土地が分かれてない場合の地目変更

主人の実家の隣に家を建てようと考えております。
土地を分割し、離れとしてではなく建設する予定です。
しかし困ったことに公図を見ると周囲のよその方の土地と一緒になっており、公図上では境界が示されておりません。
１０年前に役所が入って作業を行った際、皆が隣接する土地の持ち主の方が市に対してごねたらしく（もう亡くなられて代代わりされてます。）、皆が判をつくことができずこうなってしまったようです。
うちと隣接する土地だけでなく、その向こうのよそとよそもそういう状態です。かなり広い範囲となります。
ローンの融資を受けるのに、この境界をすべて分けるか（高額な費用が必要となり、その労力もかなりかかるそうです。できたら今は避けたいと思っていますが・・）、現在山林で登記されているうちの土地を地目変更して宅地に変えなければなりません。
しかしこのような公図上境界のはっきりしていない状態で（家同士での
境界の認識はちゃんとなっているようですが。）、うちの土地だけ地目変更は可能でしょうか？
ローン融資だかかっているので気が気でなりません。
よいアドバイスをお願いします。

No.7 回答者： jun-i_1970 回答日時： 2009/06/05 08:02

国土調査の仕事をしていました。

これは残念ながら国度調査時と同じように反対をした地権者の方（相続者）を含めて確定をしないとどうしようもないですね。測量自体は土地家屋調査士に依頼する事になりますが昔と同じようになるかもしれません。逆に反対された土地をお持ちの相続者の方は今となっては決めてもらいたいと思ってるかもしれません。国土調査では筆界未定になるとあとあとこのような事が、それも１０年とか経ってから起こるので大変ですね。もしかしたら反対した隣接土地の相続者も「じいちゃんが変な事でゴネなかったらいいのに」と思ってるかもしれません。

この回答へのお礼

再度のご回答ありがとうございます。本日相談してました土地家屋調査士の方からもやっぱり筆未定の状態でうちだけ地目変更は無理と答えをいただきました（涙）。おそらく事情を話せば今相続されている方たちならきちんとしようと話にはのってくれるかと思うのですが、なんせかなりの広い範囲になるため、その費用負担が半端なく重荷です。。。

お礼日時：2009/06/05 21:34

No.6 回答者： jun-i_1970 回答日時： 2009/06/04 09:25

「１０年前に役所が入って作業を行った」というのは国土調査（地籍調査）でしょうか。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
どうもその国土調査のようです。メーカーからこれが入っていなければ昔のちゃんと境界の示された地図を使えたんですが・・といわれました。

補足日時：2009/06/04 22:55

No.5 回答者： explicit 回答日時： 2009/06/04 06:41

数筆の境界が不明瞭な地図混乱地域だったのですね。

失礼いたしました。今の状態では融資も受けられずお困りでしょう。
公図混乱地域の建物表示登記の話を友人から聞いたことがあります。東京の日野市に同じ様な状況の地域があり、今は区画整理が行われきれいになったのですが、その地域で家を新築する場合、通常より費用がかかりますが、新築の建物登記をする際に地形を測量し地図訂正の申出も同時に行うことで法務局と調整が取れていたそうです。そうなれば地目変更もできることになります。
このようなことを取り扱う専門家を土地家屋調査士といいますが、一度ご相談された方がよいと思います。法務局に行くと、任意で土地家屋調査士を紹介してくれます。土地も建物も表示登記は義務ですので、対処方法が必ずあるはずです。また費用についても新築のためのご負担として住宅ローンとの抱き合わせも可能だと思います。

この回答へのお礼

再び丁寧なご回答いただきまして本当にありがとうございます。
義父のつてで土地家屋調査士の方に動いてもらうことになりました。まだ直接お話はできておりませんが、回答者様のおっしゃるように対処方法があることを願っております。

お礼日時：2009/06/04 23:03

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/06/04 01:23

　山番であれば公図を見ても境界などはさっぱりです、何も決まって無いも同然です。

境界については、きちんと測量し、筆をきちんとしないことにはどうしようもないです。
　現況が山林では融資できないという問題だけでしたら、融資してくれるところを丁寧に探しましょう。ＪＡなども無理でしたか？

　市街化区域のど真ん中で住宅密集地なのに、山番というさっぱりな地域もあるでしょう。国土調査も進んでいるきちんと整った地域ならば、そういった問題は少ないでしょう。国土調査が進まない私の近隣は現況山などでは全く無いのにそういった山番が多いです。

　本来は法務局の怠慢だと思います、お気の毒です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
現在山林のままで融資が可能な金融機関を探しておりますが、この条件でしかも山林のままで融資が可能なところは残念ながら見つかっておりません。JAもだめでした・・
うちは国土調査が入っているようなんです。それ以前は境界も公図にきちんと示されていたのですが、その際にもめたせいでこのような困ったことになっております。役所に問い合わせても、もう市ではお金を出せないため、自分たちでやってくださいといわれるばかりです。

お礼日時：2009/06/04 23:07

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/06/03 18:37

＞公図を見ると周囲のよその方の土地と一緒になっており、公図上では境界が示されておりません。

公図と現場が整合しない
公図混乱地帯ですか？
http://tiimu.dip.jp/QA/QA44.htm
この様な地帯の分筆測量は
どこまで混乱しているかですね。
広範囲（ずーと先の道水路まで）になる場合もあります。
ずいぶん費用もかかるでしょうね。

＞うちの土地だけ地目変更は可能でしょうか？

あなたの土地であれば
地目変更登記は可能です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
うちの場合はあげていただいた公図混乱地域というものではなさそうです。単に土地の持ち主同士がもめたみたいなもので判がつけずこうなったようです。実際今は家同士ちゃんと境界は認識しあっている状態なのですが。
今日メーカーから連絡を受けたところ、公図がこのような状態では地目変更はできないと役所につっぱねられたようです。どうしたもんだか。。

お礼日時：2009/06/03 22:17

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/06/03 12:26

現在ご実家の建っている土地の地目が山林のままなので宅地に変更する、という事ですよね。

それは出来ると思いますが、土地を分割するためには公図が混乱している問題は避けて通れないと思います。分割するためには相当な測量費用が必要だと思いますが、そのついでに公図の件もやってしまえば良いのではないでしょうか？公図の混乱があなたの土地の周囲だけくらいなら、そんなに費用はかからないと思いますが、どこまでの範囲か？によりますね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。うちと隣接する境界だけをはっきりさせるだけでなく、よそとよその隣接する部分もすべてやらないと公図の変更はできないそうなんです。そうなると本当に広範囲で（田舎ゆえおひとかたが持つ土地がそれぞれに大きい・・）、スムーズにいくかどうか、ちゃんと相続の手続きがなされているかなどの諸事情にもよりますが、公図を分けるには１００～２００万かかるそうです。できたら避けれたらと考えております。

お礼日時：2009/06/03 22:13

No.1 回答者： explicit 回答日時： 2009/06/03 10:17

一筆の土地に複数の地権者がおられるということでよろしいですか？

まず、地目変更を申請する場合、境界未確定であっても一筆の土地が間違いなく宅地になっていれば申請できます。
しかし、一筆の中の一部分を地目変更するためには、分筆・地目変更登記の手段によらなければならず、それ以外の方法はありません。
また、ご質問の中に記載がありませんが、住宅ローンの融資を受けられるとなると、金融会社が対象地に抵当権を設定することになりますが、対象地が特定できないため、このままでは融資をしてもらえないと思われます。
住宅ローン会社の意向によるとは思いますが、間違いなく分筆・地目変更登記をすることになると思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
知識が足りずお恥ずかしいのですが、１筆の土地とはどう解釈したらよいのでしょうか？
公図では境界をひかれぬままに、複数の番地が１１４＋１１５・・・という形で大きくひとつの土地に書いてあります。それぞれ番地ごとにその土地の持ち主の方の登記がなされてあります。
住宅ローンは限定された数社だけですが固定資産税の台帳？（どこに課税してるか地図上で分けて示されたもの）で融資してくれることになっています。しかし山林を宅地に変えるのが条件でして・・
本日メーカーから連絡を受けたところ、役所には今の状態では地目変更もできないと言われたそうです・・・これはもう変えられない事実なのでしょうか・・

補足日時：2009/06/03 22:00