建築確認せずに増築した中古物件について

以下の内容の物件について購入前に確認すべきことやしておくべきことを教えて下さい。

　・1972年（昭和47年）12月築　（築39年）
　・土地面積78．78m2（23.83坪）公簿
　・建物面積143．48m2（43．40坪）
　・間取り　13ＳＫ
　・市街化区域
　・制限　風致
　・鉄骨　地上3階（実際は4階建て）
　・4階部分を建築確認せずに増築してある
　・もともと法人の寮で現在の所有者は買い取った人の為、4階の増築について詳細不明
　・接道　南面２ｍ
　・宅地
　・駐車場　無し

　(1)一番気になるのが4階部分を建築確認せずに増築してあることです
　　　これについて問題ないのか、また対処法を教えて下さい

　(2)登記してある物件かどうか確認中です。もしかしたら未登記かもしれません。
　　　未登記の場合の問題点や対処法を教えて下さい

　(3)風致や道が２ｍなので再建築に規制があります
　　　築39年の鉄骨の耐震面や持つ年数はどのくらいでしょうか？

　(4)他、確認すべき点や注意点、対処法があれば教えてください

　これから物件を見る予定です。　

No.2 ベストアンサー 回答者： hanasuke12 回答日時： 2012/09/11 21:16

私が回答できる範囲でお答えします。

（１）増築であっても、確認申請が不要な規模があります。
市街化区域とのことですが、防火・準防火の指定が無ければ、１０m2までの増築であれば手続きは不要です。
ただし、手続きがいらないだけですから当然各種法令には適合していなければなりません。
４階部分の床面積はどのくらいでしょうか。
適法でなければ、対処は非常に厳しいです。

（３）全面道路の幅員が２ｍですね？
市役所の建築指導課に建築基準法上の道路の扱いを確認することです。
まれにですが、２項道路ではなく３項道路の指定がある場合があります。
道路中心線からの後退距離が異なってきます。

（４）最低、確認通知書があること。
行政による台帳などの記録ではなく、設計図書として一式。
いつか必要になるときがくると思います。

以下は余談。
もし確認申請の手続きが必要な規模の増築だったとしましょう。
これは「違反」です。
違反には２種類の違反がありあます。

１つは手続き違反です。
そして手続き違反をするような設計者や工務店が関与した建物は、得てして手抜き工事を含めて実体違反が付きものです。

このような場合のリスクですが…
安全面などの最低限の基準さえ守られていない可能性が高い。
違反として行政庁から是正指導を受ける可能性がある。
今後の増築等、確認申請を必要とする内容の工事はまず行えない。
転売するにしても商品価値は低い。
工事監理者もいないでしょうから、施工の質もそれなりのはずです。

法が改正されたのでなければ、既存不適格ではありません。
完了検査を受検せず検査済証の交付を受けていないだけでも、それなりのリスクがあります。
違反でなくても検査済証が無ければ、後日になってそこにある建物が合法に施工されていることを証明するのはとても大変なのです。

No.1 回答者： moconyan9 回答日時： 2012/09/10 22:12

プロです。

アネハ　ではありません。

１．既存不適格です。　問題になると思われます。
でも、売買ですから、建築基準法の適用外です。（売買時に建築基準法は適用されません。）
新しく建て増す、　大規模修繕をするときに　法のチェックが入ります。

２．登記には　表示登記と　保存登記があり、
表示登記はここにこういうものがありま～す。と宣言するようなものです。
保存登記は　誰かとこの建物が取り合いになったとき、保存登記をしていたほうが勝ちというようになるための登記です。
未登記でも争いにならなければ、（だれかと取り合いにならなければ）問題はおきません。


３．接道４ｍ未満なので、建築時に　既存不適格の取り壊し　道路中心線より　２ｍとセットバックを
求められます。
風致地区規制は条例どおりにすることになります。

鉄骨の耐震、耐用年数につきましては現状を見てみないことには　申し上げられません。


４．一級建築士呼んできて、一緒に見てみないことには
前に進まないと思われます。（現地調査）



・・・・文章から　推察できる範囲は　この辺までです。