土地の購入時の実測面積について

すいません土地を購入予定なのですが、募集広告（恐らく登記簿面積）が7メートル×30メートル
だったのですが実測が7メートルより少ない6メートル30センチほどでした。

不動産屋さんに聞くと、実測面積と登記簿面積は違う事はよくあり、測量士を入れて実測面積を
出す・・と言っています。
ただ土地の持ち主が測量代金は買主側負担と言っています。（あくまで登記簿面積の土地を売るだけ
というスタイルみたいです）

また、その土地には両側とも家が既に建っているのですが、境界線の杭などは一切見当たりません。

ここで疑問なのですが、境界線の杭もなく、実測と登記簿面積も違うのでは、一体何を元に
境界線を決めるのでしょうか？

測量士を雇ったとして、両側のお隣さんが購入しようとしている土地にはみ出して塀を建てている
かもしれませんし、そうでもないかもしれません。（測量士がお隣さんの登記簿とこちらの登記簿を
見比べ、勝手に境界線を決めるのでしょうか？）
詳しい方いましたらアドバイスいただければ助かります。

No.6 ベストアンサー 回答者： goikenbandesu 回答日時： 2012/09/24 21:50

もう、各回答者から回答は出ているようですが。

境界には、「私法上の境界」と「公法上の境界」があります。
前者は、私的自治の原則に基づき、土地所有者同士が話合いによって境界を変更することができます。
後者は、境界確定訴訟によって解決します。

本件のような、買い手側が納得できない状況では、訴訟による解決しか方法はありません。
しかし、売り手が、そのような主張をする買い手に売るかどうか・・・です。

No.5 回答者： skyyks 回答日時： 2012/09/16 10:43

ＮＯ．４です。

境界の決め方の明確な法律はありません。
争いがあれば第一義的には民法６９５条・６９６条の和解により確定します。
では境界の根拠法はないのか？ハイありません。

日本においては境界は地番ごとに確定していることになっているのです。
それを知り得るのは「神のみ」という言い方を法務局の登記官でもいいます。

神のみぞ知る境界を人が知りえるのかということですが、そういうことにしようという先人の知恵なん
でしょう。でも実際に神のお告げあるわけでないので、当事者同士が民法が謳う和解により決定し効力を得る仕組みになっているのです。

しかし当事者同士ではその神のみぞ知る境界なんてしるよしもありません、よって土地家屋調査士という専門家が過去の境界の和解や判例に順次た双方が和解し合える境界を明示してあげるのです。

昨日は現実の境界確定は土地家屋調査士主導のもとに決まることが多々あると申し上げたかったのです。
土地家屋調査士は依頼を受けた土地所有者の法務局備付の登記簿と公図そして地積測量図、地主所有の過去に和解したであろう根拠ある測量図等に基づいて境界を見出します。

でお互いが和解しない場合、筆界特定申請して法務局の筆界特定登記官による行政処分（隣地が否定すれば無効）で決着をこころみるか、裁判所に筆界確定訴訟を提訴し裁判官に決めてもらうのが最終手段です。日本国では筆界の人的決定権者は裁判官のみです。

No.4 回答者： skyyks 回答日時： 2012/09/15 23:38

ＮＯ．２の方の説明でＢＳです。

>いや何度も言っているのですが・・私の質問は「どういった法律で境界線を決めるのですか」なんです
>が。

どういった根拠で境界を決めるか?あなたが求めてるあろう答えをします。
身も蓋もない話になるかもしれませんが、法律で境界線を決めるのではありません。
土地家屋調査士が決めるのです。土地家屋調査士に境界線を伝授する神が土地家屋調査士だけに
教えてくれます。土地家屋調査士は神のみぞ知る境界線を発見して自信を持って境界立会をします。
よほどのことがない限り土地家屋調査士が発見した神の教えの境界線で確定します。

土地家屋調査士は境界確定においては日本一のプロです、測量士では無理です。

この回答へのお礼

いえ、ですからどういった法律なのか・・が聞きたいのですが。
わかんない人ですねｗ

お礼日時：2012/09/16 01:44

No.3 回答者： gorugota13 回答日時： 2012/09/14 22:11

まず問題点を一つづつ考えましょう。

１・登記と実測が違うことはよくあります＝正論ですから測量するのは当然でしょう。

２・測量費用は買主負担＝疑問です

　　トラブルを避けるためにも、きちっと確定した物件を買うべきです＝売主が確定させるべきだと思います

　　もともと住んでいて、境界確立のためには自己負担も十分あり得ます。

３・境界線の確定は、基本両者立会いの下で行われます。
　　
　　トラブル回避の為、片方のみで境界杭等は打ちません。

４・トラブルがあっても欲しい土地なら仕方ありませんが、そうでないなら見送るのが最善ではないでしょうか？

この回答への補足

>>トラブルがあっても欲しい土地なら仕方ありませんが、そうでないなら見送るのが最善ではないでしょうか？
きちっと確定した物件を買うべきです＝売主が確定させるべきだと思います



いや何度も言っているのですが・・私の質問は「どういった法律で境界線を決めるのですか」なんですが。

登記簿面積販売だとトラブルが起きやすいとか、実測値で買うべき、とか、売主が測定をしてから
売るのが筋、だとか、そんなことは聞いていません。

私が聞きたいのは、「登記簿面積と実測値が違う+境界杭が無い」場合、どのように
境界線を決める・・のかです。

相手と100年話し合ったって譲る必要のない物を相手が譲ってくれるとは思っていませんし
可能性の薄い期待もしません。

また土地を買う前であろうが後であろうが、この問題は付き纏います。
売主が一般人のため、測量自体が初めてで、買主である私達と共同でお金を負担して
行うと思います（共同と言っても土地自体が相場からかなり安くしてもらっている
ため少々の金銭的負担は気になっていません）

それより、問題は測量士と私達（土地の持ち主、と私）がお隣さんと話し合う際に、
境界線で必ずもめます。
その際にどういう法律で解決するのかなどできる限り情報を仕入れておきたいのです。

補足日時：2012/09/15 21:25

No.2 回答者： KOMATA333 回答日時： 2012/09/14 19:50

測量士というより、この作業は土地家屋調査士が行います。

境界確定作業および、測量業務を行い、該当する土地を限りなく
帳簿情報と近づける作業を行います。

具体的には、購入目的の土地に接するすべての地権者を訪問し、
境界がある場合にはその際確認、無い場合には改めて境界杭をどこに打つか
また打っても良いかどうかを調整します。

その折衝は正直素人にはかなり難易度が高いので
信頼できる土地家屋調査士にお願いするしかありません。

本来の境界位置（杭などがある場合）を大幅にはみ出していることが確実な場合は
境界の再設定などを行うのが慣例ですが、隣地の住民が書面に印鑑を押さずに
押印金などを求めてくることも多々あります。
（地中に杭が埋まっていてその上に覆いかぶさるように、隣地の塀が建てられていることなどは
古い区画なら良くあります）

最近の地積測量図があれば、ほぼ境界は確定し、面積も整合していることが多いですが
古い地積測量図では、境界も不確定（塀が境界みたいなケースもありますが）で
実測面積も今の測量技術との差異が出ていることが多いです。

境界杭が無い場合の境界設定の根拠は、現状次第（隣地との協議次第）です。
ただ、測量士が勝手に決める、ということはほぼありえないですね(^_^;)

契約書内の実測清算の項目を良く確認した方が良さそうです。
まぁ、そんなに特別なケースではないです。

No.1 回答者： since_1968 回答日時： 2012/09/14 15:46

公簿売買（登記簿上面積の売買）ではなく、実測売買で契約することでしょう。

実測売買の時は、面積による清算額を決めますので、減れば売買金減額、増えれば増額になります。
http://www.smbc-consulting.co.jp/company/solutio …

境界線は将来問題になりますからプレート等を設置した方がよいと思います。
そのため、売買の条件として隣地と確認と捺印がとれない場合は、売買契約無効として、それまでに掛かった費用（測量）は売主が負担などの条件を付けてみては

この回答への補足

いえ、私が聞きたいのはトラブル回避方法では無く、「境界線の決め方」です。
既に、登記簿面積と実測値が違うため、お隣さんが、「はみ出している」可能性も
あります。

それをどう証明するのか、経験者の方か、不動産に詳しい方にお伺いしたいのです。

補足日時：2012/09/14 17:21