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現在、ケーキ屋に務めているのですが、3年後を目標に自己資金500万を元手に独立を考えています。

子供が2人いるので託児などの問題も考慮して、新築・もしくは中古リフォームで店舗付き住宅を購入し、ケーキ屋を開業と考えています。そこで店舗付き住宅の場合のローンについての質問になります。

問題なのは、
・住宅購入に関するローン
・店舗内装設備費・開業に関するローン
この大きく分けた二つの融資をどうすれば成立させられるかということになります。

家族構成、現在の収入、購入予定住宅規模、借入希望額は下記の通りです。

【家族構成】
- - - - - - - - - - - - - - - - - -
私(36)兵庫県にて洋菓子店勤務  勤続3年

妻(30)兵庫県の他の洋菓子店勤務 勤続1年

長男(5)

次男(3)

【収入】
私 昨年 年収350万
妻 昨年 年収200万

【借金】
なし

【住居】
賃貸アパート
- - - - - - - - - - - - - - - - - -

・新築物件の場合(神戸市西区・垂水区想定)
 |土地購入  900万(諸経費込)
 |建築費   1200万

・中古物件の場合(神戸市西区・垂水区想定)

 |物件取得  1500万(諸経費込)
 |リフォーム  700万

●住宅資金 2100~2200万

・開業に関する費用
 |厨房工事   初期費用 100万
 |設備・機材    初期費用 50万(可能な限りリース活用)
 |備品・販促  50万
 |材料費    初期費用 50万
 |運転資金   550万(約1年分)

 ●開業資金 800万


 ●借入トータル 2900~3000万


※開業後の当面の生活費300万(約1年分)は自己資金の500万の中から捻出予定。


店舗付き住宅でご商売をなされている方、融資等にお詳しい方、是非上記の条件で実現に向けての前向きな回答をご教授頂けますよう宜しくお願い致します。

尚、「貸テナント出店」や「ケータリングカーでの出店」などの他の出店スタイルは十分に検討した結果、家族構成や環境的にマッチしないと判断しました上で、あくまでも店舗付き住宅での開業を目的とした質問とさせて頂きます。

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A 回答 (3件)

ar770102さん、はじめまして。


当方、昨年まで、店舗付き住宅でケーキ店を自営していました。
病気になり昨年の2月で閉店しましたが、約15年間自営していましたので、参考になればと思い回答いたします。
まず、気になるのが計画が少し甘い感じがします。
当方の場合ですが、今から15年前ですので、現在より少し費用的に高くなっている部分がありますが、
土地(60坪)・・・ 2200万
建物(店舗部分23坪・住宅部分46坪)・・・ 3030万
什器備品中古で窯・冷凍庫・コールドテーブル・30コートミキサー、新古でプレハブ冷蔵庫1坪・作業台4本・恒湿冷蔵庫
新品で、ショーケース10尺・6尺・ミキサー20コート・・・700万
それ以外の小型ミキサー、天板、型、ボール、セルク等の小物で、80万
開業の宣伝費80万
位かかっています。
可能な限りリースの活用とのことですが、どの程度の規模で開業するかで設備の内容がかなり変わってくると感じます。

新築の建設費ですが、1200万ですと現在の建築坪単価から算定しても建坪で30坪ぐらいが限界のように感じます。
建坪30坪で店舗・厨房を10坪に抑えたとしてしても住居が20坪では4人家族での生活は厳しいと感じますが・・・。

借入自体は、住居部分は住宅ローンが組めると思いますが、全体の面積が住宅部分が半分以上でかつ面積按分で、融資額が決まります。
例)建坪50坪で店舗20坪住宅30坪、1500万の物件の場合、
住宅ローンの限度額が900万になります。残りを事業性ローンでかりることになると思います。
当方は、住宅ローンを借りた銀行から事業性ローンも借りました。抵当権の関係で、第一の抵当権が普通住宅ローンでとられるため、住宅ローンと違う銀行の場合若干借り入れするのが難しい場合があると感じます。
また、事業性ローンの場合、事業計画損、益分岐点等事業の確実性が求められたりするので、その辺の計画も銀行を納得できる状態に仕上げる必要があります。
出来れば、現在の勤務先の社長から、取引銀行へ紹介いただき、住宅・事業へついての相談をされるのが、いちばんよいと感じます。
銀行が重きを置くのは、返済能力とその人に対する信用度と思います。現在の勤務先の社長が紹介してくれることで、銀行に対する第一印象は良いものと感じます。
実際私の時も、勤務先の社長が支店長へ直々に紹介くださり、30歳の時に事業性の借入を2000万させていただきました。

まずは、一度銀行へ大まかな事業計画をもって相談に行かれてみるのがよいと感じます。
現実性のある事業計画を作ることが大切と思います。
銀行へ持っていく事業計画は、何にどの位かかるかを具体的に出すことはもちろんですが、何がどうなりいくら返せるかこれが一番重要です。
「借りたいより、これだけ返せる」返せる根拠をいかに見せれるかだと感じます。

あまり参考にならないかもしれませんが、現実へ向けて一助になれば幸いです。
ぜひ頑張って開業されること願っています。
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ar770102 さん こんにちは



 私自身ケーキの世界は全く素人ですけど、一般的感覚からするとケーキ職人歴4年で独立して大丈夫なのかしら・・・・と言う事を感じます。

 と言う話はさておいて一般的な話をお話ししますね。

 まず住宅を購入する場合、多くはローンを組むと思います。(中古・新築含め)ローンとはどんなローンでもそうですが、金利が少ない方が良いに決まっています。したがって多くの方は住宅金融支援機構 (旧「住宅金融公庫」)の住宅ローンを使ったローンを銀行経由で借りると思います。そこで問題なのが店舗付き住宅の場合です。住宅金融支援機構の住宅ローンは旧名が示す通り対象は住宅で、店舗は対象外と言う事です。では店舗兼住宅と言う建物を買う場合のローンはどうなるかですが、建物の総床面積の2/3以上が住宅部分の場合、住宅金融支援機構の住宅ローンを使ってローンを組む事が出来ます。住宅部分が総床面積の2/3以下の場合は、違うローンでローンを組んで購入するのとになります。これがローンで店舗付き住宅の購入方法です。

 一般的に住宅ローンが適応されない店舗と住宅の床面積割合の建物を店舗付き住宅として購入する場合、事業資金の施設資金と言う事での借入金で購入になります。

 運よく住宅ローンを組める床面積割合(店舗と住宅部分の)と言う建物が見つかった場合、頭金500万円で仮に25年ローンとしてご夫婦二人の給料を合算すれば、約2000万円の建物だとなんとかローンが組める金額だと思います。ただし冒頭に記載した通りケーキ職人歴が4年だけだとすれば、ケーキ職人以前の職歴(と言うか働いていた年数)次第では銀行がローンを組むのを断る場合が有ると思います。仮に銀行がローンを組んで頂けたとして頭金500万円・25年ローンで2000万円と言う物件で計算すると、金利込みで月額約6万円の支払いになるかと思います。
 この場合手持ち資金の500万円は全て使いきってしまってケーキ屋さんを開業するための資金が無い訳です。後は銀行との相談になりますけど、頭金がいくらで支払いが月いくらになるかのシュミレーションをしてもらうと良いと思います。大手都市銀行でも住宅ローンのシュミレーションはして頂けると思いますけど、将来事業を行う事を考えるとお近くの信用金庫さんと付き合うのが良いと思いますから、信用金庫で相談されると良いと思います。頭金が少しでも残るシュミレーションを作って頂けると良いですね。もちろん生活が成り立つ月額の支払い額が前提ですけど・・・・。そして頭金として使わなかった残金が、ケーキ屋さん開業の手持ち資金と言う事になります。

 次に住宅ローンが使えない床面積割合(店舗と住宅部分の)の建物しか見つからなかった場合、店舗付き住宅を含めてケーキ屋さんの開業としての事業資金で借りる事になります。この場合店舗付き住宅が2000万円と開業資金800万円の2800万円を事業資金として借りる事になります。一般的に言うと新規開業の場合手持ち資金の倍位が借入出来る金額(もちろん担保として提出する物件や保証人によって細かくは違いますけど・・・・)ですから、手持ち資金が500万円とすれば借入出来る金額は1000万円位と言う事になります。したがって手持ち資金+借入金の合計額15000円で全てを賄うと言う事になります。この金額内で成り立つ建物が見つかれば良いのでしょうけど、希望とは少し違っている様に思います。

 以上を総合して考えた時に、店舗兼住宅と言う建物までの購入を含めてのケーキ屋さん開業資金としては手持ち資金500万円は少な過ぎる感じを受けました。もう少し手持ち資金を貯めてからチャレンジされたらどうでしょうか???

 以上何かの参考になれば幸いです。
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銀行マンでは無いので単純に常識的な範囲の回答としてですが



事業が絡むと銀行は化し渋ると思います。
成立させようとするなら、自己資金をそのまま持って今の所に働いている内に中古住宅+リフォームの資金を全額住宅ローンで賄うのが正解だと思います。
例えば、中古住宅+リフォームが2500万でローンを組みます。
そして、中古住宅を購入して済み始めます。
次に一階を自己資金で店舗に改造してオープンできる準備が出来たら今の所を辞めて営業するのがベストだと思います。
購入時は一階は駐車場として使う事にすればよいと思います。

上記の事だと気をつけないといけない点がいくつかあります。
私が中古住宅が良いと思うのは、一階を店舗にするのであれば、木造は避けた方が良いです。
ベストなのは、小さな3階建ての工場みたいな物を購入し、2、3階を住宅に改造する事です。
木造だと一階の間取りが制限されてしまいますので、店の造りがイマイチに成ります。
新築で重量鉄骨でも良いのですが、想定されている資金では不可能です。
広さによりますが、建物だけで3000万以上します。

以上一応書きましたが、今の年収、貯金、家族構成で独立するのは非常にリスキーなので、余りお勧めは出来ません。

よっぽど味に自信が有り、何処のケーキ屋さんにも負けないレベルなのであればやっていけると思います。
不動産や株は買い時なのかなとは思いますが、今は商売を始める様なタイミングとは余り思えません。
今始めてそれなりに立ち上げられるのは低価格路線のみです。
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Q店舗兼住宅は得?

通常小さな飲食店を始める場合テナント契約でも
スケルトンから始めれば最低1500万円くらいは
掛かってしまいますよね。
しかも商売を続けている限り当然家賃も発生するわけで・・・。
それなら最初から店舗兼住宅という選択も捨てがたいのですが・・・。
仮に将来、商売を辞めるにしても
リフォームして居住スペースに戻すことも可能ですよね?
もちろん一概には言えないでしょうが店舗兼住宅の場合、
最低限見積もっておいた方がよい費用はどれくらいなのでしょうか?
またメリット、デメリットはどの様なことでしょうか?

Aベストアンサー

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗兼住宅だと、店舗用の内装を最初から用意することは汎用性が無くなるので、空間を作り出す、しかも間口を広くなどの仕切りが減る分、一階が軽量鉄骨になるなど建築費が余分にかかります。住宅部分が出来た後に内装ですので、貸し店舗の金額とそれほど変わらない内装費用がかかるのです。

また、電気、水道、ガスなども店舗部分と分離すると、その用意にかかる費用もかかるし、最終的に店舗部分を自宅の一部に改造するのにも結構費用がかかります。場合によっては、建て替えした方が維持費よりも安くなることもあるので、無駄が多いです。

住宅ローンも店舗部分には適用できないこともあり、事業用の短期、10年ローンなどを面積分、たとえば、半分は用意しますので、支払い終わるまでの負担は大変です。テナントなら毎月10万円なのが、店舗併用だと、店舗部分の支払い毎月20万円のローン、住居部分のホームローンが毎月8万円などになるのです。

10年程度で、自分のものであれば、メインテナンスの補修などをしますが、それも、200万円とか、400万円かかりますので、その分の積み立てもしていないと驚くことになります。忘れていけないのが、固定資産税です。住居部分よりも高く評価され、支払いをすることにもなります。

すでに資金を十分に持っているなら、その貯金で支払えば、トータルの支払いは最低限ですので、事業に失敗してもそのまま居抜きで売ることも出来るかもしれませんが、設計によっては更地に戻さないと売れないこともありますので、売るときの価値は店舗併用の方が価値が下がります。

>最低限見積もっておいた方がよい費用

最低限の住居専用の建物の倍の維持費と3倍程度の支払い能力を覚悟した方がいいでしょう。それと、2年間、収入が不足しても、支払い続けることができる担保です。自分の土地があれば、それを充当し、事業に失敗してもそれごと失う、それで終了します。

私は事業を開始して20年弱ですが、周囲の飲食店、ここ15年で9割程度が入れ替わりました。テナントが多いのですが、繁盛していたところも、狂牛病の影響で廃業したり、近所に大手のチェーン店が出店し、ほぼ同時に両方とも潰れたり、コンビニになったりするところ、駐車スペースがほとんどないので、違法駐車の取締りが厳しくなったらとたんに廃業したところなどです。

どこに引っ越したのかもわからない、すっかりと店も住人も変わったものばかりですので、生き残るのは20年も同じ看板で続けるのはいかに難しいかです。借金無し、それなりの見込みがあれば、生き残れるのでしょうが、寿司屋だって、回転寿司やコンビニ、スーパー、宅配に負けて老舗が閉店というのもありますので、銀行もなかなか店舗併用住宅は最初から貸し出ししないと思います。

いかに内装にお金をかけないか、最小限の投資ではじめ、売り上げが十分に伸びたら、無理しないでそれを維持すること、継続して顧客を獲得できる、それができれば、一等地でなくても店舗併用住宅が可能ですが、お客さんが来ないと終わり、競合店が隣にできても生き残れるか、そのときに、テナントなら引越しができても、併用住宅だと簡単には動けないのです。共倒れ状態、結構、よく見ますので、注意しましょう。

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗...続きを読む

Q店舗併用住宅

この度、店舗併用住宅を建てることになりました。そこで
いくつかの金融機関に行ってみたのですが、住居部分は
住宅ローンで借りれるが、店舗部分は無理、との回答でした。
当然の結果ではありますが、どこかに店舗部分と住居部分を
まとめて融資してくれる金融機関はないでしょうか?
また、店舗併用だと申告しないで(全部住居だと嘘をついて)
融資を受けるなんて事は可能ですか?
ちなみに自分は普通のサラリーマンで起業を考えているのは
妻です。

Aベストアンサー

再び失礼します。
店舗併用住宅の融資はみずほ銀行でも相談に乗っていただけたかと
思います。(うるおぼえですみません。)
たぶんどの銀行でもそのようなケースは沢山あると思います。
全てクリアにされた方が起業後の資金繰りとかでも
銀行さんにはお世話になると思いますので。
全てを考えて相談に乗られた方がよろしいと思います。
ローンの利率が高いですが、店舗部分の借入金の利子相当は
経費に入れられるので正直にして損は無いと思います。
よいお宅が建って奥様のお店が繁盛すると良いですね。

Q店舗付き住宅を建てたいのですが・・

こんばんわ。専門家の方々には、本当に馬鹿げたお笑い話ですが・・聞いて頂けますか?お願い申し上げます。奥行き4m×横20mの間口が広い建物を建てたいんですが・・?2階建てで一階が店舗(雑貨屋)です。(2階も入れて48坪)店舗の内装はシンプルで良いと思っています。費用をかけて内装をするより、自分の手作り感覚で変化させて行きたいと思っています。2階が住まいとなります。住まい部分の2階の部屋割りは、リビング・キッチンとお風呂と寝室(2室)です。それだけあれば、住めたら良いです。(身体に悪い。シックハウスなどは困りますが)実は非常に資金が乏しく・・銀行ローンも使えません。建物に使える資金が900万(風呂やキッチンなど設備含む)だけなんです。鉄骨のプレハブみたいな簡易な建物で飲食店やブティックを建てているお店を良く見かけます。友人には建築関係が多く。「お前の為なら」と言ってくれるんですが赤字や利益無しでは頼みたくないので頼めません。900万しか資金が無いのです。実際この価格では、ふつうはやっぱり頼めないでしょうか?やってやれない事は無いでしょうか?素人の願いばかりのビックリ質問ですが、教えて頂けませんか?

こんばんわ。専門家の方々には、本当に馬鹿げたお笑い話ですが・・聞いて頂けますか?お願い申し上げます。奥行き4m×横20mの間口が広い建物を建てたいんですが・・?2階建てで一階が店舗(雑貨屋)です。(2階も入れて48坪)店舗の内装はシンプルで良いと思っています。費用をかけて内装をするより、自分の手作り感覚で変化させて行きたいと思っています。2階が住まいとなります。住まい部分の2階の部屋割りは、リビング・キッチンとお風呂と寝室(2室)です。それだけあれば、住めたら良いです。(身...続きを読む

Aベストアンサー

延べ床面積が160平米と言うと結構広いですよね。
1階を店舗で2階が自宅と言うことですが、
2階部分は80平米=約24坪=約48帖分のスペースが確保出来ます。
家族構成が分からないので何とも言えませんが、リビングキッチンはおおよそ18帖、寝室が9帖が二つ、浴室が1.5帖、
脱衣所が1.5帖、収納の総面積が6帖、玄関+廊下の総面積が3帖程度で
合計48帖になります。
一番安い工法で建築してもこの部分だけで精一杯と言えるでしょう。
つまり900万円÷24坪=37.5万円となります。
よって「無理!」と言ってしまいたくはなりますが、
アイディア次第では何とかなるかもしれません。
まず知人、友人の手を借りることです。
しかしご本人が率先して動かなければなりません。
建築において一番費用が掛かるのが人件費です。
つまりご自分でも作業をすることになります。
また、建築関係の友人に頼んで、建築廃材を譲って頂ければ
もしかしたら900万円で店舗付き住宅は完成出来るかもしれませんよ。
建築廃材と言っても、本当に捨てるようなものでは無く、
例えば大型マンションの建設にはかなり端材が出ます。
タイルにしても一般住宅の浴室くらいなら仕上げてしまえるくらい
余ります。
また、建築資材で少しでもキズが付いたらそれらも処分される場合もあります。
これらの建築資材は一時工務店等の倉庫に保管されますが、
使い道が無い場合は全てと言ってよい程廃棄処分されてしまいます。
これらの資材を全て手配出来れば、材料費はあまりかかりません。
また、アウトレット品と言うものもあります。
これは展示してあったものや、モデルルームに一度だけ取り付けられたものや、
廃盤になったものなどです。
アウトレット品は通常価格より最高で80%程度安く購入出来るので、
これらのものを利用するのも一案でしょう。
上記の内容を実行してやっと900万円と言う予算で店舗付き住宅は
可能かもしれません。
しかしかなり大変ですし、建築材料を集めるだけでも少なくとも3ヶ月、
長ければ半年はみておいた方が良いでしょう。
勿論材料を運ぶのはご自分でしなくてはならないでしょう。
また「余り物」で造る家なので、デザイン上の選り好みはしていられないかも
しれません。
妥協が必要になることは間違いありません。
ただ、アイディア次第では面白い家が出来る可能性はあります。
確実な計画を立てれば良い家造りは出来ると思いますので、
計画期間は長めに取って下さい。
(その間に廃棄処分すると言われる建築材料を集めておけば良いでしょう)
それから工法はやはりプレカット工法の木造が一番安くあがると思います。
詳しいことは建築関係者が周りにおられるようなのでお尋ね下さい。

900万の予算ですがやはり多少オーバーすると思います。
最終的には1,000万円になる可能性が高いので、計画は念入りに行って下さい。
あと、断熱構造に関しては多少予算を多く取っておくことをお勧めします。

延べ床面積が160平米と言うと結構広いですよね。
1階を店舗で2階が自宅と言うことですが、
2階部分は80平米=約24坪=約48帖分のスペースが確保出来ます。
家族構成が分からないので何とも言えませんが、リビングキッチンはおおよそ18帖、寝室が9帖が二つ、浴室が1.5帖、
脱衣所が1.5帖、収納の総面積が6帖、玄関+廊下の総面積が3帖程度で
合計48帖になります。
一番安い工法で建築してもこの部分だけで精一杯と言えるでしょう。
つまり900万円÷24坪=37.5万円となります。
よって「無理!」と言ってしま...続きを読む

Q店舗併用住宅の住宅ローンについて

日本料理の調理師17年目になり、そろそろ独立を考えている者です。これから土地を購入して店舗併用住宅を建築したいと思っているのですが、その借り入れ方法について教えてください。予定では、開業資金、運転資金1200万えん、土地・建物・諸経費で4300万円(土地は検討中のものがあり、建物・諸経費も詳細な見積もりを出していただいています。建物=店舗部分約20坪、住宅部分約30坪)自己資金が2000万円あります。不足分3500万円を借り入れしたいと考えています。私の現在の年収が530万円(上場企業日本料理店に4年勤務、その前は個人料理店に13年)、住宅ローンで借りれるところだと3500万円位まで可能だといわれたので、出来れば住宅ローンで全額借りたいのですが、その場合、店舗併用住宅の申請だと住宅ローン扱いにならず審査がとおらないのでしょうか。住宅ローンで全額借り入れ出来る方法、確認申請の通し方、最適な金融機関などなんでもいいのでどなたかお教えください。尚、現在他借り入れは一切ありません。現在の住居は持ち家(抵当権設定などもありません)ですが、今後は賃貸にする予定です。よろしくお願いいたします。

日本料理の調理師17年目になり、そろそろ独立を考えている者です。これから土地を購入して店舗併用住宅を建築したいと思っているのですが、その借り入れ方法について教えてください。予定では、開業資金、運転資金1200万えん、土地・建物・諸経費で4300万円(土地は検討中のものがあり、建物・諸経費も詳細な見積もりを出していただいています。建物=店舗部分約20坪、住宅部分約30坪)自己資金が2000万円あります。不足分3500万円を借り入れしたいと考えています。私の現在の年収が530万円(上場企業日本料理店に...続きを読む

Aベストアンサー

どこの金融機関でも、店舗併用型住宅ローンというのを扱っていると思います。
店舗併用型住宅ローンは、その建物の床面積が、50%以上、店舗で占められているものを言うのが、
一般的です。
よって、お話にある、住居部分が30坪、店舗部分が20坪なので、
50%以上、住居部分で占められている以上、
一般の住宅ローンの対象になるはずです。
しかし、その場合も、住居部分しか融資は受けられないのが普通だと思います。
つまり、建物新築必要資金の5分の3だけ、住宅ローンで取扱が可能だと考えられます。
土地と建物合算で、4300万円ということですが、
土地いくら、建物いくらという分別が必要でしょう。
開業資金、運転資金というのは、住宅ローンとは全く別と判断されます。
つまり、それは事業性の資金ということで、住宅ローンの中に含めて借入は出来ません。
個人事業ということなので、勘定は同じという感覚かもしれませんが、
分別して考えるならば、
事業性として必要な金額はいくらなのか?
住居として必要な金額はいくらなのか?
住宅ローンを組むに当たって、自己資金は必要資金の20%くらいは用意できるのか?
事業性の資金としての運転資金等は、金融機関から借入は可能なのか?
現在の住居は、担保として金融機関に出しても構わないのか?

これらを整理して、最寄の銀行に相談に行かれるのが、良いかと思います。
相談に行かれる銀行は、
(1) 取引のある銀行
(2) 営業マンを知っている銀行
(3) 自分の知り合いで、銀行に顔が利く人が居て、
  その人に紹介してもらう銀行
(4) 地元の地方銀行、第二地方銀行、信用金庫
(5) 地元に農協等あるなら、そういう金融機関
(6) 都市銀行

ざっとですが、こういう優先順位で銀行を当たられたらいかがかと思いました。
あくまで、個人的見解もありますので、ご了承下さい。

どこの金融機関でも、店舗併用型住宅ローンというのを扱っていると思います。
店舗併用型住宅ローンは、その建物の床面積が、50%以上、店舗で占められているものを言うのが、
一般的です。
よって、お話にある、住居部分が30坪、店舗部分が20坪なので、
50%以上、住居部分で占められている以上、
一般の住宅ローンの対象になるはずです。
しかし、その場合も、住居部分しか融資は受けられないのが普通だと思います。
つまり、建物新築必要資金の5分の3だけ、住宅ローンで取扱が可能だと考えられます。
...続きを読む

Q店舗併用住宅、経費になるのは?

飲食店を開業したばかりです。
会計、簿記はまだわからないことだらけですが、店を把握しきる意味でもなるべく全て自分でやりたいと思っています。
そこで質問です。個人合理的な方法で按分すれば、経費として認められるということで
・固定資産税→ 延べ床面積と事務室面積との比
・電気料金など水道光熱費→ 床面積や使用時間などの比・・・等は理解しています。
では、次のような場合はどうなるのでしょう?
店舗は鉄骨3階建の1階部分、2、3階が住宅。(土地・建物とも開業のためローンで昨年購入した自己所有物件です)先日の確定申告で住宅控除を住宅部分にかかる分だけうけています(謄本も住居部分とそれ以外部分に平米で分かれて記載されています。固定資産税・不動産取得税も別々に計算してあって合わせたものを納めました。)
その場合の・・・ローンは店舗部分だけ計上できるのですか?店舗の改装に1000万程かかったのですが、これは減価償却できると思うのですが、建物は減価償却できるのですか?
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>開業届けは正に今から出すところです…

それでは「消費税課税事業者選択届」も出せますね。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6531.htm

>中古物件を買った際の消費税でしょうか…
>それとも改装工事費の消費税でしょうか…

両方です。もっとも、事業用の部分だけですが。
消費税には減価償却の概念がなく、すべて購入した年に一括して「課税仕入」となります。
このため、所得税の計算においては黒字であっても、消費税は赤字になることがあります。このとき赤字分の消費税は還付されるのです。

>中古物件費用が4500万円のうちの店舗部分約3分の1程度、工事費用1200万、厨房機器150万円、器等150万、水槽60万…
>事業計画通りにいけば月150万位の売り上げになると…

(4,500×1/3+1,200+150+150+60)-150×7月 = -2,010

ちょっと概算しただけでも 2,000万円の赤字になり、100万円は還付されそうです。
もちろん実際には、このほか日々の仕入れと経費にかかる消費税を加味しなければなりませんから、この数字どおりというわけではありません。

>2年間の免税事業者期間がなく開業当初から消費税を納めると…

そうですね。
初年度は上記のとおり還付、2年目は売上から仕入れと経費を引いた儲け分に対する消費税を納めることになります。
もし、今年が「150万×7月=1,050万」の目標に達せず 1,000万円以下で終われば、3年目は免税事業者に戻れます。

参考URL:http://www.taxanswer.nta.go.jp/shou307.htm

>開業届けは正に今から出すところです…

それでは「消費税課税事業者選択届」も出せますね。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/6531.htm

>中古物件を買った際の消費税でしょうか…
>それとも改装工事費の消費税でしょうか…

両方です。もっとも、事業用の部分だけですが。
消費税には減価償却の概念がなく、すべて購入した年に一括して「課税仕入」となります。
このため、所得税の計算においては黒字であっても、消費税は赤字になることがあります。このとき赤字分の消費税は還付されるのです。

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Q店舗兼住宅の住宅ローンについて

妻が美容師をしております。
店舗兼住宅を購入して、美容室の開業を考えております。
当然ですが、妻は独立するため、今後の収入が見込めないとのことで、私の収入のみで申請することとなりました。

私は会社員で36歳、年収400万円です。
妻は美容師で32歳、年収300万円です。

以前、頭金300万円、ローン4200万円で申請しましたが、通りませんでした。
今回、頭金2000万円、ローン2500万円で申請を考えております。

質問です。
1度申請が通らなかった同じ銀行でも、頭金を増やせば通る可能性はございますでしょうか?
また、テナント部分は住宅ローンの対象外と聞きました。
頭金の1000万を店舗内装工事代金に回して、頭金1000万、住宅ローン3500万円とするのが
よいのでしょうか?

Aベストアンサー

年収は夫婦合算で700万円は奥様の年収は半分の150万円として計算されたものと考えます。基準年収から考えますと年収の7.6倍は借り入れ過多と判断されたものでしょう。
質問1
頭金を増額して借入金額を少なくすれば、個人信用情報に問題がなければ再度検討していただけるはずです。
質問2
店舗兼住宅のローンの制限は銀行のパンフレットに記載されています。通常、住宅部分が50%以上なければならないのが原則です。

Q店舗付き住宅の固定資産税 について

相続後、店舗併用住宅の登記をしようと思っています。
店舗は、床面積の2分の1以上が居住用として使われています。

今までは未登記で、普通の住宅として課税されていました。
店舗付き住宅として登記した場合は、普通の住宅で課税されていた税金と、どのように税額が異なってくるのか、ご教示ください。
又検索で探しても、情報が得られないので、参考リンクなどありましたら、教えてください。

Aベストアンサー

固定資産税はかわりません。
主体構造や屋根、内装の仕上げで評価されているので、すでにある家屋を併用住宅として登記しても評価額は変わらないからです。

土地についても、不変です。
家が建っている土地は軽減が受けられます。
併用住宅だと住居部分の面積の割合によって受けられる軽減の割合が違ってくるのですが、住宅部分が全床面積の1/2以上であれば専用住宅の時と同じだけ軽減を受けられます。

ここからは蛇足です。
未登記家屋は役所の把握漏れが起きやすいので、もしかすると課税されている床面積は実際の床面積より小さいかもしれません。
登記することによって法務局から役所に通知が行ったとき、役所のほうで課税床面積と登記の床面積の相違を発見したときは、役所が調査に来るかもしれません。

あと、相続なので不動産取得税はかかりません。

「固定資産税」という検索ワードで検索すればいろんな役所の解説ページが出てきますよ。

Q店舗付き物件購入する場合、住宅ローン控除を・・・

今後、店舗付き住居を購入するかも知れません。
その場合、住宅ローンで購入するつもりですが、
住宅ローン控除の適用を受けられるのでしょうか?
按分率としては、面積的に50:50を予定しています。

Aベストアンサー

住宅ローン減税については、自宅部分の割合が全体の面積の50%以上であれば、面積で按分して自宅部分に付いては住宅ローン減税が適用されます。

又、建物の減価償却費・火災保険料・固定資産税・ローンの利息も使用面積比で按分して、事業部分については経費に計上出来ます。

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む


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