解約合意書について

長文ですみません。
現在借家に6年ほど住んでおります。
昨年12月に突然大家が来て「病気になってしまって週に1度市民病院へ通わなければならなくなった。今の住まい（6年前に店舗兼住宅を新築し、息子夫婦と同居）からでは遠いので、もう一度ここに住みたいので来年6月までに明け渡してほしい。」と言われ「解約合意書（不動産屋で作ってもらったそうです）」というものを置いていきました。
記載内容としては
1.本契約は平成16年6月30日までとする。
2.解約日までに家具等一切搬出し、明け渡す。残留する物件は所有権を放棄したものとみなし、どのように処分しても異議を申し立てない。
3.敷金３６万円返却する。
4.この合意書に定める外、名目を問わず何も請求しない。
という内容でした。
私も知り合いの不動産屋に相談し、３６万円返ってくるならと思い署名捺印し、１部返却しました。ところが２月になってから大家から電話があり「おじいさんが脳梗塞で倒れてしまったので、少しでも早く出てくれないか？」と言ってきました。こちらも６月までなら半年あるから、引越し費用や次の礼金、敷金などを貯めようと考えていましたので、「すぐと言われても立退き料をもらえれば（大家には話していません）」という気持ちになってきました。
この「解約合意書」というものはどこまで効力があるのでしょうか？たとえば「３月中に出て行くから」ということで新たに話し合いをすることができるのでしょうか？よくわかりません。
よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： ikuzou 回答日時： 2004/02/14 11:15

続きです。

この場合（３月に出るとなった場合）の推定立ち退き料です。あくまでも私個人の意見です。
１．３ヶ月期間短縮になったので、現在の家賃の３ヶ月分
２．新しい貸家の不動産仲介手数料
３．引っ越し費用
４．先に書いた、家庭、地域の事情を金銭評価した金額
上記の合計金額になりましょうか
それから、質問のアドバイザーの記述についてですが
あなたは、立ち退きに際し、取り決めしているのでその書類の内容は、強行規定に違反しないと思います。

この回答への補足

いろいろと細かなアドバイスをありがとうございました。早急に大家と話をしてみます。結果はあらためてご報告いたします。

補足日時：2004/02/16 08:27

この回答へのお礼

遅くなってすみません。
昨日大家と交渉し、ある程度譲歩していただける回答を頂きました。
いろいろありがとうございました。

お礼日時：2004/02/18 08:33

No.4 回答者： ikuzou 回答日時： 2004/02/14 10:57

合意したのは、６月３０日まで退去する、その他のことなので、この書類の条件を覆して、立ち退き料を請求するのは困難でしょう。

６月３０日以前までそこに住んでいて、３６万円返してもらって、この問題は終わりになると思います。要点は次です。もっと早く出てください、と大家が言ってきた時は、先の合意書の内容は消えますので、相手が立ち退き料を提示してくるまで、普通通りに生活していればいいと思います。立ち退き料の金額は状況、地域、家庭の事情などで変わりますから、一概にいくらとはなりません。判断材料としては、１、代わりの貸家が容易に見つかる時期か、地域か　２．子供がいる場合、転校することになるかどうか　３．新しい貸家を探す時間的余裕が十分にあるかないか　４．引っ越し費用にどのくらいかかるか

No.3 回答者： ikuzou 回答日時： 2004/02/13 20:12

大家が解約を申し込んだ理由が正当事由に該当するかは別として、その事由が事実であるなら、解約合意書は、有効でしょう。

ところで借地借家法は、借り主の権利を保護している法律です。大家の方からの解約予告は正当事由があっても、６ヶ月以上前にしなければなりません。それより短期の予告は、できません。ただ借り主が承諾すれば別ですが。６ヶ月以上前の予告であっても、通常は立ち退き料を大家が払います。敷金は敷金です。立ち退きの猶予期間が短くなればなるほど、立ち退き料は高くなります。経済的弱者の当然に権利です。妥協する場合でも、引っ越し先が見つかりそうになってからにしましょう。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。
今回の件に関して一番のポイントは、私が「解約合意書」にもう署名捺印してしまったという事実があります。それをひっくり返して立退き料の相談はできるのでしょうか？ikuzouさんの回答の中の
「ただ借り主が承諾すれば別ですが。」という部分を考えればもう無理ということになります。どうなんでしょうか？
それともうひとつ新たな疑問が出てしまったのですが、あるサイトの相談コーナーの答えで
契約書の「賃貸物件の明け渡しに際し、特に取り決めのない限り如何なる名目をもってする問わず家主に対し一切金員の請求をなさらないものとする」というような規定は、借主に一方的に不利な規定であり、正当事由がない場合の「財産上の給付」も認めない内容となっていますので、これも強行規定に反する内容ですので、認められません。というものがありました。今回私の「解約合意書」にも同じような文章があります。よって立ち退き料の話し合い（請求）を行っても良いものでしょうか？後手後手になってしまった私によきアドバイスがありましたらよろしくお願いいたします。

補足日時：2004/02/13 22:11

No.2 回答者： nanahositenntou 回答日時： 2004/02/13 12:15

敷金はあくまでも敷金です。

ただし、預かり敷金を別の口座に保管している、、、などという律儀な方は、かなり稀だと思いますので、返すほうからすると”支払い（お金が出て行く）”です。

「返却敷金を合わせて、いくら」という場合もありえると思います。

この回答へのお礼

いろいろ参考になりました。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2004/02/13 22:02

No.1 回答者： nanahositenntou 回答日時： 2004/02/12 12:53

私の知識では、裁判所で話合った場合、貸主側に家が必要な「正当事由」があったとしても、その度合いによって、借主に対して「保障」をしなければなりません。

わかりやすく言うと、貸主は昨年12月のお話の時点で最低限な引越し費用の負担を申し出るべきです。（私の知識による解釈です）
ですが、きっと、そうもしていられない事情がおありなのでしょう。

ところで『解約合意書』なる覚書に書名捺印なさっとのこと。
これはこれで、ひとつの契約の成立と思われます。

幸いあなたの側で、移転費用を負担してくれれば早目に明け渡すこともやぶさかではない、、、とお考えのようなので、そのままお話になったらよろしいと思います。
家主さんもお困りでしょうが、こっちもとっても困ってるって。

今回、不動産業者の方は、誰かに報酬をもらう立場でしょうか？
なんとなく近所の物知りのおじさんとして、オブザーバーとしているような気がします。
大体確か、仲介不動産業者が繰り返し立ち退きに対して働きかけるのは業法違反だったはずです。
つまり”不動産屋のセイ”にはできないでしょう。

この回答への補足

すみません。
もうひとつお聞きしたいのですが、このような場合敷金は立退き料（表現が良いか判りませんが）の一部として考えられるのでしょうか？それともあくまで敷金であって、全く別物で家主からの明け渡し時には必ず返還されるものなのでしょうか？
ご存知でしたらお教えください。
お願いいたします。

補足日時：2004/02/13 08:36

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございます。
まあ～私の勉強不足で「敷金全額返還」に飛びついてしまったのが第一の原因だと思います。
大家には駄目もとで軽く話してみます。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2004/02/13 08:30