このような場合にも立ち退き料を払わないといけないのでしょうか？（特約事項に「更新は１回のみ保証と記載）

Question

転勤の間に貸していたマンションに戻りたいと思っています。

契約書の特約事項に「更新は１回のみ保証するが、その後は相談するものとする」と書いてあります。今度の８月に入居者が入ってから丸４年経つ（２年契約で１回更新済み）ので、今年の１月に「更新なし」と不動産屋に伝えたところ、「相手の法人の担当者が難色を示している。」「立ち退き料を払うしか方法がない。」と言われました。
特約事項に書かれている旨を伝えると「「その後は相談するものとする」という部分をつつかれます。」と言われました。

これでは特約事項に入れた意味が無いと思うのですが、そういうものなのでしょうか？
また、立ち退き料を払うことになった場合、特約事項を入れていない場合よりもこちらの負担（立ち退き料の金額）を少なくすることはできないのでしょうか？

semi-zzz · Accepted Answer

＞立ち退き料を払うことになった場合、特約事項を入れていない場合よりもこちらの負担（立ち退き料の金額）を少なくすることはできないのでしょうか？

先の回答にあるように借地借家法により、このような特約は無効とされますので、金額にはほとんど影響しないでしょう。

定期借家制度ができる前の特殊な事例（裁判までした）で、契約について、特約に対する合意が有効と認められる証拠があったため、契約の有効性を認め少なくできたものがありましたが、現在ではこのようなケースに対しては定期借家制度があるので、それを利用しない契約に対しては、まず認められないでしょう。


＞これでは特約事項に入れた意味が無いと思うのですが、そういうものなのでしょうか？

意味はないわけではありません。

最も大きい理由は、１つは借り手が借地借家法などについて無知の場合、契約に従った対応をすると考えられます。それを期待して念のため書いておくことです。
また、借り手が契約を遵守する意識の強い人の場合や、借り手自身が退去する認識でいる場合、契約通りに対応してくれることもあります。

あと、通常契約については自動更新の設定をしておくことが普通です。貸し手・借り手から何も申し出がなければ前回と同条件で契約が更新されるというものです。これだと何もしなければ、契約は自動的に更新されます。
逆にこのような特約を書いておくと、借り手が更新を望む場合、自動更新はされません。
でも借地借家法は借り手が望む場合は更新できることにしています。このように契約について更新に合意がなく、法律により強制的に更新されるものを法定更新といいます。
法定更新は原則前回と同条件で更新するのですが、契約期間については変更になり、法定更新後は契約期間の定めのない契約となります。

つまりその後更新はありませんので、更新料の請求ができなくなります。これは大家に不利な点です。
期間がある契約の場合大家側からの途中解除はできませんが、契約期間の定めのない契約の場合、いつでも契約解除の申し出をすることができます。申し出は６ヶ月前に行わなければなりませんが。
つまり立ち退きを要求する際に期間があるとそれが終了するタイミングでしか更新を拒絶できませんが、期間の定めがない場合はその縛りがなくなります。これが大家に有利な点です。

ただし申し込みは有効でも、大家側に正当な事由が必要で、立ち退き料はこの正当な事由の一部ですので、立ち退き料については影響はありません。

書いておくか書いておかないかは以上の様な違いが発生しますので、意味がないわけではありません。立ち退き料に関してだけいえば意味がないですが。

なお、転勤の間だけ貸すなど確実に返還してもらえないと困る場合用に、定期借家契約というのがあります。定期借家契約なら期間がきたら契約は自動的に終了しますので、立ち退き料も不要です。
それで契約しておかなかったのは、大家側のミスですね。４年の定期借家または２年の定期借家にして再契約しておけばこんなことにはならなかったのですから。

また、住居については、一度通常の賃貸契約を結んだものを、定期借家に変更することは、禁止されています。

in_go-ing · Answer

Ｎｏ３です。

　やはり、不動産屋さんは『定期借家契約』を挙げていらしてたんですね。

　それで、質問者様が

>　、「その分家賃を安くしなければならない」などデメリットばかりでした。

　と判断されたのでは仕方ないと思います。多分、『安くしなければ』ならなかった以上の立退き料を支払うことになります。
　質問者様が『定期借家契約』の一番のメリットを顧慮されなかったのが残念です。

semi-zzz · Answer

＃５です。

＞『定期借家契約』についても、不動産屋から少しは説明はあったのですが、「その分家賃を安くしなければならない」などデメリットばかりでした。

>賃貸に出す際に不動産屋に相談したところ「更新は１回のみ」と特約に入れておけば大丈夫だと言われたので、そのまま鵜呑みにし、安心していました。

質問者には大家として、借り手に対して責任がありますので、出て行ってもらうには立ち退き料が必要でしょう。

ところで、質問者と仲介業者の間には媒介契約が結ばれています。
一般に大家業を営む人は事業者に当たり、大家と仲介業者の契約に対しては、消費者契約法は適用されてないと考えられています。

しかし、転勤の間だけ貸すといった場合は、大家業であっても消費者契約法の事業者には該当しないといわれており、この場合消費者契約法が適用になります。

いわゆる重要事項説明は宅建業法で定められたものであり、仲介業者が借り主に対して行わなければならないということになっており、貸し主に対しては不要といわれています。

しかし、消費者契約法では、事業者である仲介業者は仲介にあって、消費者である質問者に対しても重要な事項を説明する義務があります。

その重要事項説明にミスがあったのなら、仲介業者はそれに対して発生した損害に対して賠償責任があります。

多分口頭で行われたものなので、証拠がないので難しいと思いますが、仲介業者に対して損害賠償責任をできる可能性もありますので、一度消費者生活センターや法テラスという無料の法律相談機関に相談してみてください。

ここからは私個人の感想ですが、もし重要事項説明にミスがあったとされた場合でも、立ち退き料は損害にはならないような気がします。
なぜなら、契約を続行すればかからない費用ですので。
契約を更新した場合、質問者は別な住居を探す必要があり、それに伴う礼金・仲介手数料や収入として得られる家賃と自分の家賃の差額などなら、損害として認められる可能性があると思います。

m_inoue222 · Answer

大家してます

＞これでは特約事項に入れた意味が無いと思うのですが、そういうものなのでしょうか？

そう言う物です

特約に「更新時は１００万円支払う」と書いても同じ事．．．

何の役にも立ちません

＞こちらの負担（立ち退き料の金額）を少なくすることはできないのでしょうか？

無効な項目ですから役に立ちません

＞「その後は相談するものとする」という部分をつつかれます。」と言われました。

突かれません．．．

そんな項目が有ろうと無かろうと無関係

契約の継続・解約は入居者の意志で決まります

裁判しても９９％勝てないでしょう

in_go-ing · Answer

大家しています。

　無理です。
　特約事項になんて書こうが意味ありません。雷の時に唱える呪文みたいなものです。
　転勤時だけなら『定期借家契約』にすべきでした。質問者様が知らなかったのは仕方ないにしても明らかに不動産屋は知っていてミスを犯しました。
　でも、質問者様も部屋をお貸しになって収入を得るのですから少しこういうところでもお調べになるべきだったのでしょう。質問者様と同じ過ちをされて個人に貸してしまいご自分は賃貸物件に住むことになってしまう方はおられました。

　通常の部屋の賃貸借の契約ですと借り手は異常に保護されており、固定資産税、部屋や設備の修理、交換まで貸主持ちで居たいだけ居ることが出来ます。
　まあ、相手が法人ですと裁判まで行けば立退き料も抑えられるでしょうが費用対効果は？です。

pandorafan · Answer

>特約事項に入れた意味が無いと思うのですが、そういうものなのでしょうか？

「その後は相談するものとする」ではなく「更新は一度のみ」と特約してても無効です。法律で「店子に不利な特約は無効」とされてるからです。

借地借家法（強行規定） 
第三十条 　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

6dou_rinne · Answer

定期借家でない限り、特約があっても一方的な解約はできません。
正当事由ということで争そうということも考えられないことはないでしょうが、裁判費用を考えれば立退き料のほうが費用が少なくて済むと思われます。

このような場合にも立ち退き料を払わないといけないのでしょうか？（特約事項に「更新は１回のみ保証と記載）

＞立ち退き料を払うことになった場合、特約事項を入れていない場合よりもこちらの負担（立ち退き料の金額）を少なくすることはできないのでしょうか？

Ｎｏ３です。

＃５です。

大家してます

大家しています。

>特約事項に入れた意味が無いと思うのですが、そういうものなのでしょうか？

定期借家でない限り、特約があっても一方的な解約はできません。

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