畑の土地を購入した場合、所有権移転登記はできますか

教えて頂きたく、宜しくお願いします。

土地売買契約で畑を購入した場合、農業委員会から地目変更の許可を得ないと所有権移転の登記はできないかと思っていますが正しいでしょうか？　

農業委員会から地目変更の許可をもらえない時は、所有権移転請求権仮登記をすることになるのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/09/17 00:21

質問の内容からすると，

農地を農地以外に転用して使うことを目的にしているんですよね？

方法は２つあります。

まず１つ目は，農地法第4条の許可を得て売主が地目を変更し，
登記地目も農地以外にしてから売買するという方法。
ただ地目変更登記をするには，積極的に，完全に農地以外のものにする必要があります。

もう１つは，農地法第5条の許可を得て，登記地目を農地のままで売買する方法。
地目変更は所有権移転登記後，買主が行います。
結局地目変更を行わずに，次回の売買でも5条許可をとって売買することがあります。

一般的には後者が多いようです。

なお，これらの許可を得ずに行った売買は無効です（農地法第3条7項，5条3項）。

また，市街化区域にある農地に関しては，あらかじめその届け出をし，
届け出の受理をもって許可の効力を生ずる規定があります。

許可をもらえない時というか許可前に登記をしたい時は，
売買予約による所有権移転請求権仮登記をするという方法もあるでしょうが，
農地法の許可を停止条件とする条件付所有権仮登記をするのが普通だと思います。
前者では予約契約と本契約の２本立てにする必要があるのに対し，
後者では条件付契約１本で足りるのもありますが，
前者であっても本契約をするに際しては許可は必要ですし，
許可が下りなかった場合に前者では契約解除が必要ですが，
後者では条件不成就で無効になるので楽だからでしょう。

ただ，対象地が市街化調整区域にある場合は原則として許可されないようですし，
費用をかけて仮登記をしても，結局許可が下りないのであれば，
また費用をかけて仮登記の抹消手続きをすることになります。
また，仮登記状態では所有者はあくまでも売主だということになりますので，
仮登記をもって所有者が買主にあるということには一切なりません。
二重譲渡を抑制する程度の効果しか期待できないでしょう。


つまり農地を売買するには，

(1)農地法の許可を停止条件とする売買契約を締結し，
　 農業委員会の許可を取る（届出をして受理される）
　　　または，
　 あらかじめ農業委員会の許可を取り（届出をして受理され），
　 その上で売買契約をする
　　　　↓
(2)その許可証（届出受理証）を添付して所有権移転登記を行う

のが一般的な流れだということです。

この回答へのお礼

わかりやすく説明して頂き、確認しながら理解できました。

キーワードの農地法第4条、第5条に関して、調査しました。

ベースとなる農地売買の手順を示して頂き、スッキリしました。

後者の方法で進めていきます。　誠に、ありがとうございました。

お礼日時：2013/09/17 20:04

No.2 回答者： toratanuki 回答日時： 2013/09/17 08:28

許可を得られる見込みがないのに、仮登記をしても、数年後には、抹消されてしまいます。

代金の払い損です。

この回答へのお礼

回答を頂き、ありがとうございます。

確かに効力のある登記でなければ意味がありません。

仮登記は、今後の手順を考え、慎重に行うべきだと再確認しました。

お礼日時：2013/09/17 20:13