マンションが寿命を迎えたときの所有者のリスク

中古マンション投資に興味があります。
もし区分所有しているマンションの建物が寿命を迎え、解体(または建て替え)をすること
になった場合、所有者(居住者ではなく)はどんな損失を被るリスクがありますか？
建て替えをする場合は等価交換方式などがあり、また区分所有権の解消(日本にはない？)
というのもあるようですが所有者から見たメリット・デメリットがよく分からないので
教えていただけないでしょうか。

過去のQ&Aも見ましたがニーズにピタリ合う回答がなかったので質問させていただきました。

No.1 回答者： tzd78886 回答日時： 2013/11/09 06:25

そうなった場合、資産価値はほぼゼロになります。

ですから、その前に捨て値でも売ってしまうのが得策です。

この回答へのお礼

遅れましたが、回答ありがとうございます。

建物の資産価値はほぼゼロになりますが、土地の持分の価値は残りますよね？
もし解体となって、その土地の新たな事業主に土地の持分を売却する場合は、どのくらいの価格で売れますか？
路線価×専有面積くらいの価格で売れるのでしょうか？

お礼日時：2013/12/05 21:29

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2013/11/09 08:22

1棟ごとに事情が違い、其の為に解決（終了or再建）が違うから一般事例が見られない？

先ず、リスクの最大なことに其の解決に掛る時間の長さで有る様に見受けます

所有者が共住者ではなく、権利者が1戸につき何人も居る様な状況になります

意思統一がなされない、ばらばらな共住者を纏める手段が未だ無いのではないか？

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2013/12/05 21:24

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2013/11/09 08:59

ファミリー型中古マンションを賃貸物件として複数所有しています。

メリットは収益性が良いことです。デメリットを回避するために、寿命前に売却することです。そのためには寿命の半分の築25年程度の物件を買うことです。良い物件ならば10年で投資回収し、売れば売値が利益です。賃貸物件にするには立地が重要です。新しい物も古い物も投資には向いていません。安物にも良い物はありません。
もしも、売却できなくても寿命時までには十分な利益が出ているので損はありません。住人達にご苦労していただいて建替えならば、建替え費用がかかっても結果は価値が上がると思っています。買う時には区分当たりの土地価格を目安にするので低層マンションにしています。そうすれば、何があっても大損することはありません。

この回答へのお礼

遅れましたが、回答ありがとうございます。

もし解体となって、その土地の新たな事業主に土地の持分を売却する場合は、どのくらいの価格で売れますか？
路線価×専有面積くらいの価格で売れるのでしょうか？

お礼日時：2013/12/05 21:31

No.4 回答者： tzd78886 回答日時： 2013/12/05 22:34

No1です。

＞
もし解体となって、その土地の新たな事業主に土地の持分を売却する場合は、どのくらいの価格で売れますか？


　解体するのだって金がかかるのですよ。それを考えたら土地代などたかが知れています。確実に大損しますので覚悟してください。

この回答へのお礼

ではそれで大損した人の事例があれば教えていただけないでしょうか？

お礼日時：2013/12/05 23:05

No.5 ベストアンサー 回答者： titelist1 回答日時： 2013/12/06 13:14

No.3です。

寿命までには投資回収して十分な利益を上げているのが投資と言うものです。実績としては約10年で投資回収しています。解体までには。投資額以上の利益が出ると思われます。したがって解体が近い物件では利益が出ません。
解体時にマイナスにならなければ不満はないのですが、現実的には解体して土地を売るよりも、次ぎの事業者が解体して土地利用をするでしょう。その時に解体費用が掛かるので、区分所有者から逆に金を取るようなことはないと思っています。
すでに回答したように、土地総額を区分所有者数で割った値の価値は残るので、買う時はそれを目安に買います。したがって、中古の高層マンションは買いません。
要するに、良い物件を手に入れれば所有者のリスクは無いと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2013/12/21 22:35