「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

夫婦で共有名義の不動産(戸建住宅)を売却予定です。持分は、4/5、1/5なのですが、売却代金は、買主様より、私と妻の口座に4/5と1/5に分けて送金してもらう必要あるのでしょうか?それとも、私の口座に全額振り込んでもらってよいのでしょうか?その場合、妻の持分を妻の口座に振り込む必要あるのでしょうか?全額が私の口座に入っていると、妻からの贈与と指摘されることなどあるのでしょうか?

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A 回答 (4件)

>それとも、私の口座に全額振り込んでもらってよいのでしょうか…



何でもかんでも法を杓子定規に解釈する必要はありません。
現実問題として、それで良いです。
売り手側の都合で、買い手側に要らぬ手間と費用を強要するのは、法の理念ではありません。

>妻の持分を妻の口座に振り込む必要あるのでしょうか…

それは当然です。
一両日中に処理しないといけません。

>全額が私の口座に入っていると、妻からの贈与と指摘されることなど…

指摘されるされないでなく、それでは本当の贈与です。
同年中の他の贈与も含めて 110万円を超えるなら、翌年 2/16~3/15 に「贈与税の申告」と納付をしなければいけなくなります。

>夫婦で共有名義の不動産(戸建住宅)を売却予定…

逆の言い方をするなら、築年数が古くて妻の分が 110万円以下なら、そのままあなたがもらっておいても合法だということです。
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この回答へのお礼

有難うございました。

お礼日時:2014/10/01 20:45

 不動産賃貸業を営んでおります。



 振り込むってことは、いわゆる権利証などの書類を渡して後日振り込んでもらう、ってことですよね? 前払いしてもらう・・・ ということはないですよね。

 商売柄、時には不動産を売りますが、一番最初に心配することは「ホントに代金を受け取れるか?」なのですが、大丈夫なんですか?

 売主は書類を渡す、買主はその場で代金を渡す、というのが原則です。

 「払うつもりはあったが、たまたま代金が不足した。振り込めない」とか言われると、詐欺ではなく単なる債務不履行ですので、警察に訴えたって動いてくれませんからね。

 ふつう、売主は大金であれば大金であるほど、後日の振り込みなんて認めません。書類と代金は交換です。

 で、お勧めしますが、「預金小切手」正式には「保証小切手」とかいうのですが、銀行発行の自己宛小切手のことです。そういうものがあります。

 それをご夫婦の持ち分分に分けた預金小切手(計2枚)を、作って持ってきてもらうのが良いと思います。ご夫婦それぞれは、それぞれの受取額の「受取証」を作って持参し、小切手と引き替えに渡せば良いわけです。

 銀行発行の小切手ですので、銀行が倒産しないかぎり不渡りにはなりません。事実上現金と同じですし、お札の枚数を勘定しなくても、金額は額面の数字を見て確認できます。

 手数料が、たぶん1000円弱かかると思いますので、1枚分は質問者さんがご負担になればいいでしょう。1枚分は振り込み料代わりに相手が負担と。もちろん両方負担しても良いですけど。

 受け取った小切手をそれぞれの口座に預金すれば、贈与だ、再振り込みだ、なんだと面倒なことは一切ありません。

 一石三鳥。それが一番良い方法だと思いますよ。
 
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>持分は、4/5、1/5なのですが、売却代金は、買主様より、私と妻の口座に4/5と1/5に分けて送金してもらう必要あるのでしょうか?


原則、そのとおりです。

>それとも、私の口座に全額振り込んでもらってよいのでしょうか?
奥様に委任状を書いてもらえばその方法もありでしょう。

>その場合、妻の持分を妻の口座に振り込む必要あるのでしょうか?
そうですね。
そうしておくべきでしょう。

>全額が私の口座に入っていると、妻からの贈与と指摘されることなどあるのでしょうか?
ありえます。
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この回答へのお礼

有難うございました。

お礼日時:2014/10/01 20:42

買主にしてみれば、一つの領収書にたいして1対1で対応させてほしいですね。


たいてい現金の受け渡しと登記は同時になると思いますし。
売主はその現金を受け取った銀行で、送金処理を依頼すればよいのでは?
買主にやらせる作業ではないし、その費用の問題もありますし、
送金する側はともかく、受け取る側は不安でないですか。
大金を銀行間で持ち歩くのもどうかとおもいますが。
とにかく、確実にチェックが入りますので、贈与と指摘される要因は減らしておくべきです。
当日処理がいいですよ。(当日はお金が多く移動しますので、時間が経つと自分でもわからなくなります。)
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この回答へのお礼

有難うございました。

お礼日時:2014/10/01 20:41

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Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

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よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

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Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
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法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
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Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
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面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q贈与はなぜわかるのですか?

知識が乏しく単純な質問で恐縮ですが、

親から子への贈与は一体いつだれが調査するのでしょうか?
銀行が税務署に逐一報告しているとは思えませんし・・。
例えば親の口座からお金を引き出し、子供の口座に入金するような場合です。あるいは手渡しなども考えられます。

よく子供用にお金を貯めておき、必要な時(子供の住宅購入資金や結婚資金など)で親から子へお金を渡す事は当然ある事ですが、こういう時はどうなるのでしょう?
口座を経由せず手渡しならわからないのしょうか?
あるいは最初から子供名義の口座にして貯めておけばいいのでしょうか?
課税調査のシステムがよくわかりません。

あわせて夫から妻に対するお金の出し入れも贈与になるのでしょうか?
すみませんが宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修正申告書を出して、追徴本税を払い、過少申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担します。

不動産を持った場合に判明するのが一般的でしょう。
不動産の所有権変更などがあった場合は、法務局から税務署にデータが報告されます。
税務署では「売った人間」「買った人間」両者にお尋ねという質問文を発送し、回答を得ます。

不動産をいくらで買ったのか、その資金はどこから得たのかという質問に答えます。
答えたくなければ答えなければ良い話ですが、調査官が「おこんにちは」と家に来られるより良いので、多くの方が答えます。
それで「不動産購入資金としてもらった」のが分かるというわけです。

家を新しく建てたという場合には、ローン控除が受けられますので、これを受けるために「いつ、どんな家を購入して、その資金はどうしたか。」などを不動産登記簿や住民票など必要書類を添付した申告書を提出します。
この資料に「誰からいくら現金を貰った」と記載するので、分かります。
書かなければバレナいだろうとは、思うのですが、銀行からのローン残高とか手持ちの資金からいくら出したのかなどを記入していくうちに「ごまかして書いてもバレそうだ。正直に記載しよう」となるのです。

これ以外にも「ばれる」のは、近所の人がする「タレこみ」です。
また、贈与行為を隠していて税務署につかまって追徴されたという人が、積極的に「おれはバレタ。残念だ」と新聞に発表するわけではないので、「ばれないんんじゃないの。聞いたことないし」というレベルになってると考えられます。
恥ずかしいので口にしない人のほうが多いでしょう。
実際には、贈与税の無申告で追徴されたという方は結構いるようです。
公になってないので「現金だとばれない」という都市伝説ができてるのでは?が私の意見です。


夫から妻に対して現金を渡す行為は「相互扶助義務」の範囲でしたら贈与税はかかりません。
つまり生活費として渡してるなら、その金額が「それは、いくらなんでも多いだろ」という額でない限り贈与税は非課税です。
また所得税も非課税です。

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修...続きを読む

Q親の土地 売却 贈与税

両親が高齢で土地を維持できず
私も経済的に土地を維持できないので私に相続しないで
土地を売却します。


売却したお金を私名義の 預金に当ててくれる事になっているのですが
この場合に贈与税はどのくらいかかりますか?
役所で手続きをするのでしょうか?


簡単に説明すると
親名義の土地→売却→
私名義の口座に預金
と言う形です。

詳しい方教えてください。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

まず、売却した場合に親には長期譲渡所得税がかかります。
おおよそ、売却代金の19%です。
詳細はこちらを https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

次に贈与税ですが、贈与金額から基礎控除額を差し引き、それに税率を乗じますが、金額によってその税率等が異なります。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

贈与税は非常に高額となりますので、このようなやり方は賢くありません。
相続で考えるべきでしょう。

Q土地を売ったのですが、申告しなかったので税務署から問い合わせが来てしまいました。

 平成15年に兄弟3人の共同名義の土地を売りました。手続きは兄がやりました。私の分は60万ほどでした。
 確定申告しなければいけなかったようで(無知でお恥ずかしいのですが)今日税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類がきました。
 申告しなかった理由を尋ねている物なのですがただ申告しなかっただけと書いたらいけませんよね。
 払わないつもりはなかったのですが、税金はかからないかもと言われましたので、ついそのままにしてしまいました。
 これからどのような手続きになるのでしょうか?申告しなかった理由をなんてかいて送ればよいのでしょうか?

 ・売った土地は今住んでる県ではありません。
 ・主人は自営業ですが、私は主人の扶養で所得はありません。

 税金の事などなにもわかりませんので、教えていただければ助かります。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

土地を売買した場合は譲渡所得として申告が必要になる場合があります。
そして税務署は土地の売買について把握しており今回のような通知を出してきます。

土地の譲渡所得の場合は給与や年金、事業所得といったような一般的な所得と分けて、その譲渡所得に関わる部分を別立てでを計算する分離課税という形を取り、分離課税用の確定申告書を使用します。

土地の譲渡所得の計算として。
土地の売却価格からその取得価格を引き、特別控除と呼ばれる控除を引いた差引きが税の計算をする上での基礎になります(課税標準額といいます)。

特別控除は5年以上持っていた土地を売却するのであれば最低100万円、行政などによって収用を受けた場合は最高5000万円を受けることができます。

あなたの土地の売買の利益が60万円だと仮定すると5年以上その土地をもっていた場合は全額特別控除の100万円によって控除され、土地の譲渡所得については税金がかからないと考えられます。

確定申告については税金がかからない場合はする義務がありませんから、その他に所得がなければ、その「譲渡所得の申告についてのお尋ね」に理由を書けば終わりかなと思います。

ただ土地税制は結構複雑なので税務署の担当の人に、「この様な書類が送られてきたんですけど、どうしたらいいですか?」と聞いておいたほうが無難ですね。
上記の説明はその土地を所有していたのが5年以上と仮定してお話しているので。

そして、税法上の扶養控除の判定は特別控除前の所得で判定します。
この場合、あなたは旦那さんの扶養に入れない可能性が出てきますので、旦那さんの修正申告が必要になることも考えられます。

いずれにせよ一度税務署に連絡をして聞いたほうが良いと思います。

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Q共有名義不動産売却時の領収書について

母と姉と私の3名で、1/2:1/4:1/4で遺産相続した不動産の売却を現在進めています。売却代金の手付金については、3名連名の領収書1枚を買主さんへ発行しました。
仲介業者から残金について、領収書はどう発行しますか?と問い合わせがあり、手付金と同様に3名連名で1枚発行しますと回答しました。代金については、経費を引いて私の口座に全額振り込んでもらう予定です。というのは、亡き父の債務をその口座から引いていくためです。債務の相続割合も遺産分割の割合と同様です。父の債務整理後に母と姉に分配する予定です。買主さんからすれば本来関係ない話ですが、我々の確定申告のため、領収書は遺産分割の割合で領収書を3枚発行するべきでしょうか?

Aベストアンサー

H20年中に売却した場合、確定申告をするのはH21年3月になりますが、その際にはとくに領収書等を添付する必要はありません。
皆さんそれぞれの持ち分割合に応じて按分すれば大丈夫です。

領収書は後日万が一税務署から確認を求められた時に提示できるように保存しておけばいいだけですし、連名になっていますので、1枚でまったく問題はありません。

Q土地売却時の税金と支払う時期

今年、600万の土地を売ろうかと考えています。

1土地を売却した税金は所得税?だけですか?

2税金はいくらかかりますか?

3税金を支払う時期はいつ頃ですか?

他の質問回答を見ても、よくわからないので教えてください。

Aベストアンサー

1 住民税もかかります

2 5年超所有物件なら 所得税 利益の15% 住民税5%
  5年以下所有なら その倍

3 所得税は翌年の2月16日~3月15日
  住民税は翌年5月ころ通知が来て四半期に分けて納付

です。

参考URL:http://www.taxanswer.nta.go.jp/jouto303.htm

Q残金の振込手数料はどちらが負担するのか

借地権付建物を不動産業者に買い取ってもらうことになりました。
契約書には「売買代金(内金、残代金を含む)を現金または預金小切手にて売り主に支払うものとします」となっています。
手付金は小切手で受け取りました(個人に対して小切手で支払うのは少々不誠実だと思ったのですが、契約書にある以上は仕方ないと思い渋々受け取りました)。
そして、残金に関しては私の口座に振り込んでもらうことになったのですが、この時の振込手数料は「お客様の方で負担していただきます」と言われました。しかし、いろいろ調べたところ、いずれも残金支払いの際の振込手数料は買主負担となっていました。その旨を業者に言ったところ「何を見たのか知りませんが、お客様の都合で振り込むのだから手数料はお客様の負担です」と言われました。
振込手数料は私(売主)、業者(買主)のいずれが負担するものなのか、ご教示いただければと思います。

Aベストアンサー

振込手数料を弁済の費用と捉えて、「弁済の費用は債務者である買い手が負担する(民法458条)」という民法の条文から、「支払う側が負担する」という考えがある。
しかし、一般的には、お金を貰う側(売り手)が負担する事が多いと思われ。
昔でいう、売掛金の集金の手間をかける代わりに・・・ということ。

実際には、当事者同士の相談でとりきめでも良い。

振り込み手数料を支払うことが今一つ納得できないのなら、集金にいくから現金で用意してくれ――といってみては?
先方が嫌がったら、「なら振り込みで良いが、そちらの都合なのだから振り込み手数料は負担してくれ」などとやりかえしてみては?

もしもこの残金が、質問者が小切手を嫌がった結果の振り込みだとすれば、手数料は負担をせざるをえないなぁ。

Q手渡しで大金を渡せば贈与税はかからない?

質問のとおりです。
善悪でいえばもちろん悪ですが
手渡しだったら
ばれないですよね?
ばれないから税金はかからない?
これが脱税になるんですね。
警察につかまるんですか?

Aベストアンサー

贈与税の基礎控除額は110万円ですので、「大金」の範囲ですが、110万円以上で手渡しできる額として、一般的な市民感覚内?の額・・数百万円から1000万円強くらいと仮定します。

一般的には現金でなくても銀行口座間での異動でも税務署はそこまで調査しません、できません。

通常は家(不動産)を買う、建てる場合に、お尋ね文が来て資金の出所を調査され補足されますが、それ以外では、税務当局に補足されることはありません。

あくまでも一般論です。

Q親の口座からのお金の移動は可能?

そろそろ老化が進んできている親の預金が気になりまして、親の同意、立会いのもとに、生前に親と同じ銀行に自分の口座を持ち、親のカードで少しずつお金を移動できないかと考えているのですが、このようなことは可能でしょうか。また、その際に移動後の預金の一部を子供の学資などに使用することは問題あるでしょうか。

Aベストアンサー

>このようなことは可能でしょうか。

親が未だ自分の意思表示が出来る状態だと、可能です。
親からの「贈与」となります。

>移動後の預金の一部を子供の学資などに使用することは問題あるでしょうか。

親からの贈与を受けたお金は、贈与を受けた者(質問者さま)が自由に利用する事が出来ます。

余談ですが・・・。
相続時精算課税の特例による贈与。
65才以上の親から20才以上の子供へ、2500万円までの贈与を非課税にできます。
但し、親の死亡による相続の時に「相続税として支払」ます。
通常は、毎年110万円以下だと贈与税は発生しません。


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