宅地と雑種地を合筆すると全体は宅地になる？

中古物件を購入する契約をしたのですが、慣れない事なので、不明な事が沢山あって困っています。その中で一番知りたい事を2点質問させてください。

1点目は、雑種地となった土地の使い道です。
この物件は元所有者がセルフビルドで建てたガレージのせいで建蔽率も容積率もオーバーしています。そのため、空地になっている隣地を15坪程同時に購入する事でそれをクリアしました。その契約の途中で初めて知ったのですが、家とガレージが建っている所は地目は宅地になっているのですが、追加で購入した土地15坪は雑種地になっています。
この雑種地は家庭菜園の畑にする予定ですが、そこに農作業用の小屋を建てようと思っています。もちろん全体で建蔽率も容積率も超えない範囲でですが、雑種地にそうした小屋を建てる事は何か問題ありますでしょうか。

もうひとつ聞きたいのですが（こっちは本題です）、宅地となっている50坪の部分（実は二筆に分かれていますが）と追加で購入した雑種地の15坪を合わせて、65坪の一筆の土地にしてしまいたいのですが、その場合の地目と言うのは、雑種地の部分も合わせて宅地にできるのでしょうか。
家が建っている以上、全体が雑種地になる事は無いような気はするのですが、合筆する事で雑種地も宅地となってくれるなら資産価値も上がるんじゃないかと、素人判断で思うのと、小屋を建てても問題無くなりそうな気がするからです。
２点聞いておりますが、よろしくお願いします。

No.2 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/02/15 13:13

前の方の説明の通り、雑種地は取引上（査定を含めて）でも建築面でも何も問題はありません。

その土地を登記（原始登記）する時に建物などがなかっただけとご理解ください。
セルフビルドのガレージは建築基準法（建築確認申請の面で）建物とされているのでしょうか。屋根や壁などの形状によっては建物と異なる構造物（建ぺい、容積に不算入）とされている場合がありますので、確認しておくべきかと思います。
合筆はそれを取引するプロにとってはシンプルになって大変ありがたいのですが、所有者にとってはさほどメリットがあるとは思えません（将来の何らかの登記のときに費用をいくばくか節約できるということはあり得ますが）。どうしてもスッキリしたいということでしたら是非お願いします。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

Ｎｏ１の方の補足に書いたのですが、合筆すると一体の宅地となるので、固定資産税が少しはお得なのかな？と思った事と、これから銀行の本審査なのですが、「合筆します」と言う事で、本審査が通りやすくなるのかなと勝手に思っていました。雑種地は融資されないという話を聞いたので、ちょっと不安になっていて、合筆してしまいたいと思った次第です。
実際どうなんでしょうか…。

補足日時：2011/02/15 15:04

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2011/02/15 09:13

建築できるかどうかは建築基準法によるのであって、地目は関係ありません。

建築基準法でＯＫなら雑種地でも建てられます。
地目の違う土地は合筆できません。
資産価値と言う点では、素人的にはたしかに雑種地より宅地のほうがいいかもしれませんが、プロ的には農地でなければ地目は関係ありません。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

すみません、説明不足の所があったので、もし補足を読んでくれましたら、再回答お願いします。
資産価値の事を書きましたが、現在銀行の仮審査ＯＫの段階なのですが、銀行と不動産屋の方の話の中でちら聞きで気になったのですが、「雑種地の方も一体として扱えるかどうか確認します。」という言葉がありました。不動産屋さんに聞いたところ、「宅地の部分と一体であれば融資も問題ないし、宅地として課税されるんですけどね。」という風に言っていました。
良く分からないので、なんとなくそのままになってしまったのですが、一体とするというのが合筆の事かと勝手に理解してしまいました。

宅地の横に雑種地があり、畑として利用している場合、建蔽率は問題なくなるのは確認できたのですが、本審査で駄目になったらどうしようかな、という不安と、固定資産税が高くなると厭だな（更地は高いと聞いたので）と思い、合筆する事で一体となり、税金が安くなる事で資産価値も上がり、銀行融資も問題なくなるのではないかと言う事です。
合筆出来ない場合、宅地部分と一体として扱って貰えるのか（固定資産税、建蔽率の問題で）、雑種地の部分でも融資は問題ないのか、という点を確認したいと思ってます。

もしお時間があればお願いします。

補足日時：2011/02/15 15:00