教えて!gooにおける不適切な投稿への対応について

賃貸マンションに住んでいます。

先日、来年2月に更新の契約書類が郵送で届き、家賃の値上げ(2000円)が示されていました。

理由は「近隣地域で同様の間取り・築年数の建物を基にして立地、設備等、様々な角度から検討した結果」だそうです。

入居当時の契約書には「経済状況の変動または近傍同種の建物の家賃に比較して不相応になったときは、協議の上、家賃の改定を請求することができます」とありました。

当方は不動産屋さんと協議も合意もしていないので、「いやです」とやんわりしかしはっきり担当者に電話をしたところ、かなり渋られましたが一応社内で検討しますという話になりました。
現在返事待ちです。

家賃はクレジットカードでの引き落としになっています。
担当者によると、このまま当方が同意しなくても「ホウテイコウシン(法廷?法定?更新)」で値上げされた家賃が引き落とされる可能性がありますとのことでした。

当方は新築で入居後、6年ほど住んでいます。
確かに近隣の同等物件よりも値打ちだと思い契約いたしました。
しかしながら、入居時と周りの環境(物件)が大きく変わることなく、近隣同様に築年数を重ね、同様に価値の目減りが起こっていると思います。当物件だけ急に値打ちが上がるのはおかしいように思います。

ちなみに相手は大手の不動産で、当物件をオーナーから一括借り上げをして管理しています。

どうかプロに立ち向かうご指南または、助けてくれそうな機関の紹介をお願いいたします。

gooドクター

A 回答 (9件)

不動産業者です



結論から言えば拒否できます。

不動産の契約は基より、民法上契約とは片方の一方的理由で契約内容を変更する事はできません。
そんなのが認められたら、契約行為自体の意味が無くなります。

なので拒否できると。

なお、過去に値上げが認められたケース(裁判で)もありますが、それはあくまで近隣の家賃に比べて著しく差がある時です。

で、いったいいくらだと「著しい差」となるかは、法的な決まりはありません。
一般的には現賃料の3割以上の差があれば認められると言われていますが、結局は「ケースバイケース」です。

また、賃料の他に

●土地や建物に対する経費負担(主に税金)が増加した
●経済事情が変わった

このケースでも値上げの対象になりますが、何れにせよ「相当な金額の差」が無いと、一般的には認められないでしょう。
それほど「借地借家法」で賃借人は強烈に保護されているという事。

なので契約書に書かれている「経済状況の変動または近傍同種の建物の家賃に比較して不相応になったときは、協議の上、家賃の改定を請求することができます」という内容はこれらを指しているという事です。

で、この文のポイントは「協議の上」という部分です。

つまり冒頭に書かせて頂いた「双方の合意」がなければ原則値上げは出来ないという事。
それでも強行したければ、その値上げが正当なものかどうかを司法の場で「貸主が」証明しなければならないという事です。

なので先ずは相手の要求は拒否し、出方を見る方向でいいでしょう。

あと相手の言う「法定更新云々」は全く意味合いが違います。

法定更新とは、更新時に条件変更の合意が無かった場合「現契約内容」で自動的に更新されるという事で、決して「値上げ賃料で更新」という事ではありません。

言ってみれば180度逆の話だという事。

では何故こんなトンチンカンな事を言ってきたか。
相手の業者が単に「何も知らないド素人」か、「脅し」か・・・

何れにせよ「法定更新」のくだりは無視して結構。

なので、今後のスタンスは

●今回の値上げの根拠を見せろ
●知り合いの弁護士に相談する(自治体の無料法律相談で大丈夫です)

これで様子を見ましょう。

なお、時折賃料値上げに応じなかった賃借人から賃料を受け取らない大家さんがいますが、そこで「なら払いません」と短絡的な行動をとると「家賃滞納扱い」になって、貴方が法的に不利になります。

なので、そのような時は最寄りの法務局で「賃料供託手続き」をとり、法務局へ賃料を支払っていれば「滞納」にはなりません。

以上、長文になりましたがご参考に。
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この回答へのお礼

大変心強く、わかりやすい回答ありがとうございました。

当方でも「法定更新」について少し調べ、当方の不動産業者が言うこと(更新書類を提出しなければ、自動的に値上げ)と違っているのではと思っていたところです。

昨日不動産から連絡があり「値上げは社内で決定したことなので、飲んでいただきたい」との一点張りでした。

素人のわたしには言いかえす言葉もなく、「(おたくの言い分は)わかりました」(不動産は値上げに合意したと思ったかもしれませんが)と言って電話を切るしかありませんでしたが、ma_h様のアドバイスに、今後の行動の起こし方が見えてきました。

入居時の契約で家賃は不動産業者の指定するクレジットカード会社から毎月自動的に引き落とされていますが、当方が更新書類を提出しなかった場合、業者の言うように自動的に値上げされないかとても心配ですが、もし話し合いが長引いた場合でも、値上げした分の変換請求ができるのでしょうか。
また逆に、引き落としをとめられた場合は、「供託」ということになると思いますが、法務局への手続きは当方が個人でできるのでしょうか。それとも弁護士に費用を支払いお願いするものなのでしょうか?

引き続きアドバイスいただけますと、幸いです。

お礼日時:2012/12/07 02:29

前に回答した者です。


さすがに、まだ返答はないですよね。
値上げはせず、今までの家賃でOKという返事がくるのが
ベストなのですが、まだ油断はできません。

宅建協会にて「更新の合意ができない限り、値上げされた金額で
引き落としされることはない」との答えをいただいたようですが、
それは確実なのでしょうか?
その相談を受けた方は、おそらく、現在、どこかの不動産屋の方
だと思いますので、実務上のことはよくご存知だと思います。
しかし、電話で聞いて、即答での回答であったものだとしたら、
私はまだ心配です。
もちろん、その方のアドバイスを信用していないわけでもないし、
当然、そのことが真実だとは信じたいのですが。

なので、私としては、もし、値上げの決定が変更なければ、
やはり、直接、クレジット会社に聞いてみるほうがいいと思います。

物件のオーナーは条件的にはあまり変わらないと思いますので、
値上げになったからといって、その分、収入が増えることは
ないと思いますよ。
おそらく、建物の塗装や設備を充実させたいとか、管理会社の
勧誘があって、その費用をオーナーが出せないからということで
家賃値上げを言ってきたのではと思います。
絶対に、管理会社は損しないシステムになっておりますので。

あと、すみませんが、もし、この件について解決した場合、
その経過と結果を教えて下さいませんか?
一番、知りたい情報は、クレジット支払いの場合に値上げを拒否
した場合にどのような扱いをされるのか知りたいです。
値上げ要求を拒否して、従来の家賃を払ったのに、滞納歴が
ついてしまうのだとしたら、そのシステムは大問題です。
そういった場合に、具体的な対策があればいいのですけどね。
私も不動産業を10年以上やっておりますが、家賃をクレジット
払いというのは、最近できたシステムで大手しかやっていないし、
その上、今の不況の時代、値下げならともかく、値上げをする
という状況が重なった例は初めてですので。
私も数人のお客さんに一括借り上げ物件を紹介しておりますので、
もしもの時の対策を知っておきたいです。
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この回答へのお礼

お返事が遅くなりました。
先ほど回答をいただきました。

会社としては従来どおりの値段では更新書類は出せないので、書類を取り交わさず住み続けてもらうということで決着しました。

家賃は現行の金額が2月以降も引き続き引き落とされるということです。

何度もアドバイスありがとうございました。

お礼日時:2012/12/12 19:30

基本の考え方は、今までの回答者様が述べておられる通りだと思います。



さて、心配なのは設備故障時の対応と退去時の査定です。
今回質問者様は、まぁ「完全勝利」するわけですが、その時にも「戦い」を強いられる可能性が
あります。
その都度、勝てば良いのですが、戦いの負担はありますよね。
私だったら10万円に比しての2,000円だったら呑むかもしれません。
(但し、あと2-3年位で退去の「可能性」がある場合とかですが。また、その建物の人気度も
考慮し、大家さんに「今回は値上げに同意しますが、このマンションで空室が出た時、その
家賃を下げて募集するときは私の家賃も下げるよう一筆書いて下さい」なんて言ってみるとか。)

今回の戦いの「事実」は、どちらが勝とうと負けようとも、なくなることはありません。
大家さんは「負けた」ことを忘れることはありませんでしょう。
「言うだけタダ」を忘れる大家はいないですし、またそもそもこんな(負ける)ことを言い出す
大家もまた入居者が選べない「大家の質」なのでしょう。

以上どこぞの大家様からの受け売りで恐縮ですが、ちょっと気になったのでお知らせします。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。

不動産屋は大手ですので、数年後には現在の担当者は異動になっているのと思います。現に入居当時の担当者はいませんでした。

マンションは不動産屋が一括借り上げしているので、オーナーは経営には一切タッチしていないように思います。

まあそれでも、値上げの一部はオーナーへのバックにあてられるのでしょうから、当方の部屋の増加が見込めないのは、くやしいでしょうね。
そういうことって、オーナーはどこまで知ることができるのでしょうか?

お礼日時:2012/12/09 05:54

#5です。



お礼拝見しました。
そのお礼の中のご質問に関しては#6さんが詳しく回答されていますので、改めて私が回答をさせていただかなくとも大丈夫かと存じます。

なお「賃料供託手続」に関しては法務局の係員の方が親切に教えてくれるので、素人さん?でも問題なく手続きができます。

問題なのは#6さんも書かれているように賃料の支払いがクレジット決済になっているという点ですね。

勿論、たとえ引き落とされていても貴方の主張が認められれば差額の返還請求ができますので、最終的にはお金が戻って来ますが、それも面倒って言えば面倒ですし。。。
かと言って引き落としできないように残額調整すれば、クレジットの信用情報にキズが付く可能性もありますので。

なので、ベストは相手が折れる形に持ち込む事ですが・・・う~ん。。。

ならば、ここは早めに自治体の無料法律相談等に相談してみて、その結果を先方にぶつけてみてはいかがでしょう。
(当然、貴方が有利という相談結果をです)

ただし、当然ながら無料法律相談ではそれを担保する書面が出る訳ではありませんから、あくまで「知り合いの弁護士に相談した結果」という体でとなりますが。

そこで相手が折れてくれればそれでよし。
問題はそれでも相手が折れなかった場合ですが、それはもう司法の場で争う覚悟をする必要があります。

そうなると今度は無料法律相談ではなく、本当の弁護士に相談・依頼する事になります。

ただ、ご質問文を拝見する限りは貴方が不利な材料は何一つありませんので、相手がそこまで意固地になるとは思えないのですが。。。こればかりは相手次第ですからね。

何れにせよ、一度自治体に相談されるのをお勧めします。
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この回答へのお礼

再度のご回答ありがとうございました。

供託について、少し安心できました。

当方の現在の状況は#6様のお礼に書かせていただきました。

自治体の無料相談に予約をいれてありますので、来週の不動産の回答いかんによっては、直接相談に行ってきます。

お礼日時:2012/12/07 15:35

No5さんのとおり、値上げに応じる必要はありません。



確認しておきたいのですが、その契約は「定期借家契約」では
ありませんよね?
定期借家ですと再契約しないと退去しなければならないので、
注意して下さい。
多分、管理会社の対応からすると違うと思いますけど。
(定期借家なら、値上げに応じないと、再契約しないで対抗
できてしまうので)

供託そのものは簡単にできるはずです。
私はこのような家賃値上げ要求された場合に「最悪、供託を」
とアドバイスしますが、実際に供託したことはありませんので、
説得力ないかもしれませんが、それでも、手続き自体はそれほど
難しくありませんので、弁護士や司法書士に依頼するものでも
ありません。
”相談者さんの住んでいる地域 供託”などとネットで検索
すると、どこで供託すればいいのかわかりますので、そこへ
事前に連絡してみて下さい。
今は、供託所の人も親切に対応してくれますよ。

しかし、問題点があります。
家賃の支払いがクレジット会社からの自動引落になっていることが
厄介な点です。
とりあえず心配な点やデメリットをあげると
(1)そこで家賃保証のサービスが入っている可能性がある。
(2)家賃額を管理会社側で変更、設定できるようになっているか。
(3)その支払い方法をやめると当然ポイントなどが付かない。

(1)と(2)について・・・。
大手でない普通の賃貸住宅は、クレジットによる支払いはほとんど
なくて、借主側から振込みか、自動送金手続きをしてもらうことが
多いと思います。
もし、同じように家賃値上げの問題があって、それに納得しない
場合は、借主は今までの家賃を同じく振り込むようにすれば、
それで問題ありませんでした(その金額が不足だと言ってこれば、
貸主側から調停を行い、それでもダメなら裁判という順番です)。
しかし、相談者さんの場合は、家賃額を管理会社側が自由に設定
できる可能性があり、値上げされた金額を引き落としされるかも
しれません。
それを阻止するために、クレジット口座の残高を調整しておく
というのも対策になりますが(面倒ですけど)、もし、家賃保証の
サービスが付いていると、滞納扱いにされてしまいます。
一度滞納扱いにされてしまうと、相談者さん自身が滞納歴が残り
今後、保証会社の加入ができなくなったり、借り入れが審査が
通らなかったりするといった可能性があるかもしれません。
理由が一方的な値上げにより滞納歴が残ってしまうのは、
納得できませんけどね。
クレジット会社に連絡して、事情をお話ししてもいいかも
しれませんが、相談しても解決できるかは不明です。
せめて、滞納歴が残らない方法があればいいのですけどね。
ただし、クレジット会社もその大手の不動産屋はいいお客さん
なので、そういった解決策は教えてくれないこともあるかも
しれません。

(3)のポイントは、せっかく、クレジットでの支払いなので、
ポイントがたまれば特典があるのに、仮に、クレジットによる
引き落としをやめることができたとしたら、それが無駄になって
しまいます。
それなら、値上げされても2000円程度なら・・・という
こともあるかもしれません。

ちなみに、過去に更新を何度かされたかと思いますが、
更新料は請求されていましたか?
されていたとしたら、それも引き落としでしたか?
その際に、クレジット口座から引き落としても良いのかという
書面があり、それに署名捺印をしたとかありませんか?
このようなクレジットの場合の手続きが全くわかりませんが、
もし、そのような書面に署名捺印したのなら、勝手に金額を
変更されないかもしれませんね。(確実ではありませんので)

来年の2月に更新ということは、できれば、今年中に解決
しておきたいものです。
あとは、管理会社へ再度、「値上げには応じない」ことを
はっきり意思表示しておいて下さい。
「わかりました」が承諾されたものと誤解されているかも
しれませんので。

家賃増減請求は変更を要求する方が不利なものです。
つまり、今回は、値上げ要求された相談者さんの方が有利な
はずなのですが、クレジット支払いが問題をややこしく
しております。
なので、最善なのは、管理会社の人を何とか説得して、
今までの家賃で納得してもらうことなのですが・・・。
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この回答へのお礼

丁寧なご回答ありがとうございます。

アドバイスをいただく前に宅地建物取引協会の無料相談に電話しました。
クレジットカードの引き落としの件は、「更新に合意していない以上、新賃料の引き落としはできない」とのことでした。

契約は定期借家契約ではありません。
更新料のない物件に住んでいます。

本日再度不動産に電話をし、「値上げの更新条件はのめないので、今後も従来どおりのお家賃を支払います」とお伝えしました。

不動産は「退去」をちらつかせてきましたが、みなさまにお知恵をお貸しいただきましたので、「退去の意思はありません」と強気で必要な用件を伝えることができました。

結局、本社に当方の意向と会社としての意見を再度確認しますということで、来週の連絡待ちです。

当方も、さらに行政の無料相談に予約を入れ待機している状況です。

お礼日時:2012/12/07 15:30

100万円の家賃が100万2000円になるのか、4万円が4万2000円になるのか、もともとの家賃の額によりけりでしょう

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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

10万円が10万2000円になるレベルです。

お礼日時:2012/12/06 15:10

逆です。



年数が経ち不動産価値が下がっているので、
4000円値下げしてくれとみんなで頼んでみてはいかがでしょうか。

団結した方がいいですよ。

この回答への補足

すみません。興奮してお礼を忘れました。

ありがとうございました。

補足日時:2012/12/06 14:12
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この回答へのお礼

ですよね~。

値下げのお願いなんて考えたこともない善良な店子に、値上げのお知らせなんて、とんでもないです。

なんか、腹の虫がおさまらないんです。

ちなみにお隣の苗字も知らないようなマンションなので、団結はむりかな・・・。

お礼日時:2012/12/06 14:11

近年はデフレの時代で、多くの物価が下落しています。


そのような社会情勢なのですが、6年間で2000円の値上げならば、
社会的に認められる範囲ではないでしょうか?

1万円以上の値上げならば法廷で争って勝機もあるのでしょうが、
2000円ならば妥当な上げ幅だと裁定させる可能性が高いように思います。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

2000円くらいなら(でも、月々つもれば大金です)認めてもらえるだろうという不動産屋の魂胆もみえかくれする金額ですね。

でも、一方的に受け入れるのもくやしいです。

お礼日時:2012/12/06 14:08

相手が法的な手段を使うとチラつかせているのですから あなたも司法手段を使いましょう


ただし 実質赤字になります

お近くの弁護士事務所または司法書士事務所に依頼し 「法務局に 家賃の弁済供託を行うが よいか?」と こちらもブラフを掛けましょう
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

月2000円の値上げ阻止のための支出は赤字・・・ですか。

どこまで拒否できるか考えてみます。

お礼日時:2012/12/06 14:05

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