建売物件の価格について

建売物件は、
土地代＋建物代、
ということになると思いますが、
実際には他にも経費などが入っているのでしょうか。

というのも、最近買った物件は、
周りの坪単価等で計算してみると、
建物代が坪100万円くらいになってしまうんです。
その工務店は坪30万～50万円くらいだ、と聞いていたので
ちょっと気になりました。。

No.7 回答者： binbouoyaj 回答日時： 2012/05/21 22:46

建て売りと書かれていますが更地で買ったんでしょう？

地方によって建て売りの概念が違うようですが、大多数の地域は出来たものを買うもしくは出来上がりが判っているものを買う。
こちらで良いでしょうか？

建物の基本部分は決まっていますので値段は一緒だと思っては大きな間違いです。
オプションとか設備をちょいとランクアップすると大幅な値上げになります。
基本ではあまり儲けが無いのでオプションという名目で申し込む客からはどんどん搾りとります。
その辺は営業さんとの駆け引きと自分で納得いくポイントの落とし所で決まるでしょう。
設備や外壁のランクアップで数百万円アップなんてざらでしょう。



よその地方では建築条件付きのものを建て売りと呼ぶようです。
私たちのエリアでは普通の注文住宅と呼ぶものです。
こちらは全く自分の注文通りに建ててもらうので一般で言う建て売りとは全く価格が違います。
この辺を混乱されているのかも・・・・。


坪３０万円というのは広告のことですか？
家（箱）だけの価格ではありませんか？
普通に建てて普通の設備を入れれば安くても坪５０万円くらいじゃないですか？
この辺はいまさらですが勉強された方が良いと思います。


上記とは別に更地で契約されたということは余程そこが気に入ったのでしょう？
高くても良いと。
そういうことだとそもそも一般価格より高くなりますね。
その分譲地に他の家が建てば一般の相場が判るのですがいかがでしょう。
くどいようですが建て売りで更地の条件で契約ということですから飛んで火にいる夏の虫、多少ボラれるのはあったかもしれませんね。


こんなことを考えると暗くなってしまいます。
ご自分の気に入った土地が手に入るのでしょう？
高くても良いと判断されたのでしょう？
出来上がりを楽しみに待つのが心穏やかに暮らす秘訣のような気がします。


良い家が出来るといいですね。

No.6 回答者： password000 回答日時： 2012/05/20 22:25

建売で建物代が坪単価100万はまずないでしょうね。

多分土地込みでの間違いかなっと・・・。

建売は基本利益率が25％前後となると思います。(会社や値引きによりかわりますが)
3000万円の家ならば最低600万が業者(不動産か工務店)の利益となります。
但し、業者も金利等金融機関への支払いもありますし、諸経費も掛かります。

昔聞いた話では、1/3が土地代1/3が建物、残り1/3が利益と聞きました。
だから建設会社より、不動産業者の方が儲かるみたいです。（販売収入＋賃貸収入ダブルで儲かる為、また紹介料などの裏金やゼネコンからのキックバック）

また、売れない物件は早く処理したい為値引きが起こります。当然最低限の利益を残しての駆け引きとなりますがね。
建売の場合、上物代が坪40万前後となります。但しこちらも仕様によりピンからキリとなりますが
一般の建売仕様であればこんなものです。

基本原価が分かる内訳はもらえないでしょう、いくら儲けているなんて商売してたら出せないですし。
どんな物品でも原価＋利益があります、家は作るのに最低3ヶ月ほどかかります、その利益が他の物より大きくなります。

No.5 回答者： yudoufu 回答日時： 2012/05/18 09:53

土地+建物+儲け＝売値

ということでしょう。しかし、建て売りでも坪30万でが建つかというと疑問ですが、50万なら普通にありますね。

多いパターンはツーバイフォーで工期を短く、なるべく安く建てる。でも、キッチンなど目に付く箇所はメーカー品を使用して見栄えは良くする。
儲けは、土地買って、上物建てて、宣伝して人件費かけて、売れなかったときのリスクも考えなきゃいけないし、1件売って最低200～300万くらい無いと商売として美味しくないってところでしょうか。

儲けが無いと販売する会社も成り立たないから、しょうがないんですよね。

No.4 回答者： my-hobby 回答日時： 2012/05/17 18:40

本体に関係無い金額

※土壌改良
※申請費
※外構工事
※水道メーターその他諸費用
※設備機器の差額
で
通常坪単価に、３００万～５００万円幹太に加算されます。

No.3 ベストアンサー 回答者： tai-yu 回答日時： 2012/05/17 18:26

＞建売物件は、土地代＋建物代、ということになると思いますが、実際には他にも経費などが入っているのでしょうか。

当然入っていますよ。

純粋な土地代　+　純粋な建物代（ここが普通なら50万円/坪　前後）

+　外構費
+　設計費
+　電気水道ガス　引き込み費
+　家具とか照明、エアコン等のオプション費
+　太陽光とかエネファームとかの高度な設備
+　法的手続き費
+　販売会社の経費
+　販売会社の利益

ざっと挙げただけでも、一般的な坪単価+αでこれくらいは加わります。新築でも同じ。


＞同じ坪数くらいで建蔽率・容積率も同じくらいの物件で見ると大体同じでした。

それで分かるほど簡単ではありません。

＞ちなみに、工務店に言えば明細って出してもらえるんでしょうか。

出ないでしょ。新車買って車の部品までの明細出してくれるディーラーが無いのといっしょです。
またどれだけでも細工可能なので意味もありません。

建物がいくらで外構がいくらとかの大内訳なら出すかもしれませんが。

＞の工務店は坪30万～50万円くらいだ、と聞いていたので

これも坪単価自体の算出方法が各社違いますので、一概に比較は出来ません。

要は坪単価なんて言うのは建物を建てるときの目安と使う指標であって、ちょっと使い方が違えばまるっきり違う合計金額になります。

ちょっと高級な家なら、建物でも坪100万円超えますし、超高級なら300万円とかにもなります。

No.2 回答者： 517hama 回答日時： 2012/05/17 15:38

同じ建て売りでも当然立地条件によって価格は違います。

南側道路に面している、角地である、旗竿地ではないなどです。
また、例えば丘陵地などの造成地で言えば、山を崩した側の土地は崩した土で埋め立てた場所よりも土地の安定度があるので、価値が高くなります。

また、大手のハウスメーカーなどは広告代金などを建物に載せていますので、広告宣伝をしない企業に比べれば価格は高くなります。

同じような場所でも建築している時期によって材料代も変動が多少なりともありますので、差が出てきます。

同じような宅地造成地であっても、公園などの共有地を設けている造成地は、その共有部分の土地代などをその宅地のそれぞれの分譲部分に単価として振り分けているので、高くなります。

質問者さんが言われる様に同じような土地に建っている同じような間取りの家であっても販売価格が違うことは様々な理由からあり得ることですね。

もちろん同じ分譲地内でも売り出し時期によって値段が違うこともありますよ

この回答への補足

ご回答有難うございます。

立地条件による違いは、土地代に反映されますよね？
とはいえ、私が買ったところは、
南側は低層新築マンションが既に立ってますし、
東側も同物件が立ちますので、
決して好条件とは言えないと思いますが。。

坪単価を周りの平均値より割り増ししたとしても、
坪８０万くらいです。
ちなみに、まだ土が盛ってある状態でしたから広告もしてません。

まぁ不動産の取り分も入っているかと思いますが、
結局明細が分からない以上、どうなってるのか分かりませんね。

補足日時：2012/05/17 16:38

No.1 回答者： mac1963 回答日時： 2012/05/17 15:08

>周りの坪単価等で計算してみると

評価額ですかそれとも実売価格ですか
土地の価格は実際に取引してみないとわかりません
道路の向こう側というだけで単価違ったりしますから
その他の経費も当然価格に入っていますよ

この回答への補足

一応、同じエリア（○丁目までですが）の実売価格を
調べてみて、後不動産会社にも聞いてみたので、
大体合ってると思うのですが。
同じ坪数くらいで建蔽率・容積率も同じくらいの物件で見ると
大体同じでした。

ちなみに、工務店に言えば明細って出してもらえるんでしょうか。

補足日時：2012/05/17 15:24