法人契約での、賃貸住宅更新トラブルについて

法人契約で分譲マンションを、定期貸借契約ではなく二年毎の普通の賃貸契約を結んでおります。
先日大家より次回の契約は一年のみで、その後退去して欲しい旨を不動産経由で書面で伝えられました。
理由は大家家族が、海外転勤より帰国の為だそうです。
このようなトラブルにならないように、定期借家契約ではなく普通契約を選んだのにと、息どうりを感じております。
その後不動産屋を通して、交渉したのですが回答は
1　次回の契約は、二年契約にしても良い。ただし定期借家契約となる。
2　家賃は一万円値上げする。
3　二年後は、退去して貰う。　とのこと
とうていそのような条件は飲めないので、当方の出した　要求は
1　普通契約なので、こちらに居住権があるので今後も契約を更新して欲しい。
2　もし出来ないのなら、引越し代・敷金礼金を負担して欲しい。　以上です。
その後不動産屋からの連絡によると、大家も譲歩するつもりはないとのこと。
裁判にしても良いのですが、法人契約の為会社の名前で訴えなければならず、会社に相談したところ、出来れば訴訟は避けたいとのこと。困っております。

No.5 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/23 15:48

基本的に合意が得られない場合は、借地借家法の保護がありますので、借り手が希望すれば、一部を除いて今までと同じ条件で更新されますので、退去する必要はありませんというのが原則なのですが、法人契約の場合はちょっと事情が違いますね。

原則通り言うのでしたら、大家の転勤などを理由としたものは、借地借家法で大家側が退去を要請する場合に必要とされる正当な事由としては弱いので、退去してもらう場合は、立ち退き料などの提示が必要ですね。

また、居住用の一般借家契約を合意を持って定期借家契約に変更することは、「良質な賃貸住宅等の供給の促進のための特別措置法　附則第３条」により法律上できないことになっていますので、当然拒否してよい事項です。
http://www.rabbithomes.co.jp/houselaw.htm

つまり、定期借家については合意しても無効と判断される可能性が高いです。しかし、その他のことについては、合意があれば契約解除出来ます。

ここで問題なのは、契約が法人契約であることです。
まず、事業者同士の契約であることから、消費者契約法が適用になりません。そして質問者と会社の間の契約は労働契約ですので、同様に消費者契約法が適用になりません。

そして、契約者本人は会社のようですから、会社側が契約解除を合意してしまうと、契約は正常に終了し、質問者は転居せざるを得ません。

つまり、法人契約の本人でない質問者には居住権はなく、居住権を持っているのは会社自体です。また、立ち退き料が領収出来るのも本来は会社自体です。
http://media.jpc-sed.or.jp/jinji/715.html

つまり、契約者本人である会社と足並みを揃える必要があります。
なお、会社側がもめずにいきたいというのでしたら、会社側と交渉して、会社から引っ越し代や引っ越しのための有休をもらうという方法もあります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
大変参考になりました。
会社はこの場合立ち退き料は、請求しても良いとのことでした。
今後このまま住みつづけるか？新しい家を探すか悩んでます。
同じ転勤族として、ローンを払っている家に住めない大家の辛さや今後の家賃の負担も理解できますし・・・
ただ引越しは、こちらも物凄いストレス・労力・お金が必要なのも現実です。

お礼日時：2007/08/23 17:19

No.8 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/08/24 09:38

＃１です

基本的には貴方が有利です

＞定期借家五年に線を引いてあり普通契約に直してあるのを気になり、契約前に確認済みです。

大家は５年以上の長期契約を覚悟している事になるでしょう

確かに引っ越しも不条理ですが相応の立ち退き料（迷惑料込み）を要求し今回の話しはお終いにされた方が良いかも知れません

あまり愚図ると会社にも迷惑が掛かります

この回答へのお礼

何度も教えてくださり本当にありがとうございます。大変参考になります。
会社の方から、引越しの許可はまだでておりませんが、アドバイスに従い、｛相応の立ち退き料（迷惑料込み）を要求しお終いにする。｝の方向に傾いております。
大家の方は譲るつもりはないとのことなので、こちらの要求をまとめる為、来週にでも弁護士に会うアポイントを取る予定です。
協議して、お互い妥協できれば良いなと思います。

お礼日時：2007/08/24 10:52

No.7 回答者： pont-nufu 回答日時： 2007/08/23 16:45

＃２です。

＞理由は大家家族が、海外転勤より帰国の為
なんでこの理由で部屋を出て行かなくてはならないのか不明です。家族が帰国しただけですよね！
家賃が1万円上がったら自己負担になるのでしょうか？法人は負担しない？

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/23 16:38

＃５です。

No.3さんの回答にある判例とは以下のものではないでしょうか？

東京地裁昭６０．２．８（判時1186号81頁）
海外転勤による立ち退きに対して正当な事由として認めた判例
「賃貸人がアメリカから帰国するなと建物使用の必要が生じたときに明け渡す旨の合意があり、この合意に基づき賃料が低めに設定されたという事情がある」から正当性の事由として認めた例があります。

　つまりこの事例は、事前に合意と、賃料の値下げという要因があったために正当事由として認められたのであって、海外からの転勤であっても通常の場合同様正当な事由としてはそれだけでは認められる可能性は低いと思います。

　そのため、正当な事由としては弱いので海外の場合でも定期借家にしておくことが薦められています。
http://www.yuraku.jp/contents/abroad/rent.asp

但し問題は、大家の正当な事由よりも、契約者である会社の対応の方が現時点では大きく影響しそうです。

No.4 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/08/23 15:43

＃１です

＞理由は大家家族が

勝手に「大家の家族が」と読んでいましたが大家自身も今は外国に居られるのですか？

それだと少し話しが違ってきます

大家からの契約解除条件の「正当な事由」に該当する可能性が有ります

その場合は話し合いが必要です

・今の物件での居住年数
・最初の大まかな期間の話し

これらも関係してきます

この回答へのお礼

お返事が入れ違いになりました。ごめんなさい。
今までの居住年数は、現在四年目です。
現在大家は家族で帰国して、社宅に住んでます。
ただ帰国後に二年経つと社宅負担がなくなるらしく、出て行って欲しいみたいです。
最初大家は五年の定期借家で募集していたのですが、借り手が付かず普通契約に変更して再度募集したらしです。
不動産がくれる物件説明の紙には、定期借家五年に線を引いてあり普通契約に直してあるのを気になり、契約前に確認済みです。
その際大家が、帰国しても大丈夫か？と確認済みです。
ただし契約時の不動産業者は、仲介であり大家の結んでいる不動産屋とは、別の業者です。

お礼日時：2007/08/23 16:59

No.3 回答者： bunbun8 回答日時： 2007/08/23 15:33

＞このようなトラブルにならないように、定期借家契約ではなく普通契約を選んだのにと、息どうりを感じております。

これは、貸主からすれば、このようなトラブルにならないために法人契約を選んでいると思われます。
それと、普通契約でも、更新時期に関係なく契約期間中であっても、貸主から６ヵ月以前に正当な事由が生じて解約を（書面で）申し出れば、解約できると契約書に書かれていると思いますが、貸主が自分で住むためという理由は正当な事由に当ります（判例にあると思います）
裁判となると、仰るように生活の拠点としている事情も考慮されて居住権を主張できるかもしれませんが、訴訟の相手方となる貸主の財産にすみ続けようとするより、会社と相談して新たな所を探したほうが良いのではないかな・・と思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
会社の転勤の賃貸契約マニュアルには、定期借家の物件は不可となっております。
また逆に、転勤者が持ち家を貸し出すときは、トラブルを避けるよう定期借家で募集するか、会社内で借り上げてもらうように、と書いてあります。
転勤族なら、自宅の貸し出し時の注意は、会社から説明されているのではないかと思います。
海外転勤のある会社にお勤めの大家が、普通契約と定期借家契約の違いを知らないのは、ありえないと思います。
貸主が自分で住むためという理由は正当な事由かどうか、ですがこれはケースバイケースですがたぶんみとめられないと聞きました。
実は、大家はすでに日本に帰って社宅に住んでいるらしく、住居にも当面困らないからです。
契約時の不動産会社担当者は、現在は転勤か退社したらしく話が通じないのが現状です。

お礼日時：2007/08/23 16:38

No.2 回答者： pont-nufu 回答日時： 2007/08/23 14:32

質問者様は社員なのでしょうか？

大家さんは外国人？

もし大家が外国人であれば、このような状況になる可能性はあったと思います。

あくまで法人および委託されている不動産会社と大家の問題だと思います。
法人が訴訟を避けたいなら相手の言い分を飲むか、再度交渉してもう少しよい条件にするかだと思います。
質問者様が引っ越す場合は法人が費用を負担するのでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
大家は転勤族の日本人です。
引越し等の費用は、会社が負担してくれるかどうかは、交渉中です。全額は、無理でしょうね。
ピアノ・エアコンの移動やインターネットの工事や駐車場の敷金礼金等の出費は自費負担でしょうし・・・
子供の塾・病院・お稽古等や学校の役員等の問題は、山積みです。

お礼日時：2007/08/23 16:01

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/08/23 14:31

大家してます

＞裁判にしても良いのですが

不要でしょう、裁判にするなら大家側から提訴する必要が有ります

いくら契約で２年と書かれていても関係有りませんから契約者がそのまま家賃を支払っていれば住み続けられます

あなた方を追い出すためには大家からの裁判しか有りませんし．．．大家は間違いなく勝てません．．．（笑）。

大家に有利な材料は一つもありません

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
お答えに大変勇気づけられました。
色々な判例を調べて頑張ります。

お礼日時：2007/08/23 16:42