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袋地の300坪の水田が有ります。公道への最短のイニョウ地所有者は先代とのトラブルで公道への2メートル取り付け道路の交渉に貸すことも売ることも出来ないといっております。最短いにょう地隣家とはトラブルも無いので2メートル取り付け道路(約10坪)を共有不動産としてもらい60坪を無償で譲渡することで交渉を考えています。この交渉が成立したとしても、共有道路に上水道管、公共下水道管、雨水配水管を埋設するには相手の同意が無いと不可能なのでしょうか?それだと交渉の意味が無いので諦めざるを得ません。隣家は既に運用しています。お分かりになる方宜しくお願い致します。

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A 回答 (5件)

地役権の登記は、私道ではほとんどされません。



囲繞地の土地や通行目的の共有地では、ライフラインの埋設を拒めない。
裁判すれば、必ず許可が出るでしょう。

ただし、工事する前に、共有者全員に、了解をもらっておくべきです。
通常無償です。
有償なんてないでしょう。
了解がしない人がいれば、裁判して許可をもらう。
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No.3ですが補足します。



当方が回答作成中に、No.2さんからの回答がありましたが、
気づきませんでした。

共有地に地役権を設定してあげる場合、
それが管理行為(過半数の同意でOK)か
変更行為(全共有者の同意が必要)かで
意見が割れています。

こちらは、特に文献上の根拠はなく管理行為と判断しました。
手持ちの教科書や判例六法には載っていません。
変更行為と考えることも可能であることを申し添えます。

変更行為と考えても、No.3に書いたことは大きく変わりません。
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共有私道の地下に水管を通すことは、


共有地の管理行為(民法252条)に該当するように思われます。
そこで、同条の規定から、過半数持分者の意思によることが必要であり、
仮に2分の1ずつの持分であれば、相談文のとおり、
相手方の同意がなければ不可能です。
また、仮にあなたが6割、相手が4割というような持分でも、
水管を通すという話は事前にしておかないと、
トラブル必至でしょう。強引に過半数持分を根拠に
水管埋設をしたとしても、地下利用の地役権相当額の4割額を
相手に支払う必要があります(法律上は)。

また相談者さんの60坪の農地贈与についても、
相手が農地として利用ならば農地法3条の農業委員会許可、
住居地拡張などの転用用途ならば農地法5条の都道府県許可が
必要であり、それぞれの許可基準は厳格なので、
事前にその見込みを役所に相談しておく必要があります。
と、いいますか、御質問の前提としてそもそも袋地の水田を転用する計画のように
思われますが、転用許可の見込みがあるという事ですよね。

なお、御質問では土地交換を含む大きな話になっていますが、
一番シンプルには、通行地役権と通水地役権を設定して、
その対価を支払うのが、法律関係としては最もシンプルです。
対価の支払いが恐らく抵抗を感じられるところかと思いますが、
袋地というのは、そもそもそのような面倒なものと思います。
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共有地に対する各共有者の権利については少し注意が必要です。



お互いにそのまま状態で利用することには問題ありませんが、
管理行為や変更行為については勝手にすることはできません。
細かい話は割愛しますが、共有道路に上下水道管を埋設する行為
は変更行為にあたり、変更行為は共有者全員の同意が必要となり
ます。

ですから、単に共有名義にしただけでは通行する権利は保護され
ますが、上下水道管を埋設することについては当然には保護され
ません。別途共有者全員の同意が必要です。

また、将来所有者が変更になりその際に埋設の再工事などという
事になるとまた同じ悩みが生じることになりますから、できれば
そういう権利(地役権)を登記しておいたほうがいいと思います。

土地の交換にあたっては、埋設の許諾と地役権登記の同意を取り
つけておいたほうがいいと思います。登記手続きは司法書士に
確認してください。
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交換の登記完了後に埋設工事をするならば、問題無いです。


尚農地の売買に当たる為農業委員会の同意を必要とします。
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Q位置指定道路の共有者に対しての掘削同意について

当方は、位置指定道路(幅員4M 市固定資産課税台帳は現況地目 宅地公衆用道路 備考 非課税)に面する突き当りに約140坪の土地を所有しております。この土地を建売業者が、買いたい旨来られました。(予定4戸建築)売買金額も双方合意に達し、売る事にしましたが、買主業者が、前面道路(位置指定道路 約110m2)の登記簿所有者が、12分の1の所有になっているので、全員の掘削同意書・永久通行承諾書等、署名捺印をお願したいといって来ました。私共は、早速お願いにあがったところ法外な金額を請求をされました。
12分の1というのは、昭和45年当時その道路に面し12戸の建売住宅の購入所有者です。その時私の父が、協力し協定書まで作成し12戸を建てた建売業者に協力しました。この道路には、当方の持分登記はナシ。(行政界境界の為)
この場合一般常識上どれくらい支払えば良いのでか。質問不明確ですか?よろしくお願します。

Aベストアンサー

位置指定道路とは役所が建築基準法上の道路(面する土地が建築可能となる)として認定した道路であり、この認定を受けると通行の邪魔をしたり、車(石や柵などでもいいが)を置いたりも出来なくなります。
また、掘削(上下水道やガス、電柱)なども夫々の会社が道路所有者の承諾を取ることなく工事可能となります。
したがって、承諾書を取る必要がないはずで取るにしても無償でお願いできるものと思われます。おそらく、将来に不必要なトラブルを避けるためではないかと思われます。
逆の立場で承諾料を請求している所有者は自分が土地を売るときに他の所有者から承諾をもらうわけですからお互い様なのです。それを説明してあげれば納得するのではないでしょうか?

Q共有している私道について

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿上の仮名義)をお金を払い購入した事が発覚しました。
理由は接道義務の要件を満たせないからです。

我が家にはその私道側に駐車場がありますし、門もあります。
30年程前ではありますが『4軒で共有する』という私道であったにもかかわらず登記簿の地主と内密にやり取りし、勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?

現在その建て替えをする家主が「この私道をふさぐ」とか「この私道はうちのものだ」と言い張っており、近隣の住人も含め非常に困っております。
どうかよろしくおねがいいたします。

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
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Aベストアンサー

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合にはそれは私道といわずに通路といいます。

建築基準法上どのように扱われているものなのかについては、役所の建築指導課に聞けば詳しく教えてくれます。
ご質問者の場合には公道にも接しているようですから最悪の事態(再建築も出来ない)ということにはならないと思われますが、他のそれが唯一の通路である人たちにとっては死活問題かもしれません。


昔の持分購入(しかし登記しなかった)の話を有効にするのは結構骨が折れる話です。
基本的に登記されていないものは権利主張が難しくなるからです。

>勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?
基本的には購入者に問題はありません。登記するという仕組みを社会で用意しているのは権利の主張が出来るようにするという意味があり、所有者がまだ地主であれば、地主から購入することは出来るからです。

まず問題は地主に問題がないのかどうかという点が議論になります。
つまり過去に売買契約がなされて代金も支払ったが登記がされていないというだけの話であれば、たとえ未登記であっても、さらに二重に他の人に売却するような行為は許されませんので、損害賠償の対象になりえます。が、当時の話がもし購入ではなく、単なる使用料、地代という形でしかなかったといわれたときに、それを覆すようなもの(確かに売買した)という契約書などがないとかなりつらい話ですね。

さらに言うと、今回売却した相手がもし善意の第三者であると、たとえ地主の行為が否定されても、その土地は戻りません。登記がされてない以上は善意の第三者に対抗できないからです。ただ、ご質問の場合にはその当時から関係している人のようですから善意の第三者とはいえない可能性は十分にありますので、そうなると対抗できる余地はありますけど。

この話はかなりややこしい話なので司法書士(登記関係の専門家)なりあるいは弁護士なりに善後策を相談したほうがよいでしょう。

ちなみに、もしそれが通路に過ぎない土地であり、売買が成立して通路としてその人物が取得した場合には、少なくとも他に公道への道がつながっているご質問者の場合には以後通行は出来なくなる可能性は十分にあります。(現在のその通路が唯一の出入りできる道である人たちの場合には、いにょう地通行権による通行が認められる可能性が高いですが)

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合...続きを読む

Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q建築基準法の接道について

 2mの接道要件について共有通路の場合持分割合は問題にならないか教えてください。 
 幅4mの通路を3軒で共有(各1/3)しています。
土地の販売代理人は『1軒は公道に接道していて通行権確保のための持分であるため、他2軒で通路の1/2を接道部分として建築確認申請できる。通行にしか使用しない特約がある部分であり、持分があるから通行権が確保できているため申請にあたって共有者の承諾は必要ない』とのことでした。

(1)1/2の通路部分は敷地面積に参入されるのではないですか?
(2)参入されるのでしたら自分の持分を超えた面積部分については、他 人の権利を侵害していることになりませんか?
(3)それとも持分さえあれば通行権を得て全面を使用できるため、あく までも図面上接道部分を確認するだけで、申請敷地に相当する持分が なくても問題ありませんか?
(4)他人の承諾を得るには承諾料もしくは利用料等必要になりますか?
(5)費用が必要であれば目安の額について教えてください。

Aベストアンサー

(1)ここでいう敷地面積とは、建築確認上の敷地面積と言うことでよいですか?
この通路と称する部分は共有されている、というお話から、通路はあくまでも通路であり、建物敷地とは別です。また、1/3が共有持ち分なのであって、建築の際に1/2の持ち分に変わるわけではありません。あくまでも建築確認の申請を行う上での便宜上、この通路の1/2が(つまり接道要件を満たす2m以上の幅員の道路となる)敷地に接道していますよ、として申請を行うという話です。
細かな話は割愛しますが、自己所有の通路(道路)が幅員2mを満たさず、お隣さんから借りてくれば2mを満たすという状態であっても、その通路の借用証なりがあれば、建築確認申請がおりる、と言うことがあります。但し市町村により異なる場合があるかもしれませんし、そのお隣さんが以後、貸すのは嫌だと言えば、再建築できない土地となります。権利上は不安定であっても、建築確認上は話が別なのです。

(2)は、したがって、登記上の権利を侵すことはない(というかこれを理由に人の土地を取ることもムリです)ため心配する必要はありません。但し、共有上はあくまでも1/3なので、ここはデリケートな問題を含んでいるとも言えます。例えば、共有者は通行にしか使用しない特約がある、というのと共有者が土地の所有権を主張する、というのは別問題であり、例えば役所等に確認申請上の1/2というのはウソで、この人は1/3の権利しか持っていないと密告され、協力を得られないなどのトラブルになる恐れもありますので、「申請にあたっては共有者の承諾は必要ない」という理屈はいかがなものか、と思います。このあたりは役所の窓口、あるいは担当者によっても判断が異なることもあろうかと思います。

(3)ですが、持ち分さえあれば・・・と言うところが微妙ですが、共有の所有者というもっとも強力な権利といいましょうか、これを得ることによって通路を使用する権利を確保しているので、特別な取り決めがない限り、あるいは常識的な範疇で、結果的に通路のどの部分でも使用できる状態だといえます。また、おっしゃるとおり図面上で確認できればよく、周囲と話が付いている状態であれば相当する持ち分が無くてもかまいません。(言うまでもありませんが、通路の残り1/2はお隣さんが同じように申請するとなると公道に面した土地の方は通路部分を接道として申請できなくなるのですが、公道に面しているわけで、それでも問題ないわけですね。)

(4)土地の販売代理人さん(不動産業者?)からどのように説明を受けてこの土地を購入されたか(どのような事情を含んだ土地なのか)が関係あります。例えば役所の判断として、共有者さんから承諾書をもらってきてください、という話になった場合、スムーズに話が通るようになっていれば必要ないでしょうし、若干でも交渉が必要な状態であれば何らかの料金が発生するかもしれません。

(5)例えば必要な持ち分を賃借権を設定して賃借するのか、気持ちとしていくらか払うだけでいいか、未来永久に確実にしておくため何らかの権利を設定させてもらうか(もらえるかどうかは別として)、公道面の隣家の人がいらないなら買い取るか、の方法がありますので、当然、強力(?)な権利ほど高く付きますね。

建築する際には建築業者さん、あるいは設計事務所さんに相談することになると思いますので、そちらで詳しく調べてくれるはずです。
心配するほどでない場合もあれば、専門知識や交渉が必要な場合もあるため、ぜひ相談してみて下さい。たとえ買っていない土地でも建築会社さんなどは調べてくれる場合がありますよ。

(1)ここでいう敷地面積とは、建築確認上の敷地面積と言うことでよいですか?
この通路と称する部分は共有されている、というお話から、通路はあくまでも通路であり、建物敷地とは別です。また、1/3が共有持ち分なのであって、建築の際に1/2の持ち分に変わるわけではありません。あくまでも建築確認の申請を行う上での便宜上、この通路の1/2が(つまり接道要件を満たす2m以上の幅員の道路となる)敷地に接道していますよ、として申請を行うという話です。
細かな話は割愛しますが、自己所有の通路(道路)...続きを読む

Q上下水道 引き込み工事の相場は

公道(市)から、2mで宅内に上下水道を同時に引き込む工事で、見積もり50万円は高くないですか?水道局納付金は含まれていません。
口径20mm、市道は4m幅の砂利敷きで、細かい見積もりを見ると申請手数料、材料費、ガードマン代など30項目もあり、市中の大工事の有様。施工費もカット代、接続代など細かく分かれていて、半日で終わる作業が計30万円位になってます。
材料代もホームセンターなどの小売価格の5倍くらいに書かれてます。
材料費も人件費も何人が何日とリーゾナブルに見積もれば20万円くらいと思われますが、指定業者さんは皆こんな感じでしょうか?
隣町の業者は出来ない工事で、競争が全くないためこうなのでしょう。
危険と責任を伴う工事とはいえ異常ではないでしょうか?

ホームページで各地に支店をもって安くやっているなんて会社ありましたら教えて下さい。

上記は千葉県千葉市の例ですが、安くやった方いたら教えて下さい。

Aベストアンサー

4,6です。

確かに、ここまで諸経費を取って商売をしているのは日本くらいでしょ
うね。私も確かにそこの部分に関しては思うところがあります。

商品を買うにしても、メーカーから直接購入する事が出来ず、商社,
販売代理店を経由して、工事業者へとやってくる流れなのでしょう。
2~3社が間にかんでいる分値段も高くなってしまいます。

しかし、工事は専門家に任せなければいけないのが現実です。
金額、施工業者に納得がいくまで検討、協議して下さい。
各地に支社を持っているような会社であれば、安く材料費を調達
しているでしょう。でも考えてみてください、大手HMでも
大量に資材を調達しているのは間違いないと思われますが、坪単価
は高いですよね。会社が大きくなれば資材とは逆に人件費がかさんで
来てその分を工事に上乗せせざるを得ないのです。
(私は中小の建設会社ですので、経費は少ないですが材料費は
それほど安くは入りません)

難しいですね・・・

Q隣家の地下の下水配管が越境しています。

隣家の地下の下水配管が越境しています。
土地を購入し建築工事をしています。基礎を掘るときに隣家の地下配管が私の土地の方に越境していることが判明しました。隣家は50年前から住んでいます。この場合、隣家は、この越境状態を解消する義務があるのでしょうか? 法的に、この工事費用は、相手が負担するのでしょうか?それとも私が負担すべきでしょうか? また、有効な解決方法はあるのでしょうか? (泣き寝入りするしかないのか。。。?)

Aベストアンサー

下水道は「下水道法」という法律があって、そこには隣地使用の規定があります。
第十一条(排水に関する受忍義務等)  前条第一項の規定により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、又は他人の設置した排水設備を使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとつて最も損害の少い場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。

ですからあなたの土地を通すことに↑に基づく合理性があれば違法ではなく、撤去の強制もできません。
また、あなたの敷地を通さなくても下水本管に通せる場合でも前所有者が埋設許可したのでしょうからその負担は継承されます。

建築が困難であれば話合いをするしかありませんが、↑のような法律や事情がありますからあなたの土地所有権が全てに優先されるわけではありませんので相手が移設を拒否する可能性もあります。
その場合には工事の兼ね合いから裁判とかまどろっこしいことはできないでしょうから、設計を一部変更するか、移設負担をお互いに折り合うしかないと思います。

あなたが負担したお金については、前の所有者と仲介不動産に請求できるかも知れません。
徹底的に白黒はっきりさせたいのであれば法律の専門家に相談したほうがいいと思います。

下水道は「下水道法」という法律があって、そこには隣地使用の規定があります。
第十一条(排水に関する受忍義務等)  前条第一項の規定により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、又は他人の設置した排水設備を使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとつて最も損害の少い場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。

ですからあなたの土地を通...続きを読む

Q下水道管が他人の土地を通る

先日「建築・リフォーム」のカテゴリで「新築の下水道工事トラブル発生」という質問させて頂きました。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/6574758.html

本日、下水道局に相談に行ったところ「他人の土地を通り、現在ある公共マスへ接続する方法もある」という話を聞きました。ただし「土地所有者の承諾をもらい将来のトラブル回避のため覚書などを交わしておくべき」とのことです。

早く入居したい事情があるため、この方法も考えようと思っています。その土地は現在 空き地です。
具体的にはどんなトラブルが発生すると予想されますか?

無知な私が考えられるのは、土地の所有者が変わり、新しい所有者に下水道管の撤去や使用を拒否される!?程度なのですが・・・

アドバイスお願い致します。

Aベストアンサー

業者です。

私の地域では非常に多いトラブルでして、先日など、上下水道の引き込みに50メートルの距離を掘り返したツワモノもいましたね。工事費は350万円。でもそれ位出してでも他人の土地は通りたくないという思いがあり、態々私道と公道を迂回して接続されました。

問題は下水道法の11条です。多くの場合No,2の方の回答通り、転売後にも有効な覚書を交わす事で防げます。そうした覚書があれば、業者は「重要事項説明」としてその覚書の存在と同意の必要性を新しい買主に伝える義務を持ちますので。

それでもトラブルは起きます。嫌なのは下水道法11条4項の拡大解釈です。
「当該使用により他人に損失を与えた場合においては、その者に対し、通常生ずべき損失を補償しなければならない。」

軟弱地盤のため、その空地に家を建てる方が地盤改良をしようとした時に、その下水道管が邪魔で改良に制限が出た、あるいは建築工法や基礎工法の変更を余儀なくされた、あるいは建設位置を変更する、あるいはGLを変更せざるを負えなくなった、という例が実際に存在しています。
当然、土地の持ち主には損害が出ます。余分な地盤改良費や盛土費用、酷い場合は日照時間の短縮…。それを11条4項を盾に損害賠償請求をしてくる輩がいるのですね。はっきりいってそれは拡大解釈ですが、法律は玉虫色なので大概は解釈の違いで揉めますから。

もちろん考えすぎかもしれません。事実、隣地を経由して排水している家は数多く存在し、特に問題になっていない方が圧倒的に多いですから。
しかし人は弱みを持つ人の頼まれると、大きな態度に出る悪い所がありますので、下手をすれば未来永劫支払う必要がある借地料や、高額な一時金を要求される可能性もあるので、私が思うには痛み分けが必要な気がします。150万円かかるのであれば、重説不備の仲介業者、工務店、売主、そして出来れば買主の貴方で折半し、将来に不安の無い状態で工事された方が良いように思います。

業者です。

私の地域では非常に多いトラブルでして、先日など、上下水道の引き込みに50メートルの距離を掘り返したツワモノもいましたね。工事費は350万円。でもそれ位出してでも他人の土地は通りたくないという思いがあり、態々私道と公道を迂回して接続されました。

問題は下水道法の11条です。多くの場合No,2の方の回答通り、転売後にも有効な覚書を交わす事で防げます。そうした覚書があれば、業者は「重要事項説明」としてその覚書の存在と同意の必要性を新しい買主に伝える義務を持ちますので。

それでも...続きを読む

Q分譲地における敷地延長部分の通行について

自宅の裏口から出たところが、同時期に分譲で購入した
斜め後ろの方の敷地延長部分と接しています。

このたび、通勤に使うためにバイクを購入しました。
自宅には駐車スペースがあるのですが
横幅が狭く、車と横に並べての保管は無理なので、
車を後ろに下げてバイクを停めたりしていましたが
車とバイクの乗り換えにいちいち2台とも
出し入れしなくてはいけないこと、駐車場が奥に長いため
裏口からバイクの出入りをすれば楽になると思い
裏口側のブロック塀をバイクの出入りができる分だけ
取り壊しました(扉はつけます)

すると、敷地の所有者の方からクレームがきました。
(今まで私は関わりはなかったのですが、他の分譲地の方とも
敷地トラブルがあったようです)

自分の許可なく私有地を通行するつもりなのか?
工事をやってしまった後、後付けで「やってしまったからいいでしょ?」と
事後承諾をするつもりなのかと怒られました。

確かに、最初に一言御断りなり報告をしなかったことはまずいと思いますが、
自宅購入の際の契約書に、『地内の敷地延長部分(現況道路及び歩道)を
全区画所有者に対し通行使用の目的だけに承諾させるものとし、・・・』とあり
また、不動産会社からも「個人所有ですが、共有に使用できます」と
説明をされていたので、バイクで朝晩通行するだけなら大丈夫だと思っていました。

実際、分譲地の真ん中におなじように数軒分の敷地延長があるのですが
居住者の知人や家族が来た時に駐車することなどは、暗黙の了解になってます。

我が家の裏は居住者の通り抜けにしか使わないところですが
車も通れないようにポールを立てています(バイクは通れます)
そこまで他の人に入られるのがイヤなんでしょうが
バイクで出入りするのに通るのは、契約書の「通行使用の
目的だけに承諾・・」に該当できないのでしょうか?

相手の方が感情的になっており(私の受け答えが気に入らなかったようです)
「通行料とかお支払いすることでもだめですか?」と言っても
ここを通れば出入りができると思われたのが不快なのか
承諾してもらえそうにありません。

ブロック塀は壊してしまったし、バイクを保管するガレージも
組み立てた後のクレームで困っています。

なにかよい対処法を教えてください。

自宅の裏口から出たところが、同時期に分譲で購入した
斜め後ろの方の敷地延長部分と接しています。

このたび、通勤に使うためにバイクを購入しました。
自宅には駐車スペースがあるのですが
横幅が狭く、車と横に並べての保管は無理なので、
車を後ろに下げてバイクを停めたりしていましたが
車とバイクの乗り換えにいちいち2台とも
出し入れしなくてはいけないこと、駐車場が奥に長いため
裏口からバイクの出入りをすれば楽になると思い
裏口側のブロック塀をバイクの出入りができる分だけ
取り壊しました(扉...続きを読む

Aベストアンサー

No3です。再々です。

>では、私が持っている「覚書」は何のためでしょう。
>何の権利・効力のためなのかという疑問がわいています

全区画所有者の署名・捺印が無ければ、何の意味もないでしょう。たぶん署名無いですよね?

そんな重要な書類に地名地番が書いていなくて、分譲時の○号地しか書いていないなんて、書類の体裁的に有りえないです。だって、「じゃあ○号地って、どこなんだ、おれは分譲以降に買ったからそんなの聞いていないぞ」って言われるでしょ?

>どの部分は車も可・ここは歩行のみ、と区分けをされていないので
>通行=通行可能な手段であれば大丈夫なのか?と思ったわけです。

袋路通行権が「徒歩」であるように、普通は最初から駐車場が面していないのなら、「通行」=「徒歩」だと思いますよ。

でもあくまでも明文化されていないなら、本人同士が納得できればそれでよかったのですが、こじれてしまってはもうだめです。いくらこちらが「バイクはいい」といっても、相手が「違う」といったら、無理でしょ。


>覚書の存在が腑に落ちません。

覚え書きがあろうがなかろうが、関係者さえ納得してもらえれば問題ない話だったので、話を自らややこしくしましたね。


前回も書きましたが、この覚え書きは質問者さんにはメリットだけがあり、デメリットがありません。それに対して敷地延長部分の所有者はデメリットしかありません。つまり、この覚え書きは不公平です。
そう考えると、どんなに譲歩しても「徒歩」です。

しかし、お互いが納得すればいい話なので、がんばって交渉してください。

No3です。再々です。

>では、私が持っている「覚書」は何のためでしょう。
>何の権利・効力のためなのかという疑問がわいています

全区画所有者の署名・捺印が無ければ、何の意味もないでしょう。たぶん署名無いですよね?

そんな重要な書類に地名地番が書いていなくて、分譲時の○号地しか書いていないなんて、書類の体裁的に有りえないです。だって、「じゃあ○号地って、どこなんだ、おれは分譲以降に買ったからそんなの聞いていないぞ」って言われるでしょ?

>どの部分は車も可・ここは歩行のみ、と区分...続きを読む

Q私道の許可してくれないので建築できない。 現在実家の土地に新築を建てたいのですが建築許可が下りなくて

私道の許可してくれないので建築できない。
現在実家の土地に新築を建てたいのですが建築許可が下りなくて悩んでいます。
家の前の道が鉄道会社の名義の道です。その道からしか公道に出られません。
新築を建てるにあたり鉄道会社の判がないと建築許可がおりません。何度も工務店の方が交渉に行っていますが判を押してくれません。
理由は何かあると責任がとれないとゆう事だと思います。
現在両親は40年くらいそこに住んでいて出入り通行は口頭で許可をもらっていますが建築許可の道路としては判を押してくれません。
どうしたらいいのでしょうか。本当に困っています。

Aベストアンサー

再。
その通路以外に建築基準法の道路に接続させることはできないの?
個人の土地で余裕があれば、売ってもらえるよう交渉したら?

あと、肝心なこと。
今の家はどうして建てられたの?
建築基準法の施行以後、かつ、都市計画決定以降であれば、確認申請をしているはず。
本来なら必要な建築確認をもともと取っていないのなら、、、

違反建築になっちゃうよ。
繰り返すけど、その通路は鉄道会社から売ってもらえないの?
安上がりにロハでハンコだけもらおうとしても、あなたが決定的に不利なわけ。
二束三文か価値ある土地に化けるか、投資も必要。

状況がわかればいろいろ対策もあるんだけど、あなたに話しても理解できないでしょ。
デキる建築士なら何とかするよ。


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