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この度、父の土地を子供達(A,B,C)3人と孫(D,E)で贈与を受けることになりました。贈与契約書を作りたいのですが、受贈者が複数人かつ、贈与を受ける持分の割合が異なる場合の契約書ひな形を探しましたが、どうしても見つからずに困っています。どうぞよろしくお願いいたします。

子供達(A,B,C)は父の持ち分の4/1ずつ、孫(D,E)は8/1ずつ贈与を受けます。
下記のような通常の贈与者・甲と受贈者・乙のひな形の契約書の文言に、どのように、その旨を書き加えればよいのでしょうか?具体的に教えていただきたく投稿しました。

(1)贈与者 父の名(以下「甲」という)と、受贈者 A(以下「乙」という)の間で、次の通り贈与契約を締結した。⇒この文章を受贈者をABCDE5名にするには、どう書き換えればよいのでしょうか?
 
(2)甲は乙に対し、平成〇年〇月〇日、甲の所有する以下の土地(以下「本件土地」という)を贈与することとし、乙はこれを受諾した。
土地
   所 在 
   地 番 
   地 目 
   地 積 
   移転する持分 甲の持分のうち、移転する持分4/1

⇒この部分を、ABCDEの5名分を現すようにするには、どのように書き換えればよいのでしょうか?

(3)末尾の署名捺印
  贈与者:父、受贈者:A として住所・氏名・捺印 を、受贈者をABCDEの5名が各自連名でAと同様に署名捺印すればよいのでしょうか?

*あまり費用がかけられないため、投稿にて質問させていただきました。大切なことなので理解をしたうえでものごとを進められたらと思っています。どうぞよろしくお願いいたします。

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A 回答 (1件)

(1)贈与者 父の名(以下「甲」という)と,受贈者 A(以下「乙」という),B(以下「丙」という),C(以下「丁」という),D(以下「戊」という)及びE(以下「己」という)の間で,次の通り贈与契約を締結した。



(2)甲は乙,丙,丁,戊及び己に対し,平成〇年〇月〇日,甲の所有する以下の土地(以下「本件土地」という)を贈与することとし,乙,丙,丁,戊及び己はこれを受諾した。
 土地
  所 在 
  地 番 
  地 目 
  地 積 
   移転する持分 甲の持分のうち1/4を,乙に対して△/△,丙に対して△/△,
          丁に対して△/△,戊に対して△/△,己に対して△/△移転する

(3)末尾の署名捺印
 受贈者のABCDEの5名が各自連名でAと同様に署名捺印すればOK。

移転する持分のところは上記のとおり書いてみましたが,
第三者が見ても明確にわかるようになっていれば問題ないと思います。
    • good
    • 1
この回答へのお礼

何日もかけて調べていたのですが、素人の為、どうしても具体的な表記の方法がわからずに困り果てていました。そこで、思い切って初めて投稿をさせていただいた次第です。
早々に、このようにわかりやすくお返事をくださり、本当に感謝しています。ありがとうございました。
心より御礼を申し上げます。

お礼日時:2014/02/23 17:18

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Q契約書について

一般に契約書を作成する場合、甲乙が誰かを最初に掲げて乙側が契約書を作成すると思いますが、甲が複数の場合の記載方法で教えてください。
1)甲が2名以上で、その責任(あるいは権利)の範囲の大半が代表的な一名にある場合、甲として複数記載しても良いのでしょうか?
  また、その場合契約者の捺印のページの頭で
  ・・契約書を2通作成し、甲乙各1通を保管する・・
と書きますが、契約書は2通作成するだけでよいのでしょうか?

2)逆に甲が複数いて、その責任(あるいは権利)の範囲
が対等であった場合はどうなるのでしょうか?
甲乙丙。。と増えていくのでしょうか?

初心者の質問で申し訳ないですが、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

そういう場合は面倒でも、甲乙丙…と増やしていく必要があります。
「甲の複数」と考えられている人たちの間の責任関係も明確にしておくひつようがあるからです。
連帯責任を負うなら、さらにその旨書く必要があります。

Q登記申請書の書き方(共有持分の表記と添付書類)

共有名義の不動産の持分全部移転(売買や放棄が原因)の場合の「登記申請書の権利者」の欄の(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょうか?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でしょうか? また、添付書類は何が必要でしょうか?(申請書副本、双方の印鑑証明、双方の住民票の他に)  よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の売買等では、さらに別の添付書類も必要となりますが、原則を提示しておきます。

登記申請書の例(甲の持分2分の1を乙が取得)

登記の目的 甲持分全部移転
原因    年月日売買(持分放棄)
権利者   住所 持分弐分の壱 乙
義務者   住所 甲
添付書類  原因証書(又は申請書副本) 登記済証(又は保証書)
      印鑑証明書 住所証明書 代理権限証書
課税価格 移転した持分の価格  金何円
登録免許税 金何円
 (売買は課税価格×50/1000
     持分放棄は、課税価格×25/1000
  土地については特別措置法によりさらに3分の1になります)

従って、印鑑証明書は義務者のみ、住民票は権利者のみです。登記済証を添付できない場合は、保証書による申請になります。法務局の登記相談所のコーナーで詳しく教えてくれます。

以上、参考にして下さい。

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の...続きを読む

Q贈与契約書について

以下のように贈与契約書を作成したのですが、有効に扱われるでしょうか。
改善すべき点があれば、ご教示いただけないでしょうか。

また、贈与者は土地・不動産ともに持ち分10分の3です。
契約書内の「物件目録」に記載されている、地積、床面積の内、10分の3を持っていて、それをすべて受贈者に贈与するという意味になるのでしょうか。

贈与契約書
贈与者 ○○○(以下、「甲」という。)と、 受贈者 ○○○(以下、「乙」という。)とは、贈与に関し、次の通り契約する。

第1条 甲は乙に対し、後記物件目録記載の土地建物を贈与する。
第2条 本件贈与に伴う登録免許税は、甲が負担するものとする。
第3条 本件贈与に伴う贈与税、不動産取得税は、乙が負担するものとする。
第4条 甲及び乙は、本契約に定めのない事項、又は、本契約の条項について疑義が生じたときには、誠意をもって協議し、これを解決するものとする。

以上、本契約を証するため、本書1通を作成し、甲乙各自記名押印の上、乙がこれを保有する。

平成  年  月  日

贈与者 住所 
氏名 


受贈者 住所 
氏名 


物件目録

土地所在○○県○○市○○
地番○番○○
地目宅地
地積100.15平方メートル
持分10分の3

建物所在○○県○○市○○
家屋番号○番○○
種類居宅
構造木造2階建
床面積1階   42.19平方メートル
2階   38.12平方メートル
持分      10分の3

以下のように贈与契約書を作成したのですが、有効に扱われるでしょうか。
改善すべき点があれば、ご教示いただけないでしょうか。

また、贈与者は土地・不動産ともに持ち分10分の3です。
契約書内の「物件目録」に記載されている、地積、床面積の内、10分の3を持っていて、それをすべて受贈者に贈与するという意味になるのでしょうか。

贈与契約書
贈与者 ○○○(以下、「甲」という。)と、 受贈者 ○○○(以下、「乙」という。)とは、贈与に関し、次の通り契約する。

第1条 甲は乙に対し、後記物件目録記載...続きを読む

Aベストアンサー

夫婦や親子間の贈与であれば、あまり神経質になる必要はないかもしれませんが、
厳格な視点から指摘するとすれば、私なら以下の修正を指摘します。

第1条 甲は乙に対し、後記物件目録記載の土地建物「の甲持分の全て」を贈与「し、乙はこれを受諾した」。

「」内が修正箇所です。

【「の甲持分の全て」の意味】
甲が、甲以外の持分10分の7についても取得した上で、不動産の所有権全体を贈与する意思を表示したとの疑義を生じさせないため。(他人のモノを贈与する契約も、一応は有効です)

【「し、乙はこれを受諾した」の意味】
贈与も契約であり、両当事者の意思の合致により効力が生じます。
一方当事者である甲の贈与する意思だけではなく、他方当事者である乙の受諾の意思表示も記載すべきとの考えです。
(乙にとっては利益であったも、甲が一方的に押し付けることはできません)

Q共有の不動産にかかる売買契約書は甲と乙だけではダメ?

ある土地を、お互い関連会社でもないA社(持分2/3)とB社(持分1/3)が所有していて、その土地を第3者であるC社に売買する場合、契約書に記載する当事者としては、

(1)「所有者A及びBを甲、Cを乙とし…」
  から始めて、
   「契約書を2部作成し、甲乙各々で保管する」
ではなく、

(2)「所有者Aを甲、所有者Bを乙、Cを丙とし…」
  から始めて、 
「契約書を3部作成し、甲乙丙各々で保管する」
としなければなりませんか? 

また、もし(1)でも良いという場合は、持分割合の多いA社が契約書原本を保管するという考えは妥当なんでしょうか?

Aベストアンサー

 契約書の原本が必要なのは買主Cなんだから(所有権移転登記の時に添付し、権利証となる)、(1)で原本は1部作成して、売主はコピーを保管しておけばいいんじゃないのかな。

 その方が印紙税の節約にもなるし・・・・。

 どうせ所有権移転登記をするのでしょうし、Cが銀行から借金してその土地を買うんなら当然銀行が介入します。

 よって司法書士や銀行にその旨相談すれば適切なアドバイスをしてくれて、契約書を作ってくれますよ。

Q所有権移転の登記申請書の綴じ方と順番は?

贈与による所有権移転の登記申請を自分でやろうと思います。

用意したのは以下の6点です。
1.登記申請書(1枚で収まりました)
2.登記原因証明情報
3.委任状
4.印鑑証明書

5.登記済証
6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書(評価額が記載されています)
7.申請書の写し

  *住民票コードを申請書に記載したので、住民票は用意していません。

そこで、質問ですが、

 I 左側を綴じるとありますが、左側の適当な場所2箇所ほどをホッチキスで綴じるということでいいのでしょうか?

 II 綴じる順番は1・2・3・4の順番でいいですか?5・7については、返還してくれるということなので綴じない方がいいかと・・・・・・?6に関しては、申請書に記載した「添付書類」に入っていないのでどうしたものかと。(書式の見本にこれが載ってなかったので)

 III 申請の日付ですが、不備があった等でその日に出せなかった場合、日付を訂正するだけで後日でも受け付けてもらえますか?  

 IV 綴じずに、相談窓口に持参して 教えてもらいながら綴じるというのも認められますか?その場合、ホッチキス以外に持っていったほうがいいものはありますか?

以上、たくさんありますが、どうぞよろしくお願いいたします。

贈与による所有権移転の登記申請を自分でやろうと思います。

用意したのは以下の6点です。
1.登記申請書(1枚で収まりました)
2.登記原因証明情報
3.委任状
4.印鑑証明書

5.登記済証
6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書(評価額が記載されています)
7.申請書の写し

  *住民票コードを申請書に記載したので、住民票は用意していません。

そこで、質問ですが、

 I 左側を綴じるとありますが、左側の適当な場所2箇所ほどをホッチキスで綴じるということでいいのでしょうか...続きを読む

Aベストアンサー

> I
はい^^ふつうは「適当な場所2箇所」を綴じるだけです。

>III 
はい、受け付けて貰えます。
今回のように権利者(受贈者)&義務者(贈与者)のどちら一方が委任状を提出することで
相手方を任意代理人としたケースでは、登記申請書に押捺するのは
委任を受けた片方の申請人だけになりますから、申請日付の訂正についても
その方だけの訂正印押捺ですみます。
(…と杓子定規にカキコミましたが、登記申請書の申請日付は、
実態としては余り重要な意味を持たないため、
たとえ年月日や日が空欄であっても補正対象にもならない事もあります)

>IV 
登記官や職員と別個独立して相談窓口が設けられている登記所(法務局本局・支局・出張所)であれば、
出向いてからホッチキスでも宜しいでしょうが、
そうで無い場合には散逸・紛失しない為にも事前に綴じておいた方が無難です。
あと、綴じる綴じないの何れであっても、ホッチキス以外には
可能な限り権利者(受贈者)&義務者(贈与者)それぞれの認印&実印、有れば携帯朱肉、
黒色ボールペン、(予備)現金^^と最新の当該不動産の登記事項証明書ってところでしょうか。

>II 
さて、綴じる順番についてですが、
「法務省>新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について(お知らせ)→
登記申請書の様式及びその説明→3.贈与による所有権移転登記申請書
<一太郎Ver.9版><Word97><PDF>」
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
を基準にお話を進めさせていただきます。

(1)登録免許税に対応した収入印紙を貼附するための印紙台紙(A4白紙)が漏れているように思いますが…
これは絶対必要と言うものではないのですが、現実問題として登記申請書表側に余白は少ないので、
ローラーなどで消印する側の立場とか万一取り下げなどの事態とかを考慮すれば、
仮に印紙の枚数が少ないとしても登記申請書とは別個の台紙(A4白紙)に貼附する方が無難です。
そうすると「登記申請書」と「印紙台紙」の間には申請人の割印・契印が必要ですが…

なお、御存知とは思いますが購入した収入印紙は印紙台紙に貼るだけに止め、
…間違っても消印などをしてはいけません…
消印をするのは申請を受け付けた後に登記所側が行うものです。
あと、万一、収入印紙によらず金融機関等に国庫金を現金納付する形式の場合であっても、
その領収書を収入印紙に替えて提出する必要があり、領収書サイズが小さいので
台紙(A4白紙)に貼附した方が全体の統一がとれて安定します。

(2)「2.登記原因証明情報」とだけ記されてらっしゃるって事は、「贈与契約書」形式ではなく、
登記所側に出し切りになってしまう「登記原因証明情報」形式を予定されていると推測できますが、
「登記原因証明情報」形式では後で手元に何も残りません。
…もちろん夫婦間贈与や親子間贈与等なのでしょうから後日問題が生じる事はないのでしょうが…
必要に応じて例えば固定資産税・都市計画税等の支払いを何時まで分を贈与者が支払い、
何時から分を受贈者が支払うなどの文言も盛り込んだ「贈与契約書(贈与証書)」を作成して
原本とコピーを提出して、コピーを「登記原因証明情報」にして、
原本は登記完了時に還付して貰って手元に残るようにした方が、
記念にもなりますし格好いいと思いますが如何でしょうか?

(3)「6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書」は、
市町村役所・役場にて有料にて交付を受けた、いわゆる「評価証明書」の場合であれば、
アナタ様の必要に応じ原本とコピーを提出し、原本は登記完了時に還付して貰うことも可能ですが、
登記所で評価額通知依頼書を発行して貰った上で、市町村役所・役場にて無料で交付を受けた
いわゆる「評価額通知書」の場合は、登記専用で無料交付を受けた事由により
原則還付は出来ませんから提出して出し切りになります。

以上を踏まえていただき、
「1.登記申請書」「印紙台紙」「2.登記原因証明情報(又は贈与契約書コピー)」
「3.委任状(贈与者?)」「4.印鑑証明書」「6.評価額通知書(又は評価証明書原本又はコピー)」の順で
提出して出し切りになる分を一まとめにして左端2箇所をホッチキスでとめます。

先頭「1.登記申請書」(割印・契印)&2番目「印紙台紙」の一組を除けば、
後の順序は気にする必要はありませんが、
要は「3.委任状(贈与者?)」&「4.印鑑証明書」など見やすい流れに並べるって事でしょうか。
なお「印鑑証明書」などのサイズがA4より小さい場合、
A4紙を台紙にして「印鑑証明書」などの端っこを糊付け又はホッチキスでとめたり、
逆にA4サイズより大きな様式の書面などがある場合には見やすい形で折りたたんで
概ね全体がA4で統一されるようにする事でアナタ様も登記所側も扱い易くなります。

次に上記とは別個に返却される分として、
「贈与契約書」形式の場合には「贈与契約書原本」、
「評価証明書」を還付して貰う場合には「評価証明書原本」、
など必要に応じて順序は問いませんが「5.登記済証」にホッチキスでとめます。
(もちろん「贈与契約書」形式ではなく「登記原因証明情報」形式にして、
「評価証明書」の還付もしない場合には、提出した分で返却されるのは「5.登記済証」だけです)

「7.申請書の写し」は提出不要ですが、一応作成して登記完了まで手元に持っておいた方が、
万一申請書内に誤りがあって、補正などの連絡があった場合、
即座に問題箇所が判明しますから安心できると思います。

以上、提出して出し切りになる分「登記申請書など」と返却される分「登記済証など」とを
大きなクリップでとめて一丁あがりです^^

あと、登記申請手続が完了すると、提出した「5.登記済証」以外にも
「登記完了証」と「登記識別情報」などの交付を受ける事になりますが、
これで終わったと安心してはいけません!!
完了後又は可能ならば申請時に甲号乙号同時申請にて登記事項証明書の請求をして、
(完了後の)最新の登記事項証明書の交付を受けて、
所有者(贈与を受けた方)の住所・氏名や登記年月日&贈与年月日などに記載誤りがないか、
一字一句確認する事が必須です…稀に否けっこう登記所側の記載誤りがありますからね^^

> I
はい^^ふつうは「適当な場所2箇所」を綴じるだけです。

>III 
はい、受け付けて貰えます。
今回のように権利者(受贈者)&義務者(贈与者)のどちら一方が委任状を提出することで
相手方を任意代理人としたケースでは、登記申請書に押捺するのは
委任を受けた片方の申請人だけになりますから、申請日付の訂正についても
その方だけの訂正印押捺ですみます。
(…と杓子定規にカキコミましたが、登記申請書の申請日付は、
実態としては余り重要な意味を持たないため、
たとえ年月日や日が空欄であっても補正...続きを読む

Q共有名義の家の賃貸契約書について

夫婦共有名義の一戸建て住宅を貸しています。
契約は、不動産会社が間に入って、4年になりますが、不動産会社から、今回から賃貸契約書に、貸し主として夫婦双方の署名を入れるように言われました。
今まで、問題はなかったのに法律上、何か問題があるのでしょうか。

その不動産は離婚などの場合に問題があると話していましたが。

Aベストアンサー

 一言で言えば、将来の紛争の防止のためでしょう。例えば、賃貸借契約を締結しようとする借主が弁護士に相談したところ、その弁護士が「賃貸借契約は要式行為ではないから、賃貸借契約書がなくても賃貸借契約は成立する。従って賃貸借契約書を作成する必要はない。」とか「共有不動産の賃貸は管理行為に該当するから、共有者の一部に反対者がいたとしても、共有者の持分の価格の過半数の同意があれば良い。」とアドバイスしたとしたら、専門家の回答としては失格です。
 将来紛争が生じ、裁判になったら、賃貸借契約書といった「書証」は、有力な証拠になるのですから、特段の事情がないかぎり契約書を作成することは紛争防止のイロハです。また、最高裁判例は、賃貸借契約の「解除」は管理行為に該当するといっているだけであって、賃貸借契約の「締結」が管理行為にあたるかどうかは明言していませんから、共有者全員と契約を締結するという安全策をとるのが通例です。
 御相談者の事例では「妻も、納得の上で貸しているので」と言うことですから、法律的には有効な賃貸借契約が成立していることに疑いはないでしょう。しかし、自分の都合が悪くなると、「そんなこと言った覚えがない。」と言い出してトラブルになることは良くあることです。(誤解がないように申し上げますが、奥様がそのようなことを言う人間だと言っているわけではありません。)また、「奥様が納得している。」のであれば、奥様も署名に応じるのが通常であり、それに応じないとすれば、実は「奥様は納得していない。」という疑念が借主に生じるかも知れません。(もっとも、そのようなことを気にする借主であれば、最初の契約の時点で、奥様にも署名を求めるでしょう。)
 今回の更新に際して、契約書に奥様の署名を求める不動産会社の対応は、泥縄的ではありますが、契約書の内容を良く読んで納得できるのであれば、奥様もご署名された方がよいと思います。

 一言で言えば、将来の紛争の防止のためでしょう。例えば、賃貸借契約を締結しようとする借主が弁護士に相談したところ、その弁護士が「賃貸借契約は要式行為ではないから、賃貸借契約書がなくても賃貸借契約は成立する。従って賃貸借契約書を作成する必要はない。」とか「共有不動産の賃貸は管理行為に該当するから、共有者の一部に反対者がいたとしても、共有者の持分の価格の過半数の同意があれば良い。」とアドバイスしたとしたら、専門家の回答としては失格です。
 将来紛争が生じ、裁判になったら、賃貸...続きを読む

Q贈与契約書って必要ですか?

以前、生前贈与について質問させて頂きましたが、贈与契約書って必ず必要なものでしょうか?
110万円の基礎控除を超えて贈与を受けて、贈与税の申告をすればそれで、贈与の証拠になるのではないでしょうか?お詳しい方、ご回答をよろしくお願い致します。

Aベストアンサー

贈与契約というぐらいですから、契約があれば有効です。
口頭での契約も有効です。だからこそ「これください」「はい、105円です」とレジで買物が出来るわけです。
百円均一の店で「代金105円(消費税込み)と価格を決め、甲が同日これを乙に支払った時点で、売買契約が成立し、甲は乙の店頭に商品として並べたるうちの一つを特定占有することで、所有権を得る。平成24年11月19日甲署名押印、乙署名押印」などという書面を作っていては、商売になりません。
買物に行くのにいつも実印と印鑑証明を持ち歩かないとなりません。
つまり「契約は書面は無くても有効」なのです。
ですから、贈与も契約書が無くても有効です。

しかし、贈与税の申告書は「贈与契約があったことの証明」にはなりません。

たとえば、貴方が200万円入ったバックを友人に預けたとしましょう。バックも中身も「あげた」のでなく、バックごと預けただけです。
友人が「200万円の贈与を受けたとして、贈与税の申告書を出して納税してしまえ」と実行したとします。
ここで「贈与税の申告書の提出が、贈与の証拠」となってしまっては、あなたは困ります。
贈与などしてないのですからね。

税務署が「贈与があったこと」を証明する立場にはありません。
贈与税の申告があって、納税がされてることは証明してくれます。
「本人が贈与を受けたといって申告してきたから受理しただけだ。それで納税義務が発生するという法律になってるので、納税額は受け取って、国庫にいれたよ。だからといって、税務署長が贈与行為をしてる場に立ち会ったわけではないから、贈与契約の有無を証明する立場ではない」です。

口頭だけでなく「書面に残し贈与契約が存在したことを記録する」のが賢明です。

贈与契約というぐらいですから、契約があれば有効です。
口頭での契約も有効です。だからこそ「これください」「はい、105円です」とレジで買物が出来るわけです。
百円均一の店で「代金105円(消費税込み)と価格を決め、甲が同日これを乙に支払った時点で、売買契約が成立し、甲は乙の店頭に商品として並べたるうちの一つを特定占有することで、所有権を得る。平成24年11月19日甲署名押印、乙署名押印」などという書面を作っていては、商売になりません。
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Q所有権移転登記・共有持分 登録免許税の計算

相続による所有権移転登記で、
仮に、被相続人Aが土地の3分の2を所有していたとします(持分3分の2)。
この土地を相続人Bに相続し、所有権移転登記をする場合の登録免許税なのですが、次の通りでいいのか教えてください。
土地の評価額:1555万5555円であるとする。
1555万5555円×3分の2=1037万370円
課税価格(1000円未満切捨て)→1037万円
登録免許税(課税価格×1000分の4 ・ 100円未満切捨て)→4万1400円
これでいいのでしょうか?
持分3分の2を土地の評価額に乗じるのか、課税価格に乗じるのかで迷っています。(この場合どちらでも登録免許税は同じですが。。)

Aベストアンサー

土地の評価額=固定資産評価証明書上の平成(20)年度価格
課税価格=上記価格×3分の2
登録免許税=課税価格×1000分の4
以上の通り、土地の評価額に持ち分を掛けたものが課税価格ですね。

計算方法はOKです。

Q司法書士・行政書士が職権により、戸籍等を閲覧・取得することについて

 私が6人の法定相続人の一人となっている、相続案件があります。
 相続内容について、色々の事情があり、1対5で主張が対立し、手続きが遅滞しています。
 1人は、早く不動産等を処分・現金化したいとの思惑と思われ、5人はその1人との前段整理が決着しなければ、感情的に協議の席には着け
ないと考えています。
 私は5人のうちの1人で、他の4人とまったく同じ主張です。

 対立はさておき、対立する1人の相続人の弟が、我々と同一市内に事務所を構えるT司法書士・行政書士事務所に相続の事務手続きを依頼しました。
 以下T司法書士・行政書士をTとします。

 T事務所より、法律の定めるとおりに遺産を配分するとの内容で、関係書類が5人に送付されてきましたが、その書類は関係者の本籍・住所
等が既に印字され、ただ署名・捺印するのみのものでした。

 なぜTから送付されてきた書類に本籍・住所等が印字されていたのか疑問に思い、本日、T事務所を訪ね確認したところ戸籍・除籍・住民票を取得した事を認め、「司法書士・行政書士は職権により戸籍等を閲覧・取得できる事が認められているので、問題ない」との回答でした。

 実は私は、弁護士や司法書士・行政書士等は職権により、登記簿や戸籍等を閲覧・取得できる事をしっていましたが、基本的には当人の了解を得るか、通知した後と考えていました。

 私が「戸籍等は個人情報であり、〔職権により取得することができる〕と〔取得する〕は意味が違うのではないか。依頼者はともかく、
該当する当事者に関しては了解を得るか、最低限通知するべきではないか」と続けたところ、「そんな事をしていたら、仕事にならない」
との答えが返ってきました。

 私が、「今言われた〔そんな事をしていたら、仕事にならない〕という発言は、この発言を文字通り解釈していいのですね?」と確認した
ところ黙り込み、少し間を置き、「当事者の所在が分からず、連絡が取れない場合も多くある。」と答えました。
 「一般論では、そういった事もあるかもしれないが、我々の場合は全員市内に居住し、容易に連絡もとれる、所在が分からない
ということは無いはずだ。依頼者からその程度の情報は入手できたはず。もし、それをしなかったのなら仕事として怠慢。」といったところ、「全員が市内に居住している事は、戸籍・住民票を取得して初めて分かった。怠慢ではない」との答でした。
 続けて私が「取得した戸籍は謄本か、抄本か、謄本ならば相続人以外の情報も記載されているが、それらの情報はどうするつもりか」
と尋ねたところ、「それについては答えられません。」との回答でした。

ここで本題です。

1 司法書士・行政書士が職権により、戸籍・住民票等を閲覧・取得しようとした場合、行政側は、どのような取扱いをするのですか?
2 司法書士・行政書士が職権により、戸籍等の閲覧取得を求めた場合、「取得されようとする人の了解を得ているか、否か」は戸籍等の開示の要件たらず、無条件に開示し、閲覧・取得させているのでしょうか?
3 謄本により開示・取得された場合、法定相続人以外の情報も外部へ出る事になりますが、この事に関してどのように解釈しますか?
 ※ 例えば私の場合では、私の戸籍抄本が取得できた段階(除籍ではないことが判明した段階)で私の同一戸籍内の妻や子供の情報は不要となり、謄本を取得する必然性は無くなるはずです。

以上3点につき、詳しい方にご教授頂ければと思います。よろしくお願いします。

 私が6人の法定相続人の一人となっている、相続案件があります。
 相続内容について、色々の事情があり、1対5で主張が対立し、手続きが遅滞しています。
 1人は、早く不動産等を処分・現金化したいとの思惑と思われ、5人はその1人との前段整理が決着しなければ、感情的に協議の席には着け
ないと考えています。
 私は5人のうちの1人で、他の4人とまったく同じ主張です。

 対立はさておき、対立する1人の相続人の弟が、我々と同一市内に事務所を構えるT司法書士・行政書士事務所に相続の事務手続...続きを読む

Aベストアンサー

>1 司法書士・行政書士が職権により、戸籍・住民票等を閲覧・取得しようとした場合、行政側は、どのような取扱いをするのですか?

司法書士の場合ですが、例えば、職務上請求書に、使用目的「相続登記」・提出先「法務局」と記載されていれば、行政側は交付します。
使用目的が「身元調査」と記載されているような場合は交付されません。

2 司法書士・行政書士が職権により、戸籍等の閲覧取得を求めた場合、「取得されようとする人の了解を得ているか、否か」は戸籍等の開示の要件たらず、無条件に開示し、閲覧・取得させているのでしょうか?

 依頼人の依頼の範囲内で、かつ、司法書士の職務の範囲内であれば取得される者の了解は不要です。
相続登記の依頼を受けた場合は、戸籍謄本等を取得し相続人を確定することが最初の仕事になります。

 一度だけ戸籍を取り寄せる前に遺産分割協議書を作成したことがあります。数日後に相続人の一人が海外に転出するというので時間がなかったからです。依頼に基づき亡妻名義の不動産を夫である依頼人が相続するという内容の遺産分割協議書を作成し、署名押印して貰った後で戸籍を取り寄せたら、離婚していました。依頼人に、離婚した夫は相続人にならないと連絡したところ、プロならそのくらい分るやろと怒鳴られました。いくらなんでも離婚の有無までは推察できません。えらい目に合いました。

 戸籍を取り寄せることによって認知した子の存在が判明することもありますし、除籍謄本の保存期間が経過し廃棄されている場合は、上申書を作成し相続人全員の署名押印を貰わなければなりません。後から戸籍を取って他にも相続人がいましたとか、追加の書類に相続人の署名押印を貰ってくださいでは、それこそプロとはいえません。

>3 謄本により開示・取得された場合、法定相続人以外の情報も外部へ出る事になりますが、この事に関してどのように解釈しますか?
 ※ 例えば私の場合では、私の戸籍抄本が取得できた段階(除籍ではないことが判明した段階)で私の同一戸籍内の妻や子供の情報は不要となり、謄本を取得する必然性は無くなるはずです。

 相続登記に添付する相続人の戸籍は抄本で事足ります。また、個人情報保護の観点からも抄本の方が望ましいのかもしれません。
ただ、相続登記に添付した戸籍等はすべて還付されますので、それを預金の名義変更等に使いまわすことができるのです。銀行はどういうわけか相続人についても戸籍抄本ではなく戸籍謄本を要求しますから。
要するに同じ450円使うなら戸籍謄本を取るのが親切かなという程度のことです。

 なお、法務局も戸籍謄本のコピーは取りませんし、司法書士も登記完了後には依頼人に戸籍を返却します。コピーも取りません。(取ってたら事務所が戸籍で埋まってしまいます)

 ですから、戸籍のことはあまりご心配されることはありません。

 

>1 司法書士・行政書士が職権により、戸籍・住民票等を閲覧・取得しようとした場合、行政側は、どのような取扱いをするのですか?

司法書士の場合ですが、例えば、職務上請求書に、使用目的「相続登記」・提出先「法務局」と記載されていれば、行政側は交付します。
使用目的が「身元調査」と記載されているような場合は交付されません。

2 司法書士・行政書士が職権により、戸籍等の閲覧取得を求めた場合、「取得されようとする人の了解を得ているか、否か」は戸籍等の開示の要件たらず、無条件に開示し...続きを読む

Q土地・家屋の共有名義を単独名義に変更するには?

父親の死後,実家の名義を母親と私の共有名義にしました。(築後30年)私は独立してマイホームを持ち,隣の市で生活していましたが,住宅ローンを始め多重債務に陥り,私の自宅は目下任意売却中です。もし,競売になり残債があるようなら,母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
 そこで,司法書士を頼む予算もないため,自分で名義を共有から母親単独の名義に変更したいと考えています。名義変更の可否や手続き,方法,費用などについて教えてください。 (ノーキー)

Aベストアンサー

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴...続きを読む


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