マンション管理規約と使用細則どう違う

マンション管理組合理事をしています。
最近の脱法シェアハウス問題をうけて、当マンションも管理規約の改正を検討しています。
しかし、規約改正までしなくても使用細則の改正でもいいようにも思っています。
使用細則に
1.一住戸の世帯数・居住人数の制限
2.改築時の理事長の承認
3.違反者には行為中止請求、居住中止請求
など書きこめばいいと考えています。
管理規約改正なら特別決議ですが、使用細則なら普通決議でいいと思うのですが、違うのでしょうか。
使用細則でも特別決議必要でしょうか。
当マンションは組合員の意識が低く、委任状を出してくれる組合員数が少ないので、特別決議が難しいのです。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2014/03/30 13:49

管理規約が中心的な規則で、マンション毎の違いに応じて、運営面の規則を設けるものが使用細則です。

管理規約からはまったく独立して設定するものではありませんから、管理規約と使用細則を併せたものを、一般的には「管理規約」と呼んでいます。

従って、使用細則の制定、改廃、変更も特別決議事項です。
まあ、使用細則の変更が普通決議だとすると、理事会のメンバーが替わる毎に変更しやすくなってしまいますから。

1.一住戸の世帯数・居住人数の制限

国の法律に抵触する可能性があると思いますが。
不特定な人間をマンション内に入れないことを狙うのであれば、
・マンション居住者全員の名簿を作る。
・商行為（シェアハウスのような）は行えない。
・防犯カメラなどによるセキュリティーの強化。
などで対応することになると思います。

2.改築時の理事長の承認

一般的な管理規約では、専有部分の改築においては管理組合に届け出を行い、管理組合の許可を要する、とされており、その改築工事の審査を理事会で行う、とされているようです。
理事長だけの単独審査でよいのかどうかは、ちょっと疑問です。

3.違反者には行為中止請求、居住中止請求

一般的な管理規約では、「雑則」部分に、「理事長の勧告及び指示等」として記載があるのですが。

国土交通省より「マンション標準管理規約」という管理規約のガイドラインが提示されていますから、管理規約そのものを見直した方がよいと思います。

組合員の意識が低い、ということであれば、事前に理事会で啓蒙するしかありませんし、総会における議決権行使書、委任状なども直接訪問して受け取るなどのことをしなければならないでしょう。

そちらのマンションに管理会社が入っているのであれば、それらのことは頼めると思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
1.使用細則は「管理規約」とみなされ特別決議が必要である。
2.居住人数の制限は法律に抵触する可能性がある。
3.理事長の単独承認でなく、管理組合の許可とするほうがよい。
　　（その場合、理事会の許可とするのがいいでしょうね。）
4.違反者に対する対応は「標準管理規約」に倣う。
5.組合員の意識が低くても、役員が個別に訪問する等して、委任状、議決権行使書を回収する。
ということですね。

お礼日時：2014/03/30 15:12

No.2 ベストアンサー 回答者： u-jk49 回答日時： 2014/03/30 19:21

使用細則、普通決議でokです。

例えば、これを拒否されますとね、長期修繕計画案の採択決議そのものも「特別決議」になって、財源不足による「一時金」(大規模修繕に際してのもの)の徴収措置を避けるための修繕積立金の値上げさえ不可能になる。特別決議になったら、積立金の値上げできないと思う。値上げできなければ、大規模修繕の度に「一時金徴収」が発生して、そして、そういうものが払えない人が出てくる。大問題になる。

だからね、「管理規約本則」に「管理費など(修繕積立金を含む)は各専有部の持ち分(比率)に応ずる」とだけ明記しておいて、「本則」の変更ではないので、具体的な「使用細則」での各室徴収額添付表を変更することにして、普通決議で良しとするのが世間の常識。特別決議を主張する人は、総会出席率の実態さえ知らない人。そういう無知な手合いの言い分を聞いていると管理組合は空中分解する。

「専有部修繕工事申請書」の許諾は、理事会審議を要するとされるが、そういう申請書が来るたびに臨時の理事会を急遽開くというのには無理がある。だから、近隣住居者の「同意書」とか、「工事設計図」などの書類が揃っていれば、即、理事長承認として、理事会では事後報告というのが通常の形。だが、おそらく、大方の理事会では、管理会社丸投げだから、「工事申請書」の提出さえも求めていないというのが実態。

多分、貴方のマンションの「管理規約」を読めば解決します。国交省モデルが下敷きの「規約」であれば、賃貸入居者(シェアハウスとかマンスリーを含む)に対して、そのオーナー(区分所有者、組合員)は、「管理規約」を熟読させて、そこに書かれているマンション内ルールを遵守するという「誓約書」を提出させよということになっている。そして、賃貸者から、そういう「誓約書」を受け取ったら、それを管理組合(理事長)に提出して、承認を求めるという項目があるはず。許諾を求めよということになっていなくても、「誓約書」の書式は明示されているはず。

そういう文言が入っていれば、それだけで、シェアハウスは排除できる。無ければ、「使用細則」の制定だが、たいていのマンションの管理規約は、誰でも入って良いということにはなっていない。美観問題、道徳マナー問題など、必ず、通常の生活者以外、入っちゃ駄目だよという項目がある。駐車場だって、社名入りの車駄目だしね。

一番の問題は、この種の問題に毅然たる態度を示せない管理会社。管理会社は、シェアハウスにしようと画策している不動産会社から、何らかのリベートを受け取って、そういう違法を黙認しようとしているということ。私なら、即、管理会社を変更する。

この回答への補足

規約で定めなければならない事項と、使用細則でいい事項があるようですね。もうちょっと勉強してみます。
おっしゃるとおり、リフォームの許可を理事会とすると、リフォームする度、理事会を開かなければならなくなり、
一般の方のリフォームに差しさわりがあるように思いますので、「理事長及び他2名の理事」とかにすれば、
いちいち理事会開かなくてもいいかもしれません。

補足日時：2014/03/31 21:23

この回答へのお礼

管理会社がリベートをとって、脱法シェアハウスを黙認するというのはありえるかどうか、すこし疑問です。その理由は、管理会社にとって、マンションはえさの宝庫であり、それをスラム化する脱法シェアハウスに加担するとは私には思えないからです。しかし、悪徳管理会社、今にも倒産しそうな管理会社ならあり得るかもしれません。
とにかく、長文の回答ありがとうございました。

お礼日時：2014/04/14 20:18

No.3 回答者： kanrishi 回答日時： 2014/04/01 03:45

細則(使用細則を含む)の決議要件については初めのころご質問と同じような疑問が指摘されておりましたが、近年の標準管理規約では普通決議(過半数)とされています(48条四と47条3をよく読み比べてください)。

この扱いの違いを設けた発想は憲法と法律の変更手続きに差を設けた思想には通じるものを感じます。日常的なものは柔軟に対応すべきとするものではないでしょうか。

脱法シェアハウスの問題に対して何らかの予防策を講じておきたいお気持ちはわかりますが、それを事細かに規定した(専用の)細則まで用意することには賛同しかねます。 マンションには守るべき「共同の利益」というものがあり、そのことへの認識が組合員に周知、浸透、共有されていれば事態の予防と解決には十分だと思います。
かえって、様々な事態を想定したがんじがらめの細則は、解釈と運用のための追加修正の蟻地獄におちいり、不用な神学論争を起こしかねません。
規約第17条(専有部分の修繕等)の附帯事項として、総会で「共同の利益を損い、建築関連法規を逸脱する改造を認めない」くらいの決議をしておけば足りると思います。いかがでしょうか。

この回答への補足

そうなんですか。マンションの勉強会に参加した折に、いろいろ規約で決めておいた方がいいと、その時の講師の先生はおっしゃっていました。
1.建築法規違反せず、各部屋に2段ベッドを数台設置し、タコ部屋のように住まわせると、改造しなくても、多人数のシェアハウスは可能。
2.勿論、建築法規違反に対しては厳しく対処。

いろいろインターネットで規約の改正案を調べた結果、質問文のような改正案を思いついたのですが、だめでしょうか。

よろしくお願いします。

補足日時：2014/04/01 21:36

この回答へのお礼

他の質問でもお世話になっています。これからもマンション管理についてご指導ください。ありがとうございました。

お礼日時：2014/04/14 20:15