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隣地(既存宅地)と一体利用するにあたり、当該地(雑種地)と地目が違うので
開発行為(手続、調整池など)が必要と市役所に言われました。

裏を返せば、当該地(雑種地)を地目変更して、宅地にすれば、
開発行為が不要ということになりますので、地目変更したいのですが、可能でしょうか?

また、建物がないと宅地にならないとの意見を散見しますが、
仮設事務所のような建物 や プレハブ物置 でもOKなんでしょうか?

1、現状、雑種地(600坪、2000㎡)
2、空き地状態(草が生い茂っている)
3、平坦地
4、水道無、下水無(水道の引き込み可能)
5、接道あり(道路と段差50cmあり)
6、都市計画地域内 未線引き地域

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A 回答 (3件)

宅地とは,「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と定義されています(不動産登記事務手続準則第68条3号)。


この建物とは,「屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し,土地に定着した建造物であって,その目的とする用途に供しえる状態にあるもの」でなくてはなりません(不動産登記規則第111条)。よって土地に対する定着性のない物置や仮設建物は,建物とは認定されません。

現況として建物が建っていない場合には,水道の引き込みがある等,建物をすぐに建てられるほどの土地でないと宅地として認定されないと,土地家屋調査士に聞いたことがあります。隣接している宅地と一体として利用している庭ならば宅地認定してもらえるのかなと思ったのですが,筆が別々である以上別の土地であり,現況としてそのように使っているだけでは「変更」とはいえない(変更とは,開発行為等によりより積極的に現状を変える行為が必要だとのことです)ので,それもダメだとのことでした(その時は,結局地目変更は諦めました)。

よってお考えのようなことでは,目的を達することは難しいのではないかと思います。

ただ登記官によっては判断に多少の揺らぎ(一般論による処理ではなく,個別事案としての判断)があることがあります。それは資格者代理人のテクニック(先例等を駆使した理論展開?)によることもあったりするようですので,土地家屋調査士に相談・依頼されることをお勧めします。
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この回答へのお礼

>よってお考えのようなことでは,目的を達することは難しいのではないかと思います。
>ただ登記官によっては判断に多少の揺らぎ(一般論による処理ではなく,個別事案としての判断)があることがあります。それは資格者代理人のテクニック(先例等を駆使した理論展開?)によることもあったりするようですので,土地家屋調査士に相談・依頼されることをお勧めします。

ありがとうございます。
「難しい」と「揺らぎ」と「テクニック」ですね。
「宅地」と「建物」の定義も、勉強になります。
調査士などに相談して、狭き門を検討したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2016/07/04 08:30

ややわかりづらいことがありますが、、、


未線引きですよね。
既存宅地って市街化調整区域(白地)じゃないんですか?

以下、順に。

>裏を返せば、当該地(雑種地)を地目変更して、宅地にすれば、開発行為が不要ということになりますので、地目変更したいのですが、可能でしょうか?

  開発行為 = 都市計画法第29条許可

そんなに単純なものではない。
確かに地目要件はあるけど、存置期間も必要じゃないですか?
例。
開発区域を一部で収めたいために残りの土地を残地として残す。
(当然残地念書が必要)
これで一定期間は一体開発とみなされます。
何が言いたいかというと、もし地目の変更で許可が不要になるのなら、変更後の一定期間は建築行為ができない条件が付されるはず。
許可の申請には登記事項証明書を添付するから、登記情報の変更は一目でわかります。
地目以外に一定規模で区画形質の変更が伴っているんでしょ?
形質の変更は地目だけですか?

>隣地(既存宅地)と一体利用するにあたり、当該地(雑種地)と地目が違うので開発行為(手続、調整池など)が必要と市役所に言われました。
>裏を返せば、当該地(雑種地)を地目変更して、宅地にすれば、開発行為が不要ということになりますので、地目変更したいのですが、可能でしょうか?


開発担当に確認すべき。
脱法と違法は違う。
工夫次第で許可が不要になるのならちゃんと答えてくれますよ。
(前もっては教えてくれないでしょうけど)
ダメなものを考えても時間の無駄。
ここに書いた条件だけでは何も知らない回答者にはわからない。

>また、建物がないと宅地にならないとの意見を散見しますが、仮設事務所のような建物やプレハブ物置でもOKなんでしょうか?

それは無い。
線引き時に駆け込みで更地の土地の地目を宅地にするのは良くあること。
もしそうだとして、29許可が必要と言われているのに、先行して建物は建てられないでしょ?
仮設は建築基準法第85条の許可で確かに都市計画法29条は適用除外だけど、そちら(確認申請)でも審査はありますから、何でもどんな建物でも仮設で建てられる(確認が通る)わけじゃありませんよ。
仮設以外なら都市計画区域内では建築確認申請が必要だし、その前段で都市計画法に合致するのは必要条件(29条は審査対象法令ですので)。
その後に一体利用なら結局は同じこと。
(一体利用かどうかは、申請者が判断するのではなく許可権者+建築主事が判断しますので)

あと、段差が50㎝ありますね。
微妙な高低差です。
先に出した土地の変更の条件に当てはまれば、地目だけでなく形態で29許可が必要になるかも。
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この回答へのお礼

すみません、素人なもので

>既存宅地って市街化調整区域(白地)じゃないんですか?

既存宅地=法以前宅地です。(私の言い方がまずい?)
市街化調整区域ではないです。
宅地側は、800坪あり、工場が建っています。
宅地800坪+雑種地600坪を使って、工場を建替えたいのです。

私としては、
法以前宅地800坪+雑種地600坪なら、
プラス部分は600坪→3000平米以下で、開発不要ではないのか?
市としては、
雑種地が一体利用で宅地になれば、形質の変更で開発行為とのこと


>もし地目の変更で許可が不要になるのなら、変更後の一定期間は建築行為ができない条件が付されるはず。

法務局がそういった条件を付けるのですか?

>地目以外に一定規模で区画形質の変更が伴っているんでしょ?
形質の変更は地目だけですか?

宅地側と雑種地側でまたいで、建物を建てるか否かなど、諸懸案はありますが、形質の変更は地目だけです


仮設事務所のような建物 や プレハブ物置 は、
必要ならば雑種地側600坪のみで、確認申請します。検査も受けます。
600坪なので開発許可も不要です。
なんなら登記もします

ただ、法務局側は、確認申請云々は関係なく、現状が宅地かどうか判断すると聞いたことがありますが・・・。

あくまで、600坪の雑種地に、仮設事務所のような建物 や プレハブ物置が建っていた場合に、地目変更できるか?ということです。

質問の仕方が悪くてすみません。

お礼日時:2016/07/03 23:53

市役所では出来ませんし何か建物建てるのか勘違いされます。



既存のまま何もしない場合 何も建てない場合 道、水道、なんて説明も要らない。


建物が無くても法務局で地目変更は可能です。
現況 600坪の小規模な自然をテーマにしてる小庭で宅地といして利用してる。なら

測量した図面と面積、公図資料
担当が見に行くので、簡単な地図
グーグルの地図でもいいでしょう 
現況写真を添えておけばいい。

あとは確認で勝手に見に行きます。
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この回答へのお礼

>市役所では出来ませんし何か建物建てるのか勘違いされます。
>既存のまま何もしない場合 何も建てない場合 道、水道、なんて説明も要らない。

説明不足ですみません。
隣地(既存宅地)と一体利用で、工場を建設予定です。
元々、資材置場兼駐車場としていたので、庭といった雰囲気ではなく、
近隣に住宅もありません。

お礼日時:2016/07/03 22:31

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>新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

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>土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

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>また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

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>雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

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>家を建てるには地目が宅地でないといけないと思うのですが、
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>家を建てるには地目が宅地でないといけないと思うのですが、
そういうことはありません。順序が逆で建ててから宅地にしたりするのです。(建つまでは原則変更できない)
ただ田畑や山林などの場合には、まず農転などの承認を受けてから建築確認して建てて、その後地目変更というプロセスが一段加わるなど、建てるまでのプロセスに違いはありますが。

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<参考:スケジュール>
H20年5月末 土地取得 土地所有権移転
H20年12月  建築確認申請提出
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H21年秋頃  建物完成 建物表示登記

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<質問事項>
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Aベストアンサー

No.2です。
「建物がないと宅地にはならないのは業界の常識」というのはちょっと???です。私も不動産屋ですが、建物を建てる前に造成工事の完了で宅地に地目変更したことは何度もあります。ただし、宅地造成の許可を取ってきちんと工事した土地と、特に造成許可は必要でなく、なんとなく更地になっている土地とでは違うかもしれません。いずれにしても判断するのは法務局の登記官なので、まずは写真を持って法務局で相談されたら良いと思います。
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Q地目変更手続について

現状、地目が「畑」の土地に賃貸アパートを建築するにあたり、地目を「宅地」へ変更することになっています。

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そこで質問なのですが
1、地目変更登記をする時は地積更正登記が伴う、つまり測量・立会いが必須になるものなのでしょうか?それとも、地目変更のみが可能で登記上もたとえば315.00m2のような記載になるのでしょうか?

2、建築確認申請時点で地目が「畑」の場合は申請許可がおりないものなのでしょうか?

以上2点、質問させて頂きますのでよろしくお願い致します。
情報が足りない分は指摘頂ければ追記致します。

Aベストアンサー

測量なしで地目変更する場合には坪を平米に換算して記載します。換算は3.305785です。表記は小数点以下2桁です。
測量して地積更正する場合もあります。

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条件は開発行為がある場合には開発申請を、
(分筆とか、土盛りとか)
後、農業委員会の許可が必要です。

他にも都市計画法の施行以前から現地が宅地で
地目変更をしていなかった場合とか、いろいろな
ケースに応じて、役所への申請が変わります。

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Aベストアンサー

>例えば同じ100坪でも各地目
宅地を1とすれば 農地は200~300分の1です。
難しのは雑種地ですね!宅地に出来るのか?それとも原野にしか出来ないのかによっても違います。尚農地であるなら市街化調整区域か市街化区域は関係有りませんよ!相続で農家をして20年間売らなければ 相続税は免除と聞いたことあります。
農家の分家より 

Q畑から雑種地への地目変更

色々と検索しましたが、自分の中できちんと理解ができていないので、改めてここで質問したいと思います。

市街化調整区域に土地を買う予定です。
地目なんですが、100坪は宅地で、50坪が畑になっています。

分家として家が建てられていたのですが、当時は100坪までしか分けることができなかったので、土地の名義が100坪→次男、50坪→長男になっています。

100坪の方は、売り主の事情で開発審査会基準16号に当てはまっています。
なので、そこへ家を建てることはできます。(市役所へ確認済み)

50坪の方なのですが、地目が畑のままなので、資格のない私には買うことができません。
なので、地主さんから借地として借りて、駐車場として使う予定です。

そして、地目を畑から雑種地へ変更する予定です。

質問なんですが、
・駐車場として使っていたら、地目変更できますか?
・地目が雑種地になったら購入することはできるのでしょうか?
・地目変更は誰が申請するのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

不動産屋の言うとおり
5条許可でOK。

>というか、5条の場合は地主と私が一緒に許可の申請をするってことで良いのでしょうか??

農地法の申請自体には
譲渡人

譲受人
の連名で申請します。
こんな感じ

http://www.city.tsubame.niigata.jp/guide/industrial/documents/5%EF%BD%8A%EF%BD%99o.pdf


>50坪の畑は駐車場として使わないというレイアウトですか??

これについては
借りた土地の
レイアウトです。
例えば
・駐車場2台分
・洗濯物の干し場
など
の土地利用をさします。

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

不動産屋...続きを読む

Q宅地を畑に地目変更できないでしょうか

この度、野菜を作る目的で、古家付きの宅地を購入して古家を解体して野菜を作っております
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固定資産評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日の現況の地目によります。

多分、固定資産税対策として、固定資産評価上の地目変更を望んでおられるのでしょうから、市町村の固定資産税担当課に問い合わせるべき事柄だと思います。

手続き的には、このような「現況地目変更届」を提出し、現地確認してもらうことになります。
http://www.city.mimasaka.lg.jp/seikatsu/sinsei_/sisanzei/genkyotimokuhenkou.htm

ただし、農地への地目変更の場合は、農業委員会が発行する「農地証明」が必要になると思われます。
http://www.city.niihama.lg.jp/soshiki/detail.php?lif_id=4157

Q地積測量図と登記簿の数量の差異について

地積測量図と登記簿の数量の差異について教えてください。
地目が雑種地などの場合、地積測量図では小数点以下第2位まで
数量の記載がちゃんとあるのですが、
登記簿では小数点以下の数字がなくなっております。
この場合は、どちらが数量としては正しいのでしょうか?
もしくは、登記簿数量と地積測量図数量には、
そもそも差異があるということなのでしょうか?

Aベストアンサー

>地目が雑種地などの場合、地積測量図では小数点以下第2位まで
数量の記載がちゃんとあるのですが、

地目にとらわれず
地籍測量図は
小数第二位以上の
フル桁で表示されています。

>登記簿では小数点以下の数字がなくなっております。

これは決め事で
不動産登記規則 100条

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H17/H17F12001000018.html#1000000000003000000002000000002000000000000000000000000000000000000000000000000
だけのこと。

>登記簿数量と地積測量図数量には、
そもそも差異があるということなのでしょうか?

尺貫法の
謄本面積では
当然、差異があり
現行測量技術でも
測量者の技術、気温により
測るたびに
相違があります。
そのために
測量誤差が存在します。
http://homepage2.nifty.com/tohruohba/residual.htm

>地目が雑種地などの場合、地積測量図では小数点以下第2位まで
数量の記載がちゃんとあるのですが、

地目にとらわれず
地籍測量図は
小数第二位以上の
フル桁で表示されています。

>登記簿では小数点以下の数字がなくなっております。

これは決め事で
不動産登記規則 100条

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H17/H17F12001000018.html#1000000000003000000002000000002000000000000000000000000000000000000000000000000
だけのこと。

>登記簿数量と地積測量図数量には、
そもそも差...続きを読む

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福岡県筑後市ですが、アスファルト舗装している96坪の土地のアスファルトをはがして家を建てる
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産廃運搬・処分費
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316.8*0.05=15.84m3
アスファルト1.8トン/m3より
15.84*1.8=28.512トン
1800円/トン
28.512*1800=51,321-

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