祖父名義の土地の相続

こんにちは。

私は30代女性。
同年代の主人と、子供二人、４人で生活してます。
今は賃貸マンションなのですが、「そろそろ家を…」と思い、土地を探し始めました。

すると、近所に住む祖母(祖父他界)が、「今の家が古いので(築50年)建て替えたいが、資金がない。この土地をあげるから、家(二世帯)を建てて一緒に住まないか」と持ちかけてきました。
その土地は30坪あり、広さは十分。
駅に近く、公園もあり、私達としたら願ったりです！
(主人も、「あの場所に建てられるなら、最高♪」と乗り気です)

が、ここで気になるのが相続です。
祖母には、子供が３人…長女(私の母)、次女、長男がいます。
ですが、その誰とも仲が悪く、ですので私達が近所で世話している状態です。
(将来は私達が看取るつもりで、主人も納得してくれてます…感謝！)
考えたくはないですが、祖母に万が一があったとき、その全員が相続権を言うと思います。
なので、できれば私達が買い取りたいのですが、土地だけで4000万はかかりそうでまともには手が出せません。
それに、買い取り→祖母にまとまったお金が入る→相続に関わる、のですが、祖母は子供の誰にもお金は渡したくないそうで…
遺言を書いても、遺留分は言われそうです。

なので、希望としては「お金のやり取りは最小限にとどめ、名義を私に変更したい」のですが、法律的にどうすればいいでしょうか？

誰か詳しい方、アドバイスをお願いします！

No.1 回答者： momo-kumo 回答日時： 2011/09/10 20:57

まず、その土地は祖母名義ですか？

それならば、遺言書を書いて貰えば良い。

まだ登記名義が祖父のままなら、分割協議書などで祖母に相続された事を
祖父の法定相続人全員が認めていますか？
そうで無ければ揉めるでしょう。

住宅をローンを借りて建てるなら、土地にも抵当権を設定しますから、
祖母の名義であっても、貴方夫婦の名義のローンなら、祖母の推定相続人
全員の同意書を求められる可能性もあります。

この回答へのお礼

スミマセン、私の勘違いで、既に祖母の名義にはなっているようです。
コメント、ありがとうございました！

お礼日時：2011/09/13 10:15

No.2 回答者： datchi417 回答日時： 2011/09/10 21:15

祖父名義のままなら、なんとかみんなを説得して祖母名義に書き換える。

祖母からあなた、御主人、子どもたちの合計４人への贈与を毎年非課税になる程度（１１０万円×４人）で１０年かけて名義変更していく。
これが時間かかって問題なら、贈与税の支払い覚悟で短い期間で贈与してもらう。

この回答へのお礼

スミマセン、私の勘違いで、既に祖母の名義にはなっているようです。
贈与を検討したいと思います。
コメント、ありがとうございました！

お礼日時：2011/09/13 10:16

No.3 回答者： commandeer 回答日時： 2011/09/10 21:20

あなたに所有権移転の登記をすること自体はそれほど難しいことでは、ありません。

しかし、適正な対価での有償譲渡でなければ、税務上、贈与とみなされ、贈与税が課せられます。
また、将来、相続によって、数人の相続人が不動産を共有持分で登記することはお勧めできません。権利関係が複雑になり後々揉め事となるからです。
遺産分割で揉めるよりは、遺言書を遺してもらったほうが良いと考えます。
遺留分を気にしていては、自由な遺言など遺せなくなってしまいます。
いずれにしても、不動産は誰か１人が取得し、後は預金や現金で調整した方が現実的です。
一度、直接、税理士や司法書士に相談、依頼されることをお勧めします。

この回答へのお礼

そうですね、一度きちんと相談します。
コメント、ありがとうございました！

お礼日時：2011/09/13 10:17

No.4 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/09/10 21:40

基本的に大きな認識誤りがあります。

＞祖父名義の土地の相続…

祖父名義のままであるという意味でしょうが、祖父が故人となられたからには既に相続が完了しています。
名義書換が行われていないだけで、半分は祖母、残り半分はあなたの母とその兄弟のものになっています。
祖母に決定権があるのは半分だけです。
しかも、親が健在である限りあなたは祖父母の相続人ではありませんから、相続などという言葉は一切無縁です。

＞それに、買い取り→祖母にまとまったお金が入る→相続に関わる、のですが…

祖母にまとまったお金が入つたら相続に関わるのではなく、祖母に現金資産が増えるだけです。

＞お金のやり取りは最小限にとどめ、名義を私に変更したい」のですが、法律的にどうすればいいでしょうか…

あなたと祖母とで解決できるのは、前述のとおりあくまでも半分だけですが、贈与してもらえば良いです。
もちろん贈与税が発生しますが、時価で買い取るよりは大幅に安くすみます。

残り半分は、母および伯父 (叔父？)、叔母と交渉するよりほかありません。

＞土地だけで4000万はかかりそうでまともには…

贈与税に時価は関係ありません。

まずは「路線価」を調べます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
近くに公園がある都会地とのことなので、路線価は必ず定められています。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価から基礎控除の 110万円を引いて税率をかけ算すれば、翌年 3/15 までに納める贈与税が求まります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

なお、毎年少しずつ贈与してもらい続けるというのはだめです。
そんな浅はかな脱税策は、お国がとっくにお見通しです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

スミマセン、私の勘違いで、既に祖母の名義にはなっているようです。
路線価、早速調べてみます。
コメント、ありがとうございました！

お礼日時：2011/09/13 10:18

No.5 回答者： commandeer 回答日時： 2011/09/10 22:19

補足

いや、すみません。質問を最初からよく読むとそのとおりです(汗)
相続に相続が重なると(数次相続)、複雑になります。
さしあたって、祖母名義に相続登記できるよう遺産分割協議をしたいところですが、それが揉めるほど仲が悪いのでしょうか…

No.6 回答者： misawajp 回答日時： 2011/09/10 22:51

祖父名義の土地は

祖母と祖父の子で相続されています
法定相続分は　祖母1/2　子3人（もしかしたら認知した子がいるかもしれない）　で1/2

質問者が一部でも相続するには　祖母と養子縁組することです
その上で質問者に全財産を相続させる遺言状を書けば
祖父の財産の1/4は相続可能です　祖父の財産の1/2と祖母に相続された財産の3/8は祖父の子の相続分です
質問者5/16　母の兄弟全員で11/16になります（法定相続分）

相続人全員の合意があれば
祖父の全財産を祖母が相続、祖母の全財産を質問者が相続　とすることも可能です

この回答へのお礼

スミマセン、私の勘違いで、既に祖母の名義にはなっているようです。
コメント、ありがとうございました！

お礼日時：2011/09/13 10:20

No.7 回答者： akak71 回答日時： 2011/09/11 17:36

祖父と質問者全員と養子縁組をする。

そうすると実子の遺留分が半分以下になる。

この回答へのお礼

スミマセン、私の勘違いで、既に祖母の名義にはなっているようです。
コメント、ありがとうございました！

お礼日時：2011/09/13 10:20