出ればいつでも解約できること（逆に申し出から３ヶ月後までの家賃は住んでいようが退去しようが、支払い義務が生じます）、大家側からは法律で解約できると認められる条件がある場合、６ヶ月以上前に申し出れば解約できることなどがあります。

賃貸契約の更新手続き。法定更新とは？

＃１です。

この回答への補足

＃２です

この回答への補足

大家してます

この回答への補足

基本的には、同条件で更新するということが書かれていると思います。

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