土地売却で困っています…

工場付き土地を売却依頼中です。
話を進めている相手は、建物を壊して、新築するとのこと。

この土地は「周知の埋蔵文化財包蔵地」対象外の地区なのですが、
今ある建物を壊して、その場所以外（＝現在：駐車場）に建てる場合は
試掘（＋場合によっては本掘）が必要で、本掘になると費用がかかると、
不動産業者から説明を受けました。
これは、相手方の不動産業者から言われて、私もですが、私が依頼している業者も
はじめて知ったことです。１７年前、私が購入したとき（中古物件）にも言われていません。

実際どの場所に新築するつもりか、こちらでは分かりませんし
（土地の形状から言って、現在の駐車場部分に新築するのは
道路側のため、難しい気がします）、
本来、土地の所有者が発掘費用を負担するのであれば、
買った側が、土地購入後に試掘するなり新築するなりすれば
良いのではないでしょうか？
まだ売買が成立していないのに、売主が負担しなくてはいけないのでしょうか？

「建物付き土地、現状渡し」で売りに出しているにもかかわらず、
約1,600万の評価額がある建物を壊しての「更地渡し」を条件に
申し込んできたため、解体費用の足しにと値引きを承諾した経緯
があります。

No.4 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/10/05 23:59

不動産業者です。

埋蔵文化財・・・・対象地区外なのですよね？
それでも試掘ですか・・・・・まあよく分かりませんが、それが妥当だとしてお話しします。依頼している業者へ役所に確認してもらってください。

試掘をする場合は、どのような建築物を築造するか？により全く調査の内容が変わります。
一般住宅ならば60ｃｍ程度しか掘り下げませんし、深い基礎を要するような建築物ですとその工事施工の下場の深さまで調査します。
ですから、売主がそれを行うのは一般的ではありません。また所有者が一般の個人であれば役所負担ですし、法人所有ならば自己負担となります。

＞買った側が、土地購入後に試掘するなり新築するなりすれば、良いのではないでしょうか？
これはごもっともなのですが、万一保存に値するような建物跡などが発見されると、そのまま調査で1年～程度かかったりしますので、これは買う側としてはリスクが大きいのです。

一般的に買主が業者や法人であれば、停止条件つきで契約をし、試掘は買主負担、万一遺跡などが発見され、調査をする場合は白紙解除、という契約が多いです。
個人の場合は、居宅建築などがほとんどで、試掘の深さが浅く何か出る可能性はかなり低いです。（そもそも調査部分は後で盛土した地勢が多い、田や畑など）

買主がどんな建物を建築するかなど売主の質問者さんは知らないでしょうし、おおよその建築概要が決まらなければ試掘の申請も出来ません。（範囲と深さ）
ですから売主がそれを実行するというのは、的外れです。費用も結構かかりますよ。役所負担を待っていると、予算確保の順番ですから試掘まで半年以上かかったりします。
自己負担ですとお願いすれば1ヶ月程度で着手してくれる場合も・・・・・

また、買主側が銀行融資など利用する場合は（事業用融資でも）、遺跡が出ないことを条件にする銀行が多く、結果が出ないと決済資金を用意できないという現実もあります。

仲介業者へ、上記の契約後の買主負担での試掘調査して万一の場合は白紙解除で交渉してみてはいかがですか？地盤調査と違い、一度調査したからと言って、その後に別な買主が建物を計画した場合、範囲や深さが違えば再度の調査となりますので、売主負担では荷が重過ぎます。

尚、掘れば「土器」などの類はほぼ見つかります。要は近隣の他の場所で発見されていない物や重要そうな建物の遺跡後などが見つからなければ大丈夫です。
物元（質問者さんが依頼している業者）がもう少し売主のを守る立場で仕事してもらわないと、ただ買主側の言いなりでは、仲介ではありません。どうしても売主負担というなら、仲介料値引くよ！ぐらい言ったほうが良いですよ。ちょっと頼りなさ過ぎです。

この回答へのお礼

詳しく、親身な回答どうもありがとうございました。

役場の教育委員会に問い合わせたところ、
この場所は「対象地区外」なのですが、
100Mくらい離れた近隣に道路をつくる際、
ちょっとしたものが出たとのこと（何かはわかりませんが）。
それで、この場所にも「もしかしたら…」ということらしいです。
試掘費用は町が負担してくれますが、発掘調査が必要となった場合は
こちらの負担との説明です。

解体費用が出せないため「現状渡し」で売り出していて、
かなりの値引きにも応じたのに、これ以上こちらの負担となると、
正直、キツイです。

私自身がこういった取引に不慣れなため、足元を見られているのかもしれません。

＞物元（質問者さんが依頼している業者）がもう少し売主のを守る立場で仕事してもらわないと、
ただ買主側の言いなりでは、仲介ではありません。
どうしても売主負担というなら、仲介料値引くよ！ぐらい言ったほうが良いですよ。
ちょっと頼りなさ過ぎです。

なんとなく心に引っかかっていた部分でした。

お礼日時：2012/10/06 10:34

No.3 回答者： Postizos 回答日時： 2012/10/05 20:46

値引き交渉の一種だと思うので、不服であれば白紙に戻して条件のおりあえる買い手を探せば良いと思われます。

この回答へのお礼

「値引き交渉の一種」、なるほど。
気分的に、今の交渉相手とは無理な気がしてきました。
明瞭な回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/10/06 10:20

No.2 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2012/10/05 18:09

＞試掘（＋場合によっては本掘）が必要で、本掘になると費用がかかると、不動産業者から説明を受けました

このことの事実確認は、質問者さん（仲介業者）が役所の関係部署にご自身で確認をするべきことだと思います。

と言うのも、このことが事実であれば交渉相手が変わっても条件は同じになります。
どちらが負担をするにしても、余計な費用が掛かるのは事実ですから、その為の費用と時間が掛かっても欲しい人しか買わないと思います。


また、事実でなければ交渉相手の話を鵜呑みにして減額する必要も無くなります。


仮にこのことが事実ならば、どちらが負担すべきか？と言えば、新たに建設を考えている買主であると思いますが、買主にしてみれば余計な費用を掛けてまで欲しい土地では無いという事であると思います。
つまり、売主である質問者さんが全額若しくは一部を負担（減額）なら買っても良いよ！という考えでは無いかと思います。

これは解体費用の件と同じ考えで、建物は要らないから解体して更地にしてから売ってください。と言うのと同様に、余計な費用が掛かるのがわかってるんだからその分安くしてくれないと買わないよ！って事になるのだと思います。


質問者さんにとっては「どちらが負担するか？」という議論の前に、望ましくない交渉相手なのではないでしょうか？
原点に返って、現状渡しでの買主を探した方が良いかと思います。

この回答へのお礼

回答どうもありがとうございました。
私が依頼している業者が
「この機を逃したら、次は当分ないでしょう」と言うので、
解体費用の半額分以上値引いたのに、それでもまだ…と
いう気持ちです。
確かに、望ましくない交渉相手です…。

お礼日時：2012/10/06 10:17

No.1 回答者： terepoisi 回答日時： 2012/10/05 15:40

＞まだ売買が成立していないのに、売主が負担しなくてはいけないのでしょうか？

「周知の埋蔵文化財包蔵地」対象の地区に中古住宅を購入しました。
埋蔵文化財の調査費はその時点での持ち主が負担すると説明されましたから
「更地渡し」が条件であればやむを無いかもしれません。

もしくは売買価格がそれを織込んででの話し合いになるのではないでしょうか？
素人の回答ですし、地域や自治体によって違うかもしれませんから
地元の業者か役所に問い合わせてみたほうがいいと思います。

この回答へのお礼

さっそくの回答どうもありがとうございました。
>売買価格がそれを織込んででの話し合いになるのではないでしょうか？
との見方、なるほど、と思います。
依頼している業者にもっと問い合わせてみます。

お礼日時：2012/10/06 10:09