家賃滞納者の対応について

Question

毎月毎月遅れながらに入金があったのですが、数ヶ月前から入金が途絶えました。
電話したところ家賃の一部が入金されたきり、また入金が滞り始めています。
こういう人には、どういった対応をしたら良いのでしょうか？
未回収の分は徴収できなくとも、退去してほしいのです。
契約書には2ヶ月以上の滞納は認めません旨の内容を記載しています。
最近は、テレビで法律の番組を見ても、大家さんの方が悪くなるようなので、下手に行動もできずに困っています。
何より悪いのは家賃滞納だと思うのですが…。

yuri_s · Accepted Answer

不動産系の専門家です。

＞数ヶ月前から入金が途絶え
＞電話したところ家賃の一部が入金されたきり
＞どういった対応をしたら良いのでしょうか？

現在、月額家賃や更新料の徴収業務を“管理業者”などに委託しているのでしょうか？
もしそうであれば“管理業者”をせっつき、『きちんと入金させてください』『徴収業務を遂行してください』などどせかします。

どこにも業務委託しておらず、全て御自分で行っているのであれば、以下の手順を参考にしてください。

＞契約書には2ヶ月以上の滞納は認めません旨の内容を記載

家賃滞納した際の条項記載について、まずは『賃貸借契約書（特約事項を含む）』をもう一度確認してください。
おそらく、具体的に『どういうふうに滞納を認めないのか』『滞納した場合はどうするのか』について記載してあるかと思います。
例えば、２ヵ月以上滞納した場合には『強制退居していいただきます』『家財道具などを強制排除する』『保証人に未納家賃を支払い代行者となってもらう』等々。

確認した後、借主にもう一度TELして『最後通告』を申し渡します。
TELに応対しない場合には、『最後通告』の内容を記した書類を“配達証明郵便”または“内容証明郵便”にて送付します。
【注：居室のドアに張り紙をしたり、ポストに『最後通告』書類を入れておくだけだと、法的に正当行為の立証ができにくいので、ぜひ郵便を利用してください】

ですが…そもそも、借主の“生存確認”は済んでするのでしょうか？

TELまたは通達に応じず、また、生存の確認ができない場合には、貸主（物件所有者）の権限により、合鍵を用いて貸室内の確認をしましょう。万が一、けがや病気で動けないままになっていたり、死亡していたら大変ですから。

けが・病気で倒れていたら→すぐに救急車を呼ぶ
死亡していたら→すぐに警察と保証人を呼ぶ

なお、“生存確認”ができない（部屋にいない）場合にはすみやかに“保証人”に連絡し、事情と経緯の詳細を説明した後に『滞納家賃の代理支払い』『家財道具の撤去』『敷金清算（不足分の支払い』などを依頼します。

この時、“保証人”はこれらを拒否することは基本的にはできません。
なぜなら、借主による諸々の責任を負う（代行する）のが正式契約における“保証人”の役割だからです。
仮に“保証人”が全面的に拒否した場合は“債務不履行”となり、訴えることが可能です。

なお、引越や片付けするにしても色々と時間がかかると思うので、いずれにしても、退居までの猶予期間を３日～１週間程度は設けてあげましょう。

＞テレビで法律の番組を見ても、大家さんの方が悪くなる
＞下手に行動もできずに
＞何より悪いのは家賃滞納だと思う

上記の手順を踏めば、法的に何も問題ありません。
むしろ『寛大な大家さん』です。
借主側から逆に訴えられるようなことは何もないので、ご安心ください。

ただし、借主が経済的理由や身体的理由などにより、結果として家賃滞納していた場合には…できることであれば、もう一度だけチャンスを与えてあげてください。

その際に『これが最後。もし今後一度でも家賃滞納した際には、即日強制退居してもらいます』という約束をさせましょう。
そしてその内容を必ず書面に残し、借主には署名・捺印をさせるとともに、保証人の所在・連絡先などを再確認しておきましょう。

なお、借主や保証人に家賃回収を自分で行うのが嫌な場合には、“家賃回収代行業者”を利用するという手段もあります。
ただし、かなり厳しく（暴力すれすれ？）取り立てる業者も多いらしいですし、当然ですが有料ですので、あまりお勧めはできません。

■賃貸倶楽部２１『２ヶ月の滞納で解約できる？』
http://www.geonetwork.co.jp/qa2002-6.htm

■はじめての内容証明
http://www7.plala.or.jp/daikou/naiyou/index.htm

o24hi · Answer

こんばんは。

　今回のケースでは適当かどうかわかりませんが，「民事調停」と言う方法があります。少額事件の解決には最適の方法です。
　弁護士を頼んで裁判するほどではないが，相手が言うことを聞かない，きちんとした話し合いでないと安心できない，私人間では約束を反故にされてしまいそうだ，といったときに最適です。
　だた，相手が調停を拒否した場合の強制力は無いようですので，今回の場合その点が気になりますが。

http://www.asahi-net.or.jp/~vr5j-mkn/jibunn4.htm

参考URL：http://www.asahi-net.or.jp/~vr5j-mkn/jibunn4.htm

Ulu_lun · Answer

不動産屋さんを通して契約されたのだと思いますので
不動産屋さんにご相談になられるのが宜しいかと。

不動産屋さんが面倒臭がるようでしたら、お近くの弁
護士会（弁護士会で検索するか、市区町村役場で聞い
てください）にご相談になってみてください。

ご自身でやるのでしたら以下の手順です。

未払いの家賃については内容証明郵便にて通告します。
期日を決め、支払いがない場合は連帯保証人に対して
同額の請求をする旨通告してください。
内容証明の中に「期限までに入金のない場合は平成15
年12月31日までに退去する事に同意したものとみなし
ます」という文章を書いておけば良いでしょう。
（支払い期限から一ヶ月以上が退去として望ましいも
のと思われます）
仮に賃借人が夜逃げのような状態でいなくなったとし
ても、連帯保証人に対して未払いの家賃請求が可能と
なります。金額が５０万以下のような安い場合、少額
訴訟というものがあります（これも弁護士会などで手
続きの方法がわかります）

諦めず、頑張って取り立ててくださいね。

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不動産系の専門家です。

こんばんは。

不動産屋さんを通して契約されたのだと思いますので

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