住宅購入にあたるお金の動きについて

表題の件について、お詳しい方いらっしゃいましたら教えてください。

この度住宅を購入することになり、少しばかりですが現金の動きがありましたので、1番スムーズで且つ損をしないような手続の方法が知りたいです。

(1) １人で新築の家を建てる予定で住宅会社と契約
(2)親から200万円の援助（現金で受取）
(3)住宅会社へ契約金の支払・・・(2)には手を付けず預金から
(4)急遽結婚が決まり大幅な間取りの変更があったため契約変更
　⇒　私は解約、婚約者が新規契約しました
(5)それに伴い住宅ローンも私100％から婚約者100％に変更
(6)住宅の一部を店舗として利用するため、そこだけ住宅ローンに組み込めず現金で支払うことになり、その店舗は私が使う部分のため、私が払う予定です

こんな状況です。
(6)の段階で(2)の200万円を使いたいと思っており、質問です。

①…(3)の支払時は、住宅購入の契約者として旧姓の口座から振込をしていますが、(6)では契約者ではなくなりました。
旧姓の口座と新姓の口座ではどちらでも問題ないでしょうか？
また、契約者ではなくなりますか、問題ないでしょうか？
②…(3)と(6)を足した金額を現金で支払いますが、建物登記時に払った金額分が私の持ち分になるだけで、住宅ローンや住宅の契約には何も影響しないでしょうか？
③…当初は自身で契約した家の購入ですが、現在の契約者は婚約者です。
　　(2)は贈与税の発生する贈与に当たりますか？

以上お詳しい方がいらっしゃいましたらご教示ください。

質問者からの補足コメント

• 

  みなさま回答ありがとうございます。追加で質問させてください。
  
  （1）贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。
  （注）配偶者の父母（または祖父母）は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当する。
  ⇒家を建てる契約者は婚約者ですが、(8)にある「居住すること」が確実であれば、私が贈与を受けても、特例に該当するという理解でよろしいでしょうか？
  
  （6）贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
  （注）受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできない。
  ⇒所有＝家を建てる契約者であれば、特例には該当しないのでしょうか？それとも現金で支払った部分が共有持ち分となり、特例に該当しますか？

    補足日時：2023/08/02 14:23

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2023/08/02 21:51

他回答者さまへのご質問ですが、でしゃばって回答しておきます。

「⇒家を建てる契約者は婚約者ですが、(8)にある「居住すること」が確実であれば、私が贈与を受けても、特例に該当するという理解でよろしいでしょうか？」
建てた家を夫と妻の共有物にしておけば（ご質問者が夫なのか妻なのか不明ですが）夫であっても、妻であっても「家を建てるために父（あるいは母）から貰ったお金」として特例が受けられます。


「⇒所有＝家を建てる契約者であれば、特例には該当しないのでしょうか？それとも現金で支払った部分が共有持ち分となり、特例に該当しますか？」
契約者は関係ありません←ここにこだわっておられるようですが、家を建てる大工さんは代金さえもらえれば誰から貰っても良いのです。契約者変更は家を頼んだ人と頼まれた大工さんとの話であって、税法上なんら問題は発生しません。
建物代金を誰がいくら負担したかによって、共有持ち分がきまります。

この回答へのお礼

ありがとうございました

お礼日時：2023/08/04 18:26

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2023/08/02 21:42

(2)親から200万円の援助（現金で受取）

これは親のいずれか（父か母）から受け取った子への贈与です。

その後の、家を建てる契約は妻でも子でも、どちらでもかまいません。
最終的に「家を建てるためのお金を借金で借りた者」が「建てた家の所有者として登記がされれば」良いのです。
ご質問者が夫なのか妻なのか質問文で不明ですが。
最終的に「家を建てるために誰がいくらお金をはらったのか」で所有権の持ち分を決定します。
２０００万円の家を建てたとします。
そのうち夫が住宅ローンで借りた１８００万円を負担し
妻は２００万円を負担した、とします。
家の所有権を夫は２０分の１８，妻は２０分の２として登記し、夫も妻も住宅ローン控除の恩恵を受けることになります。

ここで「当初家を建てる契約が妻だったし、妻が２００万円申込金で振り込んでるので良いのだろうか」がご質問者の疑問の始まりになっているようですが、最終的に誰がいくらお金を払ったのかを考えるのが早道です。
「でもローン組んでるんです、、、」と問題を増やしてはいけません。
手元に現金が無いから借金して「家を作ってくれた業者に現金ではらった」という話ですから、いくら負担したかの計算では銀行から借りて作った現金でも「家を建てるために負担した額」に加えます。

贈与税は２００万円なら９万円発生します。
あるいは相続時精算課税を選択して贈与税を発生させない手もありますが「相続時精算課税の選択」は「しまった。９万円ケチるために大変な選択をしてしまった」となりかねません。税理士に相談なさると良いです。
ちなみに税務署では相続時精算制度そのものは説明してくれますが、ご質問者が相続時選択課税を選択した方が良いかどうかの判断はしてくれません。
「その選択結果は、自己責任でお願いします」というのが税務署のスタンスです。

No.3 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/08/02 14:59

＞⇒家を建てる契約者は婚約者ですが…

住宅業者との契約名義などどうでも良いのです。
あくまでもできあがった後の登記名義です。

＞(8)にある「居住すること」が確実であれば…

登記簿記載人が居住しないといけません。

＞⇒所有＝家を建てる契約者であれば…

違う、違う。
⇒所有＝登記簿記載人

この回答へのお礼

ありがとうございました

お礼日時：2023/08/04 18:27

No.2 回答者： kantansi 回答日時： 2023/08/02 13:49

① 銀行や住宅会社によって異なりますが、契約者の変更や名義人の変更には影響がある場合があります。

特に住宅ローン契約の名義人の変更には条件がある場合がありますので、住宅会社やローン提供銀行に相談してください。

② (3)と(6)で支払う金額は住宅の購入代金として登記されることになりますが、具体的な影響は土地・建物の契約内容によって異なります。住宅ローンの契約内容に変更が生じるかどうか、また住宅購入時の登記に影響があるかどうかは、契約書の内容や地域の土地家屋調査士などに相談して確認する必要があります。

③ (2)で受け取った200万円が贈与に当たるかどうかは、贈与税のルールによって異なります。贈与税については地域や個別の要件によって変わることがありますので、税理士に相談して具体的な事情を説明して詳細なアドバイスを受けることが重要です。

以上の点については、具体的な契約内容や地域の法律、税制によって異なる可能性があるため、専門家に相談することをお勧めします。

この回答へのお礼

ありがとうございました

お礼日時：2023/08/04 18:27

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/08/02 13:36

＞旧姓の口座と新姓の口座ではどちらでも問題ない…

結婚で姓が変わることがるのはごく自然なことであって、同一人であることに変わりはなく何の問題もありません。

＞また、契約者ではなくなりますか、問題ないで…

どんな観点で、問題になりそうかと心配しているのですか。
住宅業者が何か問題視しないかなら、その業者に直接おたずねください。
他人が良いとも悪いとも言える問題ではありません。

＞住宅ローンや住宅の契約には何も影響しないでしょうか…

民間の契約に関することは、当事者同士で解決するよりほかありません。

＞(2)は贈与税の発生する贈与に当たりますか…

最低限、「贈与税の申告書」を提出することは必須です。
その上で、

店舗部分が全体の 1/2 未満であれば、贈与税の申告書に「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
を記載すれば、贈与税は払わなくて済みます。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をどうぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …