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不動産の取引を行う業者の人間です。

ただ、今回はまったく取り扱ったことがないケースで(仲介です)
知り合いの業者も「よくわからん」とのことなので詳しい方ぜひご回答をお願いします。

[状況]
借地上の、中古建物(所有権)を売主⇒買主(双方個人)への売買仲介を行おうとしているところです。

地目:田
平成14年築の中古物件(約80m2の2階建)が建っている。
権利:建物は今回の売主の所有権
土地は借地で普通賃借権。

登記:建物は登記あり
土地に地上権、借地権の登記などは無し。

土地使用の譲渡に関して権利金、譲渡金などは無し。

固定資産税は毎年請求が来ている。

■新築当時、他業者が発行した重要事項説明書には
”地目:畑(農転済み)”と記載されていますが、
土地謄本上では、地目変更などの経緯記載は一切なく、「田」のままです。

[質問内容]
(1)この土地は農転されているのでしょうか?

(2)農転申請をして、許可は出てるけど地目は「田」のまま、という状況はありえるのでしょうか?
※売主にも聞き取りしましたが、全部その当時の業者に任せていてよくわからない。
農地関係の書類をもらった覚えはない、、とのことです

(3)この土地が農転されているかどうかは、どこに問合せすればよいのでしょうか?
また、それを証する書面などは存在するのでしょうか?

(4)建物は登記されているのですが、地目「田」に建物を建築して農転せずに
そのまま住んでしまっている、、という状況はありえるのでしょうか?
また、このような状況の物件を主任者として仲介することに問題はあるでしょうか?

(5)地目「田」のままで建物の所有権移転登記は問題なく進められるのでしょうか?

質問が多くて恐縮ですが、連休で公的な機関や士業さんにまったく相談できずに困っております。

明日契約予定で予備知識だけでも入れておきたいので
お詳しい方ぜひよろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

同業者です。

建物の確認申請済みなどがあるのでしたら、おそらく「農転の許可(3条か5条かわかりませんが)」自体は取得済みでしょう。
農地から開発行為など伴わない宅地への変更は、農業委員会に許可申請→許可→確認申請済み→完工→地目変更という流れが一般的ですから、地主さんが最後の地目変更をされていないだけでは?
一番早いのは地主に聞いて見ることでしょう。今回の売買で地主の承諾等すでに面談等して、地主もわからない状態であれば、農業委員会に調査を依頼しましょう。
地主か建物所有者からの委任状は作成し持参してください。
許可を受けていての「田」ならばこの機会に地目変更すれば足りますが、全く許可を受けていない場合は、法的に適合していないという物件ですから、今からでも何らかの手を打って、(農業委員会にお願いして)許可を取得しないとまずいでしょう。
買主がこのことを違法性があることを重要事項で説明して、納得すればそれはそれで問題ありませんが・・・・・
確認上の役所などはそううるさくありませんが、農業委員会はその事実が(もし許可を受けていない)ばれるとかなり、うるさいと思います。
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この回答へのお礼

丁寧にご説明ありがとうございました。
農業委員会へ連絡し調査し、許可済みの土地であることが分かりました。
(かなり田舎の物件なので、内容を把握してもらうまでに電話で苦労しましたが。。。)

お礼日時:2012/08/03 16:58

農転されているかどうかは、農業委員会に聞けば分かります。


場所は市役所に聞けば分かるはずです。

農業委員会に申請する際は、土地の所有者が申請する必要があります。
借地の借主は申請することはできません。

売主とは、借地上に立っている建物の売主ですよね?
その方に聞いてもわからないと思いますよ。
借地の持ち主に聞かないと。

農転申請をしている場合、控えが残っているはず。
申請中で近く許可が下りるよ、ということで建物の建築確認を出した、、のでしょうかねぇ。

許可が下りたら、農業委員会から葉書が届くので、申請書の控えと葉書を持って委員会に許可書をもらいにいくんです。
で、それを持って司法書士に頼んで地目変更をしてもらうと。

だから、申請をしたのなら、何かしらの書類が借地の所有者のところにあるのではないでしょうか。

一昔前なら、田のまま家が建っちゃってるということは、なくもない話ですが、役所が勝手に調べて、家建ってるでしょ!田じゃないよね、と田から宅地に変更して、それなりの固定資産税をかけてくるもんです。

ただ、役所の固定資産税評価の地目と、登記の地目は別物ですから、そこのところは何とも。。。

借地の所有者のところに、土地の固定資産税は何の地目でかけられているのか確認する必要がありますね。
そのうえで農転の確認をして、地目変更の手続きをする必要があると思います。

今はよくても、建て替え、増築をするときに問題になると思いますので、後回しにせず今クリアにした方がよい案件です。

借地の契約書があれば、建物自体の所有権移転は可能だと思いますよ(確実かと言われれば自信ないです)

あまり役に立たないですが、ご参考までに
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この回答へのお礼

丁寧にご説明ありがとうございました。
農業委員会へ連絡し調査し、許可済みの土地であることが分かりました。
(かなり田舎の物件なので、内容を把握してもらうまでに電話で苦労しましたが。。。)

お礼日時:2012/08/03 16:58

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あるのでしょうか。
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

第37条第1項 地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

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Aベストアンサー

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 ほとんどの建物の建築には、建築確認もしくは、建築許可が必要であることを念頭においてください。

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 しかし、ながら、農地の譲渡の場合、農業委員会の許可を得るには、農家どおしの取引か、既成の農家から、一定の条件を具備した新規農家への譲渡になると思われます。

 そのため、一気に3反~5反の農地を取得して新規農家となることができない場合、譲受人としては、自分の所有権を保護(担保)するために所有権移転の仮登記を行うことになります。

 貴方の場合の、これに該当するので、所有権移転の仮登記でとどまっているものと想像されます。

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 もう一つ、その土地が、都市計画内の土地か否かの問題があります。
 土地計画が全くない土地の場合(市街化区域でも、市街化調整区域でもない場合)、一定の面積以内なら、農業委員会の許可は必要ですが、建築確認・許可は不要になります。

 土地計画があり、その土地が市街化調整区域であれば、農地を造成して宅地にする場合、「開発許可」が必要となります。同時に、農業委員会の許可も必要となります。さらに、建築許可が必要となります。

 都市計画があり、その土地が市街化区域であれば、農業委員会の許可と、建築確認が必要になります。

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 ほとんどの建物の建築には、建築確認もしくは、建築許可が必要であることを念頭においてください。

 農地を売買するには、地元地方公共団体の農業委員会の許可が必要です。
 しかし、ながら、農地の譲渡の場合、農業委員会の許可を得るには、農家どおしの取引か、既成の農家から、一定の条件を具備した新規農家への譲渡になると思われます。

 そのため、一気に3反~5反の農地を取得して新規農家となることができない場合、譲受人としては、自分の所有権を保護(担保)するために所有権移転の仮登記...続きを読む

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Aベストアンサー

 まず、建築したい田は現在どのような状況なのでしょうか?例えばほ場整備などを実施したところは農振除外をすることは一定期間(詳しくは土地改良区などに伺うしかありませんが、1,2年の次元ではありません。)を経過しないと農地転用はまず無理です。
 整備してないにしても、農地転用にかなり時間を要します。
 さて本題ですが、田に建築するのは余り推奨したいことではありませんが、埋め立て自体はどこからか土を運び転圧することになります坪辺りいくらかというより、○○○円/m3という単価になろうかと思います。
 例えば、田が100坪、50cm盛土の場合は以下のようになります。(※推測単価を入れますので、質問者様の地域とは異なる可能性はあります。)

100×3.3=330m2(施工面積)
330×0.5=165m3(施工土量)
165/0.9×1.2≒220m3(必要土量)

165×700円≒12万円(施工費:敷き均し、転圧)
220×2,500円≒55万円(購入土:運搬費込)

上記を合算して諸経費を加えると

(12.0+55.0)×1.7≒110万円

 単純計算ではこのようになりますが、実際はすきとりをしたり、地盤改良などをすることになるかもしれませんのでこれ以上かもしれません。

 さらに、元が田ということで地耐力は見込めないので基礎に大きな投資をする可能性を秘めています。

 施工は、できれば土木業者にお願いするのがよいと思います。それは締め固めの管理ができるからです。

>地目は権利書を確認するか、法務局で確認できます。
 

 まず、建築したい田は現在どのような状況なのでしょうか?例えばほ場整備などを実施したところは農振除外をすることは一定期間(詳しくは土地改良区などに伺うしかありませんが、1,2年の次元ではありません。)を経過しないと農地転用はまず無理です。
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不動産屋さんの説明では農地転用の許可も取っているので、住宅を建てるための土地購入であることは明らかであり、雑種地に住宅を建て終えてから宅地転用する例も多くあるとのこと。
私は素人ですし銀行の言い分が正しいのでしょうが、かなり前から現状畑の土地だと銀行には相談して仮審査も通っているので、年末の決済間近になって困っております。どうするべきでしょう?

Aベストアンサー

分筆費用は売主負担の事が多いですが、買主が分筆費用を持つのが売却の条件なら仕方ないですね。

>住宅を建て終えてから地目変更する例も多くある
と言うよりも、住宅を建てるか、すぐにでも建てられるような状態にならないと宅地への地目変更はできません。5条申請の届出が済んでいる事を銀行に説明するしかないと思います。
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Aベストアンサー

元業者営業です

>新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

この様なケースでは珍しくありません。

>土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

「変更しないといけない」という訳ではありませんが、「建物が建ったら変更」という流れが通常です。

>また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

特別な取り決めが無い場合はご質問者様です。
費用は「数万円~」といったところでしょうか。

>雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

特別な不都合はありません。
そもそも例え地目が「雑種地」でも見た目で「宅地(家が建っている若しくは建つ予定が明確等)」なら「宅地として」課税されます。

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公道(市)から、2mで宅内に上下水道を同時に引き込む工事で、見積もり50万円は高くないですか?水道局納付金は含まれていません。
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Aベストアンサー

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難しいですね・・・


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