店舗の賃貸契約の更新手続きについて

店舗物件の賃貸契約の更新に関することで疑問が２つありますので、おわかりになる方、教えていただけると助かります。

【質問１】
更新期間3年の物件を3年前の3月に契約(家賃\168,000(消費税込))して、現在、更新契約手続きをしているところです。
更新時には更新料として家賃の1ヶ月分(税抜きの\160,000)が必要な旨を契約時には聞いていて、契約書にもその旨が記載されています。

先日、更新のお知らせが来たので、更新料を用意してはいたのですが、それとは別に事務手数料として\48,000が必要と書いてありました。
ちょっと腑に落ちませんでしたが、問い合わせをしても払わざるを得ないものなのだろうと思い、更新料と合わせた額を振込みました。

後日、別の不動産屋で店舗を借りている知人(法律関係者ではありません)にその話をしたら、事務手数料など取られたことないし、契約書にその旨が書いてなければ払う必要はないだろう、と言われました。
契約書を見ると、更新料のことは書いてありますが、事務手数料のことは書いてありません。
実際のところ、事務手数料を払う必要性はあるのでしょうか。

もし、支払う必要のないものであれば、返してもらうこともできますか？


【質問２】
また、契約物件の更新期間は3年なのですが、火災保険に関する更新は2年なのです。
契約書に順守、ということを考えると、下記の第３０条と矛盾することになると思うのですが、この点も腑に落ちません。
不動産屋にその旨を伝えた方が良いでしょうか。


下記にそれに関わる契約書の一部を載せておきます。

************************
(更新)
第２９条
乙は本契約を更新する場合、更新料として改訂賃料の1ヶ月分相当額を甲に支払うことを約した。

(火災保険)
第３０条
契約及び更新時に、乙は賃貸建物に対する火災保険契約（火災利益保険を含む）を乙の負担において締結すること。
************************

以上、よろしくお願いいたします。
長々と失礼いたしました。

No.2 ベストアンサー 回答者： god-only-knows 回答日時： 2013/01/28 12:46

不動産業者の者です

ご参考下さい。

＞先日、更新のお知らせが来たので、更新料を用意してはいたのですが、それとは別に事務手数料として\48,000が必要と書いてありました。

まず、基本的に更新料は「借主様」から「貸主様」に支払う費用です。
更新に際して書面の作成や郵送料などがかかりますが、この費用は誰かが負担しないと不動産会社は「慈善事業」ではやりません。
さて、地方の特色もあり一概には言えませんが
貸主様と不動産業者があらかじめ打合せをしておき（原契約契約前に）
(1)借主が支払う更新料の内、●●％を不動産業者に払う/又は定額●●円
(2)更新料とは別に事務手数料を借主様からもらう（この場合、貸主は更新料全額を受領する）

さて、私どもの地域では(1)が多いのですが、都心の物件などは(2)もあるようです。

但し

(2)で更新事務手数料を請求するのであれば、重要事項説明に記載すべきだと思います。
更新時にかかる費用は何か？良く分かるように記載してあれば「事務手数料」が全くダメとは言えないと思います。
※契約書にも特約で書いた方が無難だと思いますが、10年賃貸業務してますが私はそういうタイプで契約した事が無い。

払ってしまった費用が戻るか？については「返してくれ」と言うしかないでしょう・・・

保険について
まず、賃貸の保険はパッケージものが多く、その期限は2年が普通です。これは契約期間が2年が多いからです。
店舗の契約と言う事で、パッケージものでなければ（内容により保険料が違うからパッケージは考えにくい）年数は
何年でも設定できます。（ウチは損保代理店もしてます）

ただ、今回の保険が2年であっても問題は無いと思いますよ。保険会社から保険の更新をするか満期前に通知が来ませんでしたか？
2年を2回入れば更新に合わせて保険も更新にならないでけですよね。3年目で賃貸借契約が終わる事になるのであれば、そこで保険を解約すれば、保険料が返戻されます。

まあ、不動産会社が気を使って3年契約でやっておけば一番無難ですけど。
今日、これから契約する方は短期契約なので保険料は毎月銀行落としにしますよ。
これなら退室する時に契約をやめれば良いだけです。

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございました。
不動産屋と話をしたら、契約書には記載はありませんでしたが、重要事項説明書に記載がありました。

こちらの見落としですね。
お騒がせしました。


火災保険については、現状で特に問題もなく、更新時期が実際と違うことに疑問をもっただけでしたので、その旨を伝えると、契約書の書き方を見直すとのことでした。

とても丁寧な説明をありがとうございました。

お礼日時：2013/01/28 15:14

No.3 回答者： DaraiRamatarou 回答日時： 2013/01/28 12:59

賃貸の店舗やマンションを経営してるオーナーです。

契約書に書かれていなければ、払う必要はありません。もう一度契約書を確認してみてください。わかりにくい表現で事務手数料について書かれている可能性もありますので。（例えば”諸費用”という表現など）

ただ、もう払ってしまったというのが気になります。
事務手数料を払う事に同意し、書類に判を押してしまっていたら、返して貰う事は難しいかもしれません。
そういった書類が無く、単に振込みしただけであれば、返して貰えます。

また余談ですが、
その賃貸物件について、仲介業者をはさんでいる場合は、直接オーナーと契約を結びなおす事で、更新手数料が無くなる事もあります。
更新手数料は、実際はオーナーは取らず仲介業者が取っている場合もありますので。
ケースバイケースですが、家賃一か月分相当を経費削減できる可能性もあるので、オーナーに聞いてみても損は無いと思います。


次に火災保険についてですが、賃貸契約とは別の契約です。
契約金も別のはずですが、一括で請求されているのでしょうか？
詳細がわからないので細かい事は書けませんが、
火災保険の契約書に従えば問題ありません。
火災保険の会社に問い合わせてみると良いかもしれません。

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございました。
不動産屋と話をしたら、契約書には記載はありませんでしたが、重要事項説明書に記載がありました。

こちらの見落としですね。
お騒がせしました。


火災保険については、現状で特に問題もなく、更新時期が実際と違うことに疑問をもっただけでしたので、その旨を伝えると、契約書の書き方を見直すとのことでした。

とても丁寧な説明をありがとうございました。

お礼日時：2013/01/28 15:15

No.1 回答者： KK2013 回答日時： 2013/01/28 12:42

財団法人　不動産適正取引推進機構　のページより

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Q2 アパートを借りて２年間が過ぎ、更新することになりました。 不動産業者から更新料とあわせて更新手数料（こうしんてすうりょう）１か月分を払えと言われましたが、 どうしても払わなければならないものなのでしょうか？

A2 契約更新（合意更新）の際に、更新料とは別に関与する不動産業者から、更新手続きにかかる労務報酬として手数料を請求されることがありますが、一般には、不動産業者は大家さんから委託を受けて更新事務を行うものですから、その手数料は大家さんが負担すべきものです。ただし、借主が、大家さんとの交渉や更新事務を不動産業者に依頼した場合などでは、費用負担が発生する場合があります。
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とあります。
法律ではないのでこれが全てではないですが、一応参考に。

とりあえずはこれを盾に不動産会社と話し合われては？
ただ支払ったものなので返してもらうのは困難かもしれません・・・

参考URL：http://www.retio.or.jp/info/qa12.html

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

参考文献、とても参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2013/01/28 15:12