接地面が農道だと建物が建てない・・・

感じのいい山林で気になる土地があるのですが、近い将来（7年後を目処に）新築を建てたいと思っています。
ただ、やはり山林というだけあって気になる点がいくつかあります。

(1)不動産屋さんに詳細を確認したところ、接地道路が農道なので建物が建てれない。現状にある小屋は居住用ではないので、問題なく建てれてる、との事。お勧めなのは、果樹園や椎茸栽培に向いてるとの事。
居住用を建てる為に、農道を変更する事は無理なのでしょうか？
できたとしても莫大な費用がかかるのでしょうか？
他にも建てれる方法はないのでしょうか？
※ここからは建物が建てれた場合の質問です。
(2)傾斜地ですが現状にある木々をいくつか伐採して建物を建てるには、かなり費用がかかりますか？
(3)傾斜地なので擁壁するにもかなりの費用がかかるとのことです。
(4)土地面積は、10,443.00m²／3159坪とかなり大きな土地ですが、山林でも固定資産は大分かかりますか？

平坦・宅地・接地面市道とかに比べるとリスクの高い土地だお思いますが、緑が豊富で民家に囲まれてない場所を望んでいるため、(費用面でも安くあげたいので）ついついこのような土地に目がいってしまいます。

素人のため、分かりにくい質問内容になっていますが、どうか良きアドバイスよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/03/25 10:52

>接地道路が農道なので建物が建てれない。

家を建てるには数多くのハードルがありますが、最も重要なのは道路と地目です。
道路は建築基準法の42条に該当する道路でなければ建てられませんが、農道はそれに該当しませんので基本は建築する事ができません。
また地目が問題です。地目が畑や田になっていると、まずその土地を購入しても家を建てる事はできません。もちろん市街化調整区域であった場合などは尚更です。

>居住用を建てる為に、農道を変更する事は無理なのでしょうか？

まず役所に行って確認してください。
農道であっても例えば市道や村道になっていれば建築基準法上の道路と認められている場合もありますし、そもそも建築基準法が施行される前から生活道路として利用され、家も建っている道路ならば基準法をクリアしている可能性はあります。
しかしながら不動産屋が言うのですから、恐らく無理なのでしょう。
建築基準法43条の但書きに認定されれば可能ですが、非常にハードルは高いです。
詳細を書くと長くなるので、「建築基準法43条 ただし書き」で検索してみてください。

地目に関しては、畑や田である場所の家を建てるためには地目変更が必要ですが、そう簡単な話ではありません。
これは農地法で制限されており、建物を建てる相当な理由がないと許可されませんので、単に景色が良くて家を建てたいではほぼ無理です。(農地法第3 条・4条・5条許可申請による許可)
それが出来るのであれば、坪2～3000円の土地を農家は宅地にして10倍以上の値段で売ってしまえますよね。
農家が自分の畑作業のために家を建てる場合は許可される事もありますが、そもそも地目が畑ですと購入する事も難しく、農業振興地域であれば尚更無理です。
絶対に無理という事ではないので、後は地元の事情に詳しい不動産屋と相談し、何年かかるか分かりませんが(申請時期が年に１度だったりするので)、なんとか全ての許可を取り付けてください。

もちろん山林であっても同様に、地滑り防止地域の制限等、いくつかの制限があって建築許可が降りない可能性はあります。

>傾斜地ですが現状にある木々をいくつか伐採して建物を建てるには、かなり費用がかかりますか？

家が建てられる前提ですが、木は伐採しただけでは家は建てられません。
家を建てる場所だけは抜根をしなければなりません。抜根は非常に費用がかかります。
私の例では、100坪の土地の木を伐採と抜根するのに、60万円ほどです。もちろん樹木の数、大きさ、種類によって違いますので、200万円と言う例もあります。
杉など大きく育った木の伐採や抜根には当然重機が必要ですので。道路付けが悪いとそもそも重機を回送できませんし。

>傾斜地なので擁壁するにもかなりの費用がかかるとのことです。

どの程度の擁壁かは分かりませんが、100坪程度の土地で高低差が2メートルある場合の擁壁で200万円程かかる場合があります。もちろん大きさや状況によって全く違いますが。
傾斜地の場合は、良く別荘地にあるように基礎に鉄骨を使い、張り出し状態にした方が安いかもしれません。その土地で出来るかどうかは分かりませんが。

>土地面積は、10,443.00m²／3159坪とかなり大きな土地ですが、山林でも固定資産は大分かかりますか？

いかなる土地でも固定資産税はかかります。
もちろん地目が山林であればかなり安いですが、家を建てる処だけは分筆して宅地扱いにするので(そうしないと全体が宅地扱いになる)、その部分の土地の固定資産税はそれなりに高くなると思います。

この回答へのお礼

takapiii様
早々にご返答ありがとうございました。
市街化区域で地目は山林のため、それだけなら建築は可能ですが、やはり接地道路が農道という点と地滑り防止地域の制限があるかが、大きな問題です。
ご返答いただいてから、役所に確認をしましたところ地図を見る限りでは農道だろう、と。ただこれだけでは判断出来かねるので、一度公図を取ってそれを元に現地へ視察してみますが、と言って下さいました。
ひとつひとつ、地道に確認をとってみようと思います。

●少々狭くても（100坪位)平坦で、すでに宅地になってる物件を選ぶのが良いのか。(すぐに建築できる状態なので価格的に高めですが）
●安い物件（山林・傾斜地・雑種地等）でリスクを背負いながらも建築できるまでにもっていくか。

どうしても後方に魅力を感じますが、相当の知識が必要ですし、それぞれの専門家の方に相談しつつ、長い目でいい物件を探したいと思います。

少しの情報にも関わらず、詳しく説明して下さり、感謝してます。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/26 14:37

No.4 回答者： oochanchan 回答日時： 2010/03/27 00:28

＞都市計画区域外であれば適用はありませんし

こういうのをそのまま信じる人もいるので要注意。
都市計画区域外でも、接道義務が課せられてる所は無数にあるし、地目を宅地した途端に接道義務を課せられる地域もありますよ。

No.3 回答者： megira 回答日時： 2010/03/26 07:53

都市計画の区域区分によって違うんですけどね。

そもそも、建築基準法第４２条の接道義務が適用されるのは、都市計画区域内及び準都市計画区域内だけで、都市計画区域外であれば適用はありませんし、町村部だと、都市計画区域が設定されておらず、役場周辺などの中心部も含め、行政区域の全域が都市計画外ということも多いですから。

No.2 回答者： hanapopopo 回答日時： 2010/03/25 23:43

情報が少なすぎて回答に困りますが、順に回答します。

（１）農道を建築基準法の道路に変更する事は、その農道が自分の土地でなければ可能性はほぼありません。
不動産屋が建てられないと言うのですから、おそらくその土地では建られる方法は無いのでしょう。
建築基準法の道路に続く地続きの土地を購入すれば可能性があります。
（２）どの程度伐採希望しているのか不明ですが、伐採した木を処分しなければ１本数千円程度です。薪ストーブやバーベキューに使ってはいかがでしょうか。
（３）「かなり」とか「莫大」とか言う表現を多用していますが、「そんなにかかりませんよ」と言う回答でも良いのでしょうか。
素人と言うより数字で質問するクセをつけると良いと思います。
家を建てるだけなら、擁壁を作る以外にも方法があるので、普通に家を建てるより＋２００～３００万位あればなんとかなるのではないでしょうか。
（４）固定資産税はかかります。金額は購入しようとしている土地の価格から想像してみてください。

７年後と言うのは定年後でしょうか。
今検討している土地にこだわりが無いのでしたら、道路に接していなくても建物が建られる山林などは日本中にいくらでもあります。

この回答へのお礼

hanapopopo様
ご返答ありがとうございます。
あまりにも無知な為、質問の仕方さえもどう表現すればよいのか・・・と戸惑いつつなので、申し訳ありません。
木に関しては、大木は10本以内くらいであとはクマ笹が覆い茂ってる感じなので、クマ笹を刈り取って大木は何本か残すのが理想です。
伐採後薪に使うのは、ベストです。田舎に住んでる親が五右衛門風呂で薪を使っているので。
7年後というのは子供が高校を卒業する頃です。
この物件を必要にこだわってるのは、今住んでいる所から10分くらいの所で生活環境も便利なので、気になってるんです。
絶対にここ！というわけではないので、役所の方に詳しい状態等確認しながら時間をかけていい物件を見つけれたらと思います。
具体的に分かりやすくアドバイスしていただき、とても参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/26 15:06