更新時の賃貸契約書の内容変更と更新手数料について

長文ですみませんが、以下アドバイスお願いいたします。

賃貸マンションを更新することになっております。
契約したときは、何も考えず手続きしてしまいましたが、
借り主に不利な内容が多く（冷蔵庫の電気焼けやルームクリーングは借り主負担など）、今回更新時に内容の書き換えをお願いすることは可能なのでしょうか？一度合意していると、やはり厳しいのでしょうか？不動産会社に１ヶ月前に内容変更をお願いする手紙送付しましたが、反応がありません。

新しい契約書が届いていないため更新料（家賃１ヶ月分）は支払いましたが更新手数料（１万円）支払っていなかったのですが、請求書が届きました。１万円という金額なので先に支払ってもよいとは思いましたが、そもそも更新手数料は同条件で更新で、契約書にも金額記載されていない場合は支払う義務はないと聞いたことがあります。今回はこちらから内容変更依頼しているので、契約書を作り替えていただけるのであれば、お支払いしようかと考えておりました。

更新時の契約書の内容変更が可能なのかどうか、また更新手数料の支払い義務について、ご存知の方がいらっしゃいましたら、是非アドバイスお願いいたします。

No.7 ベストアンサー 回答者： torumaringo 回答日時： 2004/10/10 16:40

No. 5の続きです。

細かい点で訂正ないしは追加します。

旧・契約書の期限が切れた場合、旧・契約書が生きているか死んでいるか、という点については「死んでいる」です。しかし、契約が切れている状態で問題が発生した場合は、旧・契約書に照らし合わせて解決します。当分の間支払う家賃も以前と同額です。（実務的には同じことですね）

現在は、新・契約書の成立前ですので、更新料を支払う必要はありません。新契約が成立したら払います。

同じ理由で、現時点では更新手数料も支払う必要はありません。

maui1130さんは更新料を納めてしまったとのことですので、返還を求めるか、放っておくかどちらかにになります。法律論は別として、心情的には返してくれと言いにくい感じが（笑）。不安ならば、「新契約成立前であるが手違いで振り込んでしまった」旨を書面にしておくとよいでしょう。

精一杯の抵抗としては、納得できない新・契約書には署名捺印しないことです。

更新料はmaui1130さんと貸し主との間の事柄ですが、手数料のほうは1130さんと不動産屋との間の事柄になります。貸し主と不動産屋が同一であるか不明なわけですが（笑）。

「更新手数料を取ってはいけない」という法律は、確か存在しなかったと思います。その不動産屋のサービス提供のルールとして「更新手数料をいただきます」ということになっていれば、新・契約成立時に支払うことになるでしょう。店に確かめてみましょう。

更新手数料を支払うよう求める請求書に対しては、「まだ新契約調印に至っておりませんので」といって、相手に待ってもらいましょう。

当たり前ですが、家賃、共益費だけは毎月振り込んでください。滞納すると、契約解除の理由になります。

賃貸の契約書については、強行法規に違反していない限り、両者の合意によりどのような契約をしてもいいのです。そして、本人が署名捺印した契約書を否定することは、基本的にはできません。

東京のガイドラインを都民に説明する都庁の職員（地方公務員）は、証人として裁判に出廷しません。

maui1130さんがすることのできる選択肢は
　強行法規に違反する部分をみつけ、是正させる。
　裁判で契約内容の一部を否定する判決を得る。
　交渉を通じて、契約内容を変更させる。

繰り返しになりますが、裁判するなら勝訴しなければなりません。

提案するのはご自由ですが、同時に、大家には借家人から出された提案を受け入れなければならない義務はない、ということも承知しておかなければなりません。

第一、相手が交渉のテーブルに着かなければ、議論は始まりません。どうも相手はmaui1130さんからの呼びかけに応じていない様子ですので、maui1130さん側のご苦労のほうが大きいと思います。

マクロの統計を根拠に、「賃貸の需給関係が緩んでいるので借り手市場なのだ」という議論を展開する人がいます。しかし実際には、家賃が不当に高く、地の利が悪く、手入れも行き届いていないという悪条件が揃っていなければ、そこそこ満室になるものです。大家さんが劣勢に立たされているかどうか、怪しいところです。

こうした諸処の事情から、maui1130さんが期待するような結論に達しますかどうか。私は、難しい交渉になると思います。

ただあまり暗くならずに、交渉してみてください。

この回答へのお礼

皆様、お忙しいところアドバイスありがとうございました。みなさんからいただいたアドバイスを参考にさせていただき、自分なりの対応を考えたいと思います。本当にありがとうございました。

お礼日時：2004/10/10 23:58

No.6 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/10/10 15:02

＃3回答者です。

何度も失礼いたします。

契約条項がガイドラインより優先されるとは思っていません。
両者が署名捺印した契約が何より効力があることは周知と
思いますが、
つたない文章で誤解を生んでいたらいけないので、明記させて
ください。

度々失礼いたしました。

No.5 回答者： torumaringo 回答日時： 2004/10/10 12:40

契約変更を提案することは自由です。

しかし、相手と合意に至らなければ、あなたの提案は提案のまま。期限切れ後も旧・契約が生きているとみなされます。

maui1130さんの提案を内容証明にしたところで、「案を提示した証拠」になるだけで、さして意味がある行動だとは思えません。重要なことは相手との合意です。

退去時のトラブル防止に関するガイドラインは、所詮ガイドラインであって、契約に優先するものではありません。退去時にどの部分をどちらの責任でどこまで修理するかは、当時者同士が自由に決めることができます。他人がこうだから、自分もそれと同じに、という論理ではありません。

maui1130さんの署名捺印がある契約書を否定することは、弁護士であっても容易ではありません。基本的にはできないとお考えください。

特約を否定できるかのように表現する方が時々おられますが、特約は有効です。特約を否定するには、裁判を起こし勝訴判決を勝ち取らなければなりません。そうできるケースは、契約書に不備がある場合か、裁判をせまったら腰砕けになる大家が相手の場合だけです。大家が毅然とした対応をする場合、maui1130さんが署名捺印した特約を否定することは、大変難しくなります。

契約書を今一度よくお読みいただき、当分の間は更新料、手数料、家賃などのお支払いも、旧・契約書に従ってください。

自分勝手な解釈を相手に押しつけますと、maui1130さんの側に非があると認定される危険もあります。

新・契約に合意できないことを理由に部屋を追い出されることはありませんので、新・契約書の内容変更については、穏便にゆっくりと交渉なされば良いと思います。

何事も交渉です。正しい交渉相手と交渉してください。

この回答への補足

アドバイスありがとうございました。旧契約書には更新料（１ヶ月分）の記載はありましたが、手数料１万円の記載はありませんでした。この場合はこちらに払う義務はないのでしょうか？もし、この補足をご覧になっていただけた場合はアドバイスいただけますでしょうか？１万円ですので、不動産会社ともめるつもりはありませんが、参考のために教えていただければと思います。

補足日時：2004/10/10 12:56

No.4 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/10/10 12:10

補足をありがとうございます。

余談ですが。

＞貸主代理として・・・・
大家は個人で、不動産屋が借り上げしている物件です。

あくまで、maui1130さんはその不動産屋との契約に
なりますので、名前も知らないし印もない大家は
関係ありません。
この先争いなった場合も、変に大家が介入してきても、
あんたには関係ないと突っぱねられます。
争う相手はあくまで、捺印し、契約を交わした者同士です。
がんばってください。

No.3 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/10/10 11:31

私見ですが。

契約を結んでいる相手（契約書記載の貸主）は大家で、
管理を不動産業者がやっているということでよいですか？

手紙を出したとのことですが、不動産屋宛に出したのであれば、
握りつぶしているのでしょう。

何でもかんでも入居者に請求するタイプの大家さんでしたら、
退去の際に契約書を盾にあらゆる請求をしてくる可能性が
ありますね。
それが不安なのでしたら、更新時にしっかりと変更を
申し出る方が良いです。

内容変更に当たっては、新しく書類をＡ4ぺらで作り、
日付と、どの項目をどのように変更するのか書き、
2通作成し、（コピーでよい）
両者名前住所を記入、捺印し、二枚を重ねて両者割り印、
各々一通保管。
たったこれだけでＯＫです。maui1130さんが作って
「捺印してください」と申し出てもいいです。争った際は
十分根拠になります。

ルームクリーニングにあたっては、範囲が広く、難しい
ところです。
一般的には善良な入居者さんがたは「自分で汚したのだから、
これは払っても良い」と考えてらっしゃるようです。
ガイドラインでは通常使用での室内の汚れは入居者の負担では
ありませんので、争う可能性があります。

一番の問題は、不動産屋や大家はmaui1130さんの変更の
申し出を面倒に思い、無視してやり過ごし、更新をさせようと
しました。誠意が無い証拠です。退去の時はもっと邪険に
扱われる不安が残ります。

1.あくまで変更をお願いするなら、内容証明で要点を送付し、
はっきりするまで手数料は支払わない。（しかし更新料は払っているので、「認めた」とみなされる可能性も）
2.黙って更新しておき、退去の際は大家さんの善意に
期待する。

こうしてあれこれ考えてみても、退去の際には善良な
大家さんだったというのも、良くあることですが、
今の状態では不安ですよね。
がんばってください。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。契約書には貸主代理として不動産屋名が記載されております。大家がだれなのか不明です。不動産屋＝大家なのだとおもいます。もし、違ったとしても個人ではなくどこかの不動産会社所有のものだと思います。

いずれにしましても、以前送った手紙はあまり意味がなかったように思いますので、sasa-iさんがおっしゃるように内容証明付で再度手紙を出したいと思います。

補足日時：2004/10/10 11:38

No.2 回答者： jixyoji 回答日時： 2004/10/10 09:44

こんにちわ,jixyoji-ですm(._.)m。

まずmaui1130さんが賃貸全般に関する情報を収集するのであれば下記サイトを徹底活用してください。ほとんどの問題は下記で解決するでしょう。

「賃貸/賃貸博士！」
http://www.chintaihakase.com/

賃貸に関しての予備知識として【更新料】に関しては『法的支払い義務の無い慣習』であるのでmaui1130さんの契約書書面に支払いに関する特約が無ければ支払う必要はありませんしそれで強制退去は出来ません。ただ契約書面に記載があるのであればそれに従わなくてはいけませんが,一様交渉しても良いと思います。

「更新料って何？払わないとダメ？」
http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/ …

「賃貸相談/契約更新/更新の悩み」
http://www.chintaihakase.com/nayami/12_1/

「更新料」
http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako …

「地方慣習の問題点」
http://www.o-yasan.jp/yomoyama/kannshuumondai.htm

「京都に激震走る『更新料がなくなる日』」
http://www.toshin.gr.jp/manage/report/200407.html

賃貸契約は敷金トラブルが良く起こりますから下記ＨＰにある"退去の際のクリーニング代は、借家人が負担？"を一通り目を通しておきましょう。

「借地・借家に関する問題（３）～退去の際のクリーニング代は、借家人が負担？～」
http://www.hou-nattoku.com/fudousan/lease3.php

10月1日から施行された東京都の賃貸住宅トラブル防止ガイドラインは極めて細分化されている敷金の概要で役立つので下記でＰＤＦをご覧いただけます。

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン　～概要～」
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310 …

ついでに下記サイトなども参考にして下さい。

「賃貸まめ知識」
http://www.sunliebe.com/inouchi/1contents/

「山崎はるかのメモ・賃貸住宅に入るとき」
http://www.nda.co.jp/memo/chintai.html

「敷金返還トラブルリンク集～金返せ！～」
http://www.bekkoame.ne.jp/ro/macintosh/sikikin/

それと相手の不動産屋における【宅地建物取引業法】で禁止されている第47条関連は覚えておきましょう。

「宅地建物取引業法」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

（業務に関する禁止事項）
第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。

1．重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
2．不当に高額の報酬を要求する行為
3．手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

第47条の２　宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

２　宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。

３　宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

第80条　第47条の規定に違反して同条第１号又は第２号に掲げる行為をした者は、１年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

＝＝＝＝＝＝＝＝

それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。

No.1 回答者： todoroki 回答日時： 2004/10/09 23:42

　東京在住ですが、うちは更新手数料はないですね。

法律的にどうかはわかりませんが
更新して住み続けるおつもりがあるのでしたら
支払い義務はないので拒否しますというような争い事はやっぱり、ね。
今後水漏れやなにか不具合が起きたとき、
すぐに対処してくれないなどの方法で嫌がらせされるような気がします。
そんな後ろ向きじゃだめだ！という意見の方が正しいとは思うんですが。

　それで、契約内容の書き換えは可能か？というご質問については
もちろん可能だと思います。
ただ、maui1130さんのご主張がとおるかどうかは
すべてオーナーの意思にかかっています。
応じないと言われればそれでおしまいです。
ちょっとわかりにくいのですが
実際の部屋の持ち主（大家）とmaui1130さんの間に不動産屋が介在しているのではないですか？
もしそうだったら、更新料は大家の収入ですが
更新手数料は不動産屋の収入で事務手数料のはずです。
契約書を作り変えてもらえるならお支払いしましょうというのは筋がとおりません。
大家イコール不動産屋であってもその論理はどうかと思います。
冷蔵庫の電気焼け（？）まではありませんが
退去時のルームクリーニングの負担などはごく普通の規定だと思います。
これをはずしてしまうと、汚し放題で退去されて後始末にいくらかかるかわからない
それを考えれば、１万円程度で譲歩するとは思えません。

　結局、そのままの内容で更新に応じるか
もしくは契約に同意できず退去するかしかないんじゃないでしょうか。