オーナーチェンジの物件の購入を検討しています

Question

3年後を目処に自分が入居して住む為のオーナーチェンジ物件（3LDK - 中古マンション）の購入を検討しています。

現オーナーは当物件を現在"法人契約"として賃貸しており、その契約を引き継ぐ予定です。社宅扱いなので、現在5人家族が住んでおり、こちらも3年後ぐらいを目処に退室してもらえればいい、と考えています。一応、法人企業には口頭にてその点は了承を頂いています。

現オーナーから賃貸契約を引き継ぐ際、契約書は新規で作成し、念のため「xx年xx月末を以って賃貸契約を終了することに合意する。」と明記し、その後の契約更新はしない予定です。この一文があれば、後に契約更新を希望されたとしても、拒否することは法律的に可能でしょうか？それ以外で留意することがあれば、どうかご教授下さい。

なお、修繕履歴を手配したのですが、最新の過去2年分が反映されておらず、追加請求をしたら5,000円請求されました。これは不動産業界では常識的なことなのでしょうか？ちなみに管理会社は東●電鉄関連の管理会社です。

* 現借主さんの好意により内見は済ませていて、前向きに購入を検討したいと思っています。

bushido- · Accepted Answer

＞後に契約更新を希望されたとしても、拒否することは法律的に可能でしょうか？

もし争いが生じた場合にどうなるかは裁判をしてみないことには何とも言えません。ただし憂慮されている通りに、賃借人の利益を一方的に損なうものとして無効と判定されることも可能性の一つかと思います。
特に争いが生じることもなく、その条文通りに処理されればそれで良いわけですから、その一文で合意出来るならば書いた方が良いとは思います。

又、新たに定期借家契約を締結してしまえば簡単ではないかとの考えがあるかもしれませんが、同一物件において普通借家から定期借家に変更することは原則として認められておりません。

賃貸借契約書とは別に、賃借人からあなた宛に指定期日での解除予告を提出してもらったほうが良いかもしれませんが、今の段階でそこまで求めるのもいかがなものかと思います。
つまり、その賃借人の退去については、ある程度信用問題に委ねるしかないでしょう。

＞これは不動産業界では常識的なことなのでしょうか？

不動産業者（仲介業者等）が、マンション管理会社に対して重要事項調査を依頼しても有料のときは有料です。
病院に対して診断書（証明書）を書いてもらう場合などもそうですが、無料で動いてくれて書面を出してくれるサービスはどの業界でもなかなかありません。役所で住民票を取得するにも金はかかります。

BBQ38 · Answer

突っ込みどころ満載のご質問ですね。

○３年目処の明渡
オーナーチェンジの場合、現行の賃貸借契約をそっくりそのまま引き継ぐ。まずこれが原理原則になります。オーナーが代わったからといって新契約を締結しなければいけない義務は貸主・借主双方ともありません。

明渡時期その他新たな賃貸条件が貸主・借主双方合意してはじめて新たな賃貸借契約に更新できます。ですから、購入後に借主が３年後に明渡すことを新契約で特約条項としてもよいが、その代わり家賃を１割減額して、などと交渉され、契約交渉が不調に終わった場合元の契約のままになります。

さて、定期借家契約で新契約を締結すれば期限到来を理由に明渡しを求めることができます。ちなみに定期借家契約に関する法律ができる前からの賃貸借契約を定期借家契約に切り替えることは法律上認められていません。（同法律以降ならＯＫ）

一般的な賃貸借契約に明渡時期を特約しても裁判ではほとんど認められていないため、まあ道義的に明渡しを求めるという効果しかないと考えておくのが妥当でしょう。

○修繕履歴の請求
買主負担で資料を用意することも全くない訳ではないのですが、基本的にいくら費用負担になるか事前に連絡、了解を得てからでないと支払義務はないでしょう。ですから強く拒絶してもいい話ではありますが、前向きに検討したいとの意向からすれば、売主の心象を悪くすることは得策ではないでしょう。そこで「検討段階では売主負担として欲しい。契約となったら実費負担します。」ぐらいでボールを投げ返せばよいのではないでしょうか。
（5000円はしっかり払う約束をしておいて、マンション本体価格を50万円値切って100倍返しをしてあげましょう。（笑））

○その他（それ以外で留意することがあれば）

大変基本的なことですが、本件購入にローンを予定していますか？

もし、ローンが必要なら、オーナーチェンジには「住宅ローン」は使えませんよ。「事業性ローン」となります。住宅ローンに比べ、全く比較にならないほど「事業性ローン」はハードルが高くなります。金融機関との事前調整は大丈夫ですか？

ちなみに住宅ローンではないので、当たり前ですが、住宅ローンの税額控除は受けられません。

更に、現賃借人の法人企業が業績悪化して賃料延滞となっても、ローン返済、固定資産税、管理費、修繕積立金等各種資金はご自分の蓄えの中から支払わなくてはなりません。ちなみに最悪、裁判せざるをえなくなた場合、明渡しまで約100万円が標準的な概算費用です。そういったリスクをきちっと認識してのオーナーチェンジですか？

オーナーチェンジには賃貸収入が期待できるものの、反面空室を買うのとは全くレベルが違うリスクも内在しています。

よくよく慎重にリスク情報を集めてください。
ご参考になりましたでしょうか。

参考URL：http://www.teishaku.jp/

in_go-ing · Answer

基本的に居住者のいる賃貸物件を買う場合、賃貸物件として買っておかないと危険でしょう。

>　現オーナーから賃貸契約を引き継ぐ際、契約書は新規で作成し、念のため「xx年xx月末を以って賃貸契約を終了することに合意する。」と明記し、その後の契約更新はしない予定です。この一文があれば、後に契約更新を希望されたとしても、拒否することは法律的に可能でしょうか？

　まず、質問者様と借主の間での上記の契約書は、質問者様と売主の間で売買契約が成立してからでないと出来ません。つまり、借主が新規の契約に納得し契約書に判を押すかどうかの時点では質問者様はその物件を買ってしまっているわけです。その時点で借主が判を押さないからと言って、『じゃぁ、売買契約は無しね！』は通用しないでしょう。多分、短期賃貸契約のある物件と言うことで価格的には若干安くなっているはずですからその契約を引き継いだ際のリスクは全て質問者様が負うわけです。
　もし、借主が“うまい具合”に上記の契約書に判を押したとしても契約期間の切れた時点で居座ると問題でしょう。
　法的には個々の事案によっても変わりますから一概には言えないでしょうが、一番困るのは、担当する判事によっても変わる事です。つまり、約定を反故にされ居住を続けられて家賃を払われている（供託も考えられます）と多額のお金をかけて『明渡し請求』の訴訟を起こさなければならないし、更に勝てるかどうかも疑問だと言うことです。一般には借主が絶対的に有利です。

　そのまま居続けられても良いというつもりでないと高い買い物に付く危険もあります。

Mone-Acnes · Answer

＞拒否することは法律的に可能でしょうか？
基本的にはこの契約は引き継ぐ事が第一条件ですので
可能かどうかはその時に申し出してみるしかないと思います。
＞追加請求をしたら5,000円請求されました。
第三者が請求したら料金が発生するのは普通です。
金額は高いなと思いましたが、管理会社によっていろいろです。
ただ、私の会社の場合お客様より支払い請求はしません…
不動産屋が払っていますね…
通常は所有者が請求すれば無料なはずですが、これも管理会社次第です。
所有者にいろいろ頼むのも結構大変なことなので…

内見できたなんて大変有り難いことです。通常はできません。

その他注意事項
※管理費等の滞納は全て決済日までに売り主の負担で精算する。
※瑕疵担保責任は売り主は負わないこと。

自己所有用では無いので登記費用は少々高くなります。
コツコツ貯めて入居者が退去したらリフォーム代も
考慮しておきましょう。

オーナーチェンジの物件の購入を検討しています

＞後に契約更新を希望されたとしても、拒否することは法律的に可能でしょうか？

突っ込みどころ満載のご質問ですね。

基本的に居住者のいる賃貸物件を買う場合、賃貸物件として買っておかないと危険でしょう。

＞拒否することは法律的に可能でしょうか？

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