マンション　理事会　権限

Question

今回順番で理事会のメンバーになりました
理事長はなりたい人がなりました　
会議で　管理会社の方も入り　共有の部分　外回りで直さなくてもいいようなところをわざわざ３０万ほど直すことになりました

理事長の権限できまるのですか？　７０所帯の方たちの管理費を７０所帯人たちにアンケートをとるべきと思いますが。。

私がメンバーではない立場でいて勝手に事後処理でここを直しました　いくらかかりましたなど回覧が回ってくるのは不愉快に感じます

理事長の権限に対して対抗することはどのような得策がありますか教えてください

u-jk49 · Accepted Answer

役員であれば、理事会で反対を強行に表明すべき。それが貴方の役目だが、この問題は、貴方の思い違いです。

毎年の総会には、事前に「総会上程議案書」というものが届けられます。で、その予算案(議案)を見ましょう。たいてい予算案には「修繕会計」の中に「予備費」というものがあって、私どものマンションでは、これが二百万円あります。

そして、この予算案か可決されているとすると、「予備費」の範囲内での修繕が理事会決定によって可能になります。それが嫌なら、総会で、「予備費」などという項目のある予算案を否決、または、修正すれば良いわけです。

ですが、それが否決されたとしても、あるいは、「経常的(一定期間に生ずる経年劣化等)」な修繕工事ということになれば、「修繕積立金会計」からの支出ではなく、通常の建物、または周辺管理の範囲ということで、「管理費会計」からの支出でも工事は可能です。

よって、おそらく、三十万円の修繕修復工事ならば、「管理費会計」からの支出になっていると思われます。私が理事長なら、そうします。

理事長決定を許さぬということになりますと、その都度、アンケート調査を経て、臨時総会を開くことになりますが、その経費や労力も馬鹿になりませんので、理事会一任となっています。予算案が採決されれば、総会で決議された事項として、理事会決定でことが進みます。

急遽修繕しなければ住民が危険である場合もあります。理事長判断で、即座に実施する工事は必要です。事故が起こってからの賠償責任は大きいですからね。

以上、こういうことは、「管理規約」に明記されていますから、事後報告でなんらの問題も発生しません。こういうことのほか、「保険」関係なども、勝手に理事会決定して、組合員はそれを、後追いで「了承」するということになっていますね。こういうことは「管理規約」を精読すれば分かることです。

なかなか「管理規約」をちゃんと読む人、いないんですね。ですから、私は輪番制は反対です。輪番制は、管理会社が得をするだけのシステムです。何も分からない人が次々に変わっていけば、管理会社は思いのままに楽に仕事ができます。

輪番制に対するアンチテーゼとして理事長に立候補した人、その人を信じるべきだと強く感じました。それにつけても、「月次報告」の役員回覧で、前月までの「収支決算」をすることだけをしましょう。

atelier21 · Answer

管理組合理事会に、コンサルで何軒にも参加していますが、理事長独りの権限で出費を認めてはないです

住民の投書や理事或は管理会社からの提案を、理事会議で審議します

場合に依っては、関係住民や、複数業者からの並列的な提案書を聞きとり等

当方の専門に関わるものは、参考意見を述べさせて貰います

是は、過去の理事長が独断で遣った某業者工事が粗悪だった事にも起因します

原則使用する金は、住民全体のものであり、理事長は取り纏め役であり、権限と云うのには当たらないと思います

規約には如何書かれていますか？

20131118 · Answer

マンションの規模にもよりますが、30万円程度の修理であれば、小規模マンションであっても
通常の修繕費の内容であると思います。
「理事長の権限」というより「理事会の協議」を経て決定できる範囲のように感じます。

＞外回りで直さなくてもいいようなところ
とありますが、これはあなたの主観だと思います。
（規模の大きなもの、現況と変わる工事などは定期総会や臨時総会にはかる内容です。）
理事会がきちんと機能していれば、小規模な修繕について文句を言うほうが筋違いです。
あなた方が、その都度、アンケートなんか作っていられますか？

全体最適はあり得ません。

そもそも理事会が健全に運営されていますか？　
修理するしないを理事会で審議していますか？
あなたが理事であれば理事会できちんと意見を出せばよいと思います。
理事長がワンマン化するととんでもないことが起きることがあります。
（お金の私的流用は言語道断　ここで言及する事項ではありません。問題は、
　あなたがおっしゃるグレーゾーンです。）
管理会社の方も参加されているのであれば、よく相談なさると良いと思います。

kadakun · Answer

うちのマンションも輪番制です。
補修に関しては、前年の理事が総会を開いて、２／３以上の住民の了承を得て決定し、翌年の理事が実行します。
なので、緊急の補修以外は、すでに決まっているので、特に何も告知等しないです。
ただ、総会自体、住民の参加者は十数名（全体で90名）しかなく、ほとんどが理事長への委任状ですから、理事長が決めていると行っても過言ではないですね。
もちろん、議題はすべて、理事の会議で決まりますから、独断と言うわけでも無いのですが・・・

あなたのマンションも、すでに決議された補修を行っているのでは無いでしょうか？
そうで無ければ、理事会の権限の裁量が大きい（50万までは理事会だけで出来るとか）のでしょうかね？
その辺のことは、議事録等を見れば分かります。
あなたも理事なら、閲覧は簡単にできるはず。確かめてみては？
あなたのマンションの規約は、他の人には分かりませんから、確かめるしか無いです。

「理事長の権限に対して対抗することはどのような得策がありますか教えてください」
あなたは理事なのですから、理事会で議案にあげて話し合うしか無いでしょう。
そこで決まれば、総会を開いて、住民の賛成を得れば良いです。
対抗するって言うのはおかしな事で、裁量はもともと総会で決まっていたことですから、それを逸脱してない限り、変更するって言うのが正しいです。

30万の補修も不服なら、理事会で議題に挙げて、理事会の中で阻止すべきです。
ただ、他の理事の賛同が無ければ無理ですけどね。

535542 · Answer

まずマンションの管理規約と言うものがありますのでそれを見てみましょう。管理会社に聞けば分かります。

それを」見れば支出についても決まりがありますので分かると思います。

共用部分の外回り修繕は管理会社の提案なのか理事長の提案なのか分かりませんが何か決める時には理事会

の承認が必要なことが多いようです。もちろんあなたが理事なら反対も出来ます。仮に賛成多数で決まった

ならば仕方がありませんがあなたが反対した旨議事録に残してもらいましょう。

inon · Answer

<共有の部分　外回りで直さなくてもいいようなところをわざわざ>

これがどこを指すのか詳しく書き込まれれば、回答もしやすいですね。

-yo-shi- · Answer

どのような規約が制定されているのかわからないので一概には言えませんが、理事長にそれだけの権限があるとは思えません。

まずは規約等を確認して下さい。
そこに書かれている事がすべてです。

次に重要なのは総会で出された予算だと思います。
例えば詳細が無い修繕として100万が計上されていたなら、その範囲内であれば総会で再度決議を経る必要はありません。

100万の使い道は理事会で決めれば良い話です。

今回の件に関しては、手続き上で理事会での決議で可能な範囲であるなら何ら問題はありません。
また、理事長の提案であったとしても理事会で決めたことですから、対抗す手段はあったはずです。

アンケートを取ることの必要性は、貴方が理事会で提案をされれば良い事だと思います。

merciusako · Answer

そちらのマンションの管理規約の、理事長の職務権限に関する規定の中に、「理事長は区分所有法に定める管理者とする」という規定はありませんか？

もしあるようでしたら、理事長は法で定める「管理者」ということになります。

区分所有法では、「区分所有者全員で管理組合を組織し、共用部分の管理を行うもの」としていますが、区分所有者全員が共同して共有部分の維持管理を行うことは実際上困難です。

そこで、区分所有者が希望する場合には、特定の者（管理者）に管理を行わせることを認めています。
つまり、区分所有者全員の代理となって、維持管理を行う者が「管理者」です。
管理規約に規定があれば、区分所有者の総意として「管理者」を置く、ということになります。

「管理者」は次の職務を単独で行う権限を有しています。
(1)保存行為
　共用部分の維持管理
(2)集会決議の実行
　総会によって決定されたことの実施
(3)規約の規定の実行
　規約により管理者の職務とされたものの実施
(4)保険金の請求・受領
　マンションで加入している損害賠償保険などの請求・受領
(5)訴訟追行
　マンション管理における訴訟の原告・被告になること
(6)集会の招集
　通常総会、臨時総会の招集
(7)規約、集会議事録の保管・閲覧
　管理規約原本、総会議事録原本の保管・閲覧
(8)事務報告
　管理者として実施したことの区分所有者への報告

「理事長が管理者」という規定であれば、理事長は単独でこれらの行為を行うことができることになります。

ただし、理事長は理事会の代表者です。

理事会は、マンションの管理運営に関する方策を立案し総会に議案として提示するとともに、総会で決定されたことの実施機関でもあります。

ということは、規約で「理事会の職務」とされていなければ、理事会として何かを単独で実施することはできません。
従って、理事会を代表する理事長にもその権限はないことになります。

ところが、緊急を要する案件の場合はどうするのでしょうか。
例えば、共用部分であるガラスが破損したとか、給排水のポンプが故障したとか、漏水が発生して修繕が必要とか。

本来ならば、それなりの手続を要しますが、時間的な余裕はありません。

この時、理事長が管理者であれば、管理者としての判断で迅速に対応できることになります。

ここで、ご質問の「共用部分の外回りの修繕」の件ですが、緊急を要するということでしょうか。
また、「理事会において修繕を要する」と決定されたのでしょうか。
今期中に実施するのでしょうか。次期予算案として計画計上するのでしょうか。

仮に、「修繕は緊急を要する」ということで、「理事長が管理者」という管理規約の規定があれば、理事長は単独で実施することができることになりますが。

ご質問の通り「今実施する必要があるのか」という疑問があるのであれば、たぶん緊急性は要しないのでしょう。
この場合は、少なくとも理事会において実施ということは決まってはいますが、次期予算案に計画計上して、総会にて区分所有者全員に、実施の是非を問うことになりますね。

＞理事長の権限に対して対抗することはどのような得策がありますか教えてください

「理事長が管理者」と定められている場合は、理事長（管理者）の行為の結果に対しての判断しかできません。

ただし、理事長（管理者）が行為をすることの決定に関与する理事会の決定については、どのようにでも関わることは可能です。
あなたは理事なのですから。

「その修繕が不要」と考えるのであれば、なぜ不要なのかを理事会で明らかにして、他の理事の多数の同意を得れば、理事会として「不要」ということになり、それでもなお理事長（管理者）が単独で実施するということになれば、当然理事長（管理者）の判断が問われることになるでしょう。

現実問題として、理事長（管理者）が単独で行える行為というのは、突発的な事案を除いてほとんどありません。
何かを行う前提は理事会での審議です。
また、その後の総会での結果です。

すべての問題はまず理事会で審議されますから、理事会が重要ということになりますね。
問題によっては、理事会の決定だけで実施できること、総会の結果によらなければ実施できないこと、などなどがあり、管理規約に規定されていますから、これに抵触しないように理事会が運営されることも必要ですね。

理事になれば管理の裏側を知ることができますから、良い管理ができるよう、任期満了までがんばってください。

マンション 理事会 権限

管理組合理事会に、コンサルで何軒にも参加していますが、理事長独りの権限で出費を認めてはないです

マンションの規模にもよりますが、30万円程度の修理であれば、小規模マンションであっても

うちのマンションも輪番制です。

まずマンションの管理規約と言うものがありますのでそれを見てみましょう。

<共有の部分 外回りで直さなくてもいいようなところをわざわざ>

どのような規約が制定されているのかわからないので一概には言えませんが、理事長にそれだけの権限があるとは思えません。

そちらのマンションの管理規約の、理事長の職務権限に関する規定の中に、「理事長は区分所有法に定める管理者とする」という規定はありませんか？

役員であれば、理事会で反対を強行に表明すべき。

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