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現在、夫婦(共に30代後半)で(子供はいません)新居に新築マンション購入を検討しています。
いくつか、みてまわっているのですが、気に入ったマンションが総戸数「36戸」というマンションです。
大規模マンションだと「300戸」などある中で「36戸」というと少ないほうではないでしょうか。
永住を考えている私たちですが、戸数の少ないマンションに住んでいくにあたりの「いいところ」「気をつけるべきこと」「わるいところ」などあれば、知っておきたい・さらに検討していきたく思い投稿しました。
何かよきアドバイスをお願いします。

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分譲マンション ペット」に関するQ&A: ペット不可のマンション(分譲)で、ペットを飼っていることがバレたらどうなりますか? 私はルール違反を

A 回答 (7件)

分譲マンションの購入者は、区分所有者と呼ばれます。


分譲マンションでは、管理組合という団体が組織されます。
管理組合の構成者は区分所有者全員です。
区分所有者は管理組合への加入が強制されています。拒否権はありません。
管理組合は、エントランス、廊下、エレベーター、ポンプ類などの、区分所有者全員の財産(共用部分)と、そのマンションの生活環境の維持を行います。
つまり、そのマンションの維持・管理は区分所有者全員で行いなさいということです。
これが、分譲マンション(法的には区分所有建物という)に適用される区分所有法の趣旨です。

この法に則って、各分譲マンション毎に管理規約・使用細則というものが定められています。
そのマンションで生活するにあたり、管理組合落として、各区分所有者として、何が義務で何をしてはならないかが記載されています。

管理組合としてしなければならない事柄は、管理会社に委託することもできます。
委託しなければ、自主管理ということになって、区分所有者自らが維持・管理に努めなければならないことになります。

管理組合として、そのマンションの維持・管理の方法を決めるのは総会です。
最低でも年1回は開催されなければなりません。
様々な議案に対して、最終的には多数決によって決定されます。
総会がそのマンションの最高議決機関です。
多数決ですので、自分はこうしたいと言っても決まったことには従わなくてはなりません。

その方針に従って執行するのが理事会です。管理組合の中の役員会です。
この理事会の役員は、総会によって決定しますが、選任方法は輪番制、固定制など様々です。

ここで問題なのは、役員となられる区分所有者の方々の意識です。
マンションの購入動機や生活スタイルなどは様々ですから、マンションの維持・管理についての関心も様々ということになります。
区分所有法も管理規約もご存じないという方々が役員となられると、何も分からないわけですから、管理会社に管理を委託している場合は管理会社の言いなりになりますし、自主管理の場合は前年の踏襲と言うことで、今後の維持管理についての計画が立てられないことになります。

管理組合の収入は、管理費、修繕積立金、自動車、バイク、自転車の駐車料、専用庭、ルーフバルコニーなどの専用使用料などです。
これらは、マンションの維持・管理に当てられますが、特に、修繕積立金はほぼ10年ごとに実施される大規模修繕工事用に積み立てられます。別会計としなければならないことが法律で定められています。
大規模修繕とは、防水工事、外壁補修、鉄部やその他の塗装など、足場を架けて行います。
このような大がかりな工事を計画的に実施するために、分譲マンションの管理組合には長期修繕計画書の作成が義務づけられています。
この長期修繕計画書を見れば、現在の物価水準を基にした、概算金額が記載されていますので、区分所有者全員の修繕積立金を積み立てていったときに、その工事が賄えるのかどうかが分かります。

管理規約・使用細則、長期修繕計画書はそのマンションの販売会社にありますので、ご確認ください。
マンション購入後は維持・管理が重要です。
もし、作成中というようであれば、購入後の維持・管理の予定すら分からないということですから非常に問題です。

マンション生活で気をつけなければならないことは、大きく分けて四つあります。
これはいずれも「共同の利益に反する行為」とされ、マンションという集合体での生活を侵す行為となります。
1.建物を不当に傷つける、壊すこと
共用部分の増改築をすることなど。
ベランダを改造して温室を作ることや、タイル張りに変更したりすることなど。(バルコニーは共用部分です)
2.使用目的外の使用
住戸は住戸として使用することになっていますので、個人エステや塾などを開業することはできません。
廊下などに物品を置くこと。(共用部分の目的外使用になります)
3.騒音・ペット問題
子供が走り回る、テレビなどの音が大きいなど。
ペット飼育不可となっているにもかかわらず飼育している。
これらは個人的な対処ではなくて、管理組合の問題となります。
4.外観変更
玄関ドアの色を勝手に変える。看板などを掲示する。
網戸やサッシ、ガラスなどを別の色や形状に変える。
(玄関ドアの外側や網戸やサッシ、ガラスなどは共用部分です)
外側から見て、そこだけが変わっているとみなされる行為はできません。

以上が、マンション生活の概略です。大規模マンションも小規模マンションも同じです。
何ができて何ができないのかは、すべて管理規約・使用細則に定められています。

さてここで、大規模マンションと小規模マンションの違いですが、
1.少戸数の方が居住者の顔が分かりやすいので、不審者かどうかが判断しやすい。
2.少戸数の方が引っ越しなどの居住者の変更があってもすぐ分かる。
3.少戸数の方が管理人さんとのコミュニケーションが取りやすい。
4.少戸数の方が管理組合として何かしようとするときに意見集約しやすい。
5.少戸数では、管理費、修繕積立金などの滞納住戸が発生すると、管理組合への影響が大きくなる。
6.大規模の方が、管理費、修繕積立金などの滞納住戸が多くなる。
7.大規模の方が、マンションの維持・管理について無関心な方が多くなる。
8.大規模の方が、コミュニティーが形成され、各種イベントや、子供を集めての催し物などが実施されることが多い。

なお、大規模の方がスケールメリットがあるという意見がありますが、大規模修繕工事では、大規模であるがために大手の工事会社しか工事ができないということがあります。(一定期間に多くの職人さんを集めなければならないため)
そうなると、工事会社選定での選択肢が狭くなりますので割高になってしまう場合があります。
必ずしもスケールメリットがあるかどうかは疑問です。

「永住」とのことでしたので、大変長い説明になってしまいました。
申し訳ありません。

なお、区分所有法は50条ほどの短い法律です。
解説書付きの書籍もありますので、ご一読をお勧めします。

大きな買い物ですので、慎重にご検討ください。
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この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。回答文を読み終えた時には『質問してよかった』と思いました。
永住を考えてのマイホーム購入、夫婦共々一大決心!になるので、是非参考にさせていただきます。
ご丁寧な回答に対して、簡単なお礼になってしまい申し訳ありません。
私たちにあったマイホームになるよう検討していきます。

お礼日時:2012/09/12 11:08

こんばんは。

37歳の既婚女性です。夫と子供2人の4人暮らしです。

私が住む分譲マンションには、22世帯が住んでいます。
36戸も少ないですが、さらに少ないですね。
他の方がお書きのとおり、修繕積立費に不足が出やすい点が、
一番のデメリットだと思います。
私は新築から住んでいて、今年で12年目です。
今のところ、管理費と修繕積立費の値上げはありません。
本来なら、丸10年を経過した年(11年目)に大規模修繕をする予定でしたが、
2年間先送りしました。
出費を少しでも抑えるためです。
建物の様子がどうなっているのか、建物診断の業者に見てもらってからの判断でした。
今は、どの部分を修繕してもらうのか、業者と詰めているところです。

小規模なので、どこの誰だか分からない人が入ってくる心配はない、
とは言い切れません。
1階の玄関ホールはオートロック、近くに交番もある環境ですが、
3年くらい前に、空き巣の被害にあったお宅が2件ありました。
我が家は被害に遭いませんでしたが、勝手口(玄関ドアとは別のもう1つのドア)
のドアノブに、見慣れないビニールテープが巻き付けられていて、
何かの作業をしたのか、玄関のすぐ外には、テープの切れ端などが散乱していました。

幸い、気さくな居住者の方が多くて、管理人さんと1階で立ち話していると、
他の人も加わったり、最近ガス給湯器の具合がどうだとか、
色々話ができるのは、小規模ならではのように思います。
ガス給湯器の件では、そんな井戸端会議にような中から、
居住者アンケートに発展して、何件か交換を希望するお宅が集まったので、
まとめて安く交換を依頼できたり、フットワークが軽いのもいいですね。
たまたま、今年度と来年度、うちが理事を務めているので、
自分で立ちまわれたのも良かったです。
役員は、今回で2回目です(2年交代)
管理会社にどの程度お任せするかによるので、役員=大変、とは言い切れません。

分譲マンションを、賃貸として貸し出す人もいます。
大規模マンションは、小規模と比べて、一般的にですが賃貸としての利用の割合が高いです。
実際に住んでいる人は間借りしているだけですから、
物件を大切にしようとする気持ちが足りないことがあります。
例えば、ゴミ置き場を乱雑に使う、遅くまで騒ぐ、などです。
どうせ数年間で出て行くし、と思っている人と、
一生ここに住みたい、と思っている人とでは、どうしても温度差が出てしまいます。

長々と書いてしまいましたが、小規模の良い点は、フットワークが軽いことと、
コミュニケーションが取りやすいことです(後者については、男性はどうなのか不明ですが)
悪い点は、修繕積立費のことです。
安いと入居者は集まりやすいですが、将来不安です。
また、滞納がないように、取り締まることが大切です。
環境や立地が気に入っても、そこに住む人たちを選ぶことはできません。
最終的には、運もあるとおもいます。
私はたまたま運に恵まれて、トラブルもなく快適に住んでいます。
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この回答へのお礼

迅速な回答ありがとうございました。修繕積み立て費は5000~6000円か~と思うだけで勉強不足でした。ずっと払っていくものだけに(管理費含め)今後はしっかり検討していきます。
確かに『運』や『縁』あるとおもいますが、後悔のないマイホーム購入になるように検討していきます。。
ありがとうございました。

お礼日時:2012/09/12 10:38

マンション維持コンサルして幾つか視ていて思います 前ご回答の中にある以外では



販売会社・建設会社が 規模が小さく成るほど 小さくなり 設計 施工 管理 面で質が落ちます

建物寿命は平均で 40~45年 是で建て直されない建物は沢山ありますが 内情は酷いものが多い

直す積み立て金額は少なく 高齢化した住人に一時金出される意志は少なく

住み替えたいが 売るに売れない そして一層悪くなる 



 
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時:2012/09/12 11:18

還暦を過ぎた隠居爺です。


40代半ばの時に、戸数33戸のマンションに永住するつもりで購入しました。
「いいところ」
・ほぼ全戸の住んでいる人の顔が見えること
 皆さん、似たような価値観を持たれていて、マンション管理組合の理事会や総会でも、過激な発言をされる方がいませんし、まとまりはいいですね。
「気をつけるべきこと」
・私は買換えだったので、前のマンションで分かっていましたが、管理費や修繕積立金はすぐに値上げしないと維持していけなくなります。
 販売会社は売るために、管理費や修繕積立金を少なめの金額にしていることが多いです。
・私が住むマンションの管理人は週に4日、午前だけ勤務です。
 おそらく似たような管理になると思います。
・管理組合がマンション管理会社と管理費について適正な交渉をできないと、過大な金額で過剰なメンテナンスを強いられ、管理費がどんどん膨れ上がりますよ。
 戸数が少ないので、どうしても1戸あたりの負担金額が高くなりがちです。
「わるいところ」
・管理組合の役員がすぐにまわってきますね。
 私は抽選に当たって、初年度に管理組合の理事長をやらされ、いきなり管理費を値上げしました。
 2期目の役員が熱心で、役員の数を増やして、任期を2年にして半数ごと入替えに改善したものですから、8年目に再びまわってきました。そのとき役員の数を減らして、まわってくるサイクルを少しだけ長くしたのですが・・・
・マンションの寿命は50年くらいですかね。
 マンションの寿命が尽きる前に、私の寿命が尽きているので、その心配は子供達がすればいいことと割り切っています。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。組合の役員が頻繁に、、、。(やっぱりそうなんですね)
参考になりました。ありがとうございました

お礼日時:2012/09/12 11:27

私は、65才でバリアフリーマンションに転居しましたが、


30年の戸建生活で、
1)年齢による住宅への要望が変わるのに対応できない
住まいだった。
例1)58才を過ぎ、階段がつらくなり、エレベータを取り付けたい。
2)土地評価が高い所で、私の死亡後、東京に不動産バブルが来たら
遺族年金で、固定資産税が払えなくなる恐れ。
3)妻は93才迄生きると言うのに、2x4の基礎が35年持つか不明。

マンションに越して感じた事、
1)管理組合の理事当番が、36戸だと、かなりの頻度で
回ってきます。
2)管理員常駐方式だと、管理員が36戸の全住人の顔を理解しており、
不審者侵入防止には良い。
3)60年後立て直しになった時、容積率に余裕がないと、住人だけの
費用負担での建て替え。(通常は、36戸を60戸位にして、売却益で、
既存住人の経済負担を抑える)
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。年齢視野の回答参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時:2012/09/12 11:33

資産価値が永劫にあるとは思えないので、やめるべきでしょう、小さくても、とおくても、持ち家でしょう戸建が良いです。

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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時:2012/09/12 11:35

https://www.google.co.jp/search?q=%E3%83%9E%E3%8 …

マンションの大小に拘わらず、これを参照しましょう。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。このサイトは見ていなかったので参考になりました。

お礼日時:2012/09/12 11:38

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Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
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メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
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10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
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Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

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Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Qマンションの固定資産税っていくらぐらい???

実は今マンションを買おうと思って検討しているのですが、固定資産税・都市計画税がなんか高い気がするのですが、こんなもんなんですかね??
概要は
新築で専有面積が76.48m2 共込で90m2くらい。
値段は2500万円(土地800万、建物1700万)
路線価は92000円/m2
これで固定資産税・都市計画税が19万(土地3万、建物16万) 5年目以降には30万を超えてしまいます。
MRの人いわく「建物の単価を1.2倍くらいで考えてるので実際には土地3万、建物13万くらいになると思います。」とのことでした。
友人に聞いた所同じようなマンションでも8万くらいといってました(3年目)
なんか高くないですか???
役所の税務課に問い合わせたところ「感覚的には当初5年で10万くらいかなと思います。」との事でした。
ちなみにあたりは昔は億ションだったのがバブル後安くなったところで、斜行エレベーターなんかの設備が全体共有であったりします。。 といっても3000戸に対して3台とかですけど…
契約間近であせってます。。おねがいします!!

Aベストアンサー

でも新築減税ありで16万
なくなると30万になるとの事なんです。
説明不足でしたすいません。

>高すぎません?
そうですね。少し高いですね。通常の1.5倍くらいですかね。
ただ建物が少々よい物だと決してあり得ない金額ではないですよ。

>建物が高い事が固定資産税に影響してるんですかね?
マンションの場合には大半は建物です。

Q小規模マンションの管理費等について。

現在、初めてのマンション購入を考えています。

中古、新築含め15件ほど見て回ってきました。
また、多額の住宅ローンを組むことになるので、
自分なりに、買ってはいけないマンションの本などを数冊読んで
勉強しました。

100点満点のマンションがないのは理解しているのですが・・・
やっぱり、心配なので皆様のご意見を教えて頂きたいと思います。

大前提に、
現在夫婦のみの住居で、子どももいずれは・・・と考えています。
私(妻)は働いていますが、子どもができた時も考え、ローンは主人1本でと
考えています。
子どもは欲しいのですがなかなか授かりません。
授かってたら、きっと考えも大きく変わり、子ども中心の生活で
住むところの選択も変わるのかもしれませんが・・・
勤務地との距離や乗換えが優先事項になっています。

また、転勤の可能性もすぐにはなくても、4,5年先には可能性があります。
現在は社宅住まいで、便利な立地に8万円ほどで住んでいます。
この社宅費用もあと3年も経てば、倍の16万円に値上がりします。

社宅費用が上がる寸前にマンションを探しても、
なかなかいい物件に出会えるのはないと思い、今探しています。
いい物件があれば、すぐにでも入居することは可能です。


いくつか見てきましたが、
この外観、この設備なら住んでもいいかなと思える物件に、
出会いました。
駅から徒歩7分の新築物件です。
既に大体の形が出来上がっており、実際の部屋にも内見でき、
日当たりや眺望も確認できます。(これが一番安心できる理由でもあります)
また、物件価格は5000万円未満です。
4800万円~4900万円のものを選ぶかと思います。
私達夫婦にとっては、少し高めの値段です。
年間の支出割合?でいけば、20%未満ですが、
現在の社宅費用も安く、旅行によくいく夫婦なので、
今回のマンションの値段は高めと感じています。
立地を中心にマンションを選ぶため、狭くて高い値段になっています。

ただ、心配なのは、27戸と総戸数が少ないことです。
また、ディスポーザーもないのに、管理費が高いと感じる点です。
55m2の2LDKで、管理費と修繕積立金を合わせると約2万5千円ほどになります。
よくよく考えると、機械式駐車場が7,8台はあるみたいでした。
また、管理人も週3日、午前中のみという、少ない時間での対応です。
あとは、関連の会社に24時間、いつでも電話して、困ったことに対応してくれるとのことです。


この物件、2LDKと3LDKしかないマンションですが、
3LDKは、ほとんどが6000万円前後で、一部6000万円越えの価格帯で、
なかなかお客様もいないとのことを、営業マンの方がおっしゃってました。
正直、3LDKに客があまりついていないような状況で、
駐車場が全部貸し出されるのかも疑わしいです。


そこで質問なのですが・・・
中古で買うときに、総戸数の少ないマンションは
やはり敬遠されますでしょうか?

規模にも寄ると思いますが、管理費の高いマンションって
どれくらいの値段から感じるのでしょうか?

私個人的には、1万円ちょっとでおさまれば、OKと思えるのですが・・・
管理費だけで、1万円後半に近いと、毎月のローンに加算されるので、
げんなりしてしまいます。
これに、修繕積立金が加算なので、
築年数が経てば経つほど大変なような気がします。

皆さまのご意見や経験談等教えていただけると助かります。
宜しくお願い致します。

現在、初めてのマンション購入を考えています。

中古、新築含め15件ほど見て回ってきました。
また、多額の住宅ローンを組むことになるので、
自分なりに、買ってはいけないマンションの本などを数冊読んで
勉強しました。

100点満点のマンションがないのは理解しているのですが・・・
やっぱり、心配なので皆様のご意見を教えて頂きたいと思います。

大前提に、
現在夫婦のみの住居で、子どももいずれは・・・と考えています。
私(妻)は働いていますが、子どもができた時も考え、ローンは主人1本でと
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Aベストアンサー

マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、外観や間取り、利便性や眺望、などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

私もマンションの購入の際には、管理費や修繕積立、駐車場費などがあり、マンション価格とこれら合計を他の物件と比較したりしましたが、このような行為は徒労だったとつくづく感じています。

戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1) 修繕費が購入当時安くても、修繕が行われる際に足りない費用は、一時金としてマンションのオーナーから徴収されることです。
ですから、今時点で廉価だとしても全くあてになどなりません。
修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。)の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ、有意義なものになっているのかさえわかりません。

(2) 管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。
マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけませんし、これに不可解な点が発生していないかを確認しないといけません。
管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。

(3) それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。
これは既に社会問題化し始めていますが、これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。(すべての管理会社が   そうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。)

(4) この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題ですが、もともとマンションを購入した人たちは
他人との関係性を築きたくない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。これが仇なって、喫緊の問題がおざなりになり、反対に必要ない工事でも、組合内で熟議することに面倒くささを感じて惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、不要な工事も過半数などで決まっていってしまいます。(更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。  
この管理会社社員兼、管理組合員は管理会社の提案した工事などに有利に働く発言するように教えられていて、それも仕事のひとつとされています。ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。)
 
他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言いるわけでもありません。
修繕費を多額に積立できていマンションは、一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。

管理会社を管理する立場の者がいないため、やりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を湯水のごとく使用されているのと同じです。

あなたが言っていた世帯数が少数の物件は、大多数の物件よりか物事がまとまりやすい傾向があるため、メリットと観ることができます。ですが注意は必要で、購入前に必ずそのマンションの議事録と閲覧させてもらうのは必須です。
ここに取り上げた問題点がこれを見ると一目瞭然です。管理組合が機能しているか、知識人が存在するか、あらゆることがわかります。

マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。
良い物件に恵まれますよう陰ながらお祈りいたします。

マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、外観や間取り、利便性や眺望、などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

私もマンションの購入の際には、管理費や修繕積立、駐車場費などがあり、マンション価格とこれら合計を他の物件と比較したりしましたが、このような行為は徒労だったとつくづく感じています。

戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1) 修繕費が購入当時安くても、修繕が行われ...続きを読む

Q3LDKの68平米のマンションはどれほどの広さ?

現在マンション購入について考えている結婚2年目の子無しの夫婦です。
現在東京23区に住んでいます。

1年前から東京都内か埼玉で3LDK~4LDKで70平米以上の条件で物件を探していました。
夫は今、年棒制で働いており、毎年確定申告をしています。
夫の収入は十分いただいているのですが、一昨年まで所得を抑えめに申告していたので、ローンもあまり多くは望めないという事情があります。

いくつかの新築や中古マンションを見ていて、立地や環境面、予算の面で気に入る物件が見つかりました。
ですが、広さが3LDKの68平米で、部屋はリビングが12帖、洋室がそれぞれ5帖と6帖、和室が4.5帖です。

3LDKの68平米というのはどれほどの大きさ(狭さ)なのかわからず、質問させていただきました。
夫はもうここに決めてしまおうと言っているのですが、新築で現在建設中のマンションなので、実際の家を見ることはできません。
私は3LDKで68平米のマンションは実際に住んでみるとどのような感じなのかいまいち実感がわかず、このままで大きな買い物をするのは不安があります。

そこは新築なので設備としては何も問題もなく(むしろ十分なくらい)、広さ以外は全て希望どおりです。
同じマンション内で3LDKで、70~75平米のものがありますが、価格として500万~800万円も値段が上がります。
また、その3LDK68平米の物件は1階なので、テラスと20平米の庭もついており、マンションでもほどほどの広さの庭が手に入るというのは私達にはとても魅力的で迷っています。

小さくても良いかなと思う点は、以下の点です。
●一生このマンションに住むというつもりはなく、夫の定年後には、夫の田舎の方に越してのんびり暮したいと考えています。(それなら今70平米以上の背伸びをした買い物をするのではなく、老後や子供の教育のためにお金を貯めたい)
●埼玉の私(妻)の実家に車なら30分もかからない距離で、群馬の夫の実家へも日帰り可能なので、基本的に双方の両親は通常時は泊まる場所は必要は無いので客間は作らない予定。
●まだ子供はいないので、少なくとも10年ちょっとは子供の1人部屋は必要無い。
●現在1LDKに住んでいますが、ほとんどリビングしか使っていないくらいなので、夫婦の部屋は必要ない。(広くても子供が一人部屋を必要とするまで部屋を持て余す可能性が高い)

逆に狭いと不安な点は
●数十年住むうちに荷物が増えた時の事が想像できない。
●子供が3人できたらさすがに厳しい。(希望は2人)
●子供が大きくなったらどうなるのか。(予定としては洋室2つをそれぞれ個室としようと思っていますが、現実はどうなのかなと)

以前中古マンションで3LDK68平米を見学したことがありますが、その物件は廊下が少なかったのと、天井が高かったので「ちょっと狭いかなー」といった程度でした。(因みにリビングがキッチン込みで14帖、洋室がそれぞれ7帖、5帖が2つ)

ですが、結局子供が生まれてからの生活を考えると、実際はどうなるんだろうかという気持ちもあり、3LDK68平に実際に住んでる方や、見学に行った時の感想など、お教えいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

現在マンション購入について考えている結婚2年目の子無しの夫婦です。
現在東京23区に住んでいます。

1年前から東京都内か埼玉で3LDK~4LDKで70平米以上の条件で物件を探していました。
夫は今、年棒制で働いており、毎年確定申告をしています。
夫の収入は十分いただいているのですが、一昨年まで所得を抑えめに申告していたので、ローンもあまり多くは望めないという事情があります。

いくつかの新築や中古マンションを見ていて、立地や環境面、予算の面で気に入る物件が見つかりました。
ですが、広さが3LD...続きを読む

Aベストアンサー

建築関係建築関係の仕事をしているものです。

都内のマンションでは広さに妥協することも仕方ないと思いますが、
3LDKで60平方メートル台は狭い部類に入ります。
逆に2LDKですと68平方メートルでも、まぁ良いのではないでしょうか。

希望する優先順位にもよりますが、お子さんがおらず(あるいは一人)ということで夫婦2人がリビングで過ごす時間が多いということだと、重要なのはリビングの広さ、寝室の広さ、風呂・トイレの環境となるのではないでしょうか。

帖数で考えますと実際の広さと異なる場合がありますので注意が必要です。
1畳は本来1.65平方メートル、1坪が3.3平方メートルで2畳で1坪が広さの定義としては正しいのですが、マンションなどの広さを帖数で表している場合には6帖と描かれていても実際には3坪もなく、2.5坪程度しかないことも多いのです。
実際の広さの感覚は天井の高さにも関わりますが、部屋の縦横は帖数ではなく正しい長さを記入したものを確認するのが賢明です。

LDKはKを含んだ広さなのか
洋室は縦及び横の長さを確認し、実際に広さに満足できるかどうかを、今の環境などと比べて確認しましょう。

私見ですが、リビングでは15帖、主寝室7.5帖以上だとこの二つの部屋を中心に使用していても満足感が高いと思います。
しかしながら、いずれかが狭いと、長いローンを組んだ割に満足感が少なくなりがちなこと、転売時に魅力あるマンションに感じにくいなどがあると思います。
部屋数が多いのは良いのですが、あまりに小さい部屋だと、収納が少ない場合にはものがあふれかえります。
その点でも68平方メートルでの3LDKは収納面も含め、広いサイズだとは言えません。
あと、お風呂や洗面所などの広さも満足度などには直結する部分ですが、専有面積が狭いマンションではそういった水廻りも広いことは少ないので各お部屋及びお風呂、洗面所、トイレ、全体の収納力を併せて考えるのが良いでしょう。

新築でマンション建築に関わっているときには、正直、狭いと感じることが多いです。

※広い狭いがすべてではありません。駅近などで転売しやすいマンションなら逆に多少狭くても買い手が多いと思うので将来的には良い買い物になる可能性もあります。
あくまでも、広さなどに関する個人的見解とお考え下さいね。

建築関係建築関係の仕事をしているものです。

都内のマンションでは広さに妥協することも仕方ないと思いますが、
3LDKで60平方メートル台は狭い部類に入ります。
逆に2LDKですと68平方メートルでも、まぁ良いのではないでしょうか。

希望する優先順位にもよりますが、お子さんがおらず(あるいは一人)ということで夫婦2人がリビングで過ごす時間が多いということだと、重要なのはリビングの広さ、寝室の広さ、風呂・トイレの環境となるのではないでしょうか。

帖数で考えますと実際の広さと異なる場合がありま...続きを読む

Q駅徒歩15分はやはり辛い?

駅徒歩15分の賃貸物件に迷っています。好きな街で、始発駅で座れて、築浅の優良物件を見つけました。しかし、駅から15分と遠いです。

今まで駅チカ物件しか住んだ事がないので慣れるか心配です。

実際、駅から離れたところに住んでいる方でアドバイス頂けたら幸いです。

Aベストアンサー

駅から徒歩15分位のところに長年住んでます。

結論から言えば、あなたが極端な虚弱体質でない限り問題ないはずです(笑。
逆に一日30分(15分往復)くらいの歩行は健康維持に調度良いと思います。

Q分譲マンションの管理費・修繕費は、年々上がるのですか?

分譲マンションの管理費・修繕費は、経時的に年々上昇するのですか?上がるのであれば、どの程度の割合で、上昇するのでしょうか?例えば、新築時管理費14000円で、修繕費6000円/月額とすると、どのように変化するのか、具体的にアドバイスいただければ、幸いです。
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

こんにちは

分譲マンションの場合、完成時から修繕計画を立てるのが普通です。
契約時にある程度の修繕費充当金を支払う契約になってませんか?

月々の支払いは最初は少ないですが、例えば10年後の大規模修繕に向けて総額÷総戸数で1戸当たりの負担額が決まりますからそれを居住者が一括で払うのか、月々の修繕積立金を増額して払うのか選択(管理組合の議決によりますが)する必要があれば、後者の方がラクですよね。

とうい訳で修繕費が高い方が何かあったときに居住者としてはラクになります。
例えば居住者用の敷地内の有料駐車場ですが、これも修繕費に入れる場合が多く、これを「無料」という触れ込みで販売してる業者が有りますが、長期的に見ると各居住者に負担を強いるものになる可能性が有ります。

Q4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体験談が掲載されています。こんなに高い家が買える人って一体どんな人ですか?すごいですよね。

夫婦二人で正社員(最低400万円+400万円)で働けば、なんとかなるのでしょうか。でも子供を産んでしばらくは産休で働けませんよね?またそのまま専業主婦になるひとも多いと思いますが、その場合旦那さんの収入が800万円ぐらいあるのでしょうか。

子供の面倒を親がみてくれてフォローを受けながら、共働きでがんがん稼いているのでしょうか?

※ちなみに私は親の遺産もありませんし、土地もありません。援助は一切ありません。実家は都内だけど、都内に住む何でできませんね。

4000万円以上する物件をローンで購入できる人ってどんな人ですか?

こんばんは。
自分は今、年収400万円の20代の男性会社員で独身です。正社員です。

将来は、一戸建てが欲しいと思いまだ購入はしませんが、今から調べたています。
このまま給料が大きく増えない限り、せいぜい土地込みで2千万円台の家を買うのがやっとだと思います。

<質問1>
SUUMOなどのウェブサイト(http://suumo.jp/edit/taikendan/ikkodate/index.html)などをみていると、4000~5000万円クラスの家を購入した人の体...続きを読む

Aベストアンサー

お客様を拝見していてそこそこ年収が高いということも必要ですが、お金の使い方が違うかたが年収が低くても割合高い金額の物件でも購入されています。
年収が高くても使う方は自己資金がそこそこですし、
高からずの年収のかたでも30代で貯金が2000万近くあるので1500万だけ頭にしたいという方もいました。共働きではありましたが。
良く貯めたなあ。これだけ貯められる人ならローンも払えるだろうなあと感じます。
きらびやかでお金遣いがどうも荒そうな方で「オールローンでいけるんでしょ」なんて方もやってきますがこの人は大丈夫かなと感じる方もいますよ。ま、いろんな状況でいろんな方が買えるというわけでしょう。また、買えても維持できるかどうかはやはり別物です。
でも、人間目標があれば達成できるというものなのではないかと感じます。

Q小型マンションの管理費と修繕積立金の相場

今期から、埼玉県の小型分譲マンション(13戸・3階建て・エレベーター無し)の監事を務める事になりました。
住人が皆さん大人しく、年一回の総会も管理会社の司会の元、「シャンシャン総会」で終わる事が多く、
ちょっと心配になりつつあります。(大手の管理会社にずっと任せています)

1)管理費
管理人さんは平日週一回の日中だけ出勤し、廊下や階段の清掃をしてもらっている体制です。
他に年3回、業者に大規模な清掃をお願いしています。
管理費は220円/m2程ですが、小規模マンションとしては妥当な額なんでしょうか?
管理人さんの人件費を考えると、もう少し安くなりそうな気がするのですが・・・
また、消防設備の点検や排水管の清掃はやはり管理会社のグループ企業が担当しています。
こういった場合、管理会社に委託業者の変更(相見積もりなど)を要求する事はできるのでしょうか?

2)修繕積立金
今年で築15年、12年周期で大規模修繕が計画されており、今までの積立金は月間160円/m2で、
最初の修繕工事費用は積立金で賄われました。
しかし、来期より200~250円/m2程度へ引き上げが提案されています。
修繕工事以外に水道管やインターホンの改修が必要になってくるため、値上げが必要になってくるとの事の様です。
この程度なら大体平均的な数字の様ですが、管理会社によると今後30年間を見通した場合、
この積立額でもかなりの不足が発生し、積立金のみで改修・修繕を考える場合、390円/m2程必要になるそうです。
戸数が少ないと一戸あたりの負担が多めになるのは仕方ないとは思うのですが、こんなにかかるものなのでしょうか?
どうも設備の改修費用が高い様に感じられるのですが・・・

いくつかサイトを調べてみたのですが、50戸以下の小規模マンションに関する情報が少ないので、
同程度の規模のマンション管理費用に関する相場をご存知の方がいらしたら教えて頂きたいです。
又は、相場を知る上で便利なサイトや、管理会社を検討する上で便利な相談窓口などありますでしょうか?

宜しくお願いします。

今期から、埼玉県の小型分譲マンション(13戸・3階建て・エレベーター無し)の監事を務める事になりました。
住人が皆さん大人しく、年一回の総会も管理会社の司会の元、「シャンシャン総会」で終わる事が多く、
ちょっと心配になりつつあります。(大手の管理会社にずっと任せています)

1)管理費
管理人さんは平日週一回の日中だけ出勤し、廊下や階段の清掃をしてもらっている体制です。
他に年3回、業者に大規模な清掃をお願いしています。
管理費は220円/m2程ですが、小規模マンションと...続きを読む

Aベストアンサー

管理会社の社員です。
主に100戸以下のマンションを管理しております。

さて、管理費ですが、通常はそんなものだと思います。通常、首都圏であれば大体管理費が平米200円程度、修繕積立金で210~300円程度と考えております。まぁ、規模が小さいので、その分割高になるのは仕方ないですが。

もし、管理費を抑えたいのであれば、管理会社に減額の要求はできるでしょう。ただ、合見積を取るのは、皆様のお仕事ですよ。管理会社に委託業者を変えて安くしろ、と言うのは、管理会社から見れば大きなお世話です。管理会社としても、業務を委託するには、それなりの審査をしています。何しろ、委託業者が何かしでかした場合、尻を拭くのは管理会社なんですから。言い方は悪いですが、素人が連れてきた、安いだけの業者なんて、危なくてとても使えません。皆様が見つけてきた業者を使うのであれば、その部分は管理組合の直発注としてもらい、管理会社は関わらない、と言うスタンスになるでしょうね。

また、修繕積立金ですが、これも管理会社の言うのがほぼ正しい、と思われます。もちろん、マンションによって設備も色々ですから一概には言えませんが、20~30年目頃と言うのは、非常に費用がかかります。インターホンの更新、音声のみの更新では、集合装置が100万円、それに各戸の玄関、室内の機器交換が1戸当たり7~8万円かかります。それに、給排水管の更新、これは1戸当たり60~80万円は見てください。通常の大規模修繕のほかに、これは必ずかかってくる費用です。(塩ビ管を使っていれば別ですが・・・。)
大雑把に、大規模改修工事をもう1回やるくらいの費用がかかる、と思った方がいいです。今までの積立金がかなり割安ですから、その分貯金がなかった、と言う事ですね。

正直、質問者様のお住まいのような小規模マンションは、管理会社としてはあまり美味しい物件ではありません。うちのような中小は喜んで管理をさせていただきますが、大手では採算の悪い小規模マンションを切り始めたところもあります。値下げ交渉をするのであれば、管理会社を変更することまで視野に入れておく必要がありますよ。値下げを要求した、あるいは値上げ要求を拒否したら、では手前でもは管理を降りさせていただきます、と言う反応が返ってくる事が、十分に考えられますので。(一度、そういう立場になってみたいものですな。(苦笑))

まぁ、それはさておき、管理費や修繕積立金の相場を調べるのに結構役に立つのは、駅などで無料配布されている不動産の情報誌。新築は除外して中古物件を拾い出してみると、かなり正確な数字が出てきます。エクセルなどで処理すれば、わりと簡単にできます。

管理会社の社員です。
主に100戸以下のマンションを管理しております。

さて、管理費ですが、通常はそんなものだと思います。通常、首都圏であれば大体管理費が平米200円程度、修繕積立金で210~300円程度と考えております。まぁ、規模が小さいので、その分割高になるのは仕方ないですが。

もし、管理費を抑えたいのであれば、管理会社に減額の要求はできるでしょう。ただ、合見積を取るのは、皆様のお仕事ですよ。管理会社に委託業者を変えて安くしろ、と言うのは、管理会社から見れば大きな...続きを読む

Qマンションの高層階で暮らすことについて

こんにちは。
14階建てマンションの一番上の部屋を購入予定です。
高層と呼べるのかどうか分かりませんが、地上から離れたところに住むと体調不良などを訴える人もいると聞き、不安になっています。
30代夫婦と0歳児がおります。

実際にその程度の高さにお住いの方、住んだことのある方、
住み心地はいかがですか?
体調に変化などはありましたか?
また、最上階で暮らすにあたり注意点などはありますか?
メリット・デメリット含め教えていただけますと幸いです。

今までも集合住宅で暮らすことが多かったのですが、そのいずれもが1階~5階程度の高さばかりであったため、14階という高さがいまいち予想できずにいます。


早めに結論を出さなくてはいけません。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>実際にその程度の高さにお住いの方、住んだことのある方、住み心地はいかがですか?

27階の角住戸です。住み心地は快適の一言です。

>体調に変化などはありましたか?

ありませんでした。

>また、最上階で暮らすにあたり注意点などはありますか?

子供が小学生になるまでは、3階に住みました。エレベーターが使えなくても帰宅できるよう。
高層住宅はエレベーター依存の生活になるので、エレベーターが使えない年齢の子供が住むのは止めた方が良いと思っています。


>メリット・デメリット含め教えていただけますと幸いです。

メリットは
1.眺望が良いとこと。
2.日照が充分確保されないこと。
3.選挙カーなどのスピーカー騒音、バスの発進・加速音、子供のはしゃぎ声、犬の遠吠えなど下界の騒音が殆ど聞こえない事。
4.窓を開けて風を通しても虫が飛びこむことがない。ゴキブリが飛来する事も無い。

デメリットは
1.購入価格が高い事。
2.エレベーターに乗れない年齢の子供は住めないこと。


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