畑から雑種地への地目変更

色々と検索しましたが、自分の中できちんと理解ができていないので、改めてここで質問したいと思います。

市街化調整区域に土地を買う予定です。
地目なんですが、１００坪は宅地で、５０坪が畑になっています。

分家として家が建てられていたのですが、当時は１００坪までしか分けることができなかったので、土地の名義が１００坪→次男、５０坪→長男になっています。

１００坪の方は、売り主の事情で開発審査会基準１６号に当てはまっています。
なので、そこへ家を建てることはできます。（市役所へ確認済み）

５０坪の方なのですが、地目が畑のままなので、資格のない私には買うことができません。
なので、地主さんから借地として借りて、駐車場として使う予定です。

そして、地目を畑から雑種地へ変更する予定です。

質問なんですが、
・駐車場として使っていたら、地目変更できますか？
・地目が雑種地になったら購入することはできるのでしょうか？
・地目変更は誰が申請するのでしょうか？

よろしくお願いします。

No.6 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/06/28 07:39

＞昔の法律で、分家は１００坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

＞ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない？」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

＞農地法の５条許可、不動産屋さんからは「農地法の５条許可を要す」と言われたのですが、５条で許可が下りた場合購入可能なんですかね？

不動産屋の言うとおり
5条許可でOK。

＞というか、５条の場合は地主と私が一緒に許可の申請をするってことで良いのでしょうか？？

農地法の申請自体には
譲渡人
と
譲受人
の連名で申請します。
こんな感じ
↓
http://www.city.tsubame.niigata.jp/guide/industr …


＞５０坪の畑は駐車場として使わないというレイアウトですか？？

これについては
借りた土地の
レイアウトです。
例えば
・駐車場2台分
・洗濯物の干し場
など
の土地利用をさします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます！

あら、１００坪じゃなかったんですね…。
もともと１５０坪なんですが、当時は１００坪までって事で中途半端に宅地と畑になっているんですよ。
１５０坪までＯＫだったらそのまま分けないでほしかったですね(T_T)

５条のはとてもわかりやすかったです！理解できました！！

借りた土地のレイアウトは駐車場だけじゃなくて、洗濯物干場でもいいんですね。
つまり畑じゃない使い方をするってことが証明できればってことですね！
なら５０坪なんとか使えそうですかね。
多分間口が５メートルで奥行きが２０メートルなので、さすがに車３台だと余裕がありすぎるかなぁって思っていました。

お礼日時：2008/06/30 13:56

No.8 回答者： slapshot 回答日時： 2008/06/29 14:27

>地目変更は誰が申請するのでしょうか？

1)土地の名義人が
2)本人もしくは代理人を介して
地目変更登記をします
ANo.5の回答に代理人は「司法書士オンリー」とありますが
「土地家屋調査士オンリー」の間違いだと思われます。
地目変更登記は表示登記に属するので司法書士に権限はございません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます！

土地家屋調査士オンリーですね。
行政書士の先生でもいいのですかね。

地主さんは不動産屋さんと行政書士の先生にお任せって感じです。
私も分からないことだらけで不動産屋さんを頼りにしているのですが、なにぶん分からないことばっかりで。。

お礼日時：2008/06/30 14:43

No.7 回答者： 0621p 回答日時： 2008/06/28 10:11

市街化調整区域の農地転用は色々と難しいですね。

難しいはずなのですが、あっさりできてしまってるところもよく見かけます。何かうまい名目があったり、それぞれの地元での事情があったり、中には農業委員に頼み込んだりということもあるみたいです。
今回は５条申請とのことなのであなたが買主ということでの申請になりますが、もしそれでは難しいようであれば、４条申請で地主さんが自分の名義のまま転用するということにしたほうが通りやすい場合も考えられます。地目さえ変わればいつでも売買できますから。
もし５条申請では難しい場合で、地主もどうしても売りたいと思っているならば、地主もそれくらいの努力をする必要はあると思います。

この回答へのお礼

農業委員に頼み込みですか…
コネもつてもない私が頼み込んでも…難しそうです。。

４条でも申請ができるなら、地主さんにやってほしいところですよね。
こっちとしては買えるなら今すぐにでもって感じなので、協力してほしいです。
なぜか私達が地目を変えるということでしか話しは進んでいないので、地主さんじゃできないのかと思っていました。。

回答ありがとうございました！

お礼日時：2008/06/30 14:00

No.5 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/06/27 18:40

＞１００坪の方は、売り主の事情で開発審査会基準１６号に当てはまっています。

なので、そこへ家を建てることはできます。（市役所へ確認済み）

審査会の16号ですか？
普通は、何県の審査会基準と
書かないと、わかりません。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
これでいいのかな？
違っていたら
教えてください。
分家転売は
社会通念上の理由が必要です。
市役所がＯＫですので
理由は省略します。

では、貴方の質問に回答します。

＞・駐車場として使っていたら、地目変更できますか？

ここからは
実務です。
農地を駐車場と使っている自体が
違反でしょ？
結果として
農地法の5条許可が可能であれば
購入は可能、
ただし
50坪の敷地の中に
駐車場が設置できないレイアウトを
農業委員会に
事業計画書を示さないと無理ですね。

＞・地目が雑種地になったら購入することはできるのでしょうか？

農地法の制限がありません。
誰でも「金」があれば
購入できます。

＞・地目変更は誰が申請するのでしょうか？

司法書士オンリー。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

そうです、愛知県の基準でＯＫをもらっているので大丈夫です。

今現在は主のいない家とカーポートがあり、ご兄弟だったのでカーポートを畑の部分にはみ出して作ったみたいです。
昔の法律で、分家は１００坪までだったんですよね。
で、５０坪が畑のまま残ってしまった。
敷地拡張とかしてくれていればよかったのですが、なにぶん田舎なものでして、曖昧だったようです。
一見１つの同じ敷地に見えるので、ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない？」って言っていましたが‥

農地法の５条許可、不動産屋さんからは「農地法の５条許可を要す」と言われたのですが、５条で許可が下りた場合購入可能なんですかね？
というか、５条の場合は地主と私が一緒に許可の申請をするってことで良いのでしょうか？？

＞50坪の敷地の中に
駐車場が設置できないレイアウトを
農業委員会に
事業計画書を示さないと無理ですね。

５０坪の畑は駐車場として使わないというレイアウトですか？？

質問ばかりですみません。

お礼日時：2008/06/27 23:37

No.4 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/06/27 17:59

雑種地にさえなってしまえば農業資格がなくても

土地を購入＝貴方名義にすることは可能です。

農地転用の際は申請者が地主名であることが必要ですが
実際に役所に対して申請手続きを行うのは不動産業者や
行政書士さんなどが地主の代理となることも可能です。

もちろん個人で代理を行うこともできますが
農業委員会などで、ふいに質問された際などに返答できなければ
困りますから、経験豊富な専門家に依頼するという事ではないのでしょうか。
代理人に依頼すると当然に費用がかかりますから
一般的には借主（土地を必要としている側）がそれら費用を負担します。

余談ですが、農地転用を行う際は明確な理由が必要です。
ただ単に「駐車場にする」だけでは「50坪もの駐車場が必要なのか？」
「地主の自宅敷地内など他の土地では代用できないのか」等と追求を受け
これに明確な回答ができない限り農地転用は認められないでしょう。

申請が認められない限り雑種地には変更できませんから
いつまでたっても貴方が購入することはできません。
もしかしたら「畑部分の土地は買うことができない」という点も
あらかじめ配慮しておかれたほうが良いでしょう。

この回答へのお礼

役所には多分行政書士の先生が行くと思います。
費用も私たちが負担は了承済みです。
一応不動産屋さんから見積もりももらっています。

地主さんは５０坪が必要ないので処分したいのですが、なかなかうまくいかないものですね。

５０坪の駐車場、敷地の形状が長方形なので駐車に余裕を見て縦に２・３台分と考えたらいけるかなぁと。
車は４台所有していて、１００坪の方にも駐車場は作りますが、やはり停めるスペースがあったら難しいのでしょうかね。
庭とかデッキとか作りたいから駐車場は１台くらいの予定なんですが‥。

畑の部分は買えない‥なら仕方ないのですが、その場合地主さんがほかの方に売らないことを願うばかりですね。。

ご回答ありがとうございました！

お礼日時：2008/06/27 23:14

No.3 回答者： outerlimit 回答日時： 2008/06/27 16:33

質問のことは

地主が　農業委員会に　農地転用の申請を行い　許可を受けて初めて可能です

許可後　使用状態を変更してから　地目変更の登記を行ないます

ここまで行なわないと　不完全です　　
この手続きは　現地主のみが可能です
この手順を　確実に行なわないと　　農地転用許可の違反で　転用許可を取り消されることがあります

なお　厳密に言うと　　農業従事者で以外は　農地を借りることもできません

この回答へのお礼

ありがとうございます！

つまり、地主さんが
農業委員会に農地転用の申請→ＯＫの許可をもらう→駐車場にする→雑種地に地目変更をする
ってことですね！

で、農業従事者でない私は本来借りることすらできないってことなんですね。。

ちなみに今現在の状況は、カーポートが３分の１、畑の方へはみ出しています。
農地転用するにはそのカーポートを取り壊さないとできないと聞きましたが、そうなんでしょうか？

あと、雑種地になれば借りたり買ったりはできるのでしょうか？

お礼欄に質問ばかりなのですが、ご存じでしたら回答お願いします。

お礼日時：2008/06/27 16:55

No.2 回答者： upple 回答日時： 2008/06/27 15:48

　畑は農地です。

　理由なく駐車場には出来ません。　
出来るのは所有者だけです。　農地を購入できるのは農業従事者だけで面積を最低５反歩以上とか制限があるはずです。
　あなたは農業従事者なの？。　
畑を借りて畑として利用するなら貸し農園という考え方が成り立ちますが他人の農地を勝手に駐車場にできませんよ。
　農地を駐車場にするには所有者が農業委員会に駐車場にするむねの許可申請を出して許可がおりて初めて駐車場になります。
　ここで初めて雑種地になります。　

＞・駐車場として使っていたら、地目変更できますか？
　　畑を無許可で駐車場にしたら処罰されますよ。　違法行為です。
　懲役または罰金刑でありまた登記もできないはずですよ。あなた様！。　地主も同罪です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます！

所有者（地主）さん了承のもとのお話なのですが、それでも違法なのですか？

農地を購入できるのは農業従事者だけと分かっています。

なので、地目が畑のままでは購入できないですよね？

で、雑種地になれば購入できますよね？

お礼欄に質問ばかりで申し訳ないです。

地主さんは売りたい・私は買いたい、ではどうすれば買えるかとなった時に、駐車場として整地して貸して使えば変えられるのでは？となったのです。

お礼日時：2008/06/27 16:10

No.1 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/06/27 15:32

いくら駐車場として使っていたからといって自然には雑種地にはなりません。

農地転用手続きを行い地目変更を行ってください。
すべての手続きは土地所有者である地主さんが行います。

なお、開発審査会基準第16号に当てはまるとのことですが
分家住宅の跡地や調整区域内の既存宅地等は
通常の市街化区域内の宅地に比べてローン借入が困難なことがあります。
今回のご購入に住宅ローンをご利用にならない場合でも
将来の建替えや増改築、火災や震災で建物が破損した際などに
すんなりと借入できない場合がありますのでご注意ください。

この回答へのお礼

農地転用の手続きは地主さんがするものなのですね。

仲介に入っている不動産屋さんには借り主が申請するみたいなことを言われたので…。

住宅ローンも借り入れできない場合があるとのこと。
しっかり調べないといけませんね。

ありがとうございました！

お礼日時：2008/06/27 16:06