新築購入 地目や道路などの注意点について

新築を購入しようと思っています。
4LDKで6棟物件の一つなのですが、記載事項で気になる部分があります。下記内容について注意点などありましたらご教授下さいませ。

●道路／公道南側約3.77m(敷地内、位置指定道路4.50m)
●地目／山林（農転5条届出済）
●都市計画／市街化区域
●用途地域／第1種低層住居専用地域・第1種住居地域

●まだ建築中・間取りは15畳リビング、和室6畳、洋室7畳・7畳・10畳
●都市ガス・本下水・東京電力
●そのほかUB・システムキッチン・浄水器一体型水栓・TVモニター付インターホンなど設備は最近の新築によくあるものです

知り合いは地目の「山林」が気になるとのことで、調べたほうが言いといわれました。また私道はないけど、わざわざ敷地内、位置指定道路4.50mって書いてあるということは、6棟内のそのほかの家で私道になってる可能性があるよ。って言われました。その場合揉め事に繋がるとか言われたのですが・・・。
あと価格を値下げしてもらおうと交渉したいのですが、建築中だと値下げした分、同じ条件では建ててくれなくなったりするんでしょうか。あと3ヶ月以内で完成する予定なのですが・・。

↓この程度あたりは建築されてました。
http://hm.aitai.ne.jp/~taisei-h/inoue_a_1.jpg

No.5 ベストアンサー 回答者： jimmy-jimi 回答日時： 2007/11/03 13:59

こんにちは。

　まず、道路についてですが、南面の公道と位置指定道路の2種類の
道路があるようですね。そうすると、公道にも面している敷地(2つ)と
位置指定道路（私道）しか面していない敷地(4つ)もありそうですね。
公道は幅3.77ｍしかなく、道路後退(センターより２ｍ、約11ｃｍ）
しなくてはいけないでしょう。
位置指定道路は、６つの敷地で共有になっているか開発業者の所有
になっているかで、建替えの時期に承諾を必要とした時に少し面倒
なことがあるかもしれませんね。（近所付き合いは円満に・・）

　地目は、基礎工事が済んでいれば「宅地」の地目変更できるでしょ
う。これは、上の方々もおっしゃっているように、現況が宅地と
見なせる状況になる必要があります。手続は、割と簡単ですので、
ご自分でやれば手数料分は安く出来るでしょうね。その際には、
届出済みの農転の資料を業者にもらいましょう。これをもって所在地
の管轄法務局へ行って相談してみてください。

　固定資産税については、他の方と同様で宅地として利用している
ので、宅地並みの課税がされますので、宅地に地目変更しておいた方が
すっきりする（気分的に）のではないでしょうか？

　一番問題となりそうなのは、道路のことではないでしょうか。
業者によく確認して（重要事項説明を書面にて宅建主任者に説明を
受けて）下さい。

　良いマイホームが購入できるとイイですね。

この回答への補足

ちなみにアーネストワンという会社が建てているのですが、どうなんでしょうか。

補足日時：2007/11/05 15:47

この回答へのお礼

わかりやすくご説明いただき誠にありがとうございます。
道路に関して問い合わせたところ、6棟で共有とのことでした。
ここから誰のものという指定はないので特に注意点というものは
ないです。と言われました。人の家の前にごみを置いたり、自転車を
止めたりなんてモラルに関しては別とのこと。まあそれはそうですよね。近所付き合いは大事にします。

地目に関しても分譲住宅で、会社が土地を持って建てている物件なので宅地についてはその会社が宅地にしますと言われました。

お礼日時：2007/11/05 15:05

No.7 回答者： jimmy-jimi 回答日時： 2007/11/06 17:20

No.６です。

素人の方が、現場に行って何を気をつけたらよいか？？・・・
ん～～　一口にはいえないくらい沢山あるので・・・

一番分かり易いことだけ書きますね。

現場の中外ともに整理整頓がされているか！ですかね
現場がきれいでないと良い仕事は出来ません。

あと、本屋さんで簡単な現場の事の分かる本を購入して
少し勉強もしてみてください。
マイホームゲットに向けて勉強もがんばってくださいね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
なるほど・・・。いろいろ調べてみます。

お礼日時：2007/11/06 17:25

No.6 回答者： jimmy-jimi 回答日時： 2007/11/05 18:37

こんばんは！

「アーネストワン」ですか・・・聞いたこと
あります。（愛知県在住です）
かなり安く知合いの大工さんが請けてやって
いました。今もやっているのかな？

だからといって悪いというわけではありません。
見たことも無いので良いともいえません。

ですので、現場を見に行き色々確認しましょう。
「アーネストワン」の現場だけではなく、
いわゆる注文住宅をやっている現場（アーネスワン
は在来工法だと思いますので同工法の現場）と
比較して、よく検討して納得してから購入された
ほうが良いでしょうね。

マイホーム楽しみですね・・

この回答へのお礼

ありがとうございます。
とても楽しみです。契約が済んでローンが組めるようになったら
現場の監督さんや大工さんとの付き合いを大事にしたいと思います。
ネットの場合だとやたらと悪評が目立っており、しかし購入した人の
書き込みはまあまあといった印象ばかりで。逆に評判がいいという
ほうが珍しいとも言われました。

完成は1月なので何度も言ってみる予定ではあるんですが、
その際ってどういうところを見たほうがいいんですかね・・。
特に注意する点などがありましたらご教授いただきたいのですが。

お礼日時：2007/11/06 12:10

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2007/11/02 23:04

地目が山林であることはなんの問題でもありません。

見ためが宅地にならないと地目は変わりませんし、極端な話、家が建ってからも登記の地目が山林のままでも問題ありません。そんな家もたくさんあります。
道路については、公道と書いてあるもののその幅員が3.77ｍしかないのであれば、建築基準法上は公道ではなく位置指定道路のほうで建築確認をとっているのではないかと思います。そうであればその道路の所有者は誰になるのか？など確認しておいたほうがいいです。その物件の建築基準法上の道路はどちらになるのか？確認してください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
おっしゃるとおり位置指定道路でした。所有は6棟の家の全員で共有と言われました。地目に関しても建築会社のほうで宅地にすると言われました。

お礼日時：2007/11/05 15:25

No.3 回答者： copanda108 回答日時： 2007/11/02 22:31

地目を山林のままにしておいても、固定資産税は現況課税なので宅地並で課税されますよ。

http://www.city.tsuyama.lg.jp/index.cfm/9,1657,2 …

No.2 回答者： binomati 回答日時： 2007/11/02 17:59

ＮＯ１の回答者です、契約条件はどうなっているかでしょう、まず値下げはできないと考えてください、設備を安いものに変更すれば幾分は安くなるでしょうが、設計変更となると設計変更料もかかります、どちらが得か、できる事なら値下げ交渉より毎日でも現地を見に行くことです、施主が来ているということは手抜きがしにくいものです、　　　　税率ですが宅地より山林のほうが全然安いです、山林でも所有権移転はできますよ、但し銀行ローンなどを使いますと宅地にするよう言われると思います、宅地と山林では評価が違いますから。

この回答へのお礼

ご教授ありがとうございます。
そうですよね、建っているものと建てているものでは条件が全然ちがいますものね。固定資産税がそんなに違うのなら山林でおいておきたいものですが、それも難しそうですね；
いろいろと勉強になります。

お礼日時：2007/11/02 21:33

No.1 回答者： binomati 回答日時： 2007/11/02 12:20

質問のうち道路については測量士の区画図をもらえば購入する敷地がどのような形状かわかるでしょうし、位置指定の道路の件も出ています、

地目は山林であれば問題はありません、家を建てなければ地目は宅地になりません、建築が終わり表示登記の段階で宅地に登記変更すればよいわけです、それ以外の項目はなんら問題はないですね、価格交渉は契約されていたらまず無理とお考えになるべきでしょう、それより追加工事をしますと別途請求がきます、追加工事するときはあらかじめ見積もりを必ず取り納得して発注すべきです。

この回答へのお礼

ご教授ありがとうございます。
なるほど、家が建たなければ「山林」のままなのですね。
建売住宅のようで、追加工事をするつもりはないのですが、少しだけでも値段を下げたいのですが、建ってもいない家を値下げはできるのでしょうか・・。やはりその場合はその分条件が悪くなったりなどあるんでしょうか・・。その点が不安です。

あと他で聞いたことがあるのですが、山林の場合は固定資産税が安く済むとのことだったのですが、本当なんでしょうか？
重ね重ね申し訳ございません。

お礼日時：2007/11/02 14:10